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Cosa fa il Notaio prima del rogito?

quali attività deve fare il notaio prima della stipula del rogito per l'acquisto di una casa

Cosa fa il Notaio prima del rogito

La figura del Notaio è spesso legata solamente al momento della stipula, in particolare al momento della firma dell’atto, come se la sua attività si limitasse a quello. In realtà la figura del notaio garantisce certezza e pubblica fede all’atto notarile e svolge prima, durante e dopo una serie di controlli e adempimenti a tutela della parte contraente.

Queste attività cambiano a seconda dell’atto da stipulare e possono essere più o meno numerose a seconda della complessità dell’atto e dell’eventuale riscontro di problematiche nel corso della pratica. Dal momento del colloquio o del primo contatto con il Notaio a quello del giorno del rogito possono passare pochi e molti giorni, a seconda delle esigenze delle parti e delle verifiche che il Notaio deve effettuare. Ma vediamo nel dettaglio.

Il colloquio

Prima del rogito il Notaio entra in contatto con le parti dell’atto, attraverso i vari mezzi di comunicazione. Si può mandare una mail, si può chiedere un colloquio telefonico, oppure si può fissare un colloquio di persona. Per il primo contatto è anche possibile avvalersi della piattaforma NotaioFacile, per chiedere informazioni o preventivi.

Questa fase è di fondamentale importanza per capire l’atto da rogitare, per comprendere quale sia la strada da seguire per portare a termine la pratica. Pertanto, la prima cosa che il Notaio chiede è la documentazione atta a dimostrare quanto le parti chiedono e necessaria sia per poter fare un preventivo, sia per poter iniziare la fase dei controlli. Questi documenti possono essere inviati telematicamente, per cui la prima fase si può svolgere anche senza recarsi di presenza allo studio. Cosa fa il Notaio dopo questa fase?

La verifica dei documenti

La prima cosa che fa il Notaio prima del rogito è controllare la documentazione richiesta alle parti. Poniamo il caso che le parti vogliano stipulare un contratto di compravendita finalizzato all’acquisto di una casa. Il Notaio richiede l’atto di provenienza, ovvero l’atto con cui il venditore ha acquistato a sua volta la casa; i documenti delle parti; il loro regime patrimoniale (chiede loro se sono coniugate e se sì in quale regime patrimoniale); i documenti urbanistici legati alla casa.

Con questi primi documenti il Notaio inizia ad analizzare la situazione, per poi approfondirla e verificare l’eventuale necessità di altri documenti. Ad esempio, se si acquista una casa, richiederà l’attestato di prestazione energetica (APE), se si acquista un terreno maggiore di 5000 mq, chiederà il certificato di destinazione urbanistica.

Le visure ipotecarie

Una volta ricevuta la documentazione, o di persona o per posta elettronica, il Notaio provvede ad effettuare tutti i controlli del caso per verificare che vi siano tutte le condizioni richieste dalla legge per il rogito. Nel caso della compravendita, il Notaio in primo luogo analizza l’atto di provenienza e procede con le visure. Le visure ipotecarie sono controlli che il Notaio (o i suoi collaboratori) fa telematicamente presso i Registri immobiliari. La visura può essere per soggetto o per immobile.

Nel primo caso fa una ricerca sulla figura del venditore, per vedere che non vi siano a suo carico formalità che possano inficiare la vendita (tipo un pignoramento o una domanda giudiziale). Provvede poi alle visure per immobile, ovvero controlla che sull’immobile non vi sia iscritta alcuna ipoteca, anche rispetto al ventennio precedente la stipula.

Le visure catastali

In secondo luogo, il Notaio provvede ad effettuare le visure catastali. Svolge una ricerca al Catasto, controllando che i dati dell’immobile risultanti dall’atto di provenienza corrispondano a quelli attualmente risultanti dalle visure. Ad esempio, se nel frattempo il venditore ha effettuato una variazione sulla casa, ciò deve risultare anche dalle visure. Deve inoltre verificare la corrispondenza con la planimetria depositata in Catasto, la quale andrà in originale allegata all’atto. Esaminati questi documenti prima del rogito, si può procedere. Il Notaio richiede alle parti se siano provviste dell’attestato di prestazione energetica, perché in caso contrario può incaricare un geometra di sua fiducia per produrlo.

Acquisto di casa ereditata

Qualora la casa da acquistare sia stata ereditata, il Notaio lo verifica nell’atto di provenienza e nelle visure. In questo caso, il pubblico ufficiale dovrà svolgere un passaggio ulteriore. Occorre richiedere alle parti la dichiarazione di successione, ovvero il documento con cui gli eredi dichiarano fiscalmente la successione ereditaria. Oltre a questo, il Notaio deve provvedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, ovvero un adempimento necessario per poter trascrivere successivamente la compravendita.

La relazione preliminare per il mutuo

Qualora l’acquirente abbia chiesto un mutuo, questo dovrà essere stipulato congiuntamente alla compravendita. Per questo, il Notaio prima del rogito entra in contatto con la Banca prescelta dall’acquirente, per produrre a suo favore una relazione notarile preliminare. Si tratta di un documento con cui il Notaio, sulla base delle visure e i controlli effettuati, dichiara che non vi sono formalità pregiudizievoli all’acquisto e alla costituzione della garanzia ipotecaria a favore della Banca. Senza questa relazione notarile, infatti, la Banca non procede con la pratica del mutuo.

La risoluzione di problemi

Quelli indicati sono solo i passaggi principali e fisiologici che il Notaio prima del rogito deve compiere in caso di atto di compravendita. Non sempre però la situazione si presenta lineare, anzi molto spesso il Notaio deve risolvere problemi che siano ostativi all’acquisto della casa.

Si pensi all’ipotesi in cui la planimetria non corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, con conseguente necessità di regolarizzare la situazione. Per quanto riguarda la stipula di atti di tipo familiare (fondo patrimoniale), oppure successorio (testamento), prima del rogito il Notaio svolge un’attività di più ampio respiro, dovendo consigliare alla parte le disposizioni più idonee al caso concreto. Nel caso in cui vi sia un conflitto di interessi, il Notaio potrebbe occuparsi anche della nomina di un curatore speciale.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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