Atto di identificazione catastale, quando serve e come si fa

• Dati catastali: perché sono importanti
• Che cos’è l’atto di identificazione catastale
• Come si rende pubblico un atto di identificazione catastale
• Identificazione, rettifica o conferma: tre atti da non confondere
• Preventivo notarile atto di identificazione catastale

Dati catastali: perché sono importanti

Quando si stipula un atto dal notaio, che sia una compravendita, una permuta o un qualsiasi altro atto che abbia ad oggetto un immobile, è importante descriverlo in ogni suo elemento, mediante l’utilizzo di dati ben specifici che vengono denominati dati catastali.

Questi ultimi hanno la funzione di individuare in maniera inequivoca un immobile. Tuttavia esistono dei casi in cui non venga individuato in maniera precisa e sia necessario ricorrere al cosiddetto atto di identificazione catastale dal notaio. Vediamo di cosa si tratta, qual è la sua specifica funzione e come è possibile renderlo noto a tutti.

Dati di identificazione catastale di una casa o locale commerciale

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere i dati di identificazione catastale di una casa o di un locale ad uso commerciale, bisognerà richiedere una visura catastale al Catasto Fabbricati.

Dalla visura emerge in primis il foglio, che identifica una specifica porzione di terreno del Comune in cui è sito l’immobile, inteso come fabbricato, e consente di individuare la zona in cui è ubicato.

Il subalterno, inoltre, è un dato catastale di primaria importanza in quanto identifica l’immobile in maniera inequivocabile, senza poter sbagliare il fabbricato a cui si fa riferimento: si pensi al caso di un appartamento all’interno di condominio, questo potrebbe avere lo stesso foglio e particella di altri appartamenti, ma l’indicazione del subalterno lo identificherà in maniera univoca. In caso di villette o case indipendenti il subalterno potrebbe essere anche assente. Va precisato che il foglio, la particella e il subalterno sono espressi in numeri. Il ruolo di ciascun dato è spiegato nelle pagine sul subalterno e sulla particella catastale.

Dati identificazione catastale di un terreno

Con riferimento ai dati di identificazione catastale di un terreno, bisogna effettuare una visura catastale al Catasto dei Terreni per avere i dati catastali di un’area, di un fondo o di un terreno, indipendentemente dalla sua destinazione d’uso, ossia dal fatto se sia edificabile o agricolo.

Nella visura catastale è possibile riscontrare il foglio, che indica la zona in cui è sito il terreno e la particella, che rappresenta proprio la porzione di terreno nello specifico: tali dati sono espressi con un numero.

Oltre al foglio e la particella rilevano anche i dati di classamento e la qualità del terreno (pascolo, arborato etc.); di non poca rilevanza è la superficie ossia l’ampiezza del terreno che può essere riportata, come unità di misura, in Are, Ettari e Centiare. Oltre a tali dati, vi sono anche il reddito dominicale, ossia il reddito della proprietà e il reddito agrario che viene attribuito all’imprenditore agricolo.

SERVE LA CONSULENZA DEL NOTAIO?

Contatta il Notaio Gratis

Fai un PREVENTIVO

Scopri tutti i costi per stipulare l'atto

Che cos’è l’atto di identificazione catastale

L’atto di identificazione catastale è l’atto con cui l’immobile oggetto di vendita (già determinato nel contratto stipulato dal notaio sin dal principio o mediante individuazione successiva) è identificato in maniera specifica con atto di identificazione dei dati catastali: lo scopo è far risultare con precisione, nei registri immobiliari e al catasto, quale sia il bene.

Si tratta di un atto che non incide sull’accordo delle parti che si è già concluso, ma è finalizzato solo a indicare dei particolari elementi di identificazione che sono esterni rispetto alla volontà espressa dalle parti.

Quando serve, nella pratica

Per una casa già finita, oggi, i dati catastali entrano direttamente nel rogito: dal 2010 l’atto di vendita di un fabbricato esistente deve contenerli, a pena di nullità, insieme al riferimento alla planimetria e alla dichiarazione di conformità allo stato di fatto. L’atto di identificazione catastale, quindi, entra in gioco soprattutto quando i dati, al momento della firma, non c’erano ancora o sono cambiati dopo.

Il caso più vicino a chi compra casa è l’appartamento acquistato su carta con una vendita di cosa futura: nel contratto l’appartamento è descritto con il progetto e, di norma, con i dati catastali del terreno su cui sorgerà l’edificio. Quando i lavori finiscono e la casa viene accatastata, riceve foglio, particella e subalterno definitivi, e un atto di identificazione collega il contratto già firmato ai nuovi dati. Se invece si è firmato solo un preliminare, di norma i dati definitivi entrano nel rogito vero e proprio. Un altro caso è quello di un atto di provenienza datato, i cui dati catastali nel frattempo sono stati soppressi o variati, per esempio dopo un frazionamento.

Come si fa un atto di identificazione catastale

Gli studiosi del diritto hanno molto discusso in merito alle modalità con cui deve essere perfezionato e concluso un atto di identificazione catastale. Secondo alcuni esperti in materia giuridica, non incidendo sulla volontà delle parti, proprio perché l’oggetto del contratto è già stato individuato in precedenza, ossia la casa ad esempio da comprare è già stata indicata in precedente atto, può essere stipulato anche da una sola delle parti, per esempio dal solo proprietario attuale.

Altri studiosi ritengono, invece, più prudente la partecipazione all’atto pubblico notarile di tutte le parti coinvolte ed interessate, in modo tale da evitare controversie ed errate attribuzioni anche per il futuro.

Diverso è il caso dell’errore: la legge notarile (art. 59-bis) consente al notaio di rettificare da solo, con una propria certificazione in atto pubblico, gli errori o le omissioni materiali relativi a dati che esistevano già quando l’atto è stato redatto. I dati catastali attribuiti dopo, per esempio a lavori finiti, sono un’altra cosa.

Come si rende pubblico un atto di identificazione catastale

L’atto di identificazione catastale ha una funzione prettamente informativa, integrativa di un atto costitutivo o modificativo di un diritto già esistente e per tali ragioni, secondo l’orientamento seguito da alcune decisioni recenti, tale tipologia di atto non andrebbe trascritto, ma annotato a margine dell’atto costitutivo o modificativo che è già trascritto e presente nei Registri Immobiliari.

Come sappiamo, infatti tutti, gli atti che hanno ad oggetto trasferimenti di diritti di proprietà, usufrutto etc. (diritti reali) devono essere trascritti nei Registri immobiliari.

In altre parole, l’atto di identificazione catastale stipulato dal notaio enuncia semplicemente gli effetti di un trasferimento che è già avvenuto, mediante l’indicazione specifica dei cosiddetti dati catastali.

La questione, però, non è del tutto chiusa. Il Tribunale di Matera, con un decreto del 2021, ha qualificato l’atto di identificazione catastale stipulato dal solo proprietario come atto da annotare, con funzione informativa e integrativa; in passato altri giudici avevano ammesso la trascrizione di atti di ricognizione catastale. Come rendere pubblico l’atto nel singolo caso è un aspetto tecnico su cui è buona norma chiedere al notaio.

Differenza con atto di individuazione del bene oggetto del contratto

Non sono da confondere l’atto di individuazione del bene oggetto di un contratto con l’atto di identificazione catastale, in quanto operano su due piani differenti e attengono a questioni giuridiche diverse.

Infatti l’atto di individuazione dell’oggetto è possibile rinvenirlo nel caso in cui in una prima fase contrattuale, l’oggetto del contratto, ad esempio l’immobile oggetto di trasferimento, non sia stato individuato in modo specifico.

Per comprendere al meglio il concetto occorre porre un esempio: si pensi al caso della vendita alternativa in cui la scelta del bene da comprare è rinviata ad un secondo momento. Con la stipula di tale contratto dal notaio si rimette la scelta ad un atto successivo che è appunto l’atto di individuazione dell’oggetto.

Diverso è il discorso quando si sta comprando un bene futuro, non ancora esistente: qui l’oggetto è già descritto nel contratto, ma solo al termine dei lavori di costruzioni sarà possibile avere i dati catastali. È uno dei casi in cui, di norma, si ricorre all’atto di identificazione catastale e non a quello di individuazione.

Identificazione, rettifica o conferma: tre atti da non confondere

Chi trova qualcosa che non torna nei dati catastali di un atto pensa spesso a un’unica soluzione. In realtà gli atti possibili sono tre, e servono a cose diverse.

Quadro semplificato e indicativo: quale atto serva nel singolo caso è buona norma chiederlo al notaio.

Se compro una casa già finita serve l’atto di identificazione catastale?

Di norma no: per i fabbricati già esistenti l’atto di vendita deve contenere, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità. L’atto di identificazione serve quando, in un atto già firmato, quei dati mancavano o sono cambiati dopo.

Chi firma l’atto di identificazione catastale?

Sul punto ci sono opinioni diverse: per alcuni basta una sola parte, per esempio il proprietario attuale, per altri è più prudente che intervengano tutte. La soluzione dipende dal caso, ed è buona norma chiederla al notaio.

L’atto di identificazione catastale cambia la proprietà o il prezzo?

No. Non modifica l’accordo già concluso e non trasferisce nulla: serve a far risultare con precisione quale sia l’immobile, nei registri immobiliari e al catasto.

Preventivo notarile atto di identificazione catastale

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un preventivo notarile relativo all’atto di identificazione catastale, è possibile richiederlo, in via del tutto gratuita, mediante la piattaforma di NotaioFacile, in pochi semplici passaggi, rispondendo alle domande offerte dal form e fornendo le informazioni necessarie per consentire al notaio di preparare un prospetto delle spese per il proprio caso concreto.

Il servizio, oltre a non avere alcun tipo di costo, né di registrazione, né di iscrizione alla piattaforma, permette di entrare in contatto diretto con il notaio, senza aver a che fare con esperti intermediari del settore. Inoltre è possibile anche scegliere la città in cui si intende stipulare in modo tale da velocizzare i tempi anche per un eventuale colloquio, qualora richiesto, evitando di perdere tempo e denaro preziosi per gli spostamenti necessari.