Comprare casa con condizione sospensiva o risolutiva
- Acquisto casa con condizione: di cosa si tratta?
- Il contratto sottoposto a condizione
- I requisiti della condizione
- Mutuo, permessi, saldo: i dubbi di chi compra con una condizione
- E’ possibile che una condizione sia richiesta dalla legge?
- Quali sono i costi di un contratto condizionato?
- Quando si verifica la condizione bisogna tornare dal notaio?
Acquisto casa con condizione: di cosa si tratta?
L’acquisto di una casa è un’operazione che richiede il combinarsi di vari requisiti ed elementi, che devono sussistere al momento del rogito ed essere verificati dal Notaio. Non sempre, però, va tutto liscio, ci sono casi in cui la volontà delle parti non converge completamente e per alcuni aspetti si differenzia.
A volte, mancano alcuni requisiti richiesti dalla legge per potere stipulare un atto di compravendita e in questi casi si può decidere di rimandare, aspettando momenti migliori, oppure si può trovare insieme al Notaio una soluzione che consenta di giungere subito alla stipula, senza rimandare ulteriormente. In alcuni casi può essere utile inserire nel contratto una condizione, ovvero la previsione che l’efficacia del contratto sia sottoposta ad un avvenimento futuro e incerto.
La condizione, dunque, è un evento dal cui verificarsi o mancato verificarsi dipende l’efficacia del contratto. Ad esempio, un soggetto acquista un terreno ma ciò avrà efficacia solo se il Comune rilascia il permesso di costruire sullo stesso. Il permesso di costruire in questo caso è una condizione, ma vediamo nel dettaglio.
Si può mettere come condizione nel rogito?
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Il contratto sottoposto a condizione
Poniamo il caso di un contratto di compravendita. Qualora un contratto di questo tipo sia sottoposto a una condizione, occorre comprendere se la proprietà si trasferisce subito oppure al momento del verificarsi della stessa. Ebbene, per dare una risposta a questa domanda occorre fare una distinzione basilare tra condizione sospensiva o condizione risolutiva. La condizione sospensiva è una condizione che sospende l’efficacia del contratto fino al momento in cui si verifica l’evento.
Nella condizione risolutiva, invece, la vendita ha effetto immediato e la proprietà passa immediatamente in capo all’acquirente; tuttavia, tale effetto si può risolvere e la proprietà può tornare al venditore se si verifica un determinato evento.
Esempio di condizione risolutiva
Un tipico esempio di condizione risolutiva si ha quando il venditore accetta di ricevere una parte del prezzo dopo il rogito; in questo caso, per assicurarsi il pagamento del prezzo, chiede di inserire nell’atto la condizione risolutiva del mancato pagamento del saldo entro la data stabilita. L’acquirente diventa subito proprietario e prende possesso della casa, ma se il saldo non arriva la vendita si risolve e la proprietà torna al venditore; quando invece paga, le parti lo fanno constare con un atto di quietanza.
Diversa è la vendita con riserva della proprietà e prezzo a rate (art. 1523 c.c.): lì la proprietà passa solo con l’ultima rata, non per effetto di una condizione, e il fisco la tassa per intero fin dal primo atto.
Esempio di condizione sospensiva
Nell’esempio dell’acquisto del terreno di cui sopra, si appone la condizione sospensiva del rilascio del permesso di costruire sul terreno. Ad esempio, un soggetto intende acquistare un terreno per edificarlo, ma non è sicuro che il Comune rilasci il permesso di costruire.
Per richiederlo, tuttavia, è necessario un titolo, perché il Comune rilascia il permesso al proprietario o a chi dimostra di averne titolo; inoltre, a volte ci sono varie proposte di acquisto e dunque è necessario stipulare un rogito per preservare il proprio acquisto. Pertanto, si stipula un contratto che è valido tra le parti, ma il trasferimento della proprietà non si verifica sino al momento del verificarsi della condizione.
Per chi compra un appartamento la condizione sospensiva più frequente è un’altra: l’erogazione del mutuo. Di solito la si inserisce nel compromesso, così che chi compra non perda la caparra se la banca dice di no; portarla fino al rogito è più raro, perché la banca eroga il mutuo proprio al tavolo del notaio.
I requisiti della condizione
La volontà delle parti è l’elemento principale su cui si fonda la stipula di un rogito notarile, tuttavia il Notaio svolge una funzione di adeguamento di tale volontà alla legge. Pertanto, non ogni tipo di evento può essere apposto come condizione a un contratto, ma deve avere determinati requisiti. In primo luogo, deve trattarsi di un evento futuro e incerto; se si tratta di un evento futuro ma certo, non si tratta più di una condizione ma magari di un termine.
Inoltre, deve trattarsi di un evento lecito e possibile. Non si può ovviamente apporre al contratto una condizione impossibile, ovvero un evento che non potrebbe mai verificarsi, né un evento che non sia lecito. Deve trattarsi di un evento possibile anche dal punto di vista naturale.
Mutuo, permessi, saldo: i dubbi di chi compra con una condizione
Ho firmato il rogito con condizione sospensiva: posso già entrare in casa?
Solo se il venditore lo consente nell’atto, perché fino all’avveramento la proprietà resta sua. Le parti possono regolare la consegna anticipata e chi paga le spese nel frattempo; di norma il notaio lo mette per iscritto.
La condizione non si verifica: cosa succede a quello che ho pagato?
Il contratto non produce effetti e le somme versate vanno restituite, salvo quanto le parti hanno previsto nell’atto, ad esempio per le spese sostenute. L’imposta fissa pagata alla registrazione, invece, non torna indietro.
Compro casa dal costruttore e il Comune non ha ancora rilasciato l’agibilità: ha senso una condizione?
È uno dei casi in cui se ne parla con il notaio: si può subordinare l’efficacia della vendita al rilascio dell’agibilità entro una data, oppure si sposta il rogito. La scelta dipende da chi sopporta il rischio dell’attesa e dal mutuo, che la banca di norma eroga solo a trasferimento avvenuto.
Quanto tempo ho per dichiarare al fisco che la condizione si è verificata?
Trenta giorni dall’avveramento, con la denuncia all’ufficio che ha registrato l’atto e il pagamento della differenza d’imposta (art. 19 del testo unico sul registro). Di norma se ne occupa il notaio con l’atto di avveramento.
E’ possibile che una condizione sia richiesta dalla legge?
Sì, ci sono dei casi in cui non è la volontà delle parti, ma la legge stessa a richiedere che un determinato contratto sia sottoposto a una condizione legale. Ad esempio, per l’efficacia della donazione obnuziale, è necessaria l’esistenza del matrimonio; oppure, in caso di vendita di beni riconosciuti dalla Soprintendenza di interesse storico, artistico o culturale, il contratto è sottoposto alla condizione sospensiva legale del mancato esercizio della prelazione da parte dell’Ente.
Quali sono i costi di un contratto condizionato?
Quando si stipula un atto di acquisto di una casa sottoposto a una condizione sospensiva, si è detto che la proprietà non si trasferisce immediatamente, ma si trasferirà solo al momento del verificarsi della condizione. Per questo motivo, l’imposta di registro che solitamente si paga in misura proporzionale (ovvero in percentuale al valore catastale del bene), in questo caso si paga in misura fissa, 200 euro (art. 27 del testo unico sul registro). Ciò proprio perché non si è ancora trasferita la proprietà. In sede di atto, pertanto, si paga l’imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, con l’aggiunta ovviamente dell’onorario del Notaio più IVA.
Con la condizione risolutiva, al contrario, la proprietà passa subito e le imposte si pagano subito per intero; se poi la condizione si verifica e la vendita si risolve, la risoluzione sconta di norma solo l’imposta fissa (art. 28 dello stesso testo unico).
Quando si verifica la condizione bisogna tornare dal Notaio?
Sì, nel momento in cui si verifica la condizione, di norma occorre tornare dal Notaio per stipulare un cosiddetto atto di ricognizione, definito a volte anche atto di avveramento della condizione. In questo contratto, redatto per atto pubblico notarile, le parti danno atto del verificarsi della condizione e, quindi, dell’avvenuto trasferimento della proprietà, che viene annotato nei registri immobiliari. Questo atto sconta l’imposta di registro proporzionale, pertanto se l’acquirente acquista una prima casa, in questa sede dovrà versare il 2% del valore catastale della casa; se è seconda casa, sconta l’imposta al 9%. Dall’importo si toglie l’imposta fissa già pagata al primo atto.
Oltre a questo, anche in questo caso occorre pagare l’onorario del Notaio più IVA, oltre le imposte ipotecarie e catastali. Nonostante sia necessario stipulare due atti, questo tipo di operazione può convenire quando il rischio che la condizione non si avveri è reale: permette di fissare subito l’accordo e di rinviare il trasferimento a quando gli elementi mancanti ci saranno. Quanto costano i due atti nel caso concreto lo si vede nel preventivo del notaio, che su NotaioFacile si riceve in poche ore indicando nella richiesta che l’atto sarà sottoposto a condizione.
