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Gli immobili commerciali e regime fiscale ordinario in sede di acquisto dal Notaio

Che cosa sono gli immobili commerciali?

acquisto immobili commerciali dal notaioNel diritto italiano non esiste una vera e propria definizione di immobile commerciale. Per trovare una definizione di locale commerciale potrebbe essere utile volgere lo sguardo alla legge sulle locazioni n. 392 del 1978, poiché il legislatore disciplina in maniera diversa le locazioni abitative da quelle non abitative.

Le locazioni non abitative sono quelle locazioni che coinvolgono immobili adibiti ad una delle seguenti attività: 1) industriali, commerciali e artigianali; 2) di interesse turistico come alberghi, pensioni, locande.

Gli immobili commerciali si contrappongono pertanto agli immobili ad uso residenziale e, quindi, possono definirsi come quegli immobili privati all'interno del quale un imprenditore potenzialmente può svolgere abitualmente la sua attività. Non sono invece considerati immobili commerciali i luoghi come fiere o spazi pubblici che l’imprenditore può sfruttare temporaneamente.

Quante tipologie di immobili commerciali esistono?

Il legislatore, benché non dia una definizione di immobile commerciale, ha previsto, seppur per finalità fiscali, una divisione per categorie dei diversi immobili commerciali a seconda della loro destinazione d’uso, ossia dell’attività che può essere svolta al loro interno.

La maggior parte degli immobili ad uso commerciale sono distinti dal legislatore con la categoria C.

I beni immobili in categoria C possono essere:

Negozi e botteghe

Fanno parte della categoria negozi e botteghe tutti gli immobili accatastati in categoria C/1 e rappresentano i locali adibiti alla vendita di merci, prodotti e manufatti, sia della piccola distribuzione che della grande distribuzione.

All’interno della categoria C/1 vengono ricompresi anche tutti quei locali all’interno dei quali vengono offerti servizi inerenti alla somministrazione di cibi e bevande, come bar e ristoranti.

Magazzini e locali per il deposito

I magazzini e i locali ad uso deposito sono distinti con la categoria C/2. Gli immobili di questa tipologia non sono sempre necessariamente “commerciali”. Infatti, è possibile che immobili della stessa categoria siano in realtà pertinenze di immobili ad uso abitativo, come per esempio le cantine, anch’esse distinte con la categoria C/2.

Affinché siano considerabili locali commerciali, questi debbono normalmente essere di dimensioni piuttosto estese ed utilizzati come deposito. Benché rientrino in questa categoria anche le soffitte e le cantine disgiunte dall'abitazione, questa categoria di immobili diviene commerciale quando questi locali vengono utilizzati da attività commerciali al fine di immagazzinare delle merci.

Laboratori per arti e mestieri

Sono contraddistinti dalla categoria catastale C/4 tutti gli immobili in cui si esercita l'attività di produzione di manufatti. Esempi tipici di laboratori per arti e mestieri sono gli immobili come le falegnamerie, i forni per la preparazione del pane, i locali di riparazione dei cicli o dei motocicli.

La differenza principale tra gli immobili classificati come negozi e botteghe (categoria C/1) e gli immobili adibiti a laboratorio risiede principalmente nel fatto che i primi hanno la funzione di vendita al pubblico, mentre i secondi sono tendenzialmente sprovvisti delle strutture che permettono di realizzare tale scopo.

Fabbricati e locali per esercizi sportivi

All’interno della categoria di immobili distinta catastalmente con la sigla C/4 sono ricompresi gli immobili costruiti o adattati per ospitare attività sportive, oppure anche centri ricreativi religiosi o locali ricollegati ad altre attività aventi carattere ludico.

Stabilimenti balneari e di acque curative

Questa tipologia di immobili è contraddistinta dalla sigla C/5, e rappresenta quegli immobili che per caratteristiche peculiari possono ospitare l’esercizio di attività legate alla balneazione (stabilimenti balneari - piscine) e all'impiego dell'acqua per scopi terapeutici (spa e terme).

Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse

Questa tipologia di immobili è distinta con la categoria C/6 e include sia immobili adibiti a stalle e scuderie, ma anche i più comuni box auto, i posti auto scoperti, le autorimesse e le rimesse per veicoli e imbarcazioni, che possono essere sia immobili di tipo civile che di tipo commerciale, come potenzialmente accade per le cantine e le soffitte di cui sopra.

Altri immobili commerciali

L’elenco degli immobili commerciali, ossia gli immobili destinati ad accogliere una attività imprenditoriale, non si esaurisce con gli immobili in categoria catastale “C”.

Vi sono nei fatti altre tipologie di immobili che, a seconda della destinazione, sono distinti catastalmente con altre lettere.

Immobili in categoria “A”

Gli immobili in categoria catastale “A” sono principalmente abitativi. Ma è possibile considerare l’ufficio, distinto con la sigla A/10, potenzialmente un immobile commerciale, in quanto non ha finalità abitative.

Immobili in categoria “D”

In senso lato è possibile ricomprendere tra gli immobili ad uso commerciale anche quelli in categoria “D”. All’interno di questa categoria di immobili sono ricomprese costruzioni con destinazioni speciali.

Fanno parte di questo gruppo gli immobili destinati a opifici, alberghi e pensioni, teatri, cinema, fabbricati per esercizi sportivi, capannoni ad uso industriale.

La fiscalità degli immobili commerciali

La vera ragione per la quale si distinguono gli immobili commerciali da quelli abitativi è di tipo fiscale.

Difatti, l’acquisto di un immobile commerciale, almeno sotto l’aspetto fiscale delle imposte indirette da pagarsi al momento del rogito, è più oneroso rispetto all’acquisto di un immobile ad uso abitativo.

La maggior onerosità fiscale deriva da una scelta legislativa di prevedere agevolazioni per l’acquisto di immobili solo se questi sono destinati ad essere abitati.

Salvo eccezioni, quindi, l’acquisto di un immobile commerciale comporta l’applicazione delle imposte senza agevolazioni, per cui:

  • essendo privati e acquistando da privato o da soggetto IVA che abbia terminato i lavori di costruzione o ristrutturazione da più di cinque anni si dovrà versare l’imposta ipotecaria e catastale di 50€ ciascuna e l’imposta di registro pari al 9% del prezzo dellimmobile.
  • essendo privati e acquistando da un soggetto IVA (impresa o altro) si dovrà versare, oltre all’imposta ipotecaria, catastale e di registro da 200€ ciascuno, anche l’IVA nella misura del 22% del costo dell’immobile che si sta acquistando.
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