Comprare una casa moderna, cosa verificare prima del rogito
- Che cosa si intende per casa moderna
- Comprare casa smart dal notaio
- Comprare casa ecosostenibile dal notaio
- Comprare casa domotica dal notaio
- Casa nuova o appena rinnovata: cosa cambia nell’atto
- Casa moderna, quattro domande prima del rogito
- Quanto costa comprare una casa moderna
Che cosa si intende per casa moderna
Quando si decide di comprare una casa dal notaio, è importante avere le idee chiare sulla tipologia di casa in cui si desidera vivere. Può sembrare una riflessione banale, ma esistono diversi tipi di abitazione, talvolta presentate con termini poco conosciuti, che possono incuriosire e attrarre l’attenzione del potenziale dell’acquirente in cerca di una casa da comprare.
Sempre più spesso negli annunci immobiliari sono diffuse inserzioni che utilizzano parole moderne, talvolta inglesi, che propongono descrizioni accattivanti e molto dettagliate; in particolare le case moderne, dotate di tecnologia avanzata, possono avere diversi comfort, non solo intesi come maggiori comodità, ma anche come opportunità di risparmio energetico che impattano sull’ambiente e anche sulle proprie tasche.
Vediamo cosa si intende per casa moderna, quali possono essere le caratteristiche e cosa c’è da sapere prima di compiere un passo così importante, come l’acquisto di una prima casa dal notaio.
Caratteristiche comuni di una casa moderna
Quando si parla di una casa moderna non deve intendersi solo un’abitazione che presenta profili innovativi in termini di design, in quanto la modernità deve essere intesa nel complesso, sotto molteplici punti di vista che spaziano dagli arredamenti, ai materiali ecologici di costruzione, alle tecnologie avanzate, così come agli impianti che consentono un risparmio energetico.
Valutare con attenzione le descrizioni degli annunci immobiliari è importante, in quanto consente di avere contezza delle caratteristiche di una casa fin dal momento in cui si approccia all’offerta del venditore. Come vedremo, la modernità, essendo un concetto molto ampio, può racchiudere tutte le caratteristiche sopra elencate, oppure può concentrarsi in modo particolare su alcune di esse.
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Comprare casa smart dal notaio
Tra le varie tipologie di case moderne, rientra la cosiddetta casa smart o anche definita smart home: si tratta di un tipo di casa che offre numerosi comfort e realizza il desiderio di chi ama le case dotate di impianti tecnologici avanzati.
La casa smart consente di abbracciare uno stile di vita innovativo, tecnologicamente avanzato, efficiente e dotato allo stesso tempo di requisiti di sicurezza.
All’interno di una casa smart regnano i dispositivi controllabili mediante un’unica piattaforma gestendoli in modo centralizzato. Al tempo stesso, i sistemi di automazione permettono, anche da remoto, un controllo delle telecamere di sicurezza, di luci, termostati e di altri dispositivi che possono essere collegati.
Comprare casa ecosostenibile dal notaio
Quando si parla di casa ecosostenibile, invece, si intende un tipo di abitazione che riduce l’impatto sull’ambiente e consente di godere dei benefici anche in termini economici, come analizzeremo adesso.
Il mercato immobiliare è sempre più propenso ad offrire soluzioni di questo tipo soprattutto quando si tratta di casa di nuova costruzione che tende ad adeguarsi agli standard edilizi più evoluti, per consentire maggiori benefici all’acquirente sotto molteplici punti di vista.
Comprare casa con impianto fotovoltaico dal notaio
Sempre più diffusa è l’offerta delle case con impianti fotovoltaici, che rientrano nella categoria delle case sostenibili. Tale tecnologia ha lo scopo di catturare i raggi solari e di convertirli in energia elettrica grazie a tali particolari impianti, che producono energia green senza utilizzo di combustibile.
Nella maggior parte dei casi, i pannelli solari sono posizionati sul tetto della casa. Per l’Agenzia delle Entrate (circolare 36/E del 2013) un impianto posato sull’edificio, o su un’area di sua pertinenza, non si accatasta come unità a sé: fa parte della casa, un po’ come gli altri impianti. Serve una variazione catastale solo se fa salire la rendita del 15% o più, e gli impianti più piccoli, fino a 3 kW per unità immobiliare servita, ne restano comunque fuori.
È la nuova frontiera delle case moderne che permette di risparmiare in termini economici, proprio perché si riduce l’energia da comprare dalla rete. Sebbene il costo di acquisto possa essere più elevato rispetto a una casa tradizionale, che non dispone di tali impianti, può rappresentare un investimento, i cui benefici, vengono apprezzati nel lungo termine.
Prima del rogito, di norma, si guarda anzitutto di chi è l’impianto. Se il venditore lo ha comprato, i pannelli seguono la casa; nelle formule in affitto o a noleggio, invece, l’impianto resta tendenzialmente della società che lo ha installato fino alla scadenza, e cosa accade a chi compra lo stabilisce il contratto con quella società.
Poi ci sono le convenzioni con il GSE, quelle che pagano gli incentivi o l’energia ceduta alla rete. Non passano da sole insieme alla casa: restano intestate al venditore finché non si chiede il cambio di titolarità sul portale del GSE, e tra i documenti richiesti c’è di norma la copia dell’atto di compravendita. Per le somme maturate e non ancora pagate al momento del rogito, le parti possono accordarsi nel preliminare o direttamente nell’atto.
Comprare casa domotica dal notaio
Sebbene la casa domotica possa sembrare identica alla casa smart, in quanto entrambe rivolte alla tecnologia e sistemi di automazione, esistono delle differenze, in quanto la prima tipologia presenta dei profili di tecnologia, presenti già nel progetto di costruzione della casa che fanno capo proprio all’impianto elettrico centralizzato.
Mentre nella casa smart vi sono dispositivi elettronici che è possibile anche tenere separati, senza dover centralizzare l’impianto, nella casa domotica esiste un progetto ad hoc funzionale a molti aspetti della casa e ciò può rappresentare una differenza anche in relazione l prezzo richiesto dal venditore.
Al momento del rogito la domanda pratica è cosa resta nella casa. Ciò che è incorporato nell’impianto, come centralina, cablaggi e comandi a parete, tendenzialmente la segue; i dispositivi che si staccano con una presa, come assistenti vocali o telecamere senza fili, di solito si elencano nel preliminare, se devono restare. Alla consegna delle chiavi, poi, si passano anche gli accessi alle app che governano la casa. Le differenze tra i due sistemi sono spiegate nella pagina sulla casa domotica.
Casa nuova o appena rinnovata: cosa cambia nell’atto
Molte case moderne sono nuove, oppure sono state rinnovate da poco con i bonus edilizi, e questo ha effetti concreti sul rogito. Se a vendere è l’impresa che ha costruito la casa, entro cinque anni dalla fine dei lavori di norma si paga l’IVA, al 4% con i requisiti prima casa e al 10% negli altri casi, mentre registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, 200 euro ciascuna. I conti completi sono nella pagina su quanto costa comprare casa dal costruttore; se invece la casa è ancora da finire entrano in gioco le tutele di chi compra casa su carta.
Quando il venditore ha fatto lavori con le detrazioni fiscali, per esempio il bonus ristrutturazione o il superbonus, le rate non ancora usate passano all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo tra le parti: lo prevede l’art. 16-bis, comma 8, del Testo unico delle imposte sui redditi. Facciamo un esempio. Lavori con detrazione in dieci rate annuali, di cui il venditore ne ha già usate quattro: le sei che restano spettano a chi compra, a meno che l’atto non dica che le tiene il venditore. Se il rogito non ne parla, le parti possono ancora accordarsi con una scrittura privata autenticata, che dia atto che l’intesa esisteva già alla data del rogito. Per i casi particolari, come i lavori pagati con sconto in fattura o cessione del credito, è buona norma chiedere direttamente al notaio.
Casa moderna e rogito, cosa si guarda di norma
| La casa ha… | Cosa si verifica prima del rogito |
|---|---|
| Classe energetica | L’attestato di prestazione energetica va allegato all’atto: se manca, l’atto resta valido ma le parti rischiano una sanzione. |
| Impianti e domotica | Le dichiarazioni di conformità degli impianti non servono per firmare, ma di solito si chiedono al venditore. |
| Fotovoltaico | Di chi è l’impianto e il cambio di intestazione delle convenzioni con il GSE. |
| Lavori fatti con i bonus | A chi vanno le rate di detrazione non ancora usate: a chi compra, salvo accordo diverso. |
| Casa nuova venduta dall’impresa | IVA al posto dell’imposta di registro, con registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. |
Quadro semplificato e indicativo: cosa serve nel singolo caso è buona norma chiederlo direttamente al notaio.
Casa moderna, quattro domande prima del rogito
Se compro una casa con il fotovoltaico, gli incentivi del GSE passano a me?
Non in automatico. Le convenzioni con il GSE restano intestate al venditore finché non si chiede il cambio di titolarità sul portale del GSE, e tra i documenti di norma serve la copia dell’atto di compravendita. Per le somme già maturate al momento del rogito le parti possono accordarsi nel preliminare o nell’atto.
Le detrazioni dei lavori fatti dal venditore passano a chi compra?
Sì, salvo diverso accordo: per l’art. 16-bis, comma 8, del Testo unico delle imposte sui redditi le rate non ancora usate passano all’acquirente persona fisica. Se le parti vogliono che restino al venditore, di norma lo scrivono nel rogito.
I pannelli solari sul tetto vanno accatastati a parte?
Di norma no. Per l’Agenzia delle Entrate (circolare 36/E del 2013) l’impianto posato sull’edificio fa parte della casa; serve una variazione catastale solo se ne aumenta la rendita del 15% o più, e gli impianti fino a 3 kW per unità immobiliare ne restano fuori.
La domotica è compresa nel prezzo della casa?
Tendenzialmente sì per ciò che è incorporato nell’impianto, come centralina e cablaggi. Per i dispositivi che si staccano con una presa, come assistenti vocali o telecamere senza fili, di solito si chiarisce nel preliminare se restano nella casa. Nel dubbio è buona norma chiedere al notaio.
Quanto costa comprare una casa moderna
Una delle domande più frequenti che viene posta è quanto può costare una casa moderna. Come abbiamo sopra illustrato, non esiste una definizione ben precisa e limitata di casa moderna, in quanto vi sono diverse sfumature che possono renderla tale.
Per tali ragioni la riflessione sul prezzo richiesto dal venditore deve effettuarsi in base alle caratteristiche che offre la casa in concreto. Naturalmente una casa che offre impianti fotovoltaici, gestione accentrata e automatizzata tipica della casa domotica, avrà un prezzo superiore rispetto a una casa che presenti profili di tecnologia meno avanzata.
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Nel caso in cui si necessiti di un preventivo notarile, tramite la piattaforma di NotaioFacile è possibile richiederlo gratuitamente, in pochi semplici passaggi, inviando una richiesta senza sostenere costi di registrazione o iscrizione alla piattaforma.
Avere un quadro delle spese da sostenere per il trasferimento immobiliare, in tema di tasse e imposte da versare all’erario, al di là del prezzo da pagare al venditore, può essere un’informazione importante per comprendere quale sia il budget da considerare.
Il notaio, esperto nel settore immobiliare, potrà fornire le informazioni necessarie anche qualora ricorrano opportunità di risparmio e si possa usufruire di agevolazioni fiscali, come il bonus prima casa. Di norma la risposta arriva in poche ore, in modo da procedere con consapevolezza e maggiore serenità all’investimento immobiliare.
