Rogito Notarile per la Casa: ultimo atto della compravendita immobiliare?

• Rogito notarile: i contenuti ed i documenti da consegnare al notaio
• Rogito notarile in caso di acquisto di casa in costruzione.
• Rogito notarile per la casa: quanto costa e chi lo paga?
• Il rogito notarile per la casa e il deposito del prezzo: un’ulteriore tutela
• Rogito notarile per la casa: le attività successive alla firma dell’atto

Il Rogito Notarile per la casa è un atto pubblico redatto secondo precise formalità. In punta di diritto si definisce Rogito Notarile ogni atto “rogato”, cioè redatto, dal Notaio nell’esercizio delle sue funzioni, ma nel linguaggio comune quando si parla di rogito si intende soprattutto l’atto di compravendita di un bene immobiliare ed in quell’accezione lo utilizzeremo in questa occasione.

Abbiamo detto che è un “atto pubblico”: significa che in forza del ruolo del Notaio e della sua funzione di pubblico ufficiale tale atto fa piena fede rispetto all’autenticità del suo contenuto davanti alla legge fino a querela di falso.

Come abbiamo visto occorre che sia redatto con precise formalità. Vediamo insieme quali.

Rogito Notarile: i contenuti ed i documenti da consegnare al Notaio

In primo luogo il rogito deve avere come intestazione Repubblica Italiana, seguono l’indicazione in lettere e per esteso dell’anno, del mese, del giorno e del comune in cui è redatto. Devono inoltre, essere indicati, sempre per esteso, il nome, il cognome l’indicazione della residenza del Notaio e del distretto notarile nel cui ruolo è iscritto. Poi naturalmente devono essere indicate le “parti coinvolte” ed il contenuto dell’atto.

Se il Rogito Notarile riguarda il passaggio di proprietà tra persone le parti, venditore e acquirente, devono consegnare un documento di identità in corso di validità, segnalando, nel caso siano avvenuti, eventuali cambi di residenza; il codice fiscale; l’estratto di matrimonio o il certificato di stato libero o di unione civile; la copia di convenzioni patrimoniali o patti di convivenza, se ne esistono.

Inoltre devono essere consegnate al Notaio copia del compromesso o contratto preliminare (se non lo ha redatto lui) e copie dei pagamenti già effettuati.

Anche in relazione all’immobile devono essere consegni diversi documenti: la copia dell’atto che attesta la “provenienza” del bene (atto di acquisto o eventuale successione); la planimetria depositata in catasto, i regolamenti di condominio, l’attestazione dell’amministratore di condominio sulla regolarità del pagamento delle spese condominiali; la copia del certificato di agibilità (o del permesso a costruire se si tratta di case in costruzione); l’attestato di prestazione energetica.

Se invece il bene transato è un locale commerciale, un terreno o un’abitazione locata occorre presentare anche la documentazione che riguarda i diritti di prelazione; ed in caso di cessione di un terreno o di un fabbricato con area di pertinenza di oltre 5.000mq occorre produrre anche il certificato di destinazione urbanistica.

Se il Rogito Notarile riguarda l’acquisto di una prima casa occorre che siano verificati i requisiti necessari per ottenere l’agevolazione fiscale prevista (non possedere un’altra abitazione sul territorio comune per l’acquisto della quale si è già goduto del bonus, oppure impegnarsi a venderla entro 12 mesi dalla data del rogito, risiedere nel comune in cui è sito l’immobile o impegnarsi a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto).

Una volta che il rogito è stato redatto è necessario che il Notaio lo legga per esteso davanti alle parti e che si accerti che abbiano compreso le conseguenze dell’atto. Dopo la lettura le parti lo sottoscrivo ed in fine il Notaio lo firma.

Di solito all’atto del rogito vengono consegnate le chiavi e vi è l’effettivo passaggio di proprietà del bene. Ma non si tratta di un obbligo: è infatti possibile, di comune accordo una consegna posticipata oppure al contrario una consegna anticipata, ma in questo caso il venditore rimane proprietario fino alla data stabilita.

Nel caso l’acquisto venga realizzato tramite mutuo, subito dopo il rogito si può stipulare l’atto di mutuo. Il mutuo ipotecario infatti può essere acceso sul bene dato in ipoteca solo dal suo proprietario.

Rogito Notarile in caso di acquisto di casa in costruzione.

Se l’abitazione oggetto del Rogito Notarile è una casa in costruzione, oltre ai documenti indicati precedentemente, il costruttore deve consegnare all’acquirente all’atto del rogito una polizza assicurativa decennale che copra eventuali danni subiti dall’immobile a causa di errori o imperizia del costruttore. Si tratta di una tutela per il compratore che il legislatore ha voluto introdurre e che completa idealmente l’iter avviato con obbligatorietà della redazione del compromesso presso un Notaio e della sottoscrizione di una fidejussione all’atto del preliminare che copra le somme già versate dall’acquirente.

Rogito Notarile per la casa: quanto costa e chi lo paga?

Il Notaio è un costo di pertinenza dell’acquirente che normalmente è anche colui che lo sceglie. Non esistono listini prezzi per le attività del Notaio. È opportuno però sapere che in fase di fattura il Notaio esporrà, oltre al suo onorario, anche le imposte che si occuperà di versare all’Erario per conto dell’acquirente. In caso di acquisto di abitazione con il “bonus prima casa” le imposte saranno: imposta di Registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile (senza bonus l’imposta sale al 9%), imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro l’una, se la transazione avviene tra due privati. Se invece si sta acquistando una casa da un costruttore (entro 5 anni dalla sua costruzione o ristrutturazione) le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono fissate in 200 euro l’una; mentre sul prezzo di acquisto si sarà versata l’Iva al 4% in caso di acquisto prima casa, al 10% in caso di acquisto senza agevolazioni fiscali.

Il Rogito Notarile per la casa e il deposito del prezzo: un’ulteriore tutela

In fase di rogito per la casa l’acquirente può scegliere di chiedere al Notaio rogante il “deposito del prezzo”. Di cosa si tratta? Si tratta della possibilità di versare il denaro per la transazione del bene non direttamente al venditore, ma su un apposito conto corrente dove la somma rimane fino alla registrazione del contratto. La somma viene così versata al Notaio che provvede a versarla su un conto apposito, separato dal suo patrimonio.

Questa possibilità è stata inserita nella legge 124/2017 con l’obiettivo di offrire al compratore una tutela nel caso in cui tra il rogito e la sua registrazione venga pubblicato un vincolo nei confronti del venditore, per esempio un pignoramento o un’ipoteca. Il deposito del prezzo può rivelarsi di estrema utilità in diversi casi: per esempi nel caso di vendita una casa locata, in questo caso la somma può restare sul conto di deposito del prezzo fino a quando non sarà libera; o nel caso in cui sulla casa gravi un’ipoteca, nell’atto d’acquisto è possibile  stabilire che la somma in deposito sarà ceduta al venditore sono dopo l’estinzione del vincolo; o ancora nel caso in cui si acquisti una casa che non ha ancora il certificato di agibilità; si può stabilire che il deposito duri sino alla consegna del certificato.

Rogito Notarile per la casa: le attività successive alla firma dell’atto

Una volta che l’atto è stato firmato vi sono ancora alcune attività da svolgere e sono in capo al Notaio: la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate ed il versamento delle imposte che ha ricevuto dall’acquirente. Il rogito inoltre deve essere depositato nei registri pubblici in modo che abbia efficacia anche nei confronti di terzi (non solo quindi tra le parti). Da ultimo il Notaio deve occuparsi della voltura catastale. Il Rogito Notarile a questo punto è perfezionato.