Intestare la casa a un figlio, al coniuge o al convivente
- Persone a cui si può intestare casa
- Intestare casa ad altri per avere le agevolazioni prima casa
- Intestare casa al figlio
- Intestare casa al coniuge
- Cosa chiedere al notaio prima di decidere
- Intestare casa a un’altra persona: tre dubbi
Persone a cui si può intestare casa
Quando decidiamo di comprare una casa possiamo decidere di attribuire a noi stessi la proprietà, così come possiamo scegliere di intestarla ad un altro soggetto, infatti, non ci sono limiti di legge per l’intestazione della casa ed è possibile che a divenire proprietario di un bene, anche se acquistato da altri, sia un familiare o perché no un ente, quindi un soggetto diverso da colui che sta comprando.
Ciò significa che se una persona compra casa può attribuirne la proprietà al proprio partner, ai figli, ai genitori e a qualsiasi altro familiare così come si può scegliere di farne diventare proprietario un amico.
Si può? I casi più comuni
✔ Al figlio maggiorenne: sì, con una vendita, una donazione o pagando noi il prezzo della casa che compra lui. La strada scelta cambia imposte ed effetti sull’eredità.
⚠ Al figlio minorenne: sì, ma serve un’autorizzazione, del giudice o, per gli atti che riceve, del notaio stesso, e i tempi si allungano.
⚠ Al coniuge in comunione legale: la casa comprata da uno è di entrambi per legge; per intestarla a uno solo serve una strada diversa, da vedere con il notaio.
✔ Al convivente o a un amico: sì, ma chi paga senza diventare proprietario resta senza tutele se il rapporto finisce. Se l’intestazione è solo temporanea, con l’obbligo di restituire la casa, si entra nel campo dell’acquisto fiduciario, che ha regole e rischi propri.
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Intestare casa ad altri per avere le agevolazioni prima casa
Tendenzialmente, quando decidiamo di comprare casa sappiamo che ci saranno dei costi che dovremmo affrontare, come le tasse e le imposte dovute per il tipo di atto che abbia scelto di stipulare, oltre al costo della parcella del notaio per la prestazione professionale offertaci per il rogito, tuttavia è ben possibile avere uno sconto sull’imposizione fiscale decidendo di intestare casa ad un soggetto diverso, ma spieghiamoci meglio.
È possibile decidere di intestare la casa ad un membro della propria famiglia, ad esempio, se siamo interessati ad una casa e vogliamo comprarla volendo beneficiare delle agevolazioni prima casa, ma già ci siamo avvantaggiati dei suddetti sgravi fiscali per l’acquisto di un precedente immobile, possiamo decidere di intestare il nuovo bene ad un familiare che, non essendo già proprietario di altri immobili ed avendo tutti i requisiti di legge, può godere dei benefici fiscali in questione. I requisiti, però, devono essere tutti in capo a chi diventa intestatario: compresa la residenza nel Comune, da avere già o da prendere entro 18 mesi. E chi paga senza intestarsi la casa deve sapere che non ne sarà proprietario.
Benefici fiscali prima casa
L’ordinamento riconosce a tutte le persone che divengono intestatari di casa per adibirla a loro abitazione principale, il diritto alle agevolazioni prima casa purché l’immobile appartenga ad una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Quindi non deve trattarsi delle categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile); A/8 (abitazioni in ville); A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Oltre alla particolare categoria a cui deve appartenere l’immobile è necessario, al fine di ottenere i suddetti sgravi fiscali, che colui che diventerà il nuovo proprietario non sia già titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di un’altra abitazione nello stesso Comune in cui si trova il bene oggetto di compravendita, e non sia titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, di diritti di proprietà, d’uso, d’usufrutto, di abitazione o nuda proprietà su una casa acquistata utilizzando le agevolazioni per la prima casa, salvo l’impegno a venderla entro due anni. Tutti i dettagli sono nella pagina sui presupposti delle agevolazioni prima casa. In questo modo le imposte saranno ridotte e precisamente l’imposta di registro sarà pari al 2% del valore dell’immobile e le imposte ipotecarie e catastali ammonteranno a 50 euro ciascuna.
Intestare casa al figlio
Quando scegliamo di intestare la casa a nostro figlio dobbiamo tenere in considerazione la sua età, perché bisogna distinguere tra intestazione della casa ad un figlio maggiorenne ed intestazione della casa ad un figlio che è ancora minorenne e non ha ancora compiuto la maggiore età.
Tendenzialmente, quando decidiamo di intestare la casa a nostro figlio ultra diciottenne possiamo avvalerci tanto di una vendita quanto di una donazione, e nel primo caso possiamo farlo decidendo di stipulare un contratto di compravendita e fare in modo che ci venga corrisposta una somma a titolo di prezzo del bene, mentre nel caso della donazione il passaggio di proprietà avviene con il semplice arricchimento di nostro figlio e con il contestuale impoverimento del nostro patrimonio, in entrambi i casi all’esito della trascrizione dell’atto nostro figlio risulterà intestatario dell’immobile e pieno ed esclusivo proprietario del bene. Il caso più frequente, però, è un altro: il figlio compra da un terzo e i genitori pagano tutto o parte del prezzo. È una donazione indiretta, che è bene far risultare nell’atto, come spiegato nella pagina sull’acquisto della casa con il denaro dei genitori.
Quando decidiamo di attribuire la proprietà della casa a nostro figlio minore di età, la strada più semplice è la donazione, accettata per lui dai genitori con l’autorizzazione prevista dalla legge; la vendita da un genitore al figlio minore è più complicata, perché genitore e figlio si trovano da parti opposte e serve un curatore speciale. Dal 2023 l’autorizzazione per gli atti dei minori può essere data anche dal notaio che riceve l’atto, come spiegato nella pagina sull’autorizzazione del notaio per minori e incapaci; negli altri casi resta il giudice.
Vantaggi e svantaggi dell’intestare la casa al figlio
Alla luce di quanto detto, se da un lato il figlio a cui vogliamo intestare casa presenta tutti i requisiti di legge per poter godere delle agevolazioni fiscali e far sensibilmente diminuire i costi relativi a tasse ed imposte, dall’altro lato, se si tratta di un minore, bisognerà ottenere prima l’autorizzazione, e per fare ciò può esserci bisogno di attendere un po’. Va ricordato anche che una casa intestata al figlio è sua a tutti gli effetti: i genitori non potranno venderla né ipotecarla, e se il figlio è minorenne servirà un’altra autorizzazione per qualsiasi atto futuro. I casi particolari sono nella pagina su come intestare casa ai figli minorenni.
Intestare casa al coniuge
Tra i soggetti a cui possiamo decidere di intestare casa vi è sicuramente il nostro partner al quale l’immobile può essere attribuito o decidendo di venderglielo, ponendo in essere un vero e proprio atto di compravendita, oppure di donarglielo, sia avvalendoci di un atto di donazione diretta alla presenza di notaio e di due testimoni oppure mediante una donazione indiretta.
Quest’ultima si configura quando stiamo comprando da un terzo il bene ed, invece di acquistarne personalmente la proprietà, decidiamo di attribuirlo a nostra moglie o a nostro marito, attraverso un contratto a favore del terzo, e cioè inserendo nell’atto di compravendita un’apposita clausola che faccia deviare gli effetti dell’acquisto direttamente in favore del nostro partner, il quale dovrà dichiarare di voler profittare del beneficio in suo favore entro un dato termine, stabilito all’interno dell’atto medesimo.
Vantaggi e svantaggi dell’intestare casa al coniuge
Intestare casa al proprio coniuge può essere certamente vantaggioso se ci si vuole avvalere dei benefici fiscali prima casa ed il nostro partner non è proprietario di altri immobili acquistati con gli sgravi fiscali concessi dalla legge, ma è opportuno che si sia coniugati in regime di separazione dei beni, perché in costanza della comunione legale il bene verrebbe intestato ad entrambi e, se noi già abbiamo goduto dei benefici prima casa, questi si produrrebbero solo sulla parte spettante al coniuge e non sull’intero. Come funziona in quel caso è spiegato nella pagina sul bonus prima casa se si compra in comunione legale; per chi non è sposato c’è la pagina su come intestare casa al convivente.
Cosa chiedere al notaio prima di decidere
Intestare la casa a qualcun altro è una scelta che si fa spesso per le imposte, ma che ha effetti per decenni: sull’eredità, perché una donazione o un aiuto economico ai figli vanno di norma conteggiati alla morte dei genitori; sui rapporti tra le persone, se il matrimonio o la convivenza finiscono; sulla possibilità di vendere o ipotecare la casa in futuro. Prima di fissare il rogito si può descrivere la situazione nella richiesta di preventivo, dicendo chi paga e a chi si vuole intestare la casa: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore, e nel preventivo si vedono le strade possibili.
Intestare casa a un’altra persona: tre dubbi
Se pago io ma la casa è intestata a mio figlio, posso rivenderla?
No: la casa è di chi è intestatario. Chi ha pagato non può venderla, affittarla o ipotecarla senza il consenso del proprietario.
Intestare la casa a un figlio fa risparmiare sulle imposte?
Spesso sì, se il figlio ha i requisiti della prima casa e i genitori li hanno già usati: le imposte scendono dal 9% al 2%. Ma il figlio deve avere o prendere la residenza in quel Comune, e l’aiuto dei genitori conta ai fini dell’eredità futura.
Si può intestare la casa a una persona che non è presente al rogito?
Sì, con una procura notarile o, in certi casi, con il contratto a favore di terzo, in cui l’intestatario dichiara poi di voler approfittare dell’acquisto. La formula adatta si definisce con il notaio.
