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Cosa s’intende per usucapione

L’usucapione è un modo particolare di acquisto della proprietà che non consiste nel trasferimento da un soggetto all’altro mediante contratto, testamento o altro atto, ma sussiste all’esito del possesso indisturbato e ininterrotto, alla luce del sole, di un determinato bene, mobile o immobile. Il possesso indisturbato e ininterrotto deve essere di circa 20 anni (o 10, in alcuni casi), ed è anche necessario che il proprietario della cosa non abbia mai reclamato i suoi diritti in sede di giudizio.

usucapione notaioPerché “alla luce del sole”? Perché il possesso utile a conseguire l’usucapione non deve essere stato estorto con violenza, né essere la conseguenza di un atto clandestino (ad esempio, se il signor Tizio, ogni giorno per 20 anni, va a dormire nell’appartamento di Caio a sua insaputa, non può esserci usucapione). Si deve trattare di un comportamento tollerato dal proprietario, nonostante vada contro il suo interesse ed i suoi diritti. Ecco perché il possessore si dovrà comportare come se fosse il proprietario della cosa, andando concretamente ad intaccare la sfera giuridica altrui. Si parla, in questa circostanza, della c.d. interversione del possesso: il possesso cambia natura e il possessore si comporterà come proprietario.

Non ha alcuna importanza che il possessore sia in buona o in mala fede: può validamente conseguire l’usucapione anche se è a conoscenza del fatto che una cosa appartiene ad un altro.

Scopo di questo istituto è dare certezza ai rapporti giuridici, preferendo chi si prende concretamente cura dei beni a chi di fatto se ne disinteressa, nonostante si tratti del proprietario.

Acquisto della proprietà: davanti al giudice o mediante accordo delle parti?

Ai fini dell’acquisto per usucapione, si può richiedere l’intervento del giudice in sede civile. L’interessato conferisce l’incarico all’avvocato che poi notificherà la richiesta al proprietario effettivo.

Compito del giudice è verificare le condizioni che permettono il passaggio di proprietà (decorso dei 20 anni, possesso ininterrotto, ecc.) e, in seguito, con sentenza, dichiarerà il trasferimento della proprietà per avvenuta usucapione.

La sentenza del giudice ha effetto retroattivo-dichiarativo, in quanto si limita a pronunciarsi su un evento che si è già verificato.

Questo però non è l’unico modo per dichiarare un acquisto di proprietà per avvenuta usucapione: ne esistono almeno altri 3 ugualmente validi, tra cui l’accordo di conciliazione e il verbale di mediazione.

Il primo consiste in un accordo che coinvolge esclusivamente le parti interessate (cioè il proprietario effettivo e il possessore usucapiente); il secondo, invece, coinvolge anche un terzo soggetto, il cosiddetto mediatore, il quale ha il compito di porre in essere un’attività di cooperazione e condivisione al fine del raggiungimento degli interessi prospettati dalle parti. Il verbale, a differenza dell’accordo, “è sottoscritto dalle parti e dal mediatore, il quale certifica l’autografia della sottoscrizione delle parti o la loro impossibilità di sottoscrivere” (art. 11 d.lgs. 28/2010).

Entrambi questi accordi si instaurano nella prospettiva di ridurre o di cercare di evitare cause giudiziarie, lunghe e molto spesso poco proficue. Le soluzioni più rapide e più convenienti per le parti sono sempre quelle che si raggiungono mediante accordo, espressione della loro autonomia in ambito contrattuale.

Accordo davanti al Notaio

L’accordo di accertamento relativamente all’usucapione può aver luogo anche davanti al Notaio, e risponde sempre all’esigenza di risolvere eventuali liti o contestazioni fuori dalle aule del tribunale. In questo caso il Notaio ha un ruolo importante nell’ambito della ricerca della volontà delle parti e dell’indagine preliminare alla sottoscrizione dell’accordo. Esso consiste sostanzialmente in una dichiarazione resa dal soggetto che afferma di essere divenuto proprietario di un certo bene per avvenuta usucapione, dichiarazione poi messa per iscritto dal pubblico ufficiale - mediante sottoscrizione di una scrittura privata autenticata - all’esito di un controllo sui requisiti formali di chi presta tali dichiarazioni.

Il Notaio non è competente a indagare aspetti sostanziali relativi a come sia stata acquisita l’usucapione, quindi si ritiene indubbio che l’accertamento non possa avere carattere costitutivo, ma soltanto dichiarativo in rapporto a quanto riportato in sede di stipula dalle parti. In altre parole, la procedura di accertamento non determina in nessun modo la costituzione di un diritto di proprietà in favore di chi usucapisce.

L’effettivo proprietario può rinunciare al suo diritto a beneficio del possessore usucapiente che, a questo punto, acquisisce la proprietà del bene. In tal caso, il Notaio si fa portavoce della volontà delle parti e adempie ai successivi obblighi di trascrizione.

La trascrizione

Una volta che il bene sia diventato del soggetto che ha usucapito, però, è necessario procedere alla trascrizione dell’atto, che si tratti di una sentenza del giudice o di un accertamento richiesto dalle parti (con o senza l’ausilio di un terzo soggetto). Infatti, dopo l’aggiunta del n. 12 bis all’art. 2643, anche gli atti di accertamento ed i verbali di mediazione sottoscritti ed autenticati dal pubblico ufficiale sono soggetti a trascrizione.

Se l’usucapione è oggetto di una pronuncia del giudice, si seguono le regole previste dall’art. 2651 c.c. Se invece è oggetto di un accordo di accertamento delle parti, due sono le ipotesi auspicabili:

  1. si può trattare di un regime di pubblicità che, ai sensi dell’art. 2644, rende opponibile (cioè privilegia) l’atto accertativo rispetto a quello di eventuali terzi che abbiano acquistano prima, solo se la trascrizione dell’atto accertativo è avvenuta prima dell’altra;
  2. altrimenti, è possibile che quella trascrizione abbia un valore “prenotativo”, nell’ipotesi particolare in cui chi ha usucapito e ha sottoscritto l’accordo non sia in possesso di un titolo trascritto nei registri immobiliari: in questo caso, sarà essenziale controllare le trascrizioni che si sono succedute prima della sottoscrizione dell’accordo sull’usucapione.

BIBLIOGRAFIA: CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio n. 718-2013/C, La trascrizione dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione, in Studi Civilistici, 2013; CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio n. 4-2017/C, Ancora in tema di trascrivibilità del negozio di accertamento, in Commissione Studi Civilistici, 2017; G. PALERMO, Mediazione e conciliazione. Riflessioni sulla disciplina introdotta dal D.L. 4.3.2010 n. 28, in Riv. not., 2012; M. SARACENO, La trascrizione dei negozi di accertamento dell’usucapione nell’ambito del procedimento di mediazione, in Riv. dir. civ., 2016; M. KROGH, Studio n. 859-2008/C, Usucapio libertatis e retroattività degli effetti dell’usucapione, in Commissione Studi Civilistici, 2009.

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