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Società di gestione immobiliare dal notaio

Come gestire il patrimonio immobiliare

Società di gestione immobiliare dal notaioQuando si decide di investire nell’ambito immobiliare è opportuno conoscere preventivamente quali possono essere i rischi derivanti da un’attività del genere. Possedere dei beni immobili sia che essi siano ad uso abitativo, sia che siano strumentali all’esercizio di attività di impresa, può comportare dei problemi quando si stipulano dei mutui o quando si accumulino molti debiti.

È proprio per questo che, quando si ha a che fare con numerosi immobili si assiste all’apertura di società per atto pubblico notarile che gestiscono gli stessi.

Il problema della società di gestione immobiliare attiene ai costi di gestione che possono essere elevati rispetto ad una gestione degli immobili del tutto personale e autonoma. Vediamo che cosa comporta aprire una società di questo tipo dal notaio e quali possono essere i vantaggi e gli svantaggi.

Che cos’è una società di gestione immobiliare

La società di gestione immobiliare è una società che viene costituita dal notaio per la gestione dei proventi, ossia dei guadagni, derivanti dalla messa a reddito (ossia dalla locazione) degli immobili.

Le persone fisiche proprietarie di diversi immobili (case, uffici, negozi) possono decidere di aprire una società di gestione immobiliare per amministrare il loro patrimonio che può essere costituito da un bene o da due o più beni. Non è detto che questo tipo di società sia costituito da sole persone fisiche, ma possono essere considerate come soci anche delle società già esistenti iscritte nel Registro delle imprese.

Forme della società di gestione immobiliare

La società di gestione immobiliare può assumere la forma sia di una società di persone (società in nome collettivo o società in accomandita semplice), sia la forma di una società di capitali, come la società a responsabilità limitata; quest’ultima forma è più utilizzata in quanto garantisce una maggiore tutela per il patrimonio personale dei singoli soci.

Mentre, infatti, nelle società di persone i soci rispondono illimitatamente con il patrimonio personale dei debiti contratti dalla società, nelle società di capitali, come appunto la srl, i soci rispondono nei limiti della partecipazione al capitale sociale. È proprio per questo che per tutelarsi da eventuali creditori si predilige la forma della apertura srl di gestione immobiliare dal notaio.

Quando è preferibile una società semplice di gestione immobiliare

Sebbene la società semplice esponga i soci a rischi connessi alla responsabilità illimitata, è adatta in situazioni in cui non ci sono dei redditi molto alti, ricavati da locazioni. Si sceglie tale forma societaria dal notaio quando i proprietari degli immobili sono o saranno più di uno: si tratta di una forma societaria più flessibile scelta anche in ambito familiare.

Aprire una società immobiliare presuppone che questa sia operativa e infatti se gli immobili intestati alla società rimangono nella piena disponibilità del/dei soci/socio e non c’è nessuna attività imprenditoriale per l’Agenzia delle Entrate, si prefigura una società di comodo con la conseguente disciplina penalizzante relativa alle società non operative.

Quando è preferibile una srl di gestione immobiliare

La società a responsabilità limitata di gestione immobiliare la si sceglie quando gli investimenti immobiliari sono consistenti e anche i redditi che se ne ricavano possono essere più alti. La tassazione proporzionale in questo caso aiuta rispetto alle aliquote marginali IRPEF più elevate che, invece, si scontano in caso di società semplice immobiliare.

Quali sono i vantaggi di una società di gestioni immobiliare

Prima di comprendere se conviene aprire una società di gestione immobiliare è opportuno conoscerne i vantaggi che attengono a diversi profili. Questi tipi di vantaggi attengono innanzitutto alla tutela del patrimonio dell’investitore ed infatti questa tutela deriva dalla separazione dai beni immobili la cui proprietà diventa mediata dalla partecipazione nella società. quindi da ciò ne deriva che non sarà possibile un pignoramento degli immobili, nè della quota della società semplice. Un altro vantaggio può attenere all’eventuale passaggio generazionale degli immobili evitando di pagare le imposte della donazione e successioni

Svantaggi per una società di gestioni immobiliari

Quando si apre una società di gestione immobiliare bisogna tenere dei costi di apertura della società, spese di gestione, spese del rogito notarile, nonché la cura dei rapporti con il commercialista. In caso di consiglio di amministrazione, gli amministratori avranno un compenso che dovrà essere sostenuto dalla società ed è importante tenere in considerazione questi parametri in quanto dovranno essere sottratti dagli utili delle operazioni derivanti dall’attività sociale.

Costi di apertura di società di gestione immobiliare

Prima di valutare se la società immobiliare sia la scelta giusta è importante conoscere le spese da affrontare per il conferimento in società degli immobili in quanto qualora tali beni fossero detenuti semplicemente come persona fisica e non come società si eviterebbero tali spese.

Pertanto in sede di conferimento del socio bisognerà pagare un’imposta di registro del 9% per fabbricati abitativi, del 7% per i fabbricati strumentali e del 12% per i terreni. Non sono da dimenticare il pagamento dell’imposta ipotecaria, dell’imposta catastale, i costi connessi alle spese notarili, come la perizia effettuata da un esperto sugli immobili.

Gestione immobiliare e consulenza notarile

Se si esercita un’attività di gestione immobiliare in forma privata si sosterranno delle tasse completamente differenti rispetto a se si apre una società di gestione immobiliare. È proprio per questo che è sempre opportuna una consulenza notarile prima di intraprendere una decisione di questo tipo, in quanto solo un tecnico del settore, specializzato come il notaio, può offrire le dovute informazioni prima di decidere come gestire gli immobili.

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