Come rinunziare ad una casa dal notaio: regole e costi
- Cos’è la rinunzia ad una casa?
- A cosa posso rinunciare?
- Perché un soggetto dovrebbe rinunziare ad un proprio diritto su un bene immobile?
- La rinuncia ad una casa è una donazione?
- Come fare la rinunzia?
- A chi può servire?
- Che documenti occorrono?
- Quanto costa la rinunzia ad un bene immobile?
- Domande frequenti sulla rinuncia a una casa
Cos’è la rinunzia ad una casa?
La rinuncia ad una casa è l’atto col quale si dismette la proprietà di un bene.
Essa può riguardare sia i beni mobili che i beni immobili, ma principalmente riguarda i beni immobili in quanto di essi è più difficile disfarsi, a differenza dei beni mobili i quali, invece, in seguito al non uso possono tranquillamente essere buttati e/o soppressi.
Cosa è cambiato tra il 2025 e il 2026
In pochi mesi le regole si sono mosse due volte. Ad 2025 la Cassazione a Sezioni Unite ha confermato che la rinuncia è valida; dal 1° gennaio 2026 la legge di bilancio ha però aggiunto un requisito che, per molte case, la rende difficile. Semplificando:
| Situazione | Si può? |
|---|---|
| Rinunciare alla casa solo per non pagare più IMU e spese | ✔ Il motivo non rende nulla la rinuncia |
| Lasciare la casa allo Stato senza che possa rifiutarla | ✔ Passa allo Stato in automatico |
| Rinunciare senza documentare la conformità urbanistica, ambientale e sismica | ✘ Dal 2026 l’atto è nullo |
| Liberarsi di debiti e responsabilità nati prima della rinuncia | ✘ Restano a carico di chi rinuncia |
Probabilmente ti starai chiedendo il perché una persona dovrebbe rinunciare ad un bene proprio privandosi così della proprietà sullo stesso. Considerato il fatto che i beni, soprattutto immobili hanno, nella maggior parte dei casi, un valore elevato e vendendoli si potrebbe ricavare anche un’ingente somma.
Nella realtà non sempre fila tutto così liscio.
Ci sono, infatti, beni immobili che hanno un valore molto basso e sono improduttivi di reddito, ossia non sono neanche in affitto e/o locazione, e per di più causano solamente delle spese. Per questi motivi, in tali casi è possibile effettuare una rinuncia alla proprietà del bene che in gergo tecnico si chiama rinunzia abdicativa a diritto reale.
Ad esempio, se un soggetto possiede un immobile disabitato e improduttivo di reddito, ossia non affittato o locato, può con tale atto di rinuncia dismetterne la proprietà. In tal caso è, dunque, necessario rivolgersi ad un notaio al fine di avere i giusti consigli e le giuste tutele.
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A cosa posso rinunciare?
Si può rinunziare sia a beni che a diritti. I beni a cui si può rinunciare, oltre che i mobili, sono tutti gli immobili: case, terreni, garage, cantine; e i cosiddetti beni mobili registrati come ad esempio barche, aerei, automobili.
I diritti dei quali è possibile disfarsi sono i seguenti: il diritto di proprietà, il diritto di superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, il diritto d’uso e di abitazione, le servitù prediali.
Perché un soggetto dovrebbe rinunziare ad un proprio diritto su un bene immobile?
I motivi possono essere i più svariati, principalmente sono di carattere economico.
Si rinuncia ad esempio alla proprietà su una casa o perché la stessa è inabitata e non produce reddito (ossia non è neanche in affitto) e, dunque, comporta spese quali ad esempio l’Imu.
In tal caso la proprietà passerà direttamente allo stato in quanto, secondo la legge, i beni che non sono di proprietà di alcuno spettano di diritto al patrimonio dello stato.
Un altro esempio è quello della rinuncia ad una quota di un bene in comproprietà, ossia un immobile di cui sono proprietari almeno due soggetti ed uno di essi decide di disfarsi della propria quota sul bene, in tal caso si avrà un espandersi della proprietà del soggetto che non ha rinunziato, il quale gratuitamente avrà la piena proprietà del bene.
La rinuncia ad una casa è una donazione?
La risposta al quesito è no,ma necessitano alcune importanti precisazioni. Essendo un atto dismissivo, quando a beneficiarne è direttamente un soggetto determinato la rinuncia costituisce una cosiddetta donazione indiretta, ossia un atto liberale con il quale si avvantaggia indirettamente un’altra persona.
Le donazioni indirette che hanno ad oggetto beni immobili o mobili registrati devono essere redatte a pena di nullità con atto del notaio.
Cosa sono le donazioni indirette?
Le donazioni indirette non sono le donazioni di cui parla il Codice Civile , e, pertanto, per esse non è necessaria, a pena di nullità, la presenza dei testimoni che, invece, è obbligatoria per le donazioni.
Negli atti di molti notai è però prassi utilizzare i testimoni anche per le donazioni indirette per meri fini tuzioristici.
Come fare la rinunzia?
Quando la rinuncia ha ad oggetto beni immobile è sempre necessaria la forma scritta sotto pena di nullità, e per trascriverla nei registri immobiliari serve un atto del notaio, atto pubblico o scrittura privata autenticata.
La rinunzia a bene immobile, essendo un atto unilaterale e non recettizio, ossia che non deve essere portato a conoscenza dei terzi, non necessita di alcuna notifica, e quindi non richiede la conoscenza di terzi e/o dello stato per il suo perfezionamento.
Tuttavia l’Avvocatura generale dello stato ed il direttore generale Ufficio Centrale degli Archivi Notarili sostengono che sia opportuna la conoscenza di tale atto a terzi e/o alla pubblica amministrazione.
Sul punto più discusso, cioè se si possa rinunciare solo per scaricare i costi sullo Stato, sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 23093 dell’11 2025: la rinuncia è valida, i motivi personali di chi rinuncia non contano e lo Stato acquista il bene in automatico, senza poterlo rifiutare. Chi rinuncia si libera degli oneri futuri, ma continua a rispondere di quello che è successo prima.
Il requisito in più dal 1° gennaio 2026
La legge di bilancio 2026 (legge 199 del 30 dicembre 2025, articolo 1, commi 731 e 732) ha stabilito che l’atto di rinuncia è nullo se non è accompagnato dalla documentazione che attesta la conformità dell’immobile alla normativa vigente, comprese le regole urbanistiche, ambientali e sismiche. In pratica serve prima il lavoro di un tecnico, e le case che si vorrebbero lasciare, quelle vecchie, mal ridotte o con qualche abuso, sono spesso proprio quelle che non riescono a ottenere queste attestazioni. Prima di andare dal notaio conviene quindi far verificare la situazione e, se la conformità non si può attestare, valutare altre strade, come la vendita anche a un prezzo molto basso: alcuni Comuni, per esempio, hanno promosso la vendita di case a 1 euro.
A chi può servire?
La rinuncia ad una casa o terreno o ancora altro bene immobile serve, dunque, a perdere la titolarità di un bene, chi effettua tale atto presso uno studio notarile perde il proprio diritto di proprietà su un bene che prima possedeva.
Ad esempio, chi è titolare di un terreno e/o di un fabbricato con tale atto di rinuncia perde il dominio che ha sullo stesso. Quindi la rinuncia sarà utile tutte quelle volte che si intende dismettere un proprio diritto su un qualsiasi bene mobile o immobile, con la differenza, come precisato sopra che per i beni mobili non è necessario alcun atto formale, mente per i beni immobili sarà necessario l’atto pubblico notarile.
Che documenti occorrono?
I documenti necessari per poter procedere ad un rogito di rinuncia a bene immobile saranno chiesti direttamente dallo studio notarile, e dunque dal notaio ed i suoi collaboratori, e coincidono tendenzialmente con la cosiddetta provenienza, ossia l’atto di acquisto del bene immobile del quale si intende rinunciare alla proprietà.
Oppure se il bene è pervenuto per successione ereditaria la dichiarazione di successione. Oltre ovviamente ai documenti di identità necessari per l’identificazione certa del soggetto.
Dal 2026, per la rinuncia alla proprietà di una casa, a questi documenti si aggiunge la documentazione del tecnico sulla conformità urbanistica, ambientale e sismica dell’immobile.
Quanto costa la rinunzia ad un bene immobile?
La rinuncia meno costosa è quella che riguarda l’intera proprietà, tale ipotesi costituisce la rinuncia abdicativa a favore dello stato, non si paga nulla di imposta di registro, ipotecaria e catastale, mentre si paga un bollo di euro 230,00 ed una tassa ipotecaria di euro 90,00.
Le visure ipocatastali, solitamente eseguite dal notaio, o da altri professionisti, hanno un costo all’incirca di euro 100,00, il notaio poi richiede un compenso che dipende dal valore e dalla difficoltà della pratica.
La spesa complessiva tendenzialmente potrebbe essere, quindi, minore di euro 2000, ma chiaramente varia di caso in caso e dunque, sarà sempre buona norma, rivolgersi direttamente al notaio per richiedere informazioni o preventivi, anche attraverso questa piattaforma.
A questa cifra, dal 2026, va aggiunto il compenso del tecnico per le attestazioni di conformità, che dipende dallo stato dell’immobile e dal lavoro necessario. La richiesta di preventivo al notaio è gratuita e di solito la risposta arriva in poche ore.
Domande frequenti sulla rinuncia a una casa
Si può ancora rinunciare a una casa nel 2026? Sì, ma dal 1° gennaio 2026 l’atto è nullo se non è accompagnato dalla documentazione che attesta la conformità dell’immobile, anche urbanistica, ambientale e sismica (legge 199/2025).
A chi va la casa a cui si rinuncia? Allo Stato, in automatico: i beni immobili senza proprietario spettano al patrimonio dello Stato, che secondo la Cassazione non può rifiutarli.
Rinunciando si smette di pagare IMU e spese? Per il futuro sì. Restano a carico di chi rinuncia i debiti e le responsabilità nati prima della rinuncia.
Quanto costa rinunciare a una casa dal notaio? Non si pagano imposte di registro, ipotecaria e catastale; restano bollo, tassa ipotecaria, visure e onorario. Dal 2026 si aggiunge il compenso del tecnico per le attestazioni di conformità.
Si può rinunciare solo alla propria quota di una casa? Sì: la quota si espande a favore degli altri comproprietari, e la rinuncia può valere come donazione indiretta nei loro confronti.
