Notaio che non rogita, i motivi e le opzioni delle parti

• Il rogito dal notaio: cosa può andare storto
• Quali sono le opzioni per le parti?
• Quando il notaio non procede: un rifiuto con un motivo
• Rogito fermo, tre dubbi di chi aspetta l’atto
• Altre soluzioni prospettate

Il rogito dal Notaio: cosa può andare storto

Sono svariati i casi nei quali il pubblico ufficiale può non procedere alla stipula, o non può procedervi per legge, onde evitare di ricevere atti invalidi e/o contrari alla legge. La legge notarile, semplificando, lo obbliga a prestare il suo ministero ogni volta che è richiesto, ma gli vieta di ricevere alcuni atti e in altri casi gli consente di non procedere. Le descrizioni che seguono sono semplificate e indicative. Vediamo insieme quali sono i casi più eclatanti:

Se il venditore o il compratore non si presentano al rogito : mancando una delle parti fondamentali al fine della conclusione del contratto di compravendita, non è possibile proseguire, a meno che la parte mancante non si faccia nuovamente viva o dia procura ad altro soggetto per la conclusione dell’accordo. Se era già stato concluso un preliminare di vendita, chi non si presenta al rogito può essere considerato inadempiente: dunque, l’altra parte può chiedere l’esecuzione del contratto, oppure la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni (comprensivo di danno emergente, cioè la perdita economica subita da chi non ha ricevuto l’esatta prestazione dovutagli, e lucro cessante, cioè il mancato guadagno che è l’effetto dell’inadempimento della parte);

(qualora il loro intervento sia obbligatorio ai fini della validità dell’atto) se manca uno o entrambi i testimoni oppure l’interprete: in realtà il Notaio può sempre chiedere che venga rinviato l’atto a quando saranno presenti tutti i soggetti necessari;

Se non vengono depositate tasse, onorario e spese dell’atto, la legge notarile consente al Notaio di ricusare il proprio ministero, con l’eccezione degli atti di ultima volontà;

Se non sono stati presentati o adeguatamente visionati tutti i documenti necessari e prodromici al rogito: di norma il Notaio chiede e verifica visure, regolarità edilizia e catastale prima di stipulare, perché per alcuni atti la legge richiede menzioni obbligatorie, per esempio urbanistiche e catastali, senza le quali l’atto sarebbe nullo. Di questi controlli prima del rogito si parla in una pagina dedicata;

Se non è in grado di accertare la capacità o l’identità personale dei contraenti: la legge richiede che il Notaio sia certo dell’identità delle parti, e in caso di dubbio può avvalersi di due persone che la attestino, i fidefacienti. Senza questa certezza l’atto non si riceve;

Se l’atto ha ad oggetto beni illeciti (ad esempio, immobili abusivi mai sanati) o il motivo dell’atto è illecito (per esempio, si vuole stipulare un atto per coprire attività criminose), la legge non consente al Notaio di riceverlo: è il caso degli atti espressamente proibiti dalla legge o manifestamente contrari al buon costume o all’ordine pubblico.

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Quali sono le opzioni per le parti?

Se i dubbi o le perplessità del Notaio in ordine a un accordo sono fondati, sarà necessario risolvere nel modo più celere i problemi che ne ostacolano la conclusione. Se per esempio mancano ancora dei documenti che non sono stati rilasciati, il venditore potrà chiedere una verifica (catastale, edilizia o di altro tipo) ed informare tempestivamente il pubblico ufficiale sulle novità, onde consentire un raccordo con tutti i professionisti coinvolti. Lo stesso vale per un’ipoteca ancora iscritta, la cui cancellazione passa dalla banca.

Se il venditore, per particolari motivi, è impossibilitato a partecipare alla stipula, per evitare di risultare inadempiente, può conferire una procura speciale con la quale incarica un soggetto fidato (un parente od un amico) di portare a termine l’accordo in questione. La procura va fatta nella stessa forma richiesta per l’atto: per un immobile, atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Se, poi, il problema riguarda il mancato intervento dei testimoni prescritti dalla legge in un testamento o in un atto di donazione o in altri atti per i quali siano necessari, si dovrà verificare il motivo per cui non si sono presentati, eventualmente prevedendo un rinvio del rogito oppure, se ciò non è proprio possibile, far intervenire altri soggetti come testimoni.

Quando il Notaio non procede: un rifiuto con un motivo

La legge notarile obbliga il Notaio a prestare il suo ministero ogni volta che è richiesto. Quando non procede, di norma, c’è un ostacolo preciso: un documento che manca, una difformità da sistemare, un’ipoteca da cancellare, un dubbio sull’identità o sulla capacità di una parte, oppure un atto che la legge non gli consente di ricevere. Le parti possono chiedere di conoscere il motivo, così da capire se e come si può superare.

Il Notaio in genere possiede ampia discrezionalità in rapporto agli atti che gli competono, ed è un suo diritto astenersi qualora ci siano aspetti soggettivi od oggettivi (intrinseci all’atto) che non sono stati ponderati adeguatamente.

È altrettanto indubbio che l’astensione del pubblico ufficiale al di fuori di motivi giustificati e pertinenti è rara: quello che più spesso accade è che si richiedano tempi più lunghi per stipulare, in ragione delle lungaggini burocratiche a cui sono soggetti accertamenti e controlli, specialmente se riguardano gli immobili. La scelta del Notaio è libera, ma un ostacolo oggettivo, come un abuso edilizio non sanato o un’ipoteca da cancellare, resterebbe tale davanti a qualsiasi Notaio.

Rogito fermo, tre dubbi di chi aspetta l’atto

Il notaio può rifiutarsi di fare l'atto?

La legge lo obbliga a prestare il suo ministero quando è richiesto, ma gli vieta di ricevere atti proibiti dalla legge o contrari all'ordine pubblico e al buon costume, e gli consente di non procedere se le parti non depositano tasse, onorari e spese dell'atto. Di norma, quindi, un rifiuto nasce da un ostacolo preciso, che si può chiarire direttamente con il notaio.

Il venditore non può venire al rogito: l'atto salta?

Non necessariamente. Può conferire una procura speciale a una persona di fiducia, nella stessa forma richiesta per l'atto: per un immobile, atto pubblico o scrittura privata autenticata. In alternativa le parti possono concordare un rinvio.

Chi non si presenta al rogito perde la caparra?

Se nel compromesso c'era una caparra confirmatoria e chi non si presenta è inadempiente, l'altra parte può recedere trattenendo la caparra, se l'aveva ricevuta, o chiedendone il doppio, se l'aveva versata. Resta possibile chiedere invece l'esecuzione del contratto o il risarcimento. Il caso concreto è un punto da verificare con il notaio.

Altre soluzioni prospettate

È possibile che il Notaio abbia cessato temporaneamente o definitivamente dalle sue funzioni, e non possa adempiere ai doveri che altrimenti gli competono.

Nel primo caso, una volta scoperta la causa di cessazione temporanea, si potrà attendere che il Notaio riprenda le funzioni, se già erano iniziate certe trattative, oppure rivolgersi a un altro Notaio.

Nel secondo caso, indipendentemente dalla causa di cessazione definitiva (per raggiunti limiti di età, per rinuncia o per altre cause), l’utente che avesse iniziato a discutere e trattare con quel Notaio potrà rivolgersi ad un altro professionista; gli atti già ricevuti passano all’Archivio notarile.

Un'altra ipotesi tutt’altro che infrequente riguarda il Notaio che si sia trasferito in un’altra sede, nello stesso distretto o in uno diverso: questo caso di norma non ostacola la stipula, ancorché sia necessario informarsi sulla ubicazione della nuova sede e su dove il Notaio può stipulare.

Per un atto non ancora fissato, nella richiesta di preventivo si possono segnalare in anticipo le particolarità dell’immobile o delle parti, così che il Notaio possa indicare fin dall’inizio documenti e tempi; risponde direttamente lui, di norma in poche ore.