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Notaio: Come acquistare da chi non è il proprietario, l' atto per la vendita di cosa altrui

L’atto di acquisto da chi non è proprietario

Come acquistare da chi non è il proprietario dal notaioIl contratto di compravendita viene stipulato tra due parti, venditore e acquirente, che sono rispettivamente il proprietario della casa e colui che acquista. Sembra una banalità, ma non lo è in quanto in alcune situazioni potrebbe essere utile realizzare la vendita anche da parte di un soggetto che non è – ancora – proprietario.

In questo caso, infatti, si parla di vendita di cosa altrui o parzialmente altrui – ovvero finalizzata all’acquisto di una casa o di un altro bene immobile da parte di chi non è proprietario. Deve tuttavia trattarsi di un soggetto che, pur non essendo ancora proprietario, si appresta ad esserlo in breve tempo; piuttosto che attendere questo momento, si realizza subito la vendita che il soggetto acquirente ha necessità di portare a termine. Per realizzare un atto di questo tipo è necessario che alla base vi sia la fiducia tra i tre soggetti e la consapevolezza dell’altruità della cosa.

La vendita di cosa altrui

E’ possibile realizzare un tale contratto, se al momento della vendita la cosa venduta non era di proprietà del venditore, ma questi si obbliga a procurarne l’acquisto al compratore (art.1478 c.c. ). In sostanza il venditore dichiara espressamente nell’atto di non essere ancora il proprietario ma di obbligarsi nei confronti dell’acquirente ad acquistare la casa, realizzando così il definitivo acquisto a favore dell’acquirente. L’elemento fondamentale è la consapevolezza dell’altruità della cosa, ovvero della circostanza che il bene non è ancora in proprietà del venditore.

Quando potrebbe essere utile una tale operazione?

Ad esempio, due fratelli ricevono in eredità la casa del padre da poco deceduto. Un fratello intende cedere la sua quota all’altro fratello e disinteressarsi dell’eredità. L’altro fratello intende vendere ma riesce a trovare un acquirente prima ancora di avere risolto la questione con il fratello.

Pertanto, per non perdere l’affare, il fratello può vendere tutta la casa (anche la parte non di sua proprietà – dunque di proprietà altrui) e per quella parte obbligarsi a procurarne l’acquisto all’acquirente.

Quando acquista la proprietà l’acquirente?

Quando sto acquistando qualcosa, in particolare una casa, da chi non è acquirente l’interesse primario è quello di comprendere quando si verificherà effettivamente il passaggio di proprietà. L’utilità di questo tipo di contratto si rinviene nell’acquisto automatico: quando il venditore diventa il proprietario, automaticamente anche l’acquirente lo diventerà, senza che sia necessario un doppio passaggio.

Ciò vuol dire che, una volta compiuto l’atto di acquisto attraverso la stipula del contratto di compravendita di cosa altrui, l’acquirente si vedrà automaticamente trasferita la proprietà quando il venditore a sua volta la acquisterà. Si tratta, quindi, di un acquisto obbligatorio: tutti gli effetti tipici di una compravendita si realizzano subito, il trasferimento del diritto di proprietà si trasferisce in modo automatico in un secondo momento.

L’attuale proprietario deve dare l’immediato consenso?

No, all’atto di compravendita di cosa altrui dal Notaio saranno presenti solo l’acquirente e colui che vende – futuro proprietario – della casa. Nell’atto si manifesta l’impegno da parte del venditore ad acquistare la casa e si presume che vi sia stato un precedente accordo a ciò finalizzato. In caso contrario il venditore sarà responsabile.

Che succede se il proprietario terzo si rifiuta di alienare?

Il venditore – non ancora attuale proprietario – si obbliga davanti al Notaio ad acquistare ed è per questo che se il terzo rifiuta di vendergli la casa, sarà lui stesso ad essere responsabile. Pertanto, l’acquirente potrà agire contro di lui richiedendo non solo la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo, ma anche il risarcimento del danno. In questo caso, infatti, l’acquirente si è affidato al venditore con l’obiettivo di ottenere in breve tempo la proprietà di una casa, verso il corrispettivo di un prezzo. Il terzo attuale proprietario non è responsabile perché non si assume un obbligo davanti al Notaio.

Come avviene la trascrizione di questa compravendita?

La trascrizione avviene normalmente come qualsiasi altro atto di acquisto. Pertanto, subito dopo l’atto dal Notaio, l’acquirente risulta nei Registri Immobiliari come il proprietario della casa. Viene tuttavia indicato nella nota di trascrizione l’altruità della cosa, indicazione che verrà cancellata al momento dell’acquisto da parte del venditore.

Si verifica una sorta di sospensione per un determinato periodo di tempo, che si presume breve o che può essere precisamente indicato nell’atto, durante la quale il contratto ha prodotto tutti gli effetti eccetto il trasferimento della proprietà, che il venditore si obbliga a realizzare.

Differenza con la vendita di casa ancora da costruire (acquisto c.d. immobile sulla carta)

Anche nell’acquisto di cosa futura, ad esempio di una casa ancora da costruire, il bene non è ancora nella disponibilità del venditore. Si pensi all’acquisto da una impresa costruttrice che vende gli appartamenti solamente con il progetto su carta e si obbliga a costruirli, con conseguente trasferimento al termine.

La differenza si rinviene nella circostanza per cui mentre nell’acquisto di cosa futura, il venditore non è ancora nella disponibilità della casa perché questa deve ancora venire ad esistenza (deve essere ancora costruita), nella vendita di cosa altrui, la casa esiste ma ancora non è nella proprietà piena del venditore. In entrambi i casi, tuttavia, si tratta di un acquisto c.d. obbligatorio, nel quali tutti gli effetti si verificano al momento dell’atto, fatta eccezione per il trasferimento della proprietà.

Quanto costa una tale operazione?

L’acquisto di una casa mediante un contratto di vendita di cosa altrui non differisce in termini di spese fiscali e notarili da qualsiasi altro acquisto. L’effetto finale, infatti, sarà ugualmente l’acquisto della proprietà di una casa: occorre, pertanto, pagare l’onorario del Notaio più IVA e l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale se si tratta di prima casa e al 9% se si tratta di seconda casa.

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