Come ci si tutela dal notaio per la casa inagibile
- Come si ottiene l’agibilità di una casa?
- Si può acquistare una casa inagibile?
- Come tutelare la parte acquirente se la casa è inagibile?
- Casa senza agibilità, quattro dubbi di chi compra
- Perché la questione si regola nell’atto davanti al notaio
- Il ruolo del notaio
Come si ottiene l’agibilità di una casa?
La disciplina dell’agibilità ha subito nel corso del tempo delle evoluzioni normative. Ripercorrendole brevemente nei passaggi chiave, nel 2001 è venuta meno la differenza tra abitabilità ed agibilità. C’era anche chi riteneva che fossero necessari due tipi di certificazioni differenti.
Prima dell’avvento della riforma del 2016, era possibile ottenere un certificato di agibilità con una richiesta effettuata al Comune dove era sito l’immobile.
Con la nuova disciplina del 2016 (D.Lgs. 222/2016) non è più contemplato il rilascio di apposita certificazione che attesti l’agibilità di una casa, ma è prevista la presentazione una segnalazione certificata con la quale devono essere attestati:
- la presenza delle condizioni di salubrità, sicurezza, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, dunque, l’agibilità degli stessi
- la conformità della casa rispetto al progetto che è stato presentato per il rilascio del permesso di costruire
Gli effetti della presentazione della segnalazione certificata
Con riferimento agli effetti della presentazione della segnalazione certificata presso gli uffici competenti, è necessario sottolineare quanto sia importante, in quanto determina la abitabilità legale dell’immobile. Nel caso in cui la casa non sia stata ancora dichiarata agibile e le persone proprietarie decidano ugualmente di andare a vivere nella stessa, non sanerà la circostanza che l’immobile non è ancora abitabile.
Cosa accade se non viene presentata la segnalazione certificata?
La presentazione della S.C.A. non è facoltativa, ai fini dell’abitabilità, nei casi indicati dall’art. 24, comma 2, del D.P.R. 380/2001 (per esempio nuove costruzioni, ricostruzioni e interventi sugli edifici esistenti che incidono sulle condizioni di agibilità), e va presentata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura.
La mancata presentazione della S.C.A., comporta delle conseguenze, ossia l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 ad euro 464.
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Si può acquistare una casa inagibile?
Per acquistare un immobile non è necessario che sia agibile. Si ha ugualmente la validità dell’atto di trasferimento anche se la casa non presenta tale caratteristica. La commerciabilità, quindi, non è limitata da tale mancanza. Anche i giudici si sono espressi in merito, precisando che il trasferimento può produrre i suoi effetti, ma è possibile che ci siano delle conseguenze tali da dover ricorrere ad azioni giudiziarie. Il venditore, infatti, deve consegnare i documenti relativi all’uso della casa, tra cui il certificato di agibilità (art. 1477 c.c.), e se l’agibilità manca o non si può ottenere l’acquirente può avere strumenti di tutela. Se invece la casa è agibile e manca solo il documento, il caso è un altro: se ne parla nella pagina sull’agibilità della casa al rogito.
Come tutelare la parte acquirente se la casa è inagibile?
Nel caso in cui l’oggetto della vendita sia un immobile privo di agibilità, il punto centrale del problema consiste nel regolamentare i rapporti tra il venditore e la parte acquirente. Il notaio, al momento del rogito notarile, di norma informa le parti sulla situazione della casa e raccoglie la loro volontà su come accordarsi su tale problematica, proprio per evitare delle future eventuali contestazioni. Sono descrizioni semplificate e indicative.
Diverse sono le soluzioni che possono prospettarsi a seconda se vi sia la disponibilità del venditore o di colui che compra a rendere la casa agibile.
| Soluzione | Chi regolarizza | Quando passa la casa | Da sapere |
|---|---|---|---|
| Dispensa del venditore | Chi compra, in un secondo momento | La casa passa subito | Tempi e costi della regolarizzazione restano a carico di chi compra |
| Obbligo del venditore | Il venditore, entro un termine scritto nell’atto | La casa passa subito | L’atto indica il termine e la presentazione della segnalazione certificata |
| Riduzione del prezzo | Chi compra, con una spesa successiva | La casa passa subito | Si vende a un prezzo inferiore, per i lavori che serviranno |
| Condizione sospensiva | Si attende che la casa diventi agibile | La casa passa solo quando è agibile | Gli effetti del contratto restano sospesi fino ad allora |
Obbligo assunto dalla parte acquirente
La parte acquirente potrebbe dispensare la parte alienante dal rendere la casa agibile e provvedere in un secondo momento a rispettare le norme in oggetto sopra analizzate. In questo caso avverrebbe il trasferimento immediato della casa che è ancora inagibile e sarà cura di chi compra provvedere a renderla agibile.
Obbligo assunto dalla parte alienante
La parte alienante potrebbe obbligarsi entro un determinato termine a rendere agibile l’immobile e a presentare la segnalazione certificata. Di ciò se ne farà menzione nell’atto e la parte acquirente potrà quindi essere sollevata da qualunque adempimento al fine di rendere la casa abitabile.
La riduzione del prezzo
Qualora vi sia un’esigenza immediata da parte della parte acquirente di acquistare la casa, anche se non agibile, una delle tutele potrebbe essere la riduzione del prezzo, ossia venderla ad un prezzo inferiore. La parte acquirente, quindi, acquisterà una casa che non presenta ancora i requisiti strutturali, di sicurezza e salubrità, tale da poterla definire agibile e abitabile. In quest’ultimo caso dovrà in un momento successivo sostenere delle spese per poter utilizzarla per lo scopo prefissato.
La vendita sottoposta alla condizione sospensiva
Altra soluzione potrebbe essere quella di sottoporre l’atto di vendita alla condizione sospensiva dell’agibilità della casa.
La condizione è un elemento del contratto definito accidentale, ossia non essenziale con cui (in questo caso) la produzione degli effetti del contratto e, quindi, il trasferimento avverranno solo nel momento in cui la casa possa essere considerata agibile. Lo stesso punto si può regolare già nel preliminare di vendita, prima del rogito.
Con questo ventaglio di soluzioni e altre prospettate dal notaio, operatore giuridico del settore, è possibile tutelare la posizione dell’acquirente che si imbatte in un acquisto rischioso che potrebbe non essere funzionale al suo utilizzo.
Casa senza agibilità, quattro dubbi di chi compra
Posso comprare una casa inagibile con un mutuo?
La banca potrebbe chiedere documenti sull'agibilità prima di deliberare il finanziamento. È un punto da chiarire con la banca e con il notaio prima di firmare il compromesso.
La casa è agibile ma non trovo il certificato: è lo stesso problema?
No, è un caso diverso: la casa esiste in regola ma manca il documento. Se ne parla nella pagina sull'agibilità della casa al rogito.
Se compro senza agibilità, il venditore può essere chiamato a rispondere?
L'atto resta valido, ma il venditore deve consegnare i documenti relativi all'uso della casa, tra cui il certificato di agibilità (art. 1477 c.c.). Se la casa non è regolarizzabile la Cassazione parla di aliud pro alio e l'acquirente può chiedere la risoluzione e il risarcimento. Se l'acquirente conosce la situazione e la accetta, le parti possono regolarla nell'atto.
Chi decide come regolare l'inagibilità nell'atto?
Lo decidono le parti, sulla base dei loro accordi: dispensa del venditore, obbligo del venditore, riduzione del prezzo o condizione sospensiva. Il notaio può illustrare le conseguenze di ciascuna soluzione.
Perché la questione si regola nell’atto davanti al notaio
Stabilire come comportarsi con l’eventuale inagibilità della casa è di fondamentale importanza, in quanto potrebbe evitare spiacevoli conseguenze e possibili contestazioni dalla parte acquirente.
Diverse potrebbero essere le azioni esperite in giudizio contro il venditore, si pensi all’azione con cui si contesta la cosiddetta vendita aliud pro alio, ossia quando la casa consegnata sia completamente diversa da quella descritta, rivelandosi del tutto inidonea ad assolvere la destinazione economico-sociale della "res" dedotta come oggetto del contratto.
L’acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per mancanza di una qualità promessa ovvero essenziale all’uso cui è destinata la cosa. Per chi ha già una prima casa diventata inagibile c’è anche la pagina sulle agevolazioni prima casa e casa inagibile.
Il ruolo del notaio
Il Notaio di norma controlla la documentazione sull’agibilità e qualora non ci sia, tendenzialmente avvisa le parti dello stato dei fatti e delle cose, nonché delle conseguenze giuridiche derivanti dall’assenza di tale caratteristica.
Naturalmente il notaio può operare questa verifica nei limiti delle sue competenze e della sua diligenza professionale. Semplificando, non si sostituisce al tecnico con competenze molto specifiche: potrà al massimo controllare le documentazioni fornite dagli Uffici comunali, e altri aspetti come lo stato legittimo dell’immobile si guardano a parte.
Il ruolo del notaio è, tuttavia, delicato proprio perché di norma informa la parte acquirente in ordine allo stato in cui si trova l’immobile e alla sua eventuale inagibilità. Per capire come impostare l’atto nel proprio caso si può indicare nella richiesta di preventivo che la casa è priva di agibilità: risponde direttamente il notaio, di norma in poche ore e senza impegno.
