Come calcolare la parcella del notaio per l’acquisto della prima casa?
- La parcella del notaio per l’acquisto della prima casa voce per voce
- Quali sono i costi di un atto di acquisto?
- Come calcolare le tasse?
- Onorari notarili e spese
- Gli onorari del notaio
- Credito d’imposta agevolazione prima casa
- Costo finale dell’atto di vendita
La parcella del notaio per l’acquisto della prima casa voce per voce
Quando si chiede il preventivo ad un notaio per un atto di acquisto è bene sapere che il costo finale comprenderà sia una parte di imposte e tasse sia una parte di onorari e spese del notaio
Quali sono i costi di un atto di acquisto?
Quando si chiede il preventivo ad un notaio per un atto di acquisto è bene sapere che il costo finale comprenderà sia una parte di imposte e tasse sia una parte di onorari e spese del notaio
Come calcolare le tasse?
Una buona parte dell’atto notarile o del costo di un atto notarile di acquisto di un immobile è costituita dalle imposte e dalle tasse. Questo perché il notaio è per legge sostituto di imposta. Ciò significa che il notaio ha la responsabilità di esigere le imposte e di versarle per conto dell’acquirente dell’immobile.
Le imposte e le tasse sono determinate secondo criteri imposti dalla legge, non modificabili dal notaio e che variano a seconda di diversi casi. Di seguito i più rilevanti.
Compravendita tra privati
Le imposte della compravendita tra privati sono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Mentre le imposte ipotecarie e catastali sono fisse e pari ciascuna a euro 50,00, l’imposta di registro è variabile. I privati possono pagare l’imposta di registro avvalendosi dell’agevolazione del prezzo-valore. Con il c.d. prezzo valore, l’imponibile tassabile (che in questo caso è il valore complessivo dell’atto in sostituzione del prezzo dell’immobile) viene determinato moltiplicando la rendita catastale di ciò che si acquista per un coefficiente pari a 115,5 se si ha diritto all’agevolazione prima casa oppure a 126 in tutti i casi in cui non si voglia richiedere detta agevolazione.
Il risultato della moltiplicazione determina la base imponibile da cui ricavare l’imposta di registro, che è pari al 2% in caso di agevolazione prima casa o al 9% nei restanti casi. È bene ricordarsi che, per legge, l’imposta di registro non può essere inferiore ad euro 1.000,00, salvo spendere il credito d’imposta se legittimati.
Compravendita con venditore costruttore e acquirente persona fisica
Qualora si acquisti da un costruttore o da società che abbia ristrutturato l’immobile prima dello scadere di cinque anni dalla fine lavori, l’atto notarile si dice che va a IVA. Ciò significa che al momento del pagamento del prezzo dichiarato nell’atto di compravendita deve essere versata al costruttore l’IVA calcolata sul prezzo con una aliquota al 4% se si ha diritto all’agevolazione prima casa oppure al 10% nei restanti casi.
In ogni caso, l’atto notarile sconta imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna di 200 euro oltre 90 euro di tassa ipotecaria e 230 euro di bollo.
Onorari notarili e spese
Se buona parte del costo dell’atto è rappresentato dalle tasse e dalle imposte, l’altra parte è rappresentata dalle voci onorario, spese e diritti notarili.
Le voci onorario e diritti notarili sono solitamente calcolati sulla base di valori di legge chiamati onorari repertoriali, che nel corso della storia del notariato sono stati aggiornati, ma da alcuni anni sono rimasti inalterati.
Le spese, invece, sono rappresentate dai costi sostenuti dal notaio per l’espletamento di tutte le verifiche che il notaio svolge attraverso le visure ipotecarie e catastali, al fine di verificare la proprietà del bene immobile nonché eventuali gravami, come ipoteche o pignoramenti.
Le spese vengono solitamente forfettizzate, quindi viene chiesto alla parte acquirente dal notaio un importo una tantum salvo che le ricerche non richiedano spese ulteriori per reperire il titolo di acquisto o incaricare professionisti specializzati per ricerche più complesse.
Gli onorari del notaio
L’onorario del notaio può essere inserito all’interno del preventivo sia come voce unica sia come voce suddivisa tra onorario puro e contributo della Cassa Nazionale del Notariato. Oltre a queste voci, il notaio deve anche indicare i diritti notarili rappresentati dalla tassa archivio e dal costo per l’iscrizione a repertorio (quest’ultima voce è fissa ed è pari a 2 euro più IVA)
Come si calcola l’onorario
Ogni atto ha un proprio valore. Negli atti di compravendita, il valore è determinato dal prezzo. La Legge prevede onorari repertoriali diversi corrispondenti a diverse fasce di valore dell’atto.
Per determinare l’onorario, il notaio potrebbe (non è più obbligatorio da quando è stata abolita la tariffa notarile) moltiplicare l’onorario repertoriale per un coefficiente. Idealmente, il coefficiente moltiplicatore potrebbe essere individuato in una forbice tra il 2,9 e il 4 a seconda della difficoltà dell’atto.
Per esempio, una compravendita con prezzo di 100.000,00 euro ha un onorario repertoriale di euro 434,00. Se si moltiplica per il coefficiente più basso di 2,9 il risultato è pari ad euro 1.258,00, a cui deve essere aggiunta l’IVA.
L’esempio sopra è indicativo e il notaio potrebbe determinare l’onorario secondo parametri diversi da quello sopra esposto. Vigendo il principio di libera concorrenza, il notaio non è più vincolato ad una tariffa e può determinare il proprio compenso liberamente.
Come si calcola il contributo della Cassa Nazionale del notariato
Il contributo in parola non è determinato dal notaio liberamente. L’imponibile è determinato secondo una percentuale da applicare all’onorario repertoriale corrispondente al prezzo della compravendita. Anche questa voce è soggetta all’imposta dell’IVA.
Come si calcola la tassa archivio
La tassa archivio rappresenta un diritto notarile e più precisamente è una tassa, esente da iva, che il notaio deve versare all’archivio notarile.
La tassa archivio rappresenta il 10% dell’onorario repertoriale corrispondente al prezzo della compravendita.
Credito d’imposta agevolazione prima casa
Negli acquisti di un immobile prima casa con la richiesta della relativa agevolazione, qualora l’acquirente dell’immobile abbia già usufruito di questa agevolazione in una compravendita precedente, ha diritto di detrarre quanto precedentemente versato all’Erario a quanto dovrebbe versare per l’acquisto della nuova prima casa. È possibile chiedere il credito d’imposta solo se la prima casa sia stata venduta entro l’anno precedente al riacquisto oppure, se ancora titolare della proprietà della precedente prima casa, obbligandosi a vendere la precedente abitazione entro l’anno.
Costo finale dell’atto di vendita
Come visto sopra, il costo dell’atto di acquisto di un immobile non è fisso, ma viene proposto dal notaio secondo calcoli ben precisi attraverso parametri che, nella maggior parte dei casi, sono predeterminati dalla legge. L’unica voce liberamente determinabile dal notaio è l’onorario puro, cioè la voce riferita al compenso che il notaio chiede per lo svolgimento della propria attività lavorativa, meglio chiamata “ufficio” essendo egli un pubblico ufficiale.
