Servizi notarili per i terreni: atti, verifiche e imposte
- Quali sono i servizi notarili per i terreni
- Servizi notarili per le verifiche sui terreni
- Servizi notarili per diritti edificatori dei terreni
- Le tappe per chi compra un terreno
- Costo dei servizi notarili per i terreni
- Due situazioni comuni prima del rogito di un terreno
I servizi notarili sono caratterizzati da tutte le occasioni in cui può essere opportuno, oppure fondamentale, rivolgersi al notaio quale pubblico ufficiale.
Sebbene per la maggior parte dell’ambito immobiliare, questi servizi riguardino immobili o case, non bisogna dimenticare anche la categoria dei terreni, che presenta diversi aspetti da approfondire. Ecco dunque quali sono tutti i servizi notarili per i terreni.
Per chi compra un lotto su cui costruire casa, o un piccolo terreno agricolo vicino all’abitazione, le domande sono quasi sempre le stesse: che terreno è, di chi è davvero, quali vincoli ha, quanto costerà il rogito e quali documenti preparare.
Quali sono i servizi notarili per i terreni
I servizi notarili per i terreni riguardano tutti gli atti di disposizione aventi ad oggetto questa tipologia di bene.
Prima di tutto bisogna precisare che sono considerati terreni non solo quelli che come tali risultano dall’iscrizione all’apposita sezione del catasto, ma mantengono questa natura anche altre tipologie di beni, iscritte al catasto fabbricati. È il caso, ad esempio, delle aree urbane. Viceversa potrebbe capitare che dei beni inizialmente censiti al catasto terreni perché accatastati insieme al terreno cui accedono, debbano poi essere considerati come fabbricati (come nel caso dei fabbricati rurali).
Servizi per acquisto terreno
Tornando ai servizi notarili relativi agli atti di disposizione dei terreni, questi riguardano sia l’acquisto a titolo di compravendita, che, per esempio, la trasmissione senza corrispettivo, mediante donazione. Non bisogna dimenticare una fattispecie molto frequente nella pratica, cioè quella della permuta del terreno, che viene scambiato con un fabbricato in corso di costruzione (o già terminato), con eventuale e relativa previsione, di un conguaglio in denaro.
I passaggi della compravendita sono spiegati nella pagina su come comprare un terreno; per il terreno ricevuto dai genitori valgono le regole della donazione di immobili.
Servizi notarili per la documentazione
Le tipologie di terreno sono differenti, come diverse sono anche le finalità per le quali si acquistano. Se l’obiettivo sia quello di continuare o intraprendere un’attività agricola, sotto forma di impresa, società o altra forma, sicuramente si sceglierà un terreno agricolo. Viceversa qualora l’intenzione sia quella di utilizzare il terreno semplicemente come base per l’edificazione di un fabbricato, la scelta ricadrà senza dubbio su un terreno edificabile. Su un terreno oggi agricolo, di norma, si potrà costruire solo dopo una variante del piano regolatore: lo spiega la pagina sul terreno agricolo da rendere edificabile.
A prescindere dal tipo di terreno scelto, però, sarà sempre necessario munirsi del certificato di destinazione urbanistica, che non deve essere scaduto (nel caso in cui sia scaduto bisognerà far richiesta del rilascio di un nuovo documento). Questo certificato è un documento fondamentale (nonché obbligatorio per legge), che deve proprio essere oggetto di allegazione all’atto notarile: in sua mancanza, salvo precisi ed eccezionali casi di esclusione, non sarà possibile procedere validamente col rogito.
Il Comune deve rilasciarlo entro trenta giorni dalla domanda e il certificato vale un anno, se intanto non cambiano gli strumenti urbanistici (art. 30 del DPR 380/2001). Se un vecchio atto è stato fatto senza certificato, in genere si rimedia con un atto di conferma, come spiega la pagina sull’acquisto nullo di un terreno.
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Servizi notarili per le verifiche sui terreni
Oltre che in relazione ad atti notarili aventi ad oggetto terreni, i servizi notarili in questo ambito riguardano anche tutte le verifiche preventive rispetto al rogito, ma che possono avere conseguenze sullo stesso.
Infatti possono esserci varie situazioni che richiedono opportuni approfondimenti: di norma il notaio li svolge prima del rogito, e per alcuni serve anche un tecnico. Eccone qualche esempio per capire meglio.
Terreno usucapito
Potrebbe accadere che il terreno al quale si è interessati, non abbia un apposito atto di provenienza. Ciò potrebbe accadere poiché, invece di essere stato comprato (o ricevuto con altro atto), è stato oggetto di possesso continuato ed ininterrotto, da parte della persona che lo sta cedendo (e senza che il reale proprietario si opponesse o facesse alcunché). In questo caso si tratta del cosiddetto terreno usucapito: una fattispecie che può essere oggetto di atto notarile, ma richiede apposite cautele e menzioni. Di norma servono vent’anni di possesso; senza una sentenza o un accordo di mediazione trascritto che accerti l’usucapione, nei registri il terreno risulta ancora del vecchio proprietario. Per la striscia di giardino che il venditore usa da sempre, per esempio, è un rischio da valutare prima del compromesso. Se chi l’aveva usucapito è morto, a vendere sono gli eredi, come spiega la pagina sulla successione del bene usucapito.
Terreno percorso dal fuoco
Il terreno potrebbe anche essere stato percorso dal fuoco, cioè incendiato. Se si tratta di un bosco o di un pascolo, non sarà possibile che allo stesso venga mutata destinazione per quindici anni, né costruire per dieci, salvo i titoli edilizi rilasciati prima dell’incendio (art. 10 della legge 353/2000), e gli atti di vendita di quei quindici anni devono richiamare il vincolo, a pena di nullità.
Vincoli, accesso e usi civici
Per un lotto su cui costruire casa contano destinazione, vincoli e cubatura disponibile, come spiega la pagina sul vincolo di edificabilità; per un terreno senza accesso alla strada conta il passaggio sul fondo del vicino, che di solito si ottiene pagando un’indennità. Su alcuni terreni gravano poi usi civici, che sul terreno privato restano anche dopo la vendita, finché non vengono liquidati.
Diritto di prelazione agraria
Infine, un ulteriore oggetto di verifica, è quello relativo al fatto che possano esserci alcuni soggetti che vantano il diritto di prelazione agraria sul terreno (ovvero il diritto ad essere preferiti rispetto a qualunque altra persona, nel suo acquisto).
Si può trattare dell’affittuario coltivatore diretto che coltiva il fondo da almeno due anni oppure, se sul terreno non c’è un affittuario coltivatore diretto, del coltivatore diretto o dell’imprenditore agricolo professionale proprietario di un terreno confinante. Il rogito si fa di norma dopo la loro rinuncia o dopo trenta giorni dalla notifica del compromesso; se la notifica manca, possono riscattare il terreno entro un anno dalla trascrizione dell’atto. La prelazione non c’è per i terreni che il piano regolatore destina all’edilizia, all’industria o al turismo, né nella donazione e nella permuta.
Nelle riserve integrali e generali orientate dei parchi nazionali può esserci anche la prelazione dell’Ente parco, che ha tre mesi dalla notifica per decidere.
Servizi notarili per diritti edificatori dei terreni
Oltre che in relazione al terreno complessivamente considerato, i servizi notarili possono anche riguardare i cosiddetti diritti edificatori sui terreni.
Si tratta della potenzialità edificatoria che ha un terreno, sulla base di quanto previsto all’interno del piano regolatore del Comune, in cui il terreno è collocato geograficamente. I diritti edificatori (o cubatura) possono essere oggetto di atti di disposizione, cioè i proprietari di terreni possono decidere di attribuire la potenzialità edificatoria ad un terreno piuttosto che ad un altro, qualora gli stessi siano posizionati geograficamente nella stessa zona (non è necessario che siano contigui), e abbiano la medesima destinazione. Il passaggio dei diritti edificatori di un terreno, a beneficio di un altro, avviene, normalmente, mediante il cosiddetto atto di asservimento. L’atto si fa dal notaio e si trascrive (art. 2643, n. 2-bis, del Codice Civile ), mentre i limiti dipendono dalle norme del Comune; chi compra un lotto può quindi scoprire dalle visure se la cubatura è già stata ceduta. Le differenze tra cessione e asservimento sono nella pagina sull’acquisto di volumetria.
Le tappe per chi compra un terreno
Dal primo contatto al rogito, in modo semplificato:
- 1Tipo di terrenoIl certificato di destinazione urbanistica del Comune dice se è agricolo o edificabile.
- 2VisureNei registri immobiliari: passaggi degli ultimi vent’anni, ipoteche, atti sulla cubatura.
- 3VincoliIncendi, parchi, usi civici e accesso alla strada.
- 4PrelazionePer il terreno agricolo, notifica all’affittuario o al confinante e attesa fino a trenta giorni.
- 5RogitoFirma con il certificato allegato, imposte e trascrizione.
Costo dei servizi notarili per i terreni
I servizi notarili per i terreni hanno differenti e variegati costi, non solo in relazione alla tipologia di atto notarile da stipulare, ma anche con riferimento al terreno in oggetto. Sicuramente andranno considerate le imposte di base previste per il singolo trasferimento, ma va precisato che l’acquisto di alcune tipologie di terreno, in presenza di determinati presupposti, dà la possibilità di godere di apposite agevolazioni fiscali.
Per esempio, chi compra da un privato paga di norma il 9% di imposta di registro per un terreno edificabile e il 15% per uno agricolo, se non è coltivatore diretto né imprenditore agricolo professionale, con un minimo di mille euro e 50 euro ciascuna di ipotecaria e catastale. Se vende un’impresa, sul terreno edificabile si applica l’IVA; se con il terreno agricolo si compra anche la casa, i conti cambiano, come spiega la pagina sul terreno agricolo con la casa.
Qualora si desideri avere un preventivo più chiaro, per farsi un’idea delle spese complessive, e anche selezionare un potenziale notaio per la stipula, in relazione ad una zona geografica, è possibile compilare l’apposito form sul portale. Il preventivo è gratuito, inoltre il servizio non si avvale di intermediari, ed opera nel pieno rispetto delle norme del codice deontologico. Indicando tipo di terreno, Comune, superficie e prezzo, i preventivi arrivano di solito in poche ore.
Due situazioni comuni prima del rogito di un terreno
Il giardino della casa che compro è una particella a parte: serve il certificato di destinazione urbanistica?
Se è pertinenza della casa, censita al catasto urbano, e l’area è sotto i 5000 mq, di norma no; se è un appezzamento autonomo, o supera quella misura, il certificato va allegato all’atto.
Il terreno risulta ancora intestato al nonno del venditore, morto da anni: si può comprare?
Sì, ma di norma ogni passaggio ereditario deve prima risultare dai registri immobiliari, con la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, e alla vendita dell’intero terreno partecipano tutti gli eredi che ne sono comproprietari.
