Rogito notarile: cosa è, il costo e a cosa serve

• Cos'è il rogito e cosa costa
• Dal compromesso alla firma: le tappe del rogito
• Rogito notarile: importanza e caratteristiche
• Cosa contiene il rogito per l’acquisto della casa
• Rogito notarile: come è composto e cosa fa il notaio
• Rogito e atto di mutuo: due atti, spesso lo stesso giorno
• Costo notarile del rogito: cosa pagheremo?
• Quali spese si affrontano dal notaio
• Cinque domande sul rogito

Cos'è il rogito e cosa costa

Il rogito notarile è l’atto pubblico con cui il notaio trasferisce la proprietà di un immobile, dopo aver verificato identità delle parti, provenienza, ipoteche e regolarità catastale e urbanistica. Quanto costa nel 2026: le imposte sono fisse per legge (registro 2% del valore catastale per la prima casa, 9% per le altre, minimo 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale; con acquisto da impresa, IVA 4% o 10% sul prezzo e tre imposte fisse da 200 euro), l’onorario del notaio invece è libero. Su un appartamento con rendita catastale di 600 euro comprato come prima casa le imposte sono 1.486 euro; a queste va aggiunto l’onorario, da chiedere con un preventivo.

“Rogito” è il nome con cui tutti chiamano l’atto notarile di compravendita: chi sta per comprare casa se lo sente dire dal venditore, dall’agenzia, dalla banca, e spesso non sa bene cosa contenga e cosa succeda quel giorno in studio. In questa pagina lo spieghiamo dall’inizio alla fine: cosa c’è scritto dentro, quali controlli fa il notaio prima di farci firmare, come si svolge la lettura, chi paga e cosa arriva dopo. Le descrizioni sono semplificate: ogni atto ha le sue particolarità, e per il proprio caso è buona norma chiedere direttamente al notaio.

Quando parliamo di rogito notarile si pensa subito di una compravendita immobiliare: è infatti questo il documento – o meglio l’atto pubblico – che, una volta debitamente registrato e trascritto nei Registri Immobiliari, determina il passaggio di proprietà dell’immobile dal vecchio al nuovo proprietario. Si tratta dunque di un atto particolarmente importante ed è corretto chiedersi sia che cosa è sia il costo notarile per il rogito, in quanto comporterà naturalmente un esborso che – comprendendo anche tasse e imposte – potrebbe non essere indifferente. Ma andiamo con ordine e vediamo sia cosa è un rogito notarile sia, come detto, il costo notarile del rogito stesso.

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Dal compromesso alla firma: le tappe del rogito

Semplificando molto, il percorso che porta al rogito è quasi sempre lo stesso, cambiano i tempi e gli intoppi. Cinque tappe:

Rogito notarile: importanza e caratteristiche

Per la gran parte della popolazione l’acquisto di una casa – sia essa quella di residenza della famiglia o una seconda casa per le vacanze o per investimento – è una delle operazioni economiche più rilevanti che ci si ritroverà a fare nel corso dell’intera vita. Proprio in virtù di questa importanza e con il preciso scopo di tutelare al meglio i cittadini nell’espletamento delle pratiche relative alla compravendita lo Stato prevede un professionista specifico (il Notaio) e uno strumento specifico (il rogito notarile) per portare a termine l’operazione.

Perché il Notaio? Perché si tratta di un pubblico ufficiale per sua natura imparziale – non può dunque favorire una delle parti coinvolte nell’atto rispetto ad un’altra -, garante di legalità e specializzato sulla materia.

Perché si va dal notaio

Uno dei quesiti più diffusi è perchè sia necessaria la figura del notaio e quali siano i vantaggi.

La figura del notaio ha delle particolari caratteristiche che lo differenziano da tutti gli altri operatori del diritto come il magistrato e l’avvocato.

Infatti la prima caratteristica di peculiare importanza è l’imparzialità. Il notaio è imparziale e ciò significa che saremo sicuri che il suo giudizio e il suo consiglio saranno obiettivi, volti a raggiungere il miglior risultato per tutte le parti coinvolte nell’atto. L’enorme differenza si ravvisa con l’avvocato, in quanto mentre quest’ultimo si occuperà di tutelare l’interesse di una sola parte in particolare, il notaio non ha questa funzione.

In secondo luogo il notaio è garante di legalità: significa che saremo sicuri che quanto contenuto nell’atto così come consulenze, modalità, verifiche e via dicendo saranno in tutto e per tutto conformi alla legislazione vigente. Il notaio è inoltre un tecnico del settore una figura specializzata: significa infine che saremo sicuri di rivolgerci a quello che è probabilmente il maggior esperto in materia. Il che, sommato all’esperienza, ci assicura che saprà trattare al meglio anche i casi più particolari.

Ecco alcune delle ragioni per cui il rogito notarile è così importante: ci tutela, ci garantisce di essere in ordine dal punto di vista legale, ci mette al riparo da cause e controversie, contiene una sorta di “carta d’identità” dell’abitazione che fa fede negli anni.

Cosa contiene il rogito per l’acquisto della casa

Un rogito per acquistare un’abitazione contiene tutte le informazioni necessarie per identificare senza dubbio il venditore (o i venditori) e l’acquirente (o gli acquirenti), gli estremi dell’abitazione, gli accordi economici presi per il passaggio di proprietà, tutte le clausole relative al contratto e anche copia delle schede catastali dell’immobile stesso. Insomma, potremmo dire che il rogito, oltre a essere il contratto che stabilisce la vendita dell’immobile, è anche una sorta di carta d’identità dell’immobile stesso, in cui sono riportati con precisione tutti i dati che servono a identificarlo: chi ha preso parte al contratto, qual è il bene, e quella che potremmo definire la storia di quell’immobile, che rimarrà registrata per i decenni e anche i secoli a venire.

La cosa può sembrare semplice, ma, soprattutto quando si parla di abitazioni che hanno una storia alle spalle (caso tipico, i centri storici dei paesi, ma non solo), ci si imbatte più spesso di quanto si possa pensare in incertezze in particolare per quanto riguarda la situazione catastale: divisioni mai fatte, imprecisioni, piccole e grandi magagne che è necessario risolvere prima di procedere con il rogito. Infatti – è sempre bene ricordarlo – non è più possibile rogitare su abitazioni il cui stato di fatto non corrisponda a quanto riportato presso il catasto. La regolarità catastale di un’abitazione viene accettata dal notaio tramite una dichiarazione ufficiale del venditore, che dichiara appunto sotto la propria responsabilità che lo stato di fatto dell’abitazione corrisponde alla sua situazione catastale. Dunque, un’abitazione di recente costruzione o che sia già passata negli ultimi anni da un rogito non dovrebbe presentare problemi di sorta per quanto riguarda il catasto, ma se vogliamo esserne davvero sicuri è meglio comunque richiedere una perizia di parte a un geometra o un architetto di nostra fiducia: in questo modo saremo sicuri che quanto riportato nel rogito sia preciso in tutto e per tutto e non ci procuri problemi anche quando vorremo a nostra volta rivendere l’abitazione.

Rogito notarile: come è composto e cosa fa il Notaio

Nel momento in cui ci rivolgiamo al professionista per un rogito notarile, oltre a chiederci tutte le informazioni e i documenti necessari a portare avanti la pratica, il Notaio svolgerà una serie di verifiche. Innanzitutto dovrà accertare l’identità personale delle parti (chi compare per firmare l’atto è davvero chi dice di essere) e la loro capacità di compiere l’atto stesso.

Come sopra anticipato il notaio provvede a dei controlli e delle verifiche sia sulle parti che partecipano all’atto (verificare se siano idonee al compimento di quel determinato atto), sia sul tipo di immobile. Dunque è necessario anche verificare che sul fabbricato oggetto di compravendita non gravino precedenti ipoteche, vincoli, pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate. Ancora, importante è anche verificare la regolarità urbanistica e catastale degli immobili: non si può rogitare su un immobile non regolarmente accatastato (in tutto o in parte). Ancora, verrà verificata anche l’inesistenza di condizioni particolari quali possono essere ad esempio l’edilizia residenziale pubblica oppure la sussistenza di diritti di prelazione a favore di soggetti che non vi abbiano esplicitamente rinunciato, o ancora se il bene oggetto di compravendita sia di interesse storico, artistico o archeologico e quindi sottoposto a specifiche discipline. Queste sono alcune delle verifiche maggiori: il notaio ne fa molte altre, che dipendono dal singolo caso.

Rogito notarile e spese 

Altra cosa importante, per il rogito notarile sarà necessario individuare il regime fiscale corretto per la compravendita: ad esempio bisognerà stabilire se abbiamo o meno diritto alle agevolazioni prima casa, al credito d’imposta o anche all’esenzione da imposte: in questo modo il Notaio saprà consigliarci le soluzioni migliori per ottenere un risparmio fiscale nel pieno rispetto della legge vigente. Altri controlli da eseguire per il rogito notarile sono quelli che riguardano la prestazione energetica degli immobili, con tanto di attestato di prestazione energetica (APE) e l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e provvigioni.

Che fine fanno tutti questi controlli? Entrano a pieno titolo nel rogito notarile, diventandone parte integrante insieme alle generalità di acquirente e venditore, agli accordi pratici ed economici intercorsi e anche alle schede catastali dell’immobile.

Leggendo il rogito notarile – cosa che il Notaio fa prima della firma da parte di tutte le parti coinvolte – avremo dunque una fotografia precisa di tutto ciò che riguarda le parti, la provenienza dell’immobile, la sua identificazione certa, il costo e il pagamento e così via. Tale è l’importanza di questo atto che il numero di cause che abbiano come oggetto le compravendite che arrivano in Tribunale è tendente allo zero.

La lettura e la firma

È d’uso, e la legge lo prevede, che il notaio legga il testo dell’atto davanti a tutti coloro che sono coinvolti (la parte venditrice e la parte acquirente, poco importa che si tratti di una o più persone per parte o di una società, per la quale interviene un rappresentante), e si accerti che quanto riportato corrisponda alla volontà dei presenti. Se qualcosa non ci fosse chiaro, avessimo dei dubbi o parti del rogito fossero complesse da comprendere, è nostro diritto chiedere che ci vengano spiegate, anche durante la lettura: fino alla firma si può ancora correggere. Il rogito, di norma composto di diverse pagine, viene poi sottoscritto da tutti, compreso il notaio, in fine e su ogni foglio, e diventa la prova ufficiale degli accordi sulla compravendita. Chi deve o può esserci quel giorno è spiegato nella pagina su chi può essere presente al rogito; come si versa il prezzo, con assegni circolari o bonifico, in quella su come pagare il prezzo della casa dal notaio.

Rogito e atto di mutuo: due atti, spesso lo stesso giorno

Chi compra con un finanziamento firma dal notaio due atti distinti. Il primo è il rogito, obbligatorio per legge per le compravendite immobiliari. Il secondo è l’atto di mutuo, che serve solo se abbiamo bisogno della banca per pagare la casa: difficilmente le famiglie hanno a disposizione tutta la cifra necessaria, e chiedono dunque l’intervento di un istituto di credito. Il denaro viene erogato per lo specifico scopo dell’acquisto e sarà restituito in rate così come concordato dal cosiddetto piano di ammortamento, cioè il piano che definisce quando e quanto bisognerà pagare, interessi compresi.

Non entriamo qui nel merito dei mutui, che possono essere a tasso fisso, variabile o misto, sull’intero valore dell’abitazione o solo su una parte. La parte che interessa qui è quella del notaio: l’atto di mutuo, così come quello di rogito, deve essere redatto dal notaio, letto in presenza delle parti coinvolte (in questo caso di norma l’acquirente e un rappresentante della banca), sottoscritto da queste e dal notaio stesso e quindi registrato. Contiene gli estremi dei convenuti, i dati dell’abitazione su cui viene iscritta l’ipoteca, la cifra erogata, gli accordi presi per la sua restituzione. Anche in caso di controversie fa prova di quanto è avvenuto. Il secondo atto ha un proprio onorario e una propria imposta, la sostitutiva dello 0,25% sull’importo erogato per la prima casa: i numeri sono nella pagina sul costo del notaio per l’acquisto della prima casa con mutuo.

Da qui risulta evidente la ragione per cui la legge prevede che per una compravendita immobiliare e per il finanziamento che la accompagna ci si debba rivolgere al notaio: ha una specifica funzione di tutela in operazioni di grande importanza economica, è garante di legalità e responsabile d’imposta, cioè riscuote per conto dello Stato le imposte dovute sull’atto e le versa lui.

Chi paga il rogito

Le spese del rogito, quindi sia l’onorario del notaio sia le tasse e imposte legate all’acquisto, sono a carico di chi compra: lo dice il Codice Civile (articolo 1475), salvo che le parti si accordino diversamente, e per questo di norma è anche l’acquirente a scegliere il notaio. Le imposte vengono riscosse direttamente dal notaio e versate allo Stato a nome nostro. Vale la pena saperlo: verso il notaio le parti rispondono in solido, quindi se chi doveva pagare secondo gli accordi non lo fa, lo studio può chiedere il dovuto anche all’altra parte.

Costo notarile del rogito: cosa pagheremo?

Ora che abbiamo visto cosa è questo atto e cosa contiene, possiamo passare all’aspetto economico: qual è il costo notarile del rogito? Abbiamo già elencato sopra, seppur in maniera non esaustiva, quali sono i controlli e i compiti del Notaio in materia di atti di compravendita. Naturalmente dovremo poi anche tenere conto del funzionamento dello studio, della stesura dell’atto stesso, della consulenza, della registrazione dell’atto (che altrimenti non avrebbe valore) e così via. Tutte queste voci andranno calcolate all’interno del costo notarile del rogito: purtroppo non è possibile prevederle senza chiedere uno specifico preventivo, in quanto non esistono tariffe cui fare riferimento. Seppur introdotte per qualche anno in passato, sono poi state abolite in quanto contrarie al principio di libera concorrenza entro cui il Notaio si trova a operare (anche a vantaggio del cittadino stesso): ogni professionista è dunque libero di applicare i prezzi che ritiene più opportuni alla propria specifica situazione. Il conto completo, con tre esempi per fascia di prezzo, è nella pagina su quanto costa il notaio per comprare la prima casa; le singole voci che compaiono in fattura il giorno dell’atto, dalle visure ai bolli, in quella su cosa si paga al rogito.

Quali spese si affrontano dal notaio

All’interno del costo notarile del rogito troveremo però altre voci che invece possiamo calcolare in modo abbastanza semplice e che sono fisse indipendentemente dal Notaio cui decidiamo di rivolgerci: si tratta di tasse e imposte, che il Notaio provvede a riscuotere dall’acquirente e a versare allo Stato a suo nome. A quanto ammontano tali tasse e imposte? Dipende se si tratta di acquisti con agevolazioni prima casa o di una seconda casa e se stiamo comprando da privato o da impresa.

Per l’acquisto di prima casa da privato pagheremo imposta catastale e imposta ipotecaria nella misura fissa di 50€ l’una, mentre l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale rivalutato del 5% e moltiplicato per un coefficiente di 110. Per la seconda casa l’imposta di registro sale al 9% e il coefficiente a 120. L’imposta minima è sempre di 1000€.

Per l’acquisto da impresa il Notaio riscuoterà solo imposta catastale, imposta ipotecaria e imposta di registro tutte nella misura fissa di 200€. In compenso sarà però necessario pagare l’Iva all’impresa, che si calcola per la prima casa nella misura del 4% sul prezzo di acquisto e per abitazioni non principale nella misura del 10% sul prezzo d’acquisto. Per conoscere il totale del proprio rogito, onorario compreso, si può richiedere gratuitamente un preventivo al notaio.

Cinque domande sul rogito

Rogito e atto di compravendita sono la stessa cosa?

Sì. “Rogito” è il nome corrente dell’atto notarile con cui si compra o si vende un immobile: viene da “rogare”, il verbo con cui la legge indica l’attività del notaio che riceve un atto. Atto notarile è la categoria generale, che comprende anche mutui, donazioni, procure e testamenti; il rogito è quello della compravendita.

Quanto dura un rogito?

Di norma meno di un’ora per una compravendita senza complicazioni, di più quando lo stesso giorno si firma anche l’atto di mutuo. La parte lunga è prima: tra la richiesta al notaio e la firma passano di solito due o tre settimane per le verifiche, di più se c’è un mutuo o qualcosa da regolarizzare.

Cosa succede dopo il rogito?

Lo studio registra l’atto e lo trascrive nei Registri Immobiliari, fa la voltura al catasto e rilascia la copia autentica, di norma entro qualche settimana. Da quel momento il nuovo proprietario risulta tale in qualunque visura, e può occuparsi di residenza, utenze e condominio.

Il rogito si può fare in una città diversa da quella della casa?

Sì. Il notaio può ricevere atti su immobili di tutta Italia, purché l’atto si firmi nella Regione in cui ha sede. Conta la comodità delle parti, che devono presentarsi entrambe: il dettaglio è nella pagina su dove si svolge il rogito.

Si può comprare casa senza rogito notarile?

Per trasferire la proprietà di un immobile serve un atto scritto, e perché il passaggio sia opponibile a tutti va trascritto nei Registri Immobiliari: la trascrizione richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, cioè in ogni caso il notaio. Un accordo tra privati senza notaio non rende proprietari verso i terzi e non protegge da ipoteche o vendite successive.