Servitù di passaggio, come nasce e in quali casi si estingue
- Guida completa del diritto di servitù di passaggio
- Come nasce la servitù di passaggio?
- Modi di estinzione della servitù
- Determinazione degli elementi della servitù
- Spese della servitù
- Servitù di passaggio e casa da comprare
- Cosa si chiede più spesso sul passaggio dal vicino
Guida completa del diritto di servitù di passaggio
La servitù di passaggio è il diritto che consente al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio, se non ci sono vie di accesso oppure per accedervi più facilmente e comodamente.
La servitù può essere di passaggio carrabile o di passaggio pedonabile a seconda che il terreno servente possa essere attraversato solo a piedi oppure anche con mezzi meccanici.
Chi compra casa la incontra in due modi: come diritto da acquistare, se la casa non ha un accesso comodo, o come peso, se il giardino che compra è attraversato dal passaggio di altri.
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Come nasce la servitù di passaggio?
La servitù di passaggio, come tutte le servitù in generale, può costituirsi in diversi modi.
La servitù può nascere per volontà delle parti oppure coattivamente.
Servitù volontaria
Per volontà delle parti, la servitù nasce attraverso un contratto scritto (art. 1350 n. 4 c.c.), che per essere trascritto, e valere anche verso chi comprerà in futuro il fondo servente, va fatto dal notaio per atto pubblico o scrittura autenticata (art. 2657 c.c.).
Con il contratto, dietro la corresponsione di un prezzo oppure gratuitamente, il proprietario del fondo servente pone a carico del proprio fondo ed a favore del fondo di un altro proprietario il diritto di passare a piedi o con automezzi di accedere o di accedere più comodamente.
Servitù per testamento
La legge prevede anche che la servitù possa essere costituita per testamento.
La costituzione della servitù può essere intesa anche come unica liberalità nei confronti del proprietario del fondo confinante.
Può capitare, invece, che il testatore assegni due terreni confinanti a beneficiari diversi imponendo al fondo con accesso diretto sulla strada il dovere di consentire di essere attraversato a piedi o con mezzi di locomozione al fine di consentire un accesso all’altro fondo che, altrimenti, rimarrebbe senza accesso.
Servitù per destinazione del padre di famiglia
La servitù nasce anche per la c.d. destinazione del padre di famiglia.
Questo tipo di servitù non nasce per la volontà di due soggetti, ma per il verificarsi di determinati elementi di fatto.
La servitù per destinazione del padre di famiglia, infatti, nasce quando uno stesso fondo appartenente ad unico soggetto viene diviso e in parte ceduto a terzi. Se ci sono opere evidenti, come una piccola stradina che attraversa i due fondi o un piccolo ponte che attraversa un torrente, la servitù di passaggio nasce di fatto, poiché vi sono costruzioni e opere che presuppongono l’asservimento di un fondo all’altro.
Se i fondi sono stati separati senza dire nulla sulla servitù, questa si intende stabilita, purché apparente (artt. 1061 e 1062 c.c.): chi compra una delle due case nate da un unico lotto potrebbe trovarsi un passaggio che nel rogito non è scritto.
La servitù coattiva
La servitù coattiva nasce perché la legge lo impone.
Vi sono, infatti, casi in cui la legge prevede l’obbligo di concedere la servitù di passaggio da un fondo all’altro. Il caso tipico è il fondo intercluso, senza uscita sulla via pubblica (art. 1051 c.c.).
Proprio perché la servitù è obbligatoria per legge, la servitù può essere costituita o con contratto se le parti convengono di adempiere all’obbligo legale, oppure con sentenza del giudice.
La sentenza che costituisce la servitù coattiva stabilisce le modalità per l’esercizio della servitù e determina anche l’indennità che il proprietario del fondo dominante deve corrispondere al proprietario del fondo servente.
L’indennità viene determinata tenendo conto del deprezzamento del terreno servente, nonché di eventuali danni che il terreno subirà a causa dell’esercizio del passaggio.
Se un domani il passaggio non servisse più, ad esempio perché si apre una nuova strada, potrebbe essere soppresso su richiesta di uno dei due proprietari, restituendo il compenso (art. 1055 c.c.).
Servitù di passaggio per usucapione
La servitù di passaggio può essere acquistata anche in forza di usucapione. Ciò significa che il proprietario del terreno senza accesso o con un accesso difficoltoso determina di accedere al proprio fondo attraverso il fondo del confinante senza però essersi accordato con il medesimo. Affinché operi l’usucapione è necessario che il passaggio attraverso il fondo servente avvenga in modo continuo e non interrotto per vent’anni, in maniera pubblica (non di nascosto) e non violenta (artt. 1158 e 1163 c.c.).
Servono anche opere visibili e permanenti destinate al passaggio, come una stradina o un cancello (art. 1061 c.c.), e un passaggio solo tollerato dal vicino non basta (art. 1144 c.c.). Per trascriverla serve poi una sentenza o, se il vicino è d’accordo, un accordo di mediazione con le firme autenticate (art. 2643 n. 12 bis c.c.).
Modi di estinzione della servitù
La servitù di passaggio, come in generale tutte le servitù, può essere costituita in perpetuo o a tempo. L’ipotesi più banale di estinzione della servitù è lo scadere del termine, ma anche le servitù perpetue possono estinguersi. Chi ha il diritto di passare può anche rinunciarvi per iscritto: è la rinuncia alla servitù.
Confusione
Il primo modo di estinzione della servitù di passaggio è la confusione. Se il proprietario del fondo dominante diventa proprietario del fondo servente, o viceversa, non vi è più ragione per la quale debba rimanere in vita la servitù. Infatti, esiste un principio di diritto secondo il quale non può esistere un bene che sia a servizio di un proprio bene.
Prescrizione
Altro modo di estinzione della servitù di passaggio è la prescrizione ventennale. Se il diritto dedotto nella servitù di passaggio non viene esercitato per venti anni consecutivi, il legislatore presuppone che non vi sia più interesse a mantenere in vita un diritto che grava su un bene di proprietà altrui.
Perdita di utilità
Diverso è il caso del venire meno dell’utilità che era insita nel diritto di passare. Se il diritto di passaggio era stato concesso perché il terreno era privo di accesso diretto, ma in un secondo momento viene costruita una strada che permette di accedere a quel fondo, la servitù perde la propria utilità.
Da sola, però, la perdita di utilità non la estingue se non sono passati vent’anni di non uso (art. 1074 c.c.), salvo quanto visto per il passaggio coattivo.
Abbandono del terreno servente
Se il titolo o la legge gli mettono a carico le spese per l’uso o la conservazione della servitù, il proprietario del fondo servente può sempre liberarsene e abbandonare il fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante (art. 1070 c.c.). In conseguenza dell’atto di abbandono la servitù cessa di esistere per confusione in quanto il proprietario del fondo dominante diventa proprietario anche del fondo servente.
Determinazione degli elementi della servitù
Importantissimo quando si concede un diritto di servitù è determinare i caratteri essenziali dell’esercizio del diritto di servitù di passaggio.
È evidentemente utile:
Il tracciato
Dove si passa. Nel dubbio vale il minor aggravio per il fondo servente (art. 1065 c.c.).
Larghezza e mezzi
La larghezza del tracciato e i mezzi che possono usarlo, se il passaggio è carrabile: solo l’auto o anche il furgone del trasloco.
Tutto il resto
Cancello e chiavi, illuminazione, sosta, pulizia e riparazioni.
Più è ricca la determinazione dei caratteri del passaggio, meno contestazioni possono sorgere in futuro. Per i cortili dei palazzi rimandiamo alla pagina sulle servitù in condominio.
Spese della servitù
La legge stabilisce che le spese per la manutenzione e la conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante salvo che i proprietari dei fondi non si accordino per una diversa ripartizione delle spese.
Qualora si eseguano lavori che determinino un miglioramento del fondo servente, e che al contempo comportino utilità anche al fondo dominante, le spese dovrebbero gravare in proporzione su entrambi i proprietari.
Qualora, invece, la spesa sostenuta per migliorare il fondo servente non comporti una conseguente utilità al fondo dominante, il proprietario di quest’ultimo dovrà essere tenuto indenne dalle spese sostenute.
Servitù di passaggio e casa da comprare
Una servitù nata per contratto e trascritta compare nei registri, che di norma il notaio controlla prima del rogito con l’ispezione ipotecaria. Quelle nate per usucapione o per destinazione del padre di famiglia potrebbero non risultare da nessun atto: per questo contano anche stradine, cancelli e passi carrai.
Per l’atto con il vicino si può chiedere un preventivo per la servitù: gli studi di norma rispondono in poche ore.
Cosa si chiede più spesso sul passaggio dal vicino
Il vicino può mettere un cancello sul passaggio?
Sì, ma deve lasciare libero e comodo l’ingresso a chi ha il diritto di passare (art. 1064 c.c.). Se un certo cancello lo rispetti è buona norma chiederlo al notaio.
Posso spostare il passaggio in un altro punto del mio giardino?
Di regola no. Se però è diventato più gravoso, o impedisce lavori o miglioramenti, si può offrire al vicino un luogo ugualmente comodo, e lui non può rifiutarlo (art. 1068 c.c.).
Il vicino può chiedere al giudice di passare nel mio giardino?
La legge esclude dal passaggio coattivo case, cortili, giardini e aie ad esse attinenti (art. 1051 c.c.), ma per la Cassazione è un criterio per scegliere il tracciato, non un divieto assoluto: se non c’è altro modo di togliere l’interclusione, il passaggio potrebbe essere fissato anche lì (Cass. 10857/2016). Per il caso concreto è buona norma chiedere a un legale o al notaio.
Compro casa con il diritto di passare, ma il venditore non lo usa da anni: vale ancora?
Dipende: la servitù si estingue dopo vent’anni di non uso, contando anche il tempo dei proprietari precedenti (art. 1073 c.c.). Prima del rogito è buona norma chiederlo al notaio.
