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Cosa sono le pertinenze della casa e cosa è utile sapere

Cosa sono le pertinenze?

pertinenze casa per l'acquisto di un immobile dal notaioQuando si sta per comprare casa, ci si può imbattere in un’abitazione corredata da vari oggetti, decorazioni, ornamenti ed elementi aggiuntivi. Tutto ciò che è destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di una cosa viene definito dalla legge “pertinenza”, e si può trattare sia di beni mobili (come l’antenna televisiva) che di beni immobili (per esempio il garage).

L’art. 817 del codice civile prevede che le cose che costituiscono l’ornamento della casa o ne migliorano lo stato devono essere stabilmente destinate a quello scopo: non si può trattare, quindi, di destinazione occasionale.

Inoltre, il rapporto di pertinenzialità deve essere inteso nel senso che l’oggetto che costituisce la pertinenza deve essere accessorio e complementare rispetto al bene principale, di modo che le singole unità siano autonome e funzionali di per sé. Ne consegue che, se due elementi sono connessi materialmente e strutturalmente, in modo che l’uno non possa esistere senza l’altro (per esempio la caldaia rispetto all’edificio), non si crea quel vincolo che presuppone, come si è finora detto, l’unitarietà e funzionalità dei singoli beni.

Per capire meglio che cosa si intende per vincolo pertinenziale, è bene distinguere tra due elementi:

  • si parla di elemento soggettivo quando si fa riferimento alla volontà di un certo soggetto (generalmente il proprietario dell’abitazione) di creare il vincolo;
  • si parla invece di elemento oggettivo per indicare la destinazione durevole di una cosa accessoria a servizio od ornamento della cosa principale (l’appartamento).

Essendo poi beni funzionalmente autonomi, devono essere accatastati. Generalmente, le pertinenze sono classificate nelle categorie C/2 (ove rientrano cantine, solai e locali di deposito), C/6 (posti auto, rimesse, autorimesse, stalle e scuderie) e C/7 (tettoie). La classificazione è utile anche per capire la base imponibile applicabile, cioè quali imposte e tasse sono dovute.

Si deve aggiungere che l’Agenzia delle Entrate riconosce, ormai da tempo, come pertinenze non solo i beni classificati come sopra, ma anche giardini ed in generale aree classificabili nel catasto terreni: se l’area scoperta è pertinenziale alla prima casa, dunque, anche ad essa si applicheranno i regimi agevolativi.

Come si costituisce una pertinenza

La costituzione di un vincolo pertinenziale non richiede formule sacramentali, essendo sufficiente la dichiarazione di volontà del soggetto che intende procedere. È comunque buona norma, essendo richiesta la forma scritta per la compravendita immobiliare, che si faccia in atto menzione della inclusione od esclusione di determinati beni dal contratto.

Per quanto riguarda le agevolazioni prima casa, occorre chiarire che le pertinenze rientrano nello stesso regime agevolato dell’abitazione principale: quindi, per esempio, se compro l’appartamento ed esso è dotato anche di posto auto, i benefici fiscali si applicano anche a quest’ultimo.

È però da sottolineare che le agevolazioni in discorso riguardano solo l’acquisto di una singola pertinenza per ciascuna categoria catastale. Da ciò ne consegue che, se compro un deposito e un posto auto pertinenziali, si applica ad entrambe il regime agevolativo; se invece acquisto due depositi, tale regime si applica solo a uno di essi.

Le pertinenze possono essere separate dall’abitazione? Se sì, come?

Le pertinenze, in quanto beni autonomi rispetto all’abitazione a cui si riferiscono, sono potenzialmente vendibili separatamente rispetto ad essa, se le parti dichiarano espressamente una volontà in tal senso. In questo caso, bene principale e pertinenza saranno venduti con atti separati a diversi acquirenti. Tuttavia, la prassi prevede che i beni accessori seguano sempre la sorte del bene immobile (o mobile) principale.

Un caso più problematico può invece riguardare l’immobile che viene espropriato (cioè per esempio ipotecato o che è soggetto a pignoramento immobiliare). Cosa succede? La legge prevede espressamente che il trasferimento a seguito di esecuzione immobiliare comprende, oltre ai beni elencati nel decreto stesso, anche quelli che non sono menzionati, ma che sono qualificabili come pertinenze o come frutti od opere di miglioramento strettamente correlati all’immobile in discorso.

Da ciò si può concludere che il prezzo finale della vendita forzata di un immobile o di altro bene comprende il valore di tutte le opere su di esso realizzate, a maggior ragione le pertinenze.

Posso acquistare una pertinenza separatamente rispetto all’abitazione?

Nulla vieta di acquistare separatamente la casa e i beni pertinenziali come cantina, posto auto, ecc. In questo caso, dal momento che gli acquisti saranno regolamentati in atti diversi, si ritiene opportuno che dall'atto di compravendita del bene pertinenziale risulti la destinazione del bene a servizio dell’abitazione già acquistata dal compratore.

La pertinenza, per essere definita tale, deve essere vicina al bene principale?

Non è necessario che la pertinenza sia nelle immediate vicinanze del bene principale. Il fatto che due immobili (o due beni mobili) siano staccati e distanti tra loro non incide in alcun modo sul vincolo di pertinenzialità. Si richiede solamente che uno sia durevolmente destinato al servizio dell’altro, mentre per il resto è sufficiente che si trovino entrambi nello stesso Comune.

RICAPITOLANDO BREVEMENTE:

  • La pertinenza è un bene, mobile o immobile, destinato in modo durevole al servizio, all’ornamento o al miglioramento qualitativo del bene principale.
  • La pertinenza può essere acquistata, oltre che con lo stesso atto con cui si acquista l’abitazione, anche con atto separato.
  • L’acquisto fiscalmente agevolato non può riguardare più di una pertinenza per ciascuna categoria catastale.
  • Se l’acquisto avviene con atto separato, è necessario che dall’atto di acquisto del bene costituente pertinenza si evidenzi la sua destinazione al servizio del bene mobile o immobile già acquistato.
  • Non è necessario che i due immobili siano adiacenti o nelle immediate vicinanze affinché si possa instaurare il vincolo pertinenziale.

BIBLIOGRAFIA Cass., sez. civ. III, 28 giugno 2018, n. 17041; Cass. sez. civ., 15 febbraio 2017, n. 3991; Risoluzione della Direzione generale tasse n. 240230 del 25 ottobre 1983; FONDAZIONE ITALIANA DEL NOTARIATO, Pertinenze e ‘prima casa’ (estensore: Luigi Bellini), in Consiglio Nazionale del Notariato - Studio n. 51/99/T, pubblicato in rivista Strumenti CNN, voce 0010, 17.

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