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Quanto costa un notaio per acquisto prima casa con mutuo?

Da quali costi è suddiviso un atto notarile

Quanto costa un notaio per acquisto prima casa con mutuo, scopriamolo insieme passo per passoL’atto di acquisto della prima casa e del mutuo con il quale la banca finanzia l’acquisto devono essere stipulati davanti al notaio.

Come ogni atto notarile stipulato, questo ha un costo che è composto in parte dalle imposte e tasse specifiche dell’atto e in parte da onorari e spese proprie del notaio.

Le prime sono sempre fatturate dal notaio esenti iva, mentre le seconde sono soggette a IVA.

Come calcolare le imposte della compravendita

È bene ricordare che la c.d. “prima casa” può essere acquistata solo da persone fisiche. Infatti, solo le persone fisiche possono richiedere la corrispondente agevolazione “prima casa”.

A seconda che si compri da un privato oppure da un costruttore entro i cinque anni dall’ultimazione dei lavori, l’agevolazione opera in maniere diversa.

Acquisto da privato

Quando un privato acquista da un altro privato, il legislatore riserva la c.d. “agevolazione prezzo-valore” con la quale si dà facoltà al soggetto di calcolare le imposte su un valore non contestabile dall’Erario piuttosto che sul prezzo della compravendita. Inoltre, l’agevolazione in parola permette di pagare le imposte ipotecarie e catastali in misura pari ad euro 50,00 ciascuna.

Per “prezzo-valore” si intende quel valore calcolato moltiplicando la rendita catastale degli immobili per un coefficiente di 115,5. Immaginando che gli immobili acquistati abbiano una rendita complessiva di euro 805,32, l’imponibile tassabile è di euro 93.014,46, cioè il risultato della moltiplicazione tra la rendita immaginata per 115,5.

Il valore così calcolato funge da imponibile al fine di calcolare l’imposta di registro, che costituisce l’imposta che ogni atto deve scontare.

Qualora si abbia diritto di chiedere l’“agevolazione prima casa”, l’imposta è pari al 2% dell’imponibile tassabile trovato grazie all’utilizzo del c.d. prezzo-valore visto sopra, con una imposta minima pari a euro 1.000,00.

E bene tenere a mente che:

-    è possibile richiedere l’agevolazione prima casa sull’abitazione principale, su un solo box pertinenziale e su una sola cantina pertinenziale. Qualora vi siano più pertinenze della stessa categoria, l’agevolazione può essere richiesta solo su una di queste;

-    è possibile chiedere l’agevolazione prima casa solo se la si richiede per la prima volta, se non si ha in precedenza acquistato un immobile abitativo, di cui si è ancora proprietari, nello stesso Comune senza la richiesta di detta agevolazione; oppure, se si sono già richieste le agevolazioni prima casa per un altro immobile è necessario che esso sia stato venduto nell’anno precedente o è necessario assumere l’impegno a venderlo entro l’anno successivo al nuovo acquisto.

Si deve ricordare che, per i giovani che non hanno compiuto i 36 anni nell’anno in cui acquistano la propria prima casa e che hanno un Isee inferiore a euro 40.000,00, lo Stato agevola l’acquisto della prima casa prevedendo l’esenzione dell’imposta di registro, che viene sostituita dall’imposta di bollo pari ad euro 230,00 e dalla tassa ipotecaria pari a euro 90,00.

Acquisto da costruttore entro 5 anni dalla fine lavori

Il Legislatore ha previsto che l’atto notarile di acquisto di un immobile da costruttore da parte di un privato debba scontare l’applicazione dell’IVA.

L’IVA deve essere calcolata sul prezzo di acquisto e deve essere versata, insieme al prezzo, direttamente al costruttore, che provvederà a versarla direttamente all’erario.

L’aliquota, ovvero la percentuale per calcolare l’importo dell’IVA, per il caso di richiesta dell’agevolazione prima casa, è stata fissata dal Legislatore in quattro punti percentuali.

Pertanto, se il prezzo ipoteticamente concordato con il costruttore fosse di euro 100.000,00, al costruttore dovranno essere versati euro 104.000,00 di cui euro 4.000,00 costituiscono il 4% di IVA.

In questo caso, però, l’atto notarile non è esente da imposte ma, anzi, sconta una serie di imposte in misura fissa. L’atto notarile, infatti, sconta le imposte di registro, catastale, ipotecaria in misura di 200,00 euro ciascuna, oltre alla tassa ipotecaria per euro 90 e l’imposta di bollo per euro 230,00.

Anche in questo caso l’agevolazione prima casa con l’aliquota agevolata può essere richiesta su una sola abitazione, su un solo box e su una sola cantina ad essa pertinenziali.

Come calcolare le imposte del mutuo per l’acquisto della casa

Il calcolo delle imposte del mutuo bancario richiesto per finanziare l’acquisto della propria prima abitazione è molto semplice. Non ci sono imposte dovute per l’atto notarile, salvo la tassa ipotecaria, pari ad euro 35,00, dovuta per l’iscrizione dell’ipoteca nei Registri Immobiliari.

Tutto ciò è reso possibile grazie ad una agevolazione, rivolta ai contratti di finanziamento a lungo termine (mutui) per l’acquisto di immobili abitativi, che sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo con un’imposta sostitutiva pari allo 0,25%, la cui base imponibile è rappresentata dalla somma mutuata.

L’imposta sostitutiva è pagata direttamente dalla Banca che eroga il mutuo, che la spalma sulla parte mutuataria all’interno delle rate o la detrae dalla somma erogata.

Quindi, se la banca dovesse erogare un importo pari ad euro 80.000,00, l’imposta sostitutiva a carico di chi richiede al mutuo sarebbe pari ad euro 200,00, cioè 80.000,00 per lo 0,25%.

La tassa archivio

Tra gli oneri che ogni atto deve scontare c’è la tassa archivio, cioè quella tassa dovuta per ogni atto notarile che venga “messo a repertorio”. Il Repertorio è il registro degli atti notarili che il notaio deve annotare giornalmente con tutti gli atti da lui stipulati.

La tassa archivio è calcolata sugli onorari repertoriali. Gli onorari repertoriali indicano diversi valori a seconda della fascia di valore.

La tassa archivio che ogni atto sconta è pari al 10% del valore indicato dagli onorari repertoriali.

Negli atti di compravendita, il valore dell’atto è determinato dal prezzo, mentre il valore del mutuo è determinato dall’ammontare dell’ipoteca concessa a garanzia della somma erogata.

Nel caso in cui sia possibile avvalersi dell’agevolazione del prezzo valore oppure il mutuo sia c.d. fondiario, la tassa archivio della compravendita è calcolata sul 70% dell’onorario corrispondente, mentre la tassa archivio del mutuo è calcolata sul 50% dell’onorario repertoriale corrispondente.

Le voci di costo soggette a IVA

Le voci di costo dell’atto, sia di acquisto della prima casa, sia di mutuo, che sono soggette ad IVA sono le spese, l’onorario dell’attività del notaio e il contributo per la Cassa Nazionale del Notariato.

Le spese

Le spese che il notaio solitamente fa figurare all’interno della propria parcella sono quelle sostenute per le c.d. ispezioni ipocatastali, cioè quelle spese di ricerca e controllo degli immobili che il notaio esegue per assicurare che chi vende l’immobile sia il vero proprietario e che l’immobile non sia gravato da pesi che pregiudichino le ragioni di colui che acquisti l’immobile.

Nella prassi, queste spese sono forfettizzate e il notaio è libero di deciderne l’ammontare.

L’onorario

L’onorario, insieme alle spese, è l’altra voce di costo liberamente determinabile dal notaio. Un tempo esisteva la tariffa notarile. Questa tariffa indicava l’onorario del notaio a seconda del valore dell’atto. Da qualche anno questa tariffa è stata abolita e il notaio può decidere il proprio onorario secondo il principio della libera concorrenza.

Ad oggi, quindi, è impossibile prevedere l’onorario che il notaio potrebbe chiedere: si dovrà, infatti, tenere conto della tipologia di immobile, del numero dei proprietari e del prezzo di acquisto.

Per avere, però, un’indicazione sommaria di quanto il notaio potrebbe chiedere a titolo di onorario è possibile prendere come base di calcolo l’onorario repertoriale corrispondente al prezzo della compravendita o dell’ipoteca del mutuo e moltiplicarlo per un coefficiente medio ipotetico di 3,2. Si ricorda che, in caso di acquisto con agevolazione prezzo-valore o di mutuo fondiario, è possibile ridurre l’onorario repertoriale nella misura vista sopra.

Il metodo di calcolo visto sopra è solo uno dei tanti che il notaio potrebbe scegliere di utilizzare e quindi è da intendersi solo indicativo.

Cassa Nazionale del Notariato

La voce Cassa Nazionale del Notariato è un onere ricompreso nell’onorario del notaio che l’ente di rappresentanza del notai chiede a vario titolo. Esso si calcola sugli onorari repertoriali e corrisponde all’incirca a poco più del 46% o del 47% dell’onorario repertoriale indicato, a seconda del valore dell’atto. Questa voce può essere esplicitamente indicata nel preventivo oppure ricompresa all’interno dell’onorario.

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