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Come ci si tutela dal notaio per la casa inagibile

Come si ottiene l’agibilità di una casa?

come ci si tutela dal notaio dal rischio di casa inagibileLa disciplina dell’agibilità ha subito nel corso del tempo delle evoluzioni normative. Ripercorrendole brevemente nei passaggi chiave, nel 2001 è venuta meno la differenza tra abitabilità ed agibilità. C’era anche chi riteneva che fossero necessari due tipi di certificazioni differenti.

Prima dell’avvento della legge del 2016, era possibile ottenere un certificato di agibilità con una richiesta effettuata al Comune dove era sito l’immobile.

Con la nuova legge del 2016 non è più contemplato il rilascio di apposita certificazione che attesti l’agibilità di una casa, ma è prevista la presentazione una segnalazione certificata con la quale devono essere attestati:

 - la presenza delle condizioni di salubrità, sicurezza, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, dunque, l’agibilità degli stessi

- la conformità della casa rispetto al progetto che è stato presentato per il rilascio del permesso di costruire

Gli effetti della presentazione della segnalazione certificata

Con riferimento agli effetti della presentazione della segnalazione certificata presso gli uffici competenti, è necessario sottolineare quanto sia importante, in quanto determina la abitabilità legale dell’immobile. Nel caso in cui la casa non sia stata ancora dichiarata agibile e le persone proprietarie decidano ugualmente di andare a vivere nella stessa, non sanerà la circostanza che l’immobile non è ancora abitabile.

Cosa accade se non viene presentata la segnalazione certificata?

La presentazione della S.C.A. non è facoltativa, ai fini dell’abitabilità.

La mancata presentazione della S.C.A., comporta delle conseguenze, ossia l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 ad euro 464.

Si può acquistare una casa inagibile?

Per acquistare un immobile non è necessario che sia agibile. Si ha ugualmente la validità dell’atto di trasferimento anche se la casa non presenta tale caratteristica. La commerciabilità, quindi, non è limitata da tale mancanza. Anche i giudici si sono espressi in merito, precisando che il trasferimento può produrre i suoi effetti, ma è possibile che ci siano delle conseguenze tali da dover ricorrere ad azioni giudiziarie.

Come tutelare la parte acquirente se la casa è inagibile?

Nel caso in cui l’oggetto della vendita sia un immobile privo di agibilità, il punto centrale del problema consiste nel regolamentare i rapporti tra il venditore e la parte acquirente. Il notaio, al momento del rogito notarile, dopo aver informato le parti sulla situazione della casa, deve indagare la volontà delle parti e capire come vogliano accordarsi su tale problematica, proprio per evitare delle future eventuali contestazioni.

Diverse sono le soluzioni che possono prospettarsi a seconda se vi sia la disponibilità del venditore o di colui che compra a rendere la casa agibile.

Obbligo assunto dalla parte acquirente

La parte acquirente potrebbe dispensare la parte alienante dal rendere la casa agibile e provvedere in un secondo momento a rispettare le norme in oggetto sopra analizzate. In questo caso avverrebbe il trasferimento immediato della casa che è ancora inagibile e sarà cura di chi compra provvedere a renderla agibile.

Obbligo assunto dalla parte alienante

La parte alienante potrebbe obbligarsi entro un determinato termine a rendere agibile l’immobile e a presentare la segnalazione certificata. Di ciò se ne farà menzione nell’atto e la parte acquirente potrà quindi essere sollevata da qualunque adempimento al fine di rendere la casa abitabile.

La riduzione del prezzo

Qualora vi sia un’esigenza immediata da parte della parte acquirente di acquistare la casa, anche se non agibile, una delle tutele potrebbe essere la riduzione del prezzo, ossia venderla ad un prezzo inferiore. La parte acquirente, quindi, acquisterà una casa che non presenta ancora i requisiti strutturali, di sicurezza e salubrità, tale da poterla definire agibile e abitabile. In quest’ultimo caso dovrà in un momento successivo sostenere delle spese per poter utilizzarla per lo scopo prefissato.

La vendita sottoposta alla condizione sospensiva

Altra soluzione potrebbe essere quella di sottoporre l’atto di vendita alla condizione sospensiva dell’agibilità della casa.

La condizione è un elemento del contratto definito accidentale, ossia non essenziale con cui (in questo caso) la produzione degli effetti del contratto e, quindi, il trasferimento avverranno solo nel momento in cui la casa possa essere considerata agibile.

Con questo ventaglio di soluzioni e altre prospettate dal notaio, operatore giuridico del settore, è possibile tutelare la posizione dell’acquirente che si imbatte in un acquisto rischioso che potrebbe non essere funzionale al suo utilizzo.

Perché è preferibile accordarsi in atto davanti al notaio

Stabilire come comportarsi con l’eventuale inagibilità della casa è di fondamentale importanza, in quanto potrebbe evitare spiacevoli conseguenze e possibili contestazioni dalla parte acquirente.

Diverse potrebbero essere le azioni esperite in giudizio contro il venditore, si pensi all’azione con cui si contesta la cosiddetta vendita aliud pro alio, ossia quando la casa consegnata sia completamente diversa da quella descritta, rivelandosi del tutto inidonea ad assolvere la destinazione economico-sociale della "res" dedotta come oggetto del contratto.

L’acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per mancanza di una qualità promessa ovvero essenziale all’uso cui è destinata la cosa.

Il ruolo del notaio

Il Notaio ha l’obbligo di controllare la sussistenza dell’agibilità e qualora non ci sia, di avvisare le parti dello stato dei fatti e delle cose, nonché delle conseguenze giuridiche derivanti dall’assenza di tale caratteristica.

Naturalmente il notaio può operare questa verifica nei limiti delle sue competenze e della sua diligenza professionale. La legge non impone al notaio di avere delle conoscenze tecniche specifiche in merito. Potrà al massimo controllare le documentazioni fornite dagli Uffici comunali. Pertanto, non può arrivarsi alla conclusione che il notaio si sostituisca al tecnico con competenze molto specifiche.

Il ruolo del notaio è, tuttavia, delicato proprio perché ha il dovere di informare la parte acquirente in ordine allo stato in cui si trova l’immobile e alla sua eventuale inagibilità.

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