Acquisto fiduciario di una casa: come funziona e i rischi

• L’acquisto fiduciario dal notaio
• Definizione di acquisto fiduciario dal notaio
• Il trasferimento della proprietà nel patto fiduciario
• Intestazione dei beni al fiduciario
• Non è la stessa cosa: intestare la casa a un figlio, prestanome, donazione indiretta
• I rischi dell’acquisto fiduciario
• Il ruolo del notaio nell’acquisto fiduciario
• Quali sono gli esempi più diffusi di patto fiduciario?
• Acquisto fiduciario: tre domande ricorrenti

L’acquisto fiduciario dal Notaio

Spesso si parla di acquisto fiduciario soprattutto nella realtà commerciale e immobiliare degli ultimi anni. Con l’introduzione di forme contrattuali quali il trust oppure il vincolo di destinazione, o ancora varie forme di mandato, si è data attuazione al concetto di acquisto fiduciario, che è sempre esistito nella pratica notarile.

Tutto deve essere realizzato con una preliminare consulenza notarile, in quanto si tratta di trasferimenti particolari, con una disciplina specifica e un sistema di amministrazione diverso rispetto ad un comune contratto di compravendita. Ma cosa si intende per acquisto fiduciario? Cosa può formare oggetto di un acquisto fiduciario? Il Notaio ha un ruolo in tutte le fasi di questa operazione contrattuale.

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Definizione di acquisto fiduciario dal Notaio

L’acquisto fiduciario consiste nell’intestazione a favore di un soggetto mediante un contratto di mandato. In base a questo contratto il titolare di un immobile ma anche di un altro bene (ad esempio azioni societarie), detto fiduciante, trasferisce questo bene ad un altro soggetto detto fiduciario, con l’obbligo per quest’ultimo di gestirlo per il soddisfacimento di un determinato scopo o interesse di colui che lo trasferisce.

Il trasferimento immobiliare non è fine a sé stesso, come può esserlo per una compravendita ma è finalizzato ad in determinato scopo. Il fiduciario ricevente il bene non lo acquista per investimento o per abitarvi, bensì lo riceve per gestirlo e produrre determinati interessi meritevoli di tutela per le parti.

Il trasferimento della proprietà nel patto fiduciario

Nell’acquisto fiduciario il trasferimento della proprietà c’è, ed è pieno verso l’esterno: chi riceve il bene ne diventa proprietario a tutti gli effetti, esattamente come l’acquirente di una classica compravendita, che acquista il diritto di proprietà su un appartamento e ne può godere in modo pieno ed esclusivo.

La differenza sta nel rapporto interno. Il fiduciario ha ricevuto il bene per realizzare l’interesse del fiduciante e si è obbligato, verso di lui, ad amministrarlo secondo le regole del patto e a restituirlo. Questo obbligo però vale tra i due: non comprime la proprietà agli occhi dei terzi, non risulta dai registri immobiliari e, se il fiduciario non lo rispetta, al fiduciante resta un’azione in giudizio, non un diritto sul bene. È la ragione per cui l’acquisto fiduciario si regge sulla fiducia nel senso letterale della parola.

Cosa ne sarà del bene dopo l’amministrazione del fiduciario?

Generalmente nel contratto si prevede espressamente che dopo un determinato periodo di tempo e, quindi, dopo che l’amministrazione sia stata esercitata e gli interessi siano stati raggiunti, il bene sia ritrasferito al fiduciante titolare. Questo trova causa nello stesso acquisto fiduciario quindi non occorre una restituzione del prezzo o altro, che invece richiederebbe una normale compravendita. Fa tutto parte del complesso patto fiduciario ed è per questo che l’intervento del Notaio, che può regolare nell’atto tutte le fasi di questo rapporto, pesa così tanto.

Si può prevedere il ritrasferimento a favore di un terzo?

Sì, in seguito all’esercizio dell’amministrazione da parte del fiduciario, si può prevedere nel contratto che poi il bene sia trasferito ad un terzo beneficiario finale di tutta l’operazione contrattuale e anche questo trasferimento trova la sua causa e la sua fonte proprio nel patto fiduciario davanti al Notaio.

Intestazione dei beni al fiduciario

L’acquisto del fiduciario deve comunque risultare nei confronti dei terzi altrimenti egli non può esercitare tutti i poteri che ne sono connessi. Da ciò deriva che, pur essendo vincolato al fiduciante dal patto, deve esserne l’intestatario per potere gestirlo nel migliore dei modi.

Ad esempio, se il rapporto fiduciario riguarda la gestione di un immobile per l’attività di un’associazione benefica alla quale il fiduciante trasferente tiene particolarmente, allora occorre che il fiduciario che gestisce l’immobile sia l’intestatario per poter concludere ad esempio un contratto di affitto.

Se invece l’acquisto fiduciario riguardi dei valori mobiliari, per esempio delle azioni societarie, allo stesso modo occorre che l’intestazione sia prevista dal contratto, per realizzare l’investimento che ne deriva.

Non è la stessa cosa: intestare la casa a un figlio, prestanome, donazione indiretta

Molte delle ricerche su questo tema nascono da un caso diverso: i genitori che pagano la casa e la fanno intestare al figlio. Quella, di norma, non è un acquisto fiduciario ma una donazione indiretta: il figlio diventa proprietario senza alcun obbligo di restituire, e il denaro dei genitori conta nella loro successione. L’acquisto fiduciario presuppone invece l’obbligo di ritrasferire. In mezzo c’è il cosiddetto prestanome: chi compra a nome proprio con i soldi e per conto di un altro. Il patto è lecito finché non serve a eludere divieti o a frodare creditori, ma chi resta nell’ombra ha solo la parola dell’intestatario. Su chi può essere intestatario di una casa e con quali conseguenze c’è la pagina su a chi si può intestare la casa.

I rischi dell’acquisto fiduciario

Tre, in ordine di frequenza. Il fiduciario non restituisce, o vende a un terzo: il terzo di buona fede tiene la casa e al fiduciante resta il risarcimento. I creditori del fiduciario pignorano il bene, perché per loro è suo: il patto non si oppone a chi non lo ha firmato. Il fiduciario muore, e il bene entra nella sua successione, con eredi che possono non sapere nulla del patto. A questi si aggiunge, se il passaggio al fiduciario era gratuito e il fiduciante aveva già debiti, la possibilità per i suoi creditori di pignorare entro un anno dalla trascrizione (art. 2929 bis c.c.) o di agire in revocatoria entro cinque. Chi cerca una vera separazione del patrimonio trova nel trust uno strumento costruito apposta, perché là i beni non rispondono dei debiti personali del trustee: il confronto è nella pagina su come tutelare il patrimonio dal notaio.

Il ruolo del Notaio nell’acquisto fiduciario

Il trasferimento di un immobile richiede sempre l’atto scritto e, per la trascrizione nei registri immobiliari, l’atto notarile. Il patto di fiducia, in sé, è un’altra cosa: secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 6459 del 2020) non richiede una forma particolare nemmeno quando riguarda una casa, e può essere provato anche con una dichiarazione scritta resa in seguito dal fiduciario. Il patto potrebbe quindi restare nella intenzione dei soggetti che poi vanno a stipulare delle comuni compravendite per trasferire i beni, ma un patto solo verbale è la fonte principale di liti. È opportuno, quando si tratta di beni immobili, che il patto sia scritto, nello stesso atto o in una scrittura a parte, con le clausole sull’amministrazione, sul ritrasferimento e sull’inadempimento.

Se il patto non è scritto e il trasferimento non è trascritto, i passaggi non trovano poi corrispondenza nei registri immobiliari e risulta difficile effettuare il ritrasferimento. Inoltre, farsi assistere dal Notaio in tutte le fasi, soprattutto in quelle preliminari, per la composizione del contratto, è importante per prevedere tutte le clausole anche relative all’inadempimento dell’obbligo di amministrazione.

Che tipo di contratto si deve stipulare?

Spesso è un contratto atipico quindi non vi è un’unica denominazione; di norma è con il Notaio, volta per volta, che si definisce la struttura contrattuale più idonea al caso concreto.

Quanto costa l’acquisto fiduciario dal Notaio?

Non vi è un costo preciso da indicare perché dipende dal tipo di atto stipulato e dalla sua complessità, per cui questo fa mutare anche l’onorario del Notaio. Sul piano delle imposte va messo in conto che i passaggi sono due, l’andata al fiduciario e il ritorno al fiduciante o al terzo, e che ciascuno è di norma un atto a sé anche per il Fisco: a titolo oneroso con l’imposta di registro proporzionale, a titolo gratuito con l’imposta di donazione. Il regime esatto dipende da come viene costruito l’atto, ed è una delle ragioni per chiedere prima un preventivo scritto: si può descrivere l’operazione ai notai della propria zona, che di solito rispondono in poche ore.

Quali sono gli esempi più diffusi di patto fiduciario?

Spesso si va dal Notaio per stipulare un trust o un vincolo di destinazione, che per funzione sono i parenti più evoluti dell’acquisto fiduciario, anche se il vincolo di destinazione non comporta un trasferimento. Esiste anche il patto fiduciario semplice, ma queste forme appena elencate sono sottoposte ad una articolata disciplina.

Ad esempio il trust è un tipo di contratto con elementi di internazionalità, mentre il vincolo di destinazione deve essere stipulato per la realizzazione di fini meritevoli di tutela, quali ad esempio tutela di diritti dei disabili, di fasce deboli della popolazione, di obiettivi di pubblico interesse.

Acquisto fiduciario: tre domande ricorrenti

Posso comprare casa intestandola a un parente, per non comparire?

Si può, ed è un patto fiduciario lecito se non serve a eludere divieti o a sottrarre il bene ai creditori. Va però messo in conto che il parente è proprietario a tutti gli effetti: i suoi creditori possono pignorare la casa, se muore entra nella sua successione, e se non restituisce resta solo la causa.

Il patto fiduciario deve essere scritto dal notaio?

Per legge no: dal 2020 la Cassazione a Sezioni Unite non richiede una forma particolare, nemmeno per gli immobili. Serve l’atto notarile per trasferire e trascrivere la casa, e un patto scritto, nello stesso atto o a parte, è ciò che evita di dover provare tutto in giudizio.

Si pagano le imposte due volte?

Tendenzialmente sì, perché l’andata al fiduciario e il ritorno sono due trasferimenti. L’importo dipende dal titolo di ciascun passaggio e dal valore del bene: è un punto da chiarire con il notaio nel preventivo.