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Cosa s’intende per usucapione

L’usucapione è un modo particolare di acquisto della proprietà che non consiste nel trasferimento da un soggetto all’altro mediante contratto, testamento o altro atto, ma sussiste all’esito del possesso indisturbato e ininterrotto, alla luce del sole, di un determinato bene, mobile o immobile. Il possesso indisturbato e ininterrotto deve essere di circa 20 anni (o 10, in alcuni casi), ed è anche necessario che il proprietario della cosa non abbia mai reclamato i suoi diritti in sede di giudizio.

usucapione notaioPerché “alla luce del sole”? Perché il possesso utile a conseguire l’usucapione non deve essere stato estorto con violenza, né essere la conseguenza di un atto clandestino (ad esempio, se il signor Tizio, ogni giorno per 20 anni, va a dormire nell’appartamento di Caio a sua insaputa, non può esserci usucapione). Si deve trattare di un comportamento tollerato dal proprietario, nonostante vada contro il suo interesse ed i suoi diritti. Ecco perché il possessore si dovrà comportare come se fosse il proprietario della cosa, andando concretamente ad intaccare la sfera giuridica altrui. Si parla, in questa circostanza, della c.d. interversione del possesso: il possesso cambia natura e il possessore si comporterà come proprietario.

Non ha alcuna importanza che il possessore sia in buona o in mala fede: può validamente conseguire l’usucapione anche se è a conoscenza del fatto che una cosa appartiene ad un altro.

Scopo di questo istituto è dare certezza ai rapporti giuridici, preferendo chi si prende concretamente cura dei beni a chi di fatto se ne disinteressa, nonostante si tratti del proprietario.

Quanto tempo deve trascorrere per l’usucapione

Il lasso del tempo per far sì che si abbia un acquisto del bene per usucapione varia a seconda del tipo di bene (mobile o immobile), dell’esistenza o meno di un titolo idoneo e della situazione giuridica del possessore (buona o mala fede). Affidarsi al notaio per comprendere la presenza dei requisiti è la soluzione più opportuna prima di procedere al rogito notarile.

Usucapione beni immobili

Nell’usucapione di beni immobili è necessario che trascorrano 20 anni, mentre nella cosiddetta usucapione abbreviata di immobili se vi è un titolo idoneo trascritto il termine è dimezzato, bastano solo 10 anni affinchè si possa affermare che è maturata l’usucapione. L’usucapione abbreviata può riguardare anche i beni mobili e quelli soggetti a registrazioni (navi, auto etc.)

Usucapione beni mobili

Per i beni mobili non registrati, quindi, diversi da auto, barche etc. il legislatore prescrive che si ha usucapione, una volta iniziato il possesso, dopo il decorrere di 10 anni.

Beni che non è possibile acquistare per usucapione

Non tutti i beni possono essere acquistati per usucapione. Per i beni demaniali, appartenenti allo Stato o in ogni caso pubblici, non basta il possesso pubblico pacifico e ininterrotto per oltre vent’anni. Per questi beni non si può realizzare un acquisto al ricorrere dei requisiti tipici dell’usucapione.

Usucapione di un terreno agricolo

Un caso molto diffuso è l’usucapione di terreno agricolo. Capita spesso di osservare grandi appezzamenti di terreno abbandonati per anni che improvvisamente sono oggetto di coltivazione. La Corte di Cassazione in una recentissima pronuncia ha affermato che la mera coltivazione del terreno ai fini della prova del possesso, non è sufficiente. Il proprietario infatti potrebbe anche tollerare quest’attività sul proprio suolo e, quindi, non basta a far sì che possa dichiararsi maturata l’usucapione.

Questo tipo di attività non escluderebbe i terzi dal godimento dei beni. Un modo per poter dimostrare il possesso del fondo è la recinzione del terreno. Da questo tipo di atto emergerebbe la volontà di possederlo e di escludere qualsiasi altro soggetto dal godimento e dalla possibilità di avere una relazione con il bene. L’utilizzazione del fondo non basta ai fini dell’acquisto del diritto di proprietà, sono necessari altri atti che possano dimostrare la volontà di voler possedere il bene.

L’interruzione del possesso per l’usucapione

Una delle caratteristiche principali dell’usucapione è che il possesso sia ininterrotto. Può capitare, infatti, che spesso non si riesca a raggiungere il risultato desiderato con l’acquisto del bene per usucapione, perché il possesso viene interrotto da diversi accadimenti che possono essere naturali o di carattere giuridico.

Può succedere, infatti, che si venga privati del bene che si stava possedendo per oltre un anno e che quindi, di colpo, il conteggio degli anni che avrebbe portato all’usucapione, venga interrotto. Altro evento che può verificarsi è che vi sia un’azione giudiziale con cui si rivendichi la titolarità del bene. In tal caso l’usucapione è interrotta con la notifica dell’atto con cui viene iniziato il giudizio.

Acquisto della proprietà: davanti al giudice o mediante accordo delle parti?

Ai fini dell’acquisto per usucapione, si può richiedere l’intervento del giudice in sede civile. L’interessato conferisce l’incarico all’avvocato che poi notificherà la richiesta al proprietario effettivo.

Compito del giudice è verificare le condizioni che permettono il passaggio di proprietà (decorso dei 20 anni, possesso ininterrotto, ecc.) e, in seguito, con sentenza, dichiarerà il trasferimento della proprietà per avvenuta usucapione.

La sentenza del giudice ha effetto retroattivo-dichiarativo, in quanto si limita a pronunciarsi su un evento che si è già verificato.

Questo però non è l’unico modo per dichiarare un acquisto di proprietà per avvenuta usucapione: ne esistono almeno altri 3 ugualmente validi, tra cui l’accordo di conciliazione e il verbale di mediazione.

Il primo consiste in un accordo che coinvolge esclusivamente le parti interessate (cioè il proprietario effettivo e il possessore usucapiente); il secondo, invece, coinvolge anche un terzo soggetto, il cosiddetto mediatore, il quale ha il compito di porre in essere un’attività di cooperazione e condivisione al fine del raggiungimento degli interessi prospettati dalle parti. Il verbale, a differenza dell’accordo, “è sottoscritto dalle parti e dal mediatore, il quale certifica l’autografia della sottoscrizione delle parti o la loro impossibilità di sottoscrivere” (art. 11 d.lgs. 28/2010).

Entrambi questi accordi si instaurano nella prospettiva di ridurre o di cercare di evitare cause giudiziarie, lunghe e molto spesso poco proficue. Le soluzioni più rapide e più convenienti per le parti sono sempre quelle che si raggiungono mediante accordo, espressione della loro autonomia in ambito contrattuale.

Accordo davanti al Notaio

L’accordo di accertamento relativamente all’usucapione può aver luogo anche davanti al Notaio, e risponde sempre all’esigenza di risolvere eventuali liti o contestazioni fuori dalle aule del tribunale. In questo caso il Notaio ha un ruolo importante nell’ambito della ricerca della volontà delle parti e dell’indagine preliminare alla sottoscrizione dell’accordo. Esso consiste sostanzialmente in una dichiarazione resa dal soggetto che afferma di essere divenuto proprietario di un certo bene per avvenuta usucapione, dichiarazione poi messa per iscritto dal pubblico ufficiale - mediante sottoscrizione di una scrittura privata autenticata - all’esito di un controllo sui requisiti formali di chi presta tali dichiarazioni.

Il Notaio non è competente a indagare aspetti sostanziali relativi a come sia stata acquisita l’usucapione, quindi si ritiene indubbio che l’accertamento non possa avere carattere costitutivo, ma soltanto dichiarativo in rapporto a quanto riportato in sede di stipula dalle parti. In altre parole, la procedura di accertamento non determina in nessun modo la costituzione di un diritto di proprietà in favore di chi usucapisce.

L’effettivo proprietario può rinunciare al suo diritto a beneficio del possessore usucapiente che, a questo punto, acquisisce la proprietà del bene. In tal caso, il Notaio si fa portavoce della volontà delle parti e adempie ai successivi obblighi di trascrizione.

La trascrizione

Una volta che il bene sia diventato del soggetto che ha usucapito, però, è necessario procedere alla trascrizione dell’atto, che si tratti di una sentenza del giudice o di un accertamento richiesto dalle parti (con o senza l’ausilio di un terzo soggetto). Infatti, dopo l’aggiunta del n. 12 bis all’art. 2643, anche gli atti di accertamento ed i verbali di mediazione sottoscritti ed autenticati dal pubblico ufficiale sono soggetti a trascrizione.

Se l’usucapione è oggetto di una pronuncia del giudice, si seguono le regole previste dall’art. 2651 c.c. Se invece è oggetto di un accordo di accertamento delle parti, due sono le ipotesi auspicabili:

  1. si può trattare di un regime di pubblicità che, ai sensi dell’art. 2644, rende opponibile (cioè privilegia) l’atto accertativo rispetto a quello di eventuali terzi che abbiano acquistano prima, solo se la trascrizione dell’atto accertativo è avvenuta prima dell’altra;
  2. altrimenti, è possibile che quella trascrizione abbia un valore “prenotativo”, nell’ipotesi particolare in cui chi ha usucapito e ha sottoscritto l’accordo non sia in possesso di un titolo trascritto nei registri immobiliari: in questo caso, sarà essenziale controllare le trascrizioni che si sono succedute prima della sottoscrizione dell’accordo sull’usucapione.

Vendita di bene usucapito dal notaio

La vendita dal notaio per atto pubblico del bene usucapito accertato giudizialmente non pone alcun problema relativamente alla sua ammissibilità. La problematica si è posta da sempre in ordine alla vendita di un immobile acquistato per usucapione non accertata giudizialmente. In passato c’ era chi riteneva che non fosse possibile e quindi non ammetteva tale possibilità. Tuttavia, non esiste alcuna norma che lo vieti e si ritiene del tutto ammissibile la vendita di un bene usucapito, anche in assenza di un provvedimento del giudice.

Naturalmente il notaio dovrà informare la parte acquirente sui rischi che possono sorgere a seguito di questo acquisto. In capo al notaio sussiste un obbligo di informativa in favore di quella che è definita la parte più debole (l’acquirente) perché potrebbe subire dei pregiudizi. È esclusa qualsiasi responsabilità del notaio incaricato di ricevere un atto di trasferimento avente ad oggetto un immobile usucapito anche in assenza di sentenza di accertamento. Il compito del notaio sarà quello di informare le parti sulla provenienza dell’immobile e sulle possibili conseguenze.

Casa in comproprietà: si può usucapire la quota?

Sulla possibilità di usucapire una o più quote in comproprietà il legislatore non ha previsto nulla in merito, non pronunciandosi in modo espresso. Il possesso di ciascun comproprietario è indipendente dagli altri e non impedisce l’acquisto della comproprietà per usucapione. Possono essere usucapite sia la quota di comproprietà, sia la piena proprietà sia da un terzo estraneo alla comunione, sia da un comproprietario.

Per poter usucapire una quota in comproprietà è necessario sempre far emergere la volontà di voler usucapire il bene, con degli atti che possano confermare tale tipo di intenzione, ad esempio in caso di lastrico solare, bloccando l’accesso a dei terzi estranei con un lucchetto in modo pacifico.

Si può rinunciare all’usucapione?

L’usucapione può essere oggetto di rinuncia mediante un atto scritto dal notaio (se si tratta di beni immobili) oppure mediante un comportamento concludente (in tal caso si parlerà di rinuncia tacita). Ciò può avvenire sempre se l’usucapione sia già maturata e, quindi, il soggetto rinunciante sia legittimato a compiere tale tipo di atto. Più che rinuncia viene considerato come un vero e proprio rifiuto dell’acquisto e produce l’effetto di ripristinare il diritto del precedente titolare che ne diventa proprietario.

Usucapione e comunione legale dei beni

Può accadere che una persona nel momento in cui inizi il possesso finalizzato ad acquistare il bene per usucapione, sia nubile o celibe, ma che nel corso dei 20 anni successivi contragga matrimonio o si unisca civilmente con un’altra persona. Ci si chiede a tal proposito se il bene cada in comunione legale dei beni, decorsi i vent’anni, oppure sia considerato come bene personale da parte di chi aveva iniziato il possesso. È una questione da sempre molto dibattuta, sia tra i giudici che tra gli studiosi di diritto, ma l’orientamento prevalente nella prassi notarile afferma che l’usucapione matura solo dopo che siano trascorsi 20 anni e che pertanto il bene cada in comunione legale, anche se gran parte del periodo del possesso sia avvenuto prima del matrimonio o dell’unione civile.   

BIBLIOGRAFIA: CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio n. 718-2013/C, La trascrizione dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione, in Studi Civilistici, 2013; CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio n. 4-2017/C, Ancora in tema di trascrivibilità del negozio di accertamento, in Commissione Studi Civilistici, 2017; G. PALERMO, Mediazione e conciliazione. Riflessioni sulla disciplina introdotta dal D.L. 4.3.2010 n. 28, in Riv. not., 2012; M. SARACENO, La trascrizione dei negozi di accertamento dell’usucapione nell’ambito del procedimento di mediazione, in Riv. dir. civ., 2016; M. KROGH, Studio n. 859-2008/C, Usucapio libertatis e retroattività degli effetti dell’usucapione, in Commissione Studi Civilistici, 2009.

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