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La servitù di passaggio

Guida completa del diritto di servitù di passaggio

la servitù di passaggio come funziona, cosa comporta e come si costituisceLa servitù di passaggio è il diritto che consente al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio, se non ci sono vie di accesso oppure per accedervi più facilmente e comodamente.

La servitù può essere di passaggio carrabile o di passaggio pedonabile a seconda che il terreno servente possa essere attraversato solo a piedi oppure anche con mezzi meccanici.

Come nasce la servitù di passaggio?

La servitù di passaggio, come tutte le servitù in generale, può costituirsi in diversi modi.

La servitù può nascere per volontà delle parti oppure coattivamente.

Servitù volontaria

Per volontà delle parti, la servitù nasce attraverso un contratto che deve essere stipulato davanti ad un notaio.

Con il contratto, dietro la corresponsione di un prezzo oppure gratuitamente, il proprietario del fondo servente pone a carico del proprio fondo ed a favore del fondo di un altro proprietario il diritto di passare a piedi o con automezzi di accedere o di accedere più comodamente.

Servitù per testamento

La legge prevede anche che la servitù possa essere costituita per testamento.

La costituzione della servitù può essere intesa anche come unica liberalità nei confronti del proprietario del fondo confinante.

Può capitare, invece, che il testatore assegni due terreni confinanti a beneficiari diversi imponendo al fondo con accesso diretto sulla strada il dovere di consentire di essere attraversato a piedi o con mezzi di locomozione al fine di consentire un accesso all’altro fondo che, altrimenti, rimarrebbe senza accesso.

Servitù per destinazione del padre di famiglia

La servitù nasce anche per la c.d. destinazione del padre di famiglia.

Questo tipo di servitù non nasce per la volontà di due soggetti, ma per il verificarsi di determinati elementi di fatto.

La servitù per destinazione del padre di famiglia, infatti, nasce quando uno stesso fondo appartenente ad unico soggetto viene diviso e in parte ceduto a terzi. Se ci sono opere evidenti, come una piccola stradina che attraversa i due fondi o un piccolo ponte che attraversa un torrente, la servitù di passaggio nasce di fatto, poiché vi sono costruzioni e opere che presuppongono l’asservimento di un fondo all’altro.

La servitù coattiva

La servitù coattiva nasce perché la legge lo impone.

Vi sono, infatti, casi in cui la legge prevede l’obbligo di concedere la servitù di passaggio da un fondo all’altro.

Proprio perché la servitù è obbligatoria per legge, la servitù può essere costituita o con contratto se le parti convengono di adempiere all’obbligo legale, oppure con sentenza del giudice.

La sentenza che costituisce la servitù coattiva stabilisce le modalità per l’esercizio della servitù e determina anche l’indennità che il proprietario del fondo dominante deve corrispondere al proprietario del fondo servente.

L’indennità viene determinata tenendo conto del deprezzamento del terreno servente, nonché di eventuali danni che il terreno subirà a causa dell’esercizio del passaggio.

Servitù di passaggio per usucapione

La servitù di passaggio può essere acquistata anche in forza di usucapione. Ciò significa che il proprietario del terreno senza accesso o con un accesso difficoltoso determina di accedere al proprio fondo attraverso il fondo del confinante senza però essersi accordato con il medesimo. Affinché operi l’usucapione è necessario che il passaggio attraverso il fondo servente avvenga continuamente per vent’anni in maniera pubblica (non di nascosto), non violenta e senza che il proprietario del fondo servente contesti la pratica di attraversare il fondo di cui è titolare.

Modi di estinzione della servitù

La servitù di passaggio, come in generale tutte le servitù, può essere costituita in perpetuo o a tempo. L’ipotesi più banale di estinzione della servitù è lo scadere del termine, ma anche le servitù perpetue possono estinguersi.

Confusione

Il primo modo di estinzione della servitù di passaggio è la confusione. Se il proprietario del fondo dominante diventa proprietario del fondo servente, o viceversa, non vi è più ragione per la quale debba rimanere in vita la servitù. Infatti, esiste un principio di diritto secondo il quale non può esistere un bene che sia a servizio di un proprio bene.

Prescrizione

Altro modo di estinzione della servitù di passaggio è la prescrizione ventennale. Se il diritto dedotto nella servitù di passaggio non viene esercitato per venti anni consecutivi, il legislatore presuppone che non vi sia più interesse a mantenere in vita un diritto che grava su un bene di proprietà altrui.

Perdita di utilità

Altro modo di estinzione del diritto di servitù di passaggio è il venire meno dell’utilità che era insita nel diritto di passare. Se il diritto di passaggio era stato concesso perché il terreno era privo di accesso diretto, ma in un secondo momento viene costruita una strada che permette di accedere a quel fondo, la servitù perde la propria utilità.

Abbandono del terreno servente

La legge prevede che, qualora vi siano spese gravose per il mantenimento della servitù ed il proprietario del fondo servente non le voglia assumere, può abbandonare il fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante. In conseguenza dell’atto di abbandono la servitù cessa di esistere per confusione in quanto il proprietario del fondo dominante diventa proprietario anche del fondo servente.

Determinazione degli elementi della servitù

Importantissimo quando si concede un diritto di servitù è determinare i caratteri essenziali dell’esercizio del diritto di servitù di passaggio.

È evidentemente utile:

-      disciplinare il tracciato sul quale il diritto di passaggio deve essere esercitato. La legge prevede che il diritto di servitù debba essere il meno gravoso possibile per il fondo servente;

-      disciplinare la larghezza del tracciato e la tipologia di mezzi meccanici possano utilizzarlo nel caso in cui si tratti di passaggio carrabile;

-      ogni altro elemento utile per disciplinare al meglio il diritto di servitù di passaggio.

Più è ricca la determinazione dei caratteri del passaggio, meno contestazioni possono sorgere in futuro.

Spese della servitù

La legge stabilisce che le spese per la manutenzione e la conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante salvo che i proprietari dei fondi non si accordino per una diversa ripartizione delle spese.

Qualora si eseguano lavori che determinino un miglioramento del fondo servente, e che al contempo comportino utilità anche al fondo dominante, le spese dovrebbero gravare in proporzione su entrambi i proprietari.

Qualora, invece, la spesa sostenuta per migliorare il fondo servente non comporti una conseguente utilità al fondo dominante, il proprietario di quest’ultimo dovrà essere tenuto indenne dalle spese sostenute.

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