Donazione indiretta della casa, come funziona e quanto costa
- La donazione indiretta: che cos'è?
- Com’è possibile che un contratto produca gli effetti di un altro?
- Adempimento del terzo: risparmiare tempi e costi per donare la casa al figlio
- Il contratto a favore del terzo: altra ipotesi di donazione indiretta
- Rinunciare a un diritto può essere una donazione?
- Quanto costa una donazione indiretta?
- Tre dubbi di chi compra casa con i soldi dei genitori
La donazione indiretta: che cos'è?
La donazione è un contratto con il quale un soggetto si impoverisce di un bene di sua proprietà per attribuirlo ad un altro soggetto, donatario, il quale se ne arricchisce. È un contratto formale che richiede la forma dell’atto pubblico e la presenza di due testimoni, salvo che si tratti di beni di modico valore.
La donazione, da un punto di vista successorio, rappresenta una sorta di anticipo di quanto poi dovrà essere attribuito agli eredi al momento dell’apertura della successione. Quando parliamo di donazione indiretta (art. 769 c.c.), sulla quale intendiamo concentrarci in questa sede, facciamo riferimento a diversi atti i quali hanno in comune la funzione di produrre i medesimi effetti della donazione (arricchimento del donatario e impoverimento del donante), pur non essendo donazioni in senso tecnico. Parliamo, dunque, di contratti diversi dalla donazione, dei quali un soggetto si serve per raggiungere lo stesso risultato della donazione.
Il caso che riempie gli studi notarili è uno solo: il figlio compra casa e il genitore paga il prezzo, in tutto o in parte. Dal rogito esce una compravendita, dal punto di vista della famiglia una donazione. Questa pagina spiega come funziona, cosa va dichiarato nell’atto, quanto si paga e che cosa resta, negli anni, di quella generosità. Chi cerca invece una panoramica di tutte le strade per intestare la casa a un figlio la trova nella pagina su come intestare casa ai figli senza donazione.
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Com’è possibile che un contratto produca gli effetti di un altro?
Come sopra anticipato anche in altri contratti si può realizzare un impoverimento di un soggetto e l’arricchimento di un altro al pari della donazione.
Questo è possibile perché i due contratti sono collegati. Le parti si rivolgono al Notaio per realizzare un contratto definito “contratto mezzo”, come meglio vedremo infra negli esempi, e un “contratto fine”, del quale le parti intendono raggiungere i risultati.
Per ottenere questo effetto, questa intenzione deve essere espressamente dichiarata dalle parti, ovvero è necessario che esse esprimano il loro intento donativo all’interno del diverso tipo di contratto che hanno stipulato.
Che cosa vuol dire? Ciò significa che se viene stipulata una vendita dal notaio per atto pubblico in cui il padre paga il prezzo per comprare una casa al figlio, si realizza una donazione indiretta dal padre al figlio, in quanto è il padre che indirettamente dona i soldi al figlio. In questo caso bisognerà seguire le regole della vendita e non quelle della donazione.
Da un punto di vista formale, al contratto si applicano le norme previste per il contratto mezzo, ovvero quello formalmente stipulato. Dunque, se per questo contratto non sono richiesti i testimoni, non saranno necessari, anche se invece la donazione (contratto fine) lo richiede. Qualche esempio aiuta a comprendere meglio la donazione indiretta.
Adempimento del terzo: risparmiare tempi e costi per donare la casa al figlio
Un’ipotesi di donazione indiretta, come sopra accennata, si ha con l’adempimento del terzo. Ad esempio un soggetto acquista una casa ma nell’atto interviene anche il genitore e paga il prezzo della compravendita al posto suo. Il terzo, ossia il padre, intende in sostanza donare qualcosa al figlio, nel caso di specie la casa o il denaro per comprare la casa.
Piuttosto che acquistarla lui stesso e poi donarla al figlio, realizzando due rogiti con relative spese, un genitore decide di intervenire nell’atto di compravendita e mediante il c.d. adempimento del terzo (art. 1180 c.c.) paga lui il prezzo.
Si tratta di una donazione indiretta perché formalmente le parti vanno dal Notaio e stipulano un contratto di compravendita, con tutte le sue caratteristiche. Il figlio acquista la casa dal venditore, ma indirettamente riceve una donazione dal genitore, non pagando nulla. Si arricchisce, dunque, di una casa, senza esborso di denaro, come se l’avesse ricevuta in donazione.
Cosa deve fare il genitore?
Deve dichiarare nell’atto il suo “animus donandi”, ovvero l’intenzione di pagare il prezzo per realizzare una donazione a favore del figlio. Nella pratica la dichiarazione entra nell’atto insieme all’indicazione dei mezzi di pagamento, che per legge vanno riportati nel rogito: il bonifico del genitore al venditore, con data ed estremi, è la prova più semplice di chi ha pagato. Lo stesso vale se il genitore versa solo una parte, per esempio l’anticipo, e il figlio copre il resto con un mutuo: la donazione indiretta riguarda la parte pagata dal genitore, ed è utile che l’atto lo dica. Sui dettagli da inserire è buona norma sentire il notaio prima del compromesso, perché una dichiarazione mancata è difficile da recuperare dopo.
A questo atto si applicano le norme in tema di donazioni?
Sì, è proprio questo il fulcro della questione. All’apertura della successione, il figlio dovrà considerare quella donazione come un anticipo di eredità: è soggetta a collazione tra i coeredi e, se lede la quota di legittima degli altri figli o del coniuge, alla riduzione. C’è però una differenza che pesa, e che spiega il successo di questa strada: per la giurisprudenza prevalente la riduzione di una donazione indiretta non tocca la proprietà della casa, ma dà agli altri legittimari un credito pari al valore donato. Il figlio tiene la casa, e chi la compra da lui trova una provenienza da compravendita; un vantaggio che la legge 182/2025 ha in parte esteso anche alle donazioni dirette, togliendo l’azione di restituzione verso i compratori, ma che qui era già acquisito.
Perché si fa la donazione indiretta
La donazione indiretta serve anche per operare un risparmio dal punto di vista economico, in quanto con un’unica operazione dal notaio si raggiungono due risultati. Nell’esempio sopra esposto, infatti, non solo il padre dona i soldi al figlio indirettamente per poter acquistare casa, ma al tempo stesso il figlio compra immediatamente e direttamente la casa. Non si realizza prima una compravendita dal venditore al padre e poi una donazione dal padre al figlio.
Chi va dal notaio se il padre paga il prezzo della casa per il figlio
Le persone che dovranno recarsi dal notaio e firmare l’atto pubblico notarile sono il venditore, il padre (che provvede a pagare il prezzo della casa) e il figlio che acquisterà immediatamente la titolarità del diritto di proprietà sulla casa.
Il contratto a favore del terzo: altra ipotesi di donazione indiretta
Un’altra ipotesi di donazione indiretta è data dal contratto a favore del terzo, che si realizza quando una delle parti si obbliga nei confronti dell’altra a eseguire la prestazione del contratto a favore di un terzo, che non è presente all’atto. Vi sono effetti interni che si producono immediatamente tra le parti e altri a titolo di donazione a favore del terzo.
Ad esempio una persona acquista una casa da un'altra, con trasferimento a favore di un terzo, al quale intende fare una donazione: alla base del contratto concluso davanti al notaio vi è un normale contratto di compravendita, mentre nei confronti del terzo si realizza una donazione.
Perché si fa il contratto a favore del terzo
Si utilizza questa tipologia contrattuale anche per una questione di risparmio di tempi e costi: anche qui, al pari dell'adempimento del terzo, si evita il doppio passaggio di acquistare una casa e poi donarla al donatario, ma a questi viene attribuita direttamente, senza alcun esborso di denaro come corrispettivo.
Chi va dal notaio per il contratto a favore del terzo
Mentre per l’adempimento del terzo con riferimento all’esempio di un padre che intende comprare casa a un figlio, è necessario che dal notaio si rechino il venditore, il padre e il figlio, nel contratto a favore del terzo (figlio) la situazione è ben diversa.
Infatti può accadere che il padre, oltre a pagare la somma di denaro in luogo del figlio, compaia lui stesso davanti al notaio come compratore. In questo caso però il padre devia gli effetti del contratto in favore del figlio che acquista automaticamente senza dover accettare. È proprio per questo che il terzo, ossia il figlio, in questo caso non dovrà necessariamente presenziare davanti al notaio. Potrebbe però anche decidere di partecipare all’atto pubblico notarile e la sua manifestazione di volontà, più che un’accettazione, è una dichiarazione di volerne profittare relativa al “regalo” che il padre ha fatto in suo favore. Un dettaglio pratico: i benefici prima casa, se il figlio ne ha i requisiti, vanno chiesti da lui, perché è lui che acquista; se il figlio non interviene all’atto, è un punto da organizzare con il notaio in anticipo.
Rinunciare a un diritto può essere una donazione?
In alcune circostanze, anche l’atto di rinuncia può rappresentare una donazione indiretta. La rinuncia è quell’atto con il quale un soggetto dichiara di voler dismettere un diritto o un bene di cui è titolare a favore di un altro soggetto.
Ad esempio, si può rinunciare a un credito che si vanta nei confronti di qualcun altro, ma non necessariamente a fini di donazione. A volte, si può decidere di rinunciare a qualcosa anche per motivi fiscali. Per poter realizzare una donazione indiretta, anche nel caso della rinuncia è necessario che ciò sia espressamente dichiarato nell’atto. Ad esempio, se un soggetto ha venduto la nuda proprietà della propria abitazione a un altro, o ad esempio l’ha donata al figlio, questi diverrà pieno proprietario al momento della morte del donante.
In vita, però, l’usufruttuario potrebbe decidere di dismettere il proprio diritto a favore del nudo proprietario. Si reca dal Notaio e stipula un atto di rinuncia al diritto di usufrutto, il quale viene trasferito gratuitamente al donatario. In questo caso si è sostanzialmente di fronte a un contratto di donazione indiretta del diritto di usufrutto. Anche il bonifico con cui un genitore gira al figlio la somma per l’acquisto, senza passare dal rogito, è una liberalità indiretta: le regole e le cautele di questo caso sono nella pagina sulla donazione di denaro.
Quanto costa una donazione indiretta?
Come sopra affermato, la disciplina che si applica è quella del contratto formalmente concluso tra le parti. Quindi, se si stipula una compravendita, con adempimento del terzo e quindi donazione indiretta, l’acquirente che riceve la casa pur senza pagare il corrispettivo, pagherà le spese fiscali dell’atto di compravendita, ovvero il contratto che le parti hanno stipulato formalmente dal Notaio. Non pagheranno le spese della donazione. Dunque, si sconterà la classica imposta di registro al 2% o al 9%, a seconda che la casa sia prima o seconda. La donazione indiretta viene tassata con l’imposta di donazione solo quando risulta da atti soggetti a registrazione in via autonoma e non invece quando è solo di fatto collegata ad atti di acquisto di beni immobiliari, (ad esempio la vendita) che, anche quando vengono finanziati dal donante, scontano l’imposta di registro o l’Iva alla stregua delle normali compravendite del settore.
Con i numeri della casa tipo del sito, rendita catastale 600 euro, il risparmio si vede. Se il figlio compra come prima casa da un privato e il padre paga, le imposte sono circa 1.490 euro, come in qualsiasi acquisto della prima casa, più un solo onorario. Se invece il padre comprasse per sé senza benefici prima casa, perché una casa ce l’ha già, e poi la donasse al figlio, si pagherebbero circa 6.900 euro sul primo atto, circa 400 sulla donazione e due onorari. Sono ordini di grandezza, da confermare con il preventivo: per il proprio caso si può chiedere ai notai della propria provincia quanto costerebbe l’acquisto con il prezzo pagato dal genitore, indicando che si tratta di una donazione indiretta; le risposte arrivano direttamente dagli studi, spesso in poche ore.
Tre dubbi di chi compra casa con i soldi dei genitori
Devo scrivere nell’atto che il prezzo lo paga mio padre?
È la strada più sicura. Nel rogito vanno indicati per legge i mezzi di pagamento, e la dichiarazione che il prezzo è versato dal genitore a titolo di liberalità mette per iscritto la donazione indiretta: serve per la tassazione, che resta quella della compravendita, e per chiarire da subito la posizione verso gli altri eredi.
Potrò rivendere la casa senza problemi?
Tendenzialmente sì. La casa risulta comprata, non donata, e per la giurisprudenza prevalente un’eventuale riduzione della donazione indiretta dà agli altri legittimari un credito in denaro, non la casa. Chi acquista da te trova una provenienza da compravendita.
I soldi che mi dà mio padre per la casa pagano l’imposta di donazione?
No, se la liberalità è collegata all’acquisto della casa e risulta dall’atto: l’acquisto sconta già l’imposta di registro o l’IVA. Conta però sul piano civile, come anticipo di eredità da riequilibrare con gli altri figli alla successione.
