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Costituire una servitù per vantaggio futuro dal notaio

La servitù: cenni generali

costituire una servitù per vantaggio futuro dal notaioSpesso può accadere che l’acquisto di una casa determini necessariamente la costituzione di una servitù di passaggio per poter raggiungere l’appartamento.

Per servitù si intende un peso che viene imposto su un fondo detto servente, in favore di un altro fondo che viene definito dominante. Nel gergo giuridico è qualificabile come diritto reale, ciò vuol dire che è un diritto che viene trascritto a seguito della sua costituzione dal notaio e trova, quindi, la sua pubblicità nei Registri immobiliari e può essere fatto valere nei confronti di chiunque non avendo un’efficacia solo tra le parti.

Qual è l’utilità della servitù?

Come si evince dal codice civile la servitù che viene costituita deve essere utile. L’utilità può consistere nella maggiore comodità o amenità del fondo definito dominante. Il concetto di utilità è così ampio che non è possibile ricomprendere ogni elemento.

Ad esempio in tema di servitù di passaggio il contenuto di tale diritto ricomprende tutte le modalità del suo esercizio, inteso non soltanto come diritto di passaggio che ha il titolare del fondo dominante o i suoi familiari, ma anche come diritto di passaggio che possono avere i terzi per eventuali visite all’abitazione o coloro che detengono il fondo in suo nome. Tutti i vantaggi di tale diritto devono essere precisati nel rogito notarile.

La servitù per vantaggio futuro

Il legislatore si è preoccupato di disciplinare anche la servitù per un vantaggio che può sorgere in un momento successivo, quindi, futuro.

In particolare all’art.1029 del codice civile si afferma che è ammessa la costituzione di una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro.

È ammessa altresì a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare, ma in questi casi la costituzione non ha effetto se non dal giorno in cui l'edificio è costruito o il fondo è acquistato.

Cosa si intende per vantaggio futuro?

Il concetto di vantaggio futuro può essere estremamente ampio e può intendersi come qualsiasi utilità connessa ad eventuali future utilizzazioni del fondo che secondo una ordinaria valutazione rientrano nelle ipotetiche possibilità di sfruttamento dello stesso. La futurità può attenere sia al caso in cui l’immobile non è ancora venuto ad esistenza, sia al caso in cui il fabbricato o il fondo non sia astato ancora acquistato.

Qual è la differenza tra i due casi previsti dal legislatore?

La differenza che sussiste tra i due casi previsti dal legislatore sta nel fatto che nel primo caso la servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante ci sono tutti gli elementi necessari per la costituzione di una servitù. Pertanto vi sono il fondo servente e il fondo dominante, l’unica peculiarità consiste nel fatto che l’utilità per il fondo dominante verrà ad esistere in futuro, non essendo attuale.

In altre parole la costituzione di una servitù per vantaggio futuro viene ad esistenza immediatamente, ma il vantaggio effettivo si ottiene in un secondo momento.

Perché viene stipulata la servitù per vantaggio futuro?

Ci si potrebbe chiedere quale sia l’utilità della costituzione di una servitù per vantaggio futuro se il vantaggio non è immediato. Si potrebbe infatti rinviare la costituzione con atto pubblico al momento in cui ci siano tutti gli elementi.

È preferibile recarsi davanti al notaio per il rogito notarile allo scopo di delineare al meglio, preventivamente, la situazione, così da evitare cattive sorprese in un secondo momento. Infatti, quando l’immobile sarà costruito e saranno terminati i lavori di costruzione, così come quando vi sarà l’acquisto del fondo, non sarà necessario recarsi di nuovo dal notaio ma la servitù sorgerà automaticamente. Per tali ragioni molti ritengono opportuno regolamentare i rapporti anche nel caso in cui mancano alcuni elementi del rapporto obbligatorio. Non ci sarà bisogno di prestare nuovamente il consenso o di fare altro.

La servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare

Nella servitù a favore o carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare le parti esporranno al notaio la volontà di costituire per atto pubblico, soggetto a trascrizione, la servitù che non produrrà degli effetti immediati.

In questo caso manca uno degli elementi della servitù (il fabbricato o il terreno) a vantaggio del quale la servitù opererà.

Ciò che viene a crearsi è un rapporto obbligatorio con cui le parti sono consapevoli che si trasformerà in rapporto che può essere fatto valere nei confronti di tutti al momento in cui l’immobile verrà ad esistenza o il fondo sarà acquistato.

Cosa è previsto nel rogito notarile?

Il problema della servitù a carico o a favore di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare è l’individuazione dei beni.

Siccome l’immobile non è ancora venuto ad esistenza dovrà essere individuato nell’atto notarile il terreno su cui verrà costruito così come gli elementi che si hanno relativi all’immobile in corso di costruzione (elaborato planimetrico) che verranno forniti dalle parti così come dal tecnico che segue le stesse. Nel caso di fondo da acquistare dovranno essere indicati e forniti i dati identificativi del terreno (dati catastali). In questo caso potrà anche provvedere il notaio con una visura catastale.

È possibile costituire una servitù per vantaggio futuro a titolo di donazione?

È opportuno precisare che la costituzione di una servitù senza previsione di un corrispettivo non può essere ricevuta dal notaio, in quanto andrebbe a contrastare il principio secondo il quale la donazione di cosa futura è nulla.

Il motivo risiede nel fatto che si esporrebbe colui che la costituisce ad un rischio economico troppo elevato in quanto non quantificabile al momento della costituzione della servitù dal notaio, essendo futura.

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