La rinuncia all’azione di restituzione per la libera circolazione immobiliare
- Che cos’è l’azione di restituzione
- Contro chi si esercita l’azione di restituzione
- Presupposti dell’azione contro i terzi, dove valgono ancora le vecchie regole
- Pesi e ipoteche sui beni restituiti
- Il problema che la rinuncia risolveva
- Rinuncia all’azione di restituzione
- Quando è possibile rinunciare all’azione di restituzione
- Differenza da altri istituti
- Costo della rinuncia
- Domande frequenti sulla rinuncia all'azione di restituzione
Che cos’è l’azione di restituzione
L’azione di restituzione è quell’azione giudiziale mediante la quale un legittimario, i cui diritti di legittima siano stati lesi da una donazione o da una disposizione testamentaria, richiede la restituzione del bene la cui disposizione ha generato la lesione.
L’azione di restituzione non è un’azione autonoma. Infatti, essa è conseguente al vittorioso esperimento dell’azione di riduzione.
Per anni la rinuncia a questa azione è stata lo strumento più usato per vendere, e comprare con mutuo, una casa arrivata al venditore per donazione. Dal 18 dicembre 2025 la legge 2 dicembre 2025 n. 182 ha riscritto gli articoli 561 e 563 del Codice Civile , e la restituzione verso chi compra a pagamento dal donatario, di norma, non è più prevista. La rinuncia quindi serve molto meno di prima, ma in alcuni casi resta l'atto giusto.
Serve ancora la rinuncia? Tre domande per capirlo
- Il donante è ancora vivo? Se sì, la rinuncia di norma non serve: chi compra a titolo oneroso dal donatario non potrà subire la restituzione. Resta da controllare solo se nei registri ci sono opposizioni alla donazione trascritte prima della riforma.
- Il donante è morto dal 18 dicembre 2025 in poi? Si applicano le nuove regole anche a donazioni vecchie: la rinuncia non aggiunge tutela a chi compra.
- Il donante è morto prima del 18 dicembre 2025? Bisogna guardare i registri. Se entro il 18 giugno 2026 un legittimario ha notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione, per quella vicenda valgono ancora le vecchie regole, e la sua rinuncia all'azione di restituzione torna a essere utile.
Un esempio. Sara vuole comprare con mutuo un trilocale da Paolo, che l'ha ricevuto in donazione dal padre. Il padre è morto a marzo 2025 e a maggio 2026 la sorella di Paolo ha fatto notificare e trascrivere una domanda di riduzione. In questo caso le vecchie regole continuano ad applicarsi: senza una rinuncia della sorella all'azione di restituzione, la banca di Sara potrebbe con buona probabilità fermarsi. Se invece la sorella non avesse trascritto nulla entro il 18 giugno 2026, l'acquisto di Sara sarebbe stabile e la rinuncia non servirebbe.
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Contro chi si esercita l’azione di restituzione
L'azione di restituzione si esercita contro i beneficiari delle disposizioni ridotte con l'azione di riduzione. Fino alla riforma si poteva esercitare anche contro i terzi che avevano acquistato il bene; oggi, per chi compra a pagamento dal donatario, questa possibilità resta solo nei casi transitori.
L’azione di restituzione contro i destinatari delle disposizioni ridotte
L’azione di riduzione esaurisce il suo effetto con il rendere inefficace la disposizione lesiva rispetto ai legittimari che l’abbiano chiesto e nella misura necessaria per la reintegrazione della quota ad essi riservata.
Successivamente, il legittimario dovrà agire verso i beneficiati per la restituzione dei beni oggetto della disposizione ormai ridotta. L’azione di restituzione, tuttavia, non è sempre necessaria. Non lo è quando il legittimario è già nel possesso dei beni e le disposizioni lesive avvengono a titolo universale: in questo caso, la quota astratta ottenuta con l’azione di riduzione si tramuterà in beni concreti solo dopo la divisione ereditaria.
Questa azione di restituzione ha carattere personale, in quanto viene esperita contro soggetti determinati: gli onorati delle disposizioni lesive.
L’azione di restituzione contro i terzi acquirenti
Il vecchio art. 563 c.c. regolava il caso in cui il donatario, dopo aver subito la riduzione, avesse già venduto a terzi i beni donati. Il legittimario poteva allora proporre un'ulteriore domanda contro chi li aveva comprati: un'azione di carattere reale, che seguiva il bene di passaggio in passaggio. Era questa la ragione per cui una donazione nella storia di una casa ne complicava la vendita per vent'anni.
Il nuovo art. 563, intitolato "Effetti della riduzione della donazione", ribalta l'impostazione: la riduzione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati. Chi compra a titolo oneroso tiene la casa; se il donatario è insolvente, il rischio resta al legittimario. Se invece il donatario ha trasferito il bene gratuitamente, chi l'ha ricevuto può essere tenuto a compensare in denaro i legittimari, nei limiti del vantaggio ottenuto. Resta ferma la regola per cui chi compra dopo la trascrizione di una domanda di riduzione ne subisce gli effetti.
Presupposti dell’azione contro i terzi, dove valgono ancora le vecchie regole
Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 in cui un legittimario ha notificato e trascritto, entro il 18 giugno 2026, una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione, continua ad applicarsi la disciplina precedente. In questi casi l’azione di restituzione contro gli aventi causa del beneficiario della disposizione ridotta può avvenire solo se si verificano i presupposti di legge.
Primo presupposto
Contro l’erede, il legatario beneficiario della disposizione lesiva e il donatario deve essere stata pronunciata e deve essere passata in giudicato una sentenza di riduzione e, allo stesso tempo, che il beneficiario della disposizione ridotta abbia alienato il bene oggetto di disposizione.
Secondo presupposto
Per poter agire in restituzione contro il terzo acquirente, il legittimario deve preventivamente escutere i beni del soggetto contro il quale è stata esercitata l’azione di riduzione. Se il beneficiario della disposizione ridotta non è più in possesso della cosa ha l’obbligo di pagarne l’equivalente al legittimario che abbia agito in riduzione, con la conseguenza che solo la sua insolvenza permette al legittimario di agire in restituzione contro il terzo acquirente costituendo una condizione dell’azione stessa.
Terzo presupposto
La possibilità per il legittimario di ottenere dai terzi la restituzione dei beni immobili oggetto della disposizione ridotta è subordinata alla circostanza che la domanda di riduzione sia stata trascritta entro dieci anni dall’apertura della successione oppure, se la trascrizione sia stata eseguita dopo il decennio di cui sopra, la trascrizione deve essere comunque anteriore alla trascrizione dell’atto con il quale il terzo ha acquistato, a titolo oneroso, diritti sui detti beni.
Quarto presupposto
Per l’esercizio dell’azione di restituzione contro il terzo avente causa, nel solo caso di donazioni lesive, è necessario che non siano trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione. Perché il calcolo dei vent'anni oggi conti molto meno è spiegato nella pagina su cosa succede dopo 20 anni dalla donazione.
Pesi e ipoteche sui beni restituiti
Il vecchio articolo 561 prevedeva il cosiddetto effetto purgativo: i beni immobili e i mobili registrati tornavano al legittimario liberi da ogni peso e ipoteca, con alcune eccezioni legate al decorso dei dieci anni dall'apertura della successione e dei vent'anni dalla trascrizione della donazione. Per la banca che aveva finanziato l'acquisto di una casa donata, significava rischiare di perdere la garanzia.
Il nuovo articolo 561 distingue. Per i beni provenienti da un legato l'effetto purgativo resta, salvo le eccezioni legate alla trascrizione. Per i beni provenienti da donazione, invece, pesi e ipoteche concessi dal donatario restano efficaci, e il donatario deve compensare in denaro i legittimari per il minor valore del bene, nei limiti necessari a integrare la loro quota. In pratica l'ipoteca di un mutuo non dovrebbe più cadere per effetto della riduzione di una donazione.
Il problema che la rinuncia risolveva
Quando si vendeva un bene donato, restava l'incertezza che in futuro un legittimario potesse esercitare l'azione di restituzione, privando l'acquirente del suo acquisto e, se questo era avvenuto con un mutuo, la banca della garanzia ipotecaria. I rischi dell'acquisto di una casa donata nascevano quasi tutti da qui.
Per molto tempo l'unica protezione è stata una polizza assicurativa per la donazione, che tutelava l'acquirente dal rischio di perdite economiche; spesso erano le banche a chiederla al venditore, perché la tutela dell'acquirente garantiva indirettamente anche loro. Poi si è affermata la rinuncia all'azione di restituzione, e oggi la riforma ha tolto il problema alla radice per la maggior parte delle compravendite. Nella pagina sui rimedi per comprare una casa donata trovate quali garanzie hanno ancora senso.
Rinuncia all’azione di restituzione
Il notariato e poi la giurisprudenza hanno riconosciuto che l'acquirente di un immobile con provenienza donativa può essere tutelato anche mediante la rinuncia all'azione di restituzione. Oggi lo strumento conserva un'utilità concreta soprattutto nei casi transitori descritti sopra.
Effetti
La rinuncia all’azione di restituzione comporta la perdita, per i legittimari non beneficiari di donazioni, del diritto ad ottenere la restituzione del bene donato, ferma restando la possibilità di agire sul patrimonio del donatario per ottenere un equivalente valore.
Rimangono fermi gli altri diritti del legittimario che, in caso di lesione della quota ereditaria, continua ad avere il diritto di vedersela reintegrata sia giudizialmente sia extragiudizialmente.
Come si rinuncia?
La rinuncia all’azione di restituzione è solitamente un atto unilaterale che deve essere ricevuto da un notaio.
Serve l'accordo del legittimario che dovrebbe rinunciare. Se non lo dà, e le vecchie regole si applicano ancora, la soluzione che resta di solito è una polizza assicurativa sulla provenienza donativa, quando la banca o l'acquirente la richiedono.
La natura dell’atto di rinuncia
Secondo i più, la rinuncia all’azione di restituzione può essere onerosa, gratuita oppure a titolo liberale.
Quando è possibile rinunciare all’azione di restituzione
A differenza dell'azione di riduzione, che può essere rinunciata solo dopo la morte del soggetto della cui successione si tratta, l'azione di restituzione è sempre stata considerata rinunciabile in ogni tempo: insieme alla donazione, dopo, al momento della vendita del bene donato oppure dopo l'apertura della successione.
Oggi però la domanda giusta non è più "quando si può rinunciare" ma "se serve farlo". Con donante vivo, o morto dopo il 18 dicembre 2025, la rinuncia a un'azione che verso chi compra a pagamento non è più prevista non dovrebbe aggiungere tutela. Ha senso, semplificando, quando per quella successione valgono ancora le vecchie regole.
Differenza da altri istituti
La rinuncia all'azione di restituzione si distingue dalla rinuncia all'opposizione e dalla rinuncia all'azione di riduzione.
Con la vecchia disciplina, chi rinunciava all'opposizione perdeva il diritto di agire in restituzione solo allo scadere dei vent'anni dalla trascrizione della donazione, mentre chi rinunciava all'azione di restituzione lo perdeva subito. Dopo il 18 dicembre 2025, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, finché il donante è vivo non si possono più fare nuove opposizioni; la rinuncia all'opposizione resta utile solo se un'opposizione era già stata trascritta prima della riforma.
Con la rinuncia all’azione di riduzione, il legittimario rinuncia ad ogni eventuale integrazione della propria quota ereditaria, rinunciando quindi ad ottenere una quota maggiore - ovviamente di sua spettanza - di quella ricevuta per successione, mentre con la rinuncia all’azione di restituzione si rinuncia ad ottenere indietro il bene donato, ma non il valore rappresentato dal bene eventualmente spettante.
Costo della rinuncia
Il costo della rinuncia dipende dalla previsione o meno di un corrispettivo. Qualora fosse gratuita, l’atto è soggetto all’imposta fissa di euro 200,00 come per tutti gli atti senza contenuto patrimoniale. Qualora vi fosse un corrispettivo, invece, l’atto dovrebbe scontare l’imposta di registro proporzionale, avente quale base imponibile il corrispettivo ricevuto.
In ogni caso è sempre dovuta l’imposta di bollo in misura forfettaria.
A queste voci si aggiunge l'onorario del notaio, che è libero. Prima di fissare l'atto conviene chiedersi se serve davvero, visto che in molti casi oggi non è più necessario; per le situazioni in cui lo è, potete chiedere un preventivo ai notai della vostra zona e porre la domanda direttamente a loro: rispondono in poche ore.
Domande frequenti sulla rinuncia all'azione di restituzione
La banca chiede che mia sorella rinunci all'azione di restituzione per darmi il mutuo sulla casa donata da mio padre: è ancora necessario?
Se tuo padre è vivo, o è morto dopo il 18 dicembre 2025, di norma no: l'acquisto a titolo oneroso dal donatario non può più essere travolto dalla restituzione, e il nuovo articolo 561 mantiene efficaci le ipoteche concesse dal donatario. Può valere la pena far spiegare alla banca, dal notaio, il nuovo quadro normativo.
In quali casi la rinuncia all'azione di restituzione serve ancora?
Soprattutto quando il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 e un legittimario, entro il 18 giugno 2026, ha notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione. Per quella successione valgono ancora le vecchie regole, e la sua rinuncia protegge chi compra.
Ho già firmato una rinuncia anni fa: ha ancora effetto?
Resta un atto valido, ma per chi compra oggi dal donatario conta poco, perché con le nuove regole quella tutela è già garantita dalla legge. Può tornare rilevante solo nei casi in cui si applica ancora la vecchia disciplina.
Quanto costa una rinuncia all'azione di restituzione?
Se è gratuita sconta l'imposta di registro fissa di 200 euro, più l'imposta di bollo e l'onorario del notaio. Se è prevista una somma a favore di chi rinuncia, l'imposta di registro diventa proporzionale a quella somma.
Chi deve rinunciare, tutti i fratelli del venditore?
Con le vecchie regole servivano le rinunce di tutti i legittimari che potevano agire. Oggi, nei casi transitori, conta soprattutto la posizione di chi ha effettivamente trascritto domanda di riduzione o opposizione entro il 18 giugno 2026: è la verifica da fare con il notaio prima di chiedere firme a tutta la famiglia.
