Come intestare casa ai figli senza donazione e quanto costa
- Modi alternativi per intestare casa ai figli senza ricorrere ad un atto di donazione
- Trasferire casa ai figli con il testamento
- Lasciare casa ai figli con donazione indiretta
- Separazione dal coniuge per trasferire la casa ai figli
- Quante imposte si pagano: le strade a confronto sulla casa tipo
- Le domande dei genitori che vogliono intestare la casa ai figli
Modi alternativi per intestare casa ai figli senza ricorrere ad un atto di donazione
Quando un genitore desidera regalare la propria casa ai figli, di solito, gliela trasferisce con un atto di donazione, redatto dal notaio, alla presenza di due testimoni, ma, oltre a tale classico rimedio, esistono dei modi alternativi che consentono ugualmente al genitore di attribuire la casa al proprio figlio senza che questi debbano corrispondergli alcunché, ottenendo lo stesso risultato del trasferimento di proprietà mediante la donazione: ecco quali sono.
Una premessa serve, perché cambia il peso delle alternative. Per anni il motivo principale per evitare la donazione era la difficoltà del figlio a rivendere o ipotecare la casa donata, per il timore che gli altri eredi del genitore potessero reclamarla anche dal compratore. Con la legge 182/2025, dal 18 dicembre 2025, l’azione di restituzione contro chi acquista dal donatario non esiste più, e quel timore si è molto ridotto. Restano però vere due cose: la donazione resta un atto che gli altri figli possono mettere in discussione tra loro al momento della successione, e ogni strada alternativa ha tempi, imposte e cautele proprie. Qui le mettiamo in fila, con i numeri della casa tipo, e la scelta, come sempre, spetta a chi dona insieme al notaio.
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Trasferire casa ai figli con il testamento
Una prima possibilità per il genitore che vuole dare la sua casa ai figli senza ricorrere alla donazione è quella di attribuirgliela per testamento, decidendo così di rimanere a vivere nella sua abitazione finché sarà in vita e prevedendo che, dopo la sua morte, la proprietà dell’immobile passi in capo ai figli, o istituendoli suoi eredi oppure lasciandogli l’immobile a titolo di legato. C’è da dire che questo tipo di attribuzione racchiude in sé vantaggi e svantaggi, infatti, se da un lato il genitore può continuare a vivere all’interno della casa fino al giorno della sua morte, non dovendo cambiare abitazione e non dovendo, quindi, modificare abitudini, i figli si vedranno intestare la casa solo dopo la morte del genitore, quindi tale tipo di acquisto da parte loro non sarà immediato, ma conseguirà solo al decesso dell’attuale proprietario dell’immobile. Proprio per tali motivi, in linea di massima, tale soluzione viene adottata quando si vuole lasciare la casa ai figli non perché ne abbiano un immediato bisogno, ma per una questione affettiva, lasciandogli la casa come ricordo del genitore che è venuto a mancare.
Quale testamento scegliere per lasciare casa ai figli
Il genitore che vuole lasciare la sua casa ai figli per il tempo successivo alla sua morte può scegliere il tipo di testamento di cui avvalersi per il lascito, ad esempio, decidendo di recarsi dal notaio per stipulare un testamento pubblico, alla presenza di due testimoni che normalmente vengono forniti dallo stesso studio. Si tratta di un atto che viene scritto dal notaio, il quale riporta le volontà del soggetto di lasciare la casa alla prole in termini giuridici all’interno del documento che deve essere conservato nel repertorio speciale del professionista, dedicato agli atti a causa di morte, per essere reso pubblico a seguito del decesso del testatore.
Il genitore può anche decidere di lasciare la casa ai figli scrivendo di proprio pugno un testamento olografo, apponendovi la data e la firma, è il caso del documento che viene scritto dal soggetto privatamente, di solito nella propria abitazione su di un foglio di carta, ma viene poi depositato dal notaio che redige il verbale di deposito di testamento olografo.
Infine, si può procedere con la redazione di un testamento segreto che viene consegnato in busta chiusa e sigillata, o da sigillarsi dal notaio, che si occuperà di stipulare un verbale di ricevimento di testamento segreto, che al pari degli altri verrà pubblicato solo al momento della morte del testatore.
Alla luce di quanto sin qui detto è opportuno richiedere una consulenza al notaio per comprendere quale sia la forma testamentaria preferibile per raggiungere il proprio obiettivo e cioè attribuire la casa ai figli dopo la propria morte in tutta sicurezza, infatti, c’è da aggiungere che lasciando che la casa vada al proprio figlio per testamento quest’ultimo avrà la casa solo dopo la morte del proprio genitore e non prima, e per ottenerla dovrà attendere la pubblicazione del testamento, fare la dichiarazione di successione ed accettare l’eredità. Il testamento, va ricordato, non toglie nulla ai diritti degli altri figli e del coniuge: la casa lasciata a un solo figlio entra nel conto della legittima come entrerebbe una donazione, con la differenza che se ne discute solo dopo.
Lasciare casa ai figli con donazione indiretta
Ad un genitore che vuole regalare la propria casa, oltre alla stipula di un vero e proprio atto di donazione, è data la possibilità di intestare la casa ai propri figli acquistandola per trasferirgliela contestualmente all’atto di compravendita oppure regalandogli il denaro necessario affinché i figli comprino la casa.
Nel caso in cui il genitore voglia comprare personalmente la casa presentandosi davanti al notaio per sottoscrivere il contratto di compravendita e decidendo di non intestarsi la proprietà dell’immobile ma di trasferirla immediatamente e direttamente in capo ai figli, può farlo prevedendo che gli effetti dell’acquisto si producano in capo a questi, e tale risultato lo si può ottenere sia con il contratto a favore del terzo che con il contratto per persona da nominare.
Lasciare la casa ai figli senza la donazione
Nel primo caso i figli acquistano la piena proprietà della casa, senza necessità di intervenire all’atto mediante la deviazione degli effetti che il genitore realizza in loro favore, ricevendo il beneficio nei loro riguardi, senza necessità di stipulare un doppio contratto e cioè oltre alla compravendita anche la donazione, affrontando spese più esigue; parimenti i figli possono vedersi intestata la casa attraverso il contratto per persona da nominare, nel qual caso il genitore dichiara di nominare i figli come beneficiari della compravendita e questi ultimi dovranno accettare espressamente la nomina entro un termine stabilito per divenire i destinatari degli effetti dell’atto concluso dal genitore.
In entrambi i casi si realizzano gli stessi effetti della donazione e cioè l’arricchimento del beneficiario che in questo caso sono i figli ed impoverimento del genitore, ma senza dover stipulare un vero e proprio atto con le spese e le imposte che ne conseguono.
Tendenzialmente lo stesso effetto di cui sopra lo può raggiungere anche il genitore che dia i soldi ai figli, ad esempio attraverso una donazione di denaro, facendo in modo che l’atto di compravendita venga stipulato stesso dalla prole, ma con il denaro regalatogli, oppure, se non intende dare i soldi ai figli prima del contratto, può impegnarsi a pagare direttamente il venditore, accollandosi il prezzo della vendita.
È questa, oggi, la strada più battuta, e il motivo è anche fiscale: semplificando, la liberalità collegata all’acquisto di una casa, quando risulta dall’atto, non paga l’imposta di donazione, perché l’acquisto sconta già l’imposta di registro. Il figlio compra con i benefici prima casa, se ne ha i requisiti, e nell’atto si dà atto che il prezzo è pagato dal genitore o con denaro da lui fornito; il bonifico tracciato fa il resto. Due avvertenze. La prima: resta una donazione indiretta a tutti gli effetti civilistici, quindi alla morte del genitore gli altri figli potranno tenerne conto per la legittima. La seconda: il figlio, da subito proprietario, può vendere o ipotecare la casa senza i limiti che per anni hanno pesato sulle case donate; chi comprerà da lui troverà una provenienza da compravendita, la più lineare che ci sia.
Separazione dal coniuge per trasferire la casa ai figli
Quando il genitore è sposato, ma è intervenuta una separazione consensuale con il coniuge, la casa può essere attribuita ai figli, esistendo un obbligo di mantenimento in capo al genitore verso i figli minori di età che può essere adempiuto con un accordo tra i coniugi.
Di solito si tratta di un accordo di separazione o di divorzio e consente ai coniugi di decidere cosa spetti all’uno o all’altro e può essere lo strumento di cui servirsi per attribuire beni ai figli al fine di rispettare l’obbligo di mantenerli, ad esempio, lasciando che gli venga intestata la casa. Per assegnare i beni ai figli, e nel caso di specie far sì che la proprietà della casa passi direttamente in capo a loro, le strade oggi sono due: scrivere il trasferimento direttamente nell’accordo che il tribunale omologa, come ammesso dalle Sezioni Unite della Cassazione dal 2021, oppure recarsi dal notaio per la redazione di un atto di trasferimento in esecuzione degli accordi di separazione o di divorzio. In entrambi i casi vale il vantaggio di non dover corrispondere imposte, in virtù del fatto che tutti gli atti in esecuzione dei patti di separazione o divorzio sono esenti da imposta di registro, di bollo e da ogni altra tassa; le condizioni, a partire dalla clausola che lega il trasferimento al mantenimento dei figli, sono spiegate nella pagina sui trasferimenti immobiliari in caso di separazione o divorzio.
Vendere la casa ai figli
C’è da aggiungere che tutto quanto sin qui detto rappresenta la soluzione all’esigenza del genitore di attribuire casa ai figli regalandogliela, ma può anche accadere che il genitore intenda intestare la casa ai figli ma non voglia che ciò rappresenti un regalo, e per farlo può vendere loro la casa, stipulando un atto di compravendita.
In tal caso dovranno presentarsi dal notaio con i propri documenti di identità e con il codice fiscale sia il genitore che i figli ed il genitore dovrà procurarsi tutti i documenti necessari per la stipula come la piantina catastale, l’atto con cui ha acquistato la proprietà dell’immobile, la certificazione di prestazione energetica ed i permessi edilizi in virtù del quale la casa è stata costruita, d’altro canto i figli, in tale fattispecie, dovranno versare al genitore il corrispettivo del trasferimento. Il prezzo va pagato davvero e in modo tracciabile: una vendita in cui il figlio non versa nulla è una donazione sotto altro nome, con i problemi civilistici e fiscali che ne seguono. Su questo il fisco ha una regola precisa: i trasferimenti di immobili tra genitori e figli si presumono donazioni quando le imposte di registro dovute risultano inferiori a quelle che si pagherebbero con una donazione, e in quel caso recupera la differenza. Attenzione poi al figlio minorenne: non è impossibile intestargli la casa, ma i genitori agiscono per lui e serve l’autorizzazione del giudice tutelare, con tempi e costi in più; i dettagli sono nella pagina sulla donazione della casa a un minorenne, che vale per molti aspetti anche per la vendita.
Quante imposte si pagano: le strade a confronto sulla casa tipo
I numeri qui sotto sono le sole imposte, senza l’onorario del notaio, calcolate sulla casa tipo del sito: rendita catastale 600 euro, figlio con i requisiti prima casa. Sono un ordine di grandezza, da confermare con il preventivo.
Due letture utili. La donazione e il testamento costano poco in imposte perché verso un figlio c’è una franchigia di un milione di euro e, con i requisiti prima casa, ipotecaria e catastale sono fisse; senza quei requisiti salgono a circa 2.270 euro. L’acquisto e la vendita costano di più in imposte ma danno al figlio una casa con provenienza da compravendita; con un prezzo di acquisto alto, il registro al 2% sul valore catastale resta comunque lo stesso. I conti completi, voce per voce, sono nella pagina sul costo di successioni e donazioni; per la propria casa e la propria famiglia la cifra giusta arriva solo dal notaio, e si può chiedere un preventivo per intestare la casa a un figlio ai notai della propria provincia, descrivendo la strada che si ha in mente: rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Le domande dei genitori che vogliono intestare la casa ai figli
Se do i soldi a mio figlio per comprare casa, paghiamo l’imposta di donazione?
Di norma no: la liberalità collegata a un acquisto che paga l’imposta di registro è esclusa dall’imposta di donazione, purché risulti dall’atto di compravendita. Il passaggio di denaro va fatto con bonifico tracciabile. Resta una donazione indiretta sul piano civile, di cui gli altri figli potranno tenere conto alla successione.
Posso intestare la casa a mio figlio minorenne?
Sì, ma non da solo: per il minore agiscono i genitori e serve l’autorizzazione del giudice tutelare, sia per una donazione sia per un acquisto. È una procedura con tempi propri, da mettere in conto prima di fissare il rogito.
Posso vendere la casa a mio figlio a un prezzo basso?
Il prezzo deve essere reale e pagato in modo tracciabile. Se le imposte della vendita risultano inferiori a quelle di una donazione, il fisco presume che si tratti di una donazione e recupera la differenza; sul piano civile, un prezzo di favore può essere considerato una liberalità dagli altri figli. È uno dei casi da chiarire con il notaio prima di fissare l’atto.
Con il testamento i figli pagano qualcosa per avere la casa?
Alla successione: imposta di successione solo oltre un milione di euro per ciascun figlio, più ipotecaria e catastale, fisse se il figlio ha i requisiti prima casa, altrimenti 2% e 1% sul valore catastale. Servono poi la pubblicazione del testamento, la dichiarazione di successione e, per la casa, l’accettazione dell’eredità con la sua trascrizione.
