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Si può comprare casa senza la presenza del venditore, perché molto distante da noi? Vediamo come.

Le diverse soluzioni per colmare la distanza tra venditore e compratore

Comprare casa a distanza dal notaioNella prassi è frequente che un soggetto intenda comprare (o vendere) una casa ubicata in un luogo molto distante da quello in cui risiede. In questi casi, non sempre risulta agevole viaggiare per raggiungere la controparte e stipulare, davanti allo stesso notaio, l’atto di compravendita dell’immobile. Ciò risulta ancora più evidente alla luce dell’attuale periodo che stiamo vivendo, in cui, a causa della pandemia, molti spostamenti non sono consentiti, o possono non sembrare opportuni e sicuri. Proprio per questo, è utile comprendere quali siano gli strumenti a disposizione di venditore ed acquirente per potere ovviare all’impossibilità di essere entrambi presenti lo stesso giorno davanti al medesimo notaio.

In ogni caso, è sempre opportuno consultare un notaio in merito, affinché possa indicarci la soluzione migliore per l’atto che intendiamo stipulare, in base alle nostre esigenze e tempistiche!

La procura notarile

Un dei modi attraverso i quali si può acquistare casa senza raggiungere fisicamente il venditore consiste nel predisporre una procura speciale, da rilasciare a favore di una persona che possa agevolmente essere presente all’atto al posto nostro. Ma come deve essere predisposta?

Innanzitutto, chiariamo come la procura, disciplinata dall’articolo 1392 e seguenti del codice civile, sia un atto unilaterale, che deve essere sottoscritto solo dal soggetto che conferisce il potere di rappresentanza ad un altro. Quanto all’aspetto formale, la procura per acquistare un immobile deve rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, per cui sarà sempre necessario recarsi da un notaio, anche se diverso da quello che si occuperà dell’atto di compravendita della casa.

Facciamo un esempio: se l’acquirente sa di non potere raggiungere il venditore ed il notaio che si sta occupando della pratica, egli potrà recarsi da un qualsiasi notaio (che, magari, si trovi nelle sue vicinanze) per nominare quale procuratore un altro soggetto, che sia in grado di essere presente all’atto di compravendita, affinché acquisti casa in suo nome e per suo conto. Nella procura verranno inoltre inseriti i vari dati relativi all’immobile da acquistare, il prezzo e le modalità della compravendita, definendo in modo dettagliato i poteri affidati al procuratore. La procura così predisposta, che potrà essere sia digitale che cartacea, sarà poi allegata al futuro atto di acquisto della casa.

È bene sottolineare come, una volta nominato, il procuratore dovrà compiere in nome e per conto del rappresentato ogni atto necessario all’acquisto della casa, al termine del quale la procura perderà efficacia senza bisogno di ulteriori adempimenti!

La scrittura privata con autentiche di firma separate

Un’altra possibilità per chi intende acquistare casa senza spostarsi fisicamente, ovviando al problema delle grandi distanze, è quella di servirsi della scrittura privata con più autentiche di firma separate.

Occorre chiarire, innanzitutto, che questa soluzione non può essere utilizzata per la stipula di qualsiasi atto notarile, in quanto alcuni atti richiedono per legge la cosiddetta forma pubblica. Facciamo un po’ di chiarezza.

L’atto pubblico è quell’atto redatto dal notaio e da lui letto e sottoscritto in presenza di tutte le parti. Esso ha valore di prova legale, fino a querela di falso, non solo della sua provenienza, ma anche delle dichiarazioni rese dalle parti e degli altri fatti che il notaio attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti. La donazione, per fare un esempio, è uno di quegli atti che nel nostro ordinamento devono obbligatoriamente essere redatti per atto pubblico: di conseguenza, non è possibile donare un bene immobile senza la compresenza fisica di tutti i soggetti coinvolti (si potrebbe utilizzare, però, il sistema delle procure!).

Diversa, invece, è la scrittura privata autenticata, che ben può essere utilizzata per acquistare un immobile. In questo caso, si parla di una scrittura privata che può essere preparata sia dal notaio che dalle parti, ma che deve essere sottoscritta in presenza di un notaio per acquistare un certo valore probatorio. Quest’ultimo verifica l’autenticità delle sottoscrizioni delle parti e la loro identità, ed attesta che l’atto è stato firmato in sua presenza. La scrittura privata autenticata, quindi, fa prova, fino a querela di falso, della sola provenienza delle dichiarazioni, e rende certa la data delle sottoscrizioni.

Proprio per questo, la scrittura privata può essere sottoscritta in momenti diversi, ed autenticata anche da diversi notai. L’atto si considererà concluso, tuttavia, solo quando verrà apposta ed autenticata l’ultima delle sottoscrizioni.

Chiariamo con un esempio. Tizio si reca dal proprio notaio per vendere casa a Caio (che non è presente), ed il notaio, dopo essersi accertato della sua identità, autentica la firma di Tizio in calce all’atto di compravendita. A questo punto, la compravendita non è conclusa, ma la scrittura privata può essere inviata presso il notaio di riferimento di Caio, che potrà comprare finalmente casa, anche se molto distante dal venditore, apponendo la propria firma sullo stesso atto inviatogli. Sarà quest’ultimo notaio ad autenticare la sottoscrizione di Caio, ad occuparsi della conservazione dell’atto così perfezionatosi, nonché della sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e dei vari adempimenti pubblicitari.

Le scritture private autenticate, pertanto, risultano un ottimo strumento per ovviare al problema della compresenza di venditore e compratore davanti allo stesso notaio, consentendo il perfezionamento dell’atto in più fasi (e in più luoghi).

L’atto notarile informatico

In ultimo, vale la pena di sottolineare come nel 2016 il Consiglio Nazionale del Notariato abbia elaborato un software chiamato “iStrumentum”, grazie al quale è oggi possibile stipulare un atto notarile di compravendita in modalità digitale, senza alcun supporto cartaceo (in questo caso, le parti possono apporre la propria firma digitale o, se non ne sono munite, grafometrica, tramite l’utilizzo di una apposita tavoletta).

Anche in questa ipotesi sarà possibile per Tizio e Caio concludere la compravendita di una casa senza doversi necessariamente incontrare, ma, a differenza della scrittura privata cartacea (con autentiche separate), tramite l’atto informatico è possibile per le parti concludere la vendita quasi contemporaneamente, anche se davanti a due notai diversi ed in luoghi molto lontani. L’atto, infatti, verrebbe sottoscritto dalla prima parte dinnanzi ad un notaio, ed immediatamente inviato via mail (e non via posta!) al secondo notaio, che sarebbe in grado di autenticare digitalmente la seconda sottoscrizione e perfezionare così l’atto.

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