Atto nullo o con errori, cosa può sanare il notaio
- Il notaio può sanare un atto già stipulato?
- Sanare un atto senza indicazione titoli edilizi dal notaio
- Sanare atto di acquisto di terreno dal notaio
- Sanare un atto senza riferimento alla planimetria
- Due casi dal tavolo del compromesso
- Differenza tra atto di rettifica e atto di conferma
- Preventivo notarile atto da sanare
Il notaio può sanare un atto già stipulato?
Quando viene rilevato un errore in un atto pubblico notarile, in particolare in un titolo di provenienza, ci si chiede se il notaio possa intervenire a rettificare o sanare un atto. Capita quasi sempre nello stesso momento: si sta per vendere la casa, il notaio dell’acquirente legge l’atto con cui la si era comprata vent’anni prima e trova che manca qualcosa.
La risposta non è molto semplice in quanto è necessario distinguere i tipi di errore o le mancanze di un determinato atto. È proprio per questo che occorre un’analisi meticolosa che richiede l‘intervento del notaio per poter affrontare questa tematica in modo concreto. Tuttavia è possibile provare ad analizzare le questioni più ricorrenti e frequenti che si verificano negli studi notarili. Vediamo cosa c’è da sapere e quali sono i possibili atti da sanare grazie al ministero del notaio.
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Sanare un atto senza indicazione titoli edilizi dal notaio
Per sanare un titolo di provenienza in cui non siano presenti le cosiddette dichiarazioni urbanistiche, occorre un atto di conferma dal notaio che può operare solo qualora un titolo effettivamente esista, e anzi esisteva già prima della stipula dell’atto nel quale non è stata riportata la menzione. Lo prevede l’art. 46 del D.P.R. 380/2001: l’atto di conferma ha la stessa forma del primo, contiene la menzione omessa e può essere fatto anche da una sola delle parti, di norma chi oggi vuole rivendere. Il tema è approfondito nella pagina sulla conferma urbanistica.
Questo vuol dire che la conferma è possibile qualora il titolo fosse sussistente ma, semplicemente, non è stato indicato nell’atto. Viceversa, non sarà possibile procedere con la conferma urbanistica successiva, qualora il titolo edilizio non sia stato menzionato perché concretamente non esistente. La Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 8230/2019) ha chiarito che la nullità è legata alla dichiarazione nell’atto, non alla regolarità della costruzione: se il titolo indicato esiste ed è riferibile all’immobile, l’atto è valido anche quando la casa presenta difformità, che restano però un problema da risolvere con il tecnico prima di rivendere.
Quando si parla di “titolo” si fa riferimento al provvedimento che ha abilitato la costruzione, ossia gli estremi della concessione, licenza o permesso di costruire (la tipologia di titolo varia in base alla data in cui lo stesso è stato rilasciato). Per le case costruite prima del 17 marzo 1985 basta la dichiarazione che la costruzione è iniziata prima di quella data.
Sanare atto di acquisto di terreno dal notaio
Così come per i fabbricati, anche per l’acquisto di un terreno, è possibile sanare l’atto dal notaio, in mancanza di specifici elementi richiesti dalla legge.
Esistono, infatti, dei casi espressamente previsti dalla legge, in particolare dall’art.30 del D.P.R. 380/2001, in cui è possibile sanare un atto di acquisto avente ad oggetto un terreno.
Ciò che bisogna controllare, prima di sanare un atto in cui viene menzionato un terreno è che devono ricorrere determinati presupposti e condizioni: in particolare non deve essere intervenuta una sentenza passata in giudicato che abbia dichiarato la nullità dell’atto e di ciò il notaio ne farà menzione nell’atto.
Sanare atto senza cdu
La nullità dell’atto può determinarsi sia per la mancanza del cdu, ossia del certificato di destinazione urbanistica, relativo al terreno oggetto di vendita, sia per la mancanza della dichiarazione di vigenza, da parte del venditore.
In caso di nullità per mancanza del certificato di destinazione urbanistica, l’atto di conferma avverrà con l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica cosiddetto <<storico>>, ossia quello all’epoca necessario per il trasferimento dle terreno, che non fu previsto nel contratto da confermare. Il Comune lo rilascia riferito alla data del vecchio atto; i tempi variano da ufficio a ufficio, e di norma è il primo documento che il notaio chiede quando il problema emerge.
Sanare atto senza dichiarazione di vigenza per acquisto terreno
Oltre all’allegazione del certificato di destinazione urbanistica, per il trasferimento di terreni il venditore-proprietario è tenuto ad una dichiarazione, la cosiddetta dichiarazione di vigenza, avente ad oggetto il fatto notorio della mancata modificazione degli strumenti urbanistici, dal rilascio del certificato alla sua utilizzazione in atto.
L’assenza di tale dichiarazione determina la nullità del contratto e per tali ragioni, la legge riconosce la possibilità di sanare l’atto mediante atto pubblico: la dichiarazione non deve necessariamente provenire dal venditore di allora, ma può essere resa anche da chi ha acquistato, ossia dall’attuale proprietario che intende rivendere il terreno.
Sanare un atto senza riferimento alla planimetria
Uno dei problemi che può presentarsi è l’assenza di riferimento alla planimetria, depositata in Catasto, di un immobile. In particolare può accadere che sia irreperibile o non leggibile, come ad esempio una planimetria di vecchia data, corrosa dal tempo, che non permette l’individuazione del fabbricato oggetto dell’atto di trasferimento dal notaio, in maniera chiara.
Un altro caso che può verificarsi è la mancanza della dichiarazione dell’intestatario dell’immobile, ossia del venditore, della conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto in cui l’immobile si trova. Queste problematiche possono essere sanate con un atto pubblico dal notaio: dal 2017 la legge (art. 29, comma 1-ter, della legge 52/1985) ammette la conferma anche da parte di una sola delle parti, purché la planimetria esistesse in Catasto e la casa fosse conforme ad essa; se invece la casa è davvero diversa dalla planimetria, prima serve il tecnico per l’aggiornamento catastale, e la conferma dell’atto per rivendere viene dopo.
Due casi dal tavolo del compromesso
Sto vendendo casa e il notaio ha trovato che nel mio atto di acquisto manca la licenza edilizia: salta la vendita?
Di norma no, se la licenza esisteva quando si è comprato: si fa un atto di conferma, anche solo con la firma di chi vende, e il titolo torna in ordine. Il tempo serve soprattutto a recuperare la licenza in Comune; salta tutto solo se il titolo non c’è mai stato.
Chi paga l’atto di conferma, il venditore o il compratore?
La legge non lo dice, lo decidono le parti: nella pratica di solito lo paga chi vende, perché è il suo titolo da sistemare, e spesso lo si stipula lo stesso giorno del rogito, subito prima. L’imposta di registro è di norma fissa, perché non si trasferisce nulla di nuovo.
Differenza tra atto di rettifica e atto di conferma
Non va confuso l’atto di conferma effettuato dal notaio con la presenza delle parti che dichiarano di volere confermare l’atto, con quello di rettifica che viene effettuato unilateralmente dal notaio.
La disciplina in tema di rettifica, di cui all’art. 59 bis della Legge Notarile, prevede che il Notaio abbia facoltà di rettificare un atto pubblico oppure una scrittura privata autenticata, contenente errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione, provvedendovi mediante una propria certificazione.
La presenza delle parti per l’atto di rettifica, a differenza dell’atto di conferma, non è necessaria in quanto non si modifica la volontà delle parti, non si pone in essere un nuovo accordo, non si modificano elementi essenziali del contratto, quali patti essenziali, l’oggetto, i soggetti ecc.
Si effettua una rettifica di un mero errore materiale, operazione che non richiede una manifestazione di volontà di tipo negoziale.
Preventivo notarile atto da sanare
Nel caso in cu si abbia la necessità di comprare una casa o un terreno dal notaio e sia necessario un prodromico atto di conferma e quindi un atto che possa sanare il titolo di provenienza nei casi sopra analizzati, è possibile richiedere un preventivo notarile gratis, senza l’assunzione di alcun impegno, mediante la piattaforma di NotaioFacile, in via del tutto gratuita. Nella richiesta è utile scrivere che cosa manca nel vecchio atto, così il notaio può indicare da subito se basta una conferma, una rettifica o altro.
In pochi semplici passaggi, compilando il questionario previsto dal sito, si potrà spedire online la propria richiesta e in poche ore si potrà avere una risposta circa le tasse e le imposte da dover sostenere per l’atto dal notaio. Pianificare in via preventiva un budget per il proprio investimento immobiliare, può essere particolarmente utile, per evitare di affrontare un passo così importante impreparati e non consapevoli.
