Tempo necessario per un atto notarile e durata del rogito
- Quanto tempo ci vuole per un atto notarile?
- è possibile andare direttamente a rogito senza preliminare?
- Quanto dura un rogito dal notaio?
- Quando prendo veramente possesso del bene che ho acquistato?
- Cosa consiglia il notaio in sede di contrattazione tra le parti
- Domande frequenti sui tempi dell’atto notarile
Quanto tempo ci vuole per un atto notarile?
Le tempistiche richieste ai fini della stipula davanti al Notaio dipendono dalla tipologia di atto che viene in considerazione: dipende cioè se si tratta di proposta di acquisto, compromesso o atto definitivo di compravendita.
Se l’iter dell’accordo tra le parti prevede diverse fasi, dalla semplice e meno vincolante proposta al contratto definitivo, possono passare diversi mesi.
Con la proposta, vincolante per il solo compratore, si procede anche al deposito di una certa somma, a titolo di caparra, per “bloccare” un'eventuale e futura contrattazione con il venditore. Il preliminare o compromesso ha invece lo scopo di obbligare entrambi i soggetti in vista del futuro contratto definitivo, e mira anche ad impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che di fatto non consentono la vendita immediata.
Dalla proposta alle chiavi: quanto dura ogni fase
Per l’acquisto di una casa i tempi tipici sono questi. Sono indicativi: ogni compravendita ha i suoi, e a fare la differenza sono quasi sempre il mutuo e lo stato dei documenti.
| Fase | Tempo indicativo |
|---|---|
| Dal preliminare al rogito | Quello fissato nel preliminare, spesso qualche mese |
| Mutuo, dalla richiesta alla delibera della banca | Di norma da uno a due mesi |
| Relazione notarile preliminare, se c’è il mutuo | Una o due settimane da quando lo studio ha i documenti |
| Preparazione dell’atto da parte del notaio | Circa dieci giorni lavorativi, due o tre nei casi urgenti |
| Firma del rogito | Di solito un’ora o due |
| Dopo il rogito: registrazione, trascrizione, copia dell’atto | Qualche settimana |
Tempo per il Rogito
Si pensi, per esempio, al compratore che deve cercare un finanziamento o al venditore che deve consegnare la nuova casa: con la firma del preliminare, entrambi si assumono l’obbligo di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o un altro diritto reale) di un certo bene immobile. Si pensi, inoltre, alla importanza di controllare i dati catastali, all’obbligo spettante al Notaio di vigilare sulla conformità catastale ed edilizia, alla necessità di visualizzare le visure ecc.
Per essere veramente opponibile ai terzi, si richiede la trascrizione del preliminare nei pubblici registri immobiliari. È, altresì, necessaria la registrazione presso l’Agenzia delle entrate competente per territorio entro 20 giorni dalla firma o 30 giorni se la sottoscrizione è avvenuta ad opera del Notaio.
Dopo queste necessarie verifiche, il Notaio può procedere alla redazione dell’atto (definitivo) di compravendita: presumibilmente si dice che tale redazione richiede circa 10 giorni lavorativi, ed in particolari casi d’urgenza, è possibile concludere la procedura in due o tre giorni, ovviamente con qualche costo aggiuntivo.
Dopo la fase decisionale, si decide la data della firma per il rogito. Con tale firma, tutti i rischi inerenti alla proprietà e al perimento del bene passano dal venditore al compratore; nella vendita con riserva di proprietà, invece, la proprietà passa solo con il pagamento dell’ultima rata, mentre i rischi passano al compratore già con la consegna.
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È possibile andare direttamente a rogito senza preliminare?
Il preliminare di vendita non è di per sé obbligatorio o prodromico alla stipula del contratto definitivo. Tuttavia, è consigliabile addivenire a un accordo di questo tipo per non imbattersi successivamente in sorprese che possono rendere problematico l’acquisto dell’immobile.
Esempi di eventi impeditivi possono essere le iscrizioni ipotecarie, la provenienza da donazione dell’immobile (oggi molto meno di prima: dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi compra una casa donata non rischia più di doverla restituire agli eredi del donante), la presenza di difformità catastali ecc., quindi problemi che devono essere tenuti in debita considerazione e che spesso richiedono l’intervento di professionisti qualificati per una celere risoluzione.
Se il preliminare c’è, la data del rogito la decidono le parti: quanto si può allungare, e cosa succede se il termine salta, lo spieghiamo nella pagina su quanto tempo può passare dal preliminare al rogito.
Quanto dura un rogito dal notaio?
Dopo aver espletato tutti i controlli necessari, e dopo che il Notaio abbia proceduto alla redazione dell’atto notarile (nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata), in media il tempo necessario per concludere il rogito con il consenso dei soggetti interessati è di qualche settimana, ma tutto dipende dalla complessità dell’atto e dai vari parametri che vengono in rilievo (dipende, per esempio, se è stato acceso un mutuo finalizzato all'acquisto, se si deve procedere alla sanatoria di certe difformità, se vi è stata una rivalutazione catastale dell’immobile, ecc.).
Se invece la domanda è quanto dura l’appuntamento, la risposta è più semplice: la firma richiede di solito un’ora o due. Di norma il notaio legge l’atto, spiega le clausole principali e raccoglie le firme; se lo stesso giorno si firma anche il mutuo, con il funzionario della banca, serve un po’ più di tempo.
Cosa allunga i tempi, e come evitarlo
- una planimetria che non corrisponde alla casa: serve una variazione catastale prima del rogito, che richiede qualche settimana;
- documenti che arrivano a pezzi: averli pronti fin dal preliminare, con il promemoria dei documenti per la compravendita, fa risparmiare giorni;
- il mutuo: la banca delibera dopo la perizia e la relazione del notaio, e i tempi di questo passaggio li trovi nella pagina su quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito;
- una casa arrivata per successione, se manca la trascrizione dell’accettazione dell’eredità: di norma il notaio la cura insieme al rogito, ma va prevista.
Chi ha una scadenza stretta può cercare un notaio per un atto urgente. In ogni caso, coinvolgere presto lo studio aiuta a far emergere per tempo i problemi: la richiesta di preventivo è gratuita e di solito la risposta arriva in poche ore.
Quando prendo veramente possesso del bene che ho acquistato?
Alla conclusione del rogito davanti al Notaio, il compratore prende effettivo possesso del bene immobile oggetto del contratto, In questa occasione, infatti, vengono normalmente consegnate le chiavi della casa. Può però capitare che il venditore abbia bisogno di qualche giorno in più per traslocare e quindi si convenga che la consegna predetta (e dunque la presa in possesso) avvenga qualche giorno dopo la stipula.
In questo caso, il compratore può tutelarsi chiedendo l’inserimento di una penale a carico del venditore per ogni giorno di ritardo, oppure chiedendo di trattenere una parte del prezzo che sarà versata al momento della consegna delle chiavi.
Cosa consiglia il Notaio in sede di contrattazione tra le parti
È bene ribadire che per la proposta d’acquisto e il preliminare di vendita non si richiede la presenza del Notaio, anche se è ritenuta opportuna, se non altro per seguire meglio ed in modo più ordinato tutto l’iter che porterà al contratto di compravendita definitivo.
Date le lungaggini tra il preliminare ed il definitivo, è consigliata la consulenza del Notaio, anche nelle prime fasi del contratto, per garantire il compratore in ordine alla futura vendita; tale garanzia si sostanzia nella redazione dell’atto da parte del pubblico ufficiale (può trattarsi di atto pubblico o scrittura privata autenticata) e nella successiva trascrizione nei pubblici registri immobiliari, che avrà un effetto prenotativo in relazione all’acquisto dell’immobile.
Ai fini della registrazione del contratto preliminare, dovranno essere pagate due imposte: una pari allo 0,50% sulla caparra, l’altra pari al 3% delle somme versate a titolo di acconto. Esse saranno recuperate nel momento in cui si stipulerà il contratto definitivo.
In conclusione, si deve tenere presente che, data la complessità dell’atto di compravendita, il Notaio ha un ruolo centrale nella risoluzione di problemi e nel prevenire imprevisti o sorprese non calcolati. Di conseguenza, se l’idea è quella di comprare casa, è buona norma rivolgersi fin da subito al professionista di fiducia, sapendo che i tempi sono lunghi.
Domande frequenti sui tempi dell’atto notarile
Quanto tempo passa dalla proposta d’acquisto al rogito? Dipende soprattutto dal preliminare e dal mutuo. Senza mutuo e con i documenti in ordine possono bastare poche settimane; con il mutuo si calcolano di solito da uno a due mesi solo per la banca.
Quanto dura la firma del rogito dal notaio? Di solito un’ora o due. Se lo stesso giorno si firma anche il mutuo serve un po’ più di tempo.
Si può fare un rogito urgente? In casi particolari sì: con i documenti completi l’atto può essere pronto in due o tre giorni, di solito con qualche costo in più.
Il preliminare è obbligatorio per andare a rogito? No. Si può andare direttamente al rogito, ma il preliminare dà alle parti il tempo di risolvere ipoteche, difformità catastali o problemi di provenienza prima della firma.
Quando si ricevono le chiavi di casa? Di norma il giorno del rogito. Se il venditore ha bisogno di qualche giorno, si può concordare una consegna successiva con una penale per il ritardo o trattenendo una parte del prezzo.
Dopo il rogito quanto ci vuole per avere l’atto? Qualche settimana: il notaio registra e trascrive l’atto e poi rilascia la copia. Nel frattempo, se serve, si può chiedere allo studio un certificato di avvenuta stipula.
