Servizi notarili, dalla compravendita al testamento pubblico

• I servizi notarili
• Quali sono i servizi notarili
• Tipologie di servizi notarili
• La stipula di un contratto: il principale servizio notarile
• Quale servizio viene offerto per l’acquisto di una casa
• Il servizio notarile in ambito fiscale
• Notaio e acquisto della casa, quattro domande su scelta, costi e controlli
• Il servizio notarile per altri contratti
• Il servizio notarile in ambito familiare
• Il servizio notarile in ambito successorio
• Il servizio notarile in ambito societario

I servizi notarili

Quando si pensa alla figura del Notaio molto spesso si immagina la sua attività professionale legata principalmente alla compravendita e all’attività immobiliare. In realtà i servizi notarili offerti dal Notaio sono molto vasti e vanno dal settore immobiliare appunto, al mondo societario, al settore delle successioni. Il Notaio offre una vasta gamma di servizi notarili che rappresentano la sua figura nel mondo giuridico.

Il Notaio è un pubblico ufficiale che ha la funzione pubblica, riconosciuta dallo Stato, di ricevere gli atti tra vivi e di ultima volontà, attribuire loro pubblica fede e conservarli (art. 1 legge notarile). Pertanto, il principale servizio notarile offerto da questo professionista è quello di scrivere questi atti notarili, successivamente dinanzi alle parti leggerli e sottoscriverli, garantendo agli stessi pubblica fede. Egli quindi può rogitare atti pubblici che vengono stipulati con le parti contraenti che li sottoscrivono.

Il Notaio è anche un giurista esperto e specializzato nel campo del diritto civile, pertanto offre anche il servizio notarile della consulenza in questo settore, sia fine a sé stesso con lo scopo della consulenza in senso stretto sia finalizzato alla stipula successiva di un rogito. Per questo motivo, il mondo dei servizi notarili è molto ampio ed è per questo che va analizzato nel dettaglio, considerando ogni singolo servizio notarile che può essere offerto da questo professionista.

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Quali sono i servizi notarili

Possiamo suddividere i servizi notarili in tre grandi macro aree. La prima è quella del settore inter vivos, comunemente noto come atti tra vivi, ovvero i contratti. La seconda riguarda l’area del diritto societario, mentre la terza è quella del diritto delle successioni. Nella prima macroarea rientrano tutta una serie di servizi notarili di differente entità ma tutti accomunati dal fatto di riguardare un atto tra due o più persone che intendono effettuare un contratto o un diverso tipo di atto che abbia ripercussioni nella propria vita privata.

Tra questi rientrano sia gli atti nel settore immobiliare, sia gli atti del diritto di famiglia sia quelli che concernono gli enti no profit o associazioni. Nella seconda macroarea di servizi notarili rientrano tutti gli atti propedeutici alla costituzione di una società, di qualsiasi tipo, nonché alla prosecuzione della sua attività societaria nonché nella fase finale della stessa, ovvero la fase della liquidazione e le sue conseguenze. Il terzo gruppo di servizi notarili concerne il mondo delle successioni ereditaria. Si può infatti fare testamento pubblico dal Notaio e chiedere una consulenza per qualsiasi questione relativa alla trasmissione dei diritti ereditari dopo l’apertura della successione, quindi dopo la morte del testatore o del defunto che non ha in vita fatto testamento.

Tipologie di servizi notarili

Per comprendere quali siano i servizi notarili è utile analizzarli singolarmente, in quanto in ciascuna delle tre macroaree di servizi elencate poc’anzi sono ricompresi una serie molto vasta di servizi di differente entità e con differenti procedure e costi. L’ambito dei contratti è quello più vasto, in quanto per ogni tipologia di contratto, non solo per le semplici compravendite, è possibile richiedere un servizio al Notaio. Non solo contratti quindi atti tra più persone, bensì anche atti realizzati da una sola persona che decide qualcosa che riguardi la sua sfera giuridica oppure quella della sua famiglia.

La particolarità relativa all’ambito dei contratti si rinviene proprio nella grande quantità di possibili rogiti che si possono effettuare, quindi non si deve ricondurre il concetto di servizio notarile da farsi dal Notaio all’ambito della compravendita.

La macroarea che comprende l’insieme dei servizi notarili nell’ambito del diritto societario, pur essendo limitata a un settore che è appunto quello societario, comprende una vasta gamma di servizi notarili che vengono offerti dal Notaio nell’ambito della nascita, della vita e della conclusione di una società di qualsivoglia tipo. Vale la pena analizzarli singolarmente per comprendere nel concreto per quali servizi notarili il cittadino si può rivolgere al Notaio.

La stipula di un contratto: il principale servizio notarile

Quando parliamo di un contratto da rogitare dal Notaio apriamo un discorso molto ampio che comprende il principale servizio notarile che viene offerto al pubblico dal Notaio. Notoriamente, infatti, si va dal Notaio per tutto ciò che concerne il mondo immobiliare, quindi acquistare o vendere la propria casa o un altro bene immobile, donare una casa o stipulare qualsiasi altro atto che abbia ad oggetto un bene immobile. Il contratto è quello che principalmente fa il Notaio, stipulando un accordo tra le parti che si rivolgono a lui e manifestano la propria volontà relativamente ad un aspetto della propria sfera giuridica.

Il servizio notarile più diffuso è quello della compravendita. È noto, infatti, che si va dal Notaio principalmente per acquistare una casa. Questo servizio notarile viene offerto in senso lato con riferimento a qualsivoglia tipo di immobile e qualsiasi tipo di soggetto che intenda acquistare. Ma vediamo in cosa consiste questo servizio notarile e cosa fa il Notaio nella compravendita.

Il servizio notarile della compravendita

Si va dal Notaio per acquistare una casa in quanto, per trascrivere l’acquisto nei registri immobiliari e renderlo opponibile a tutti, serve un atto pubblico o una scrittura privata con firme autenticate (art. 2657 c.c.). Di norma è quindi un Notaio, pubblico ufficiale che svolge questo servizio notarile tra i suoi principali, a ricevere l’atto. Ciascun potenziale acquirente può quindi rivolgersi a un Notaio per questo servizio, in tutta la fase della pratica di compravendita. In primo luogo, va scelto il Notaio e successivamente va contattato per portare tutta la documentazione necessaria al rogito. Le spese dell’atto, salvo patto diverso, sono a carico di chi compra (art. 1475 c.c.), che per questo di norma è anche chi sceglie lo studio.

Il Notaio, nell’esercizio di questo servizio, di norma chiede all’acquirente una serie di informazioni, tra cui se si tratta di una prima casa, se acquista da privato o da azienda, come intende pagare e tutta un’altra serie di informazioni che vanno a confluire nell’esercizio di questo servizio notarile. Attraverso l’incontro con il Notaio si svolge tutta quella fase preventiva e istruttoria che conduce poi al rogito. Il giorno del rogito il Notaio in persona legge l’atto alle parti (art. 51 legge notarile) e si assicura ulteriormente che sia conforme alla loro volontà, prima che lo sottoscrivano.

La trascrizione della compravendita

Un ulteriore servizio notarile che viene offerto dal Notaio è quello di realizzare la trascrizione degli atti pubblici che riguardano beni immobili, che la legge gli chiede di curare nel più breve tempo possibile (art. 2671 c.c.). La trascrizione serve a rendere opponibile l’atto ai terzi, in modo da garantire certezza dell’acquisto e stare sicuri della propria compravendita. Le spese di trascrizione vengono inserite nel preventivo generale del rogito, che si può chiedere online con il dettaglio di imposte, spese e onorario e di norma arriva in poche ore.

Quale servizio viene offerto per l’acquisto di una casa

L’acquirente non ottiene solo la stipula del rogito, che chiaramente è il motivo per cui si va dal pubblico ufficiale, bensì anche per la consulenza che precede l’atto. Il Notaio, in quanto giurista molto esperto di queste materie, può rispondere ai dubbi che vengono in mente alla futura parte contraente. Prima del rogito, spesso viene fissato un colloquio, che può essere legato al rogito o anche indipendente da questo. Ad esempio, l’acquirente o potenziale tale è in dubbio nell’acquisto di una casa piuttosto che di un’altra e quindi va a colloquio dal professionista al fine di chiedere informazioni sui diversi costi. È qui che veniamo al ruolo del Notaio come responsabile d’imposta. Vediamo cosa vuol dire e che servizio viene offerto in ambito fiscale.

Il servizio notarile in ambito fiscale

Il Notaio è comunemente il pubblico ufficiale deputato alla stipula di un rogito pubblico. Egli svolge però anche un ruolo in ambito fiscale, offrendo un servizio notarile molto importante, vale a dire riscuotere le imposte. Quando pensiamo alla somma da pagare al Notaio non dobbiamo considerarla come importo da dare totalmente al professionista come onorario, in quanto vi sono ricomprese anche le tasse da versare allo Stato.

Il Notaio offre questo servizio in virtù delle competenze attribuitegli dall’ordinamento giuridico, che lo rende obbligato al pagamento dell’imposta di registro insieme alle parti (art. 57 DPR 131 del 1986), e quindi assicura quanto segue. In primo luogo, il Notaio calcola l’imposta in seguito alla valutazione del rogito da stipulare. Ad esempio, se l’acquirente compra da un privato una casa con le agevolazioni prima casa, l’imposta di registro è di norma del 2%, calcolata in genere sul valore catastale. Dopo aver stipulato l’atto, il Notaio svolge il servizio di riscossione. Egli, quindi, riscuote per conto dello Stato le imposte includendole nel preventivo di spesa. Successivamente, versa queste imposte nelle casse dello Stato. Il servizio notarile in oggetto è connesso automaticamente all’attività notarile, quindi si svolge di norma per ogni rogito soggetto a registrazione.

Notaio e acquisto della casa, quattro domande su scelta, costi e controlli

Chi sceglie il notaio quando si compra casa?

Nessuna legge lo stabilisce in modo espresso. Le spese della vendita, salvo patto diverso, sono a carico di chi compra (art. 1475 c.c.), e per questo di norma è chi compra a indicare il notaio, d’accordo con il venditore.

Quanto di ciò che si paga va al notaio e quanto allo Stato?

Dipende dall’atto. Nella cifra di un rogito ci sono le imposte, che il notaio incassa e versa allo Stato rispondendone insieme alle parti (art. 57 DPR 131 del 1986), le spese vive come bolli e visure e l’onorario, che dal 2012 non segue più tariffe fisse (art. 9 del decreto legge 1 del 2012). Come si compone è spiegato nella pagina sulle tariffe notarili.

Il colloquio con il notaio prima del rogito si paga a parte?

Dipende dallo studio e dal tipo di richiesta: il confronto legato all’atto può essere compreso nel compenso indicato nel preventivo, mentre una consulenza non collegata a un atto è un servizio professionale a sé. È buona norma chiederlo allo studio quando si riceve il preventivo.

Il notaio controlla che la casa non abbia ipoteche o pignoramenti?

Di norma sì: prima del rogito vengono fatte le visure ipotecarie e catastali, che mostrano ipoteche, pignoramenti e altre trascrizioni sulla casa, oltre ai passaggi di proprietà. Cosa emerge e come si legge è spiegato nella pagina sulle visure dal notaio.

Il servizio notarile per altri contratti

Il Notaio offre un servizio a 360 gradi nell’ambito contrattuale, per cui non si deve pensare che concerna solo la compravendita. Si va dal Notaio per una donazione, per una transazione, per un atto più complesso, quale può essere un vincolo di destinazione, un trust o ancora per una cessione o per un affitto di azienda.

Anche in questi casi, come per la compravendita, il servizio offerto riguarda sia la stipula del rogito sia la riscossione delle imposte. Molto spesso in questi casi è necessaria anche una preventiva consulenza, in quanto a differenza di un mero acquisto di una casa, magari uno di questi atti può richiedere un lavoro maggiore in fase di istruttoria.

Si pensi alla costituzione di un trust oppure di un vincolo di destinazione, il quale di norma richiede da parte del professionista l’erogazione di un servizio notarile di consulenza nella fase preliminare. Spesso questo servizio è ricompreso anche nel preventivo stesso dell’atto, in quanto è propedeutico ad esso, mentre in altri casi a seconda della complessità della pratica immobiliare, può richiedere un costo a parte.

Il servizio notarile in ambito familiare

Un importante servizio notarile che viene garantito dal Notaio è il supporto giuridico, la consulenza e la stipula di atti in ambito familiare. In uno studio notarile, infatti, si può stipulare una convenzione di separazione dei beni oppure una comunione convenzionale. Ci si può quindi rivolgere a lui quando c’è da passare dalla comunione legale dei beni ad un altro regime patrimoniale della famiglia.

Sempre in ambito familiare si può procedere dal Notaio a stipulare un rogito di fondo patrimoniale per vincolare un bene immobile per i bisogni della famiglia. In questo ambito rientrano anche tutti quei servizi relativi alla cosiddetta volontaria giurisdizione. Per esempio, il Notaio può anche presentare un ricorso al Giudice Tutelare (art. 1 legge notarile) per ottenere un’autorizzazione a far intervenire all’atto un minore di età oppure ottenere la nomina di un curatore speciale che intervenga in luogo di un minore in caso di conflitto di interessi. Dalla riforma del processo civile, inoltre, le autorizzazioni per gli atti in cui interviene un minore o una persona sotto tutela, o che riguardano beni ereditari, possono essere rilasciate su richiesta scritta delle parti direttamente dal notaio che riceve l’atto (art. 21 decreto legislativo 149 del 2022): i casi sono nella pagina sui servizi notarili per minori e persone incapaci.

Il servizio notarile in ambito successorio

Non bisogna pensare che il servizio notarile offerto dal Notaio nell’ambito delle successioni ereditarie si riduca alla possibilità di fare testamento presso il pubblico ufficiale. Questo ne rappresenta l’aspetto principale, quindi è possibile recarsi dal Notaio affinché questi riceva il proprio testamento pubblico, rappresentando in un atto pubblico le proprie volontà relative alla sorte dei propri beni.

Oltre al testamento pubblico, si può anche fare testamento olografo, quindi scriverlo di proprio pugno e poi successivamente depositarlo da un Notaio affinché lo conservi e lo apra successivamente alla morte. Il testamento olografo può essere portato dal Notaio dagli eredi successivamente all’apertura della successione, quando viene conservato in un altro luogo come ad esempio la propria abitazione.

La competenza notarile non si limita a questo in quanto l’ambito delle successioni è molto vasto e quindi ad esempio il Notaio può effettuare come servizio notarile anche la presentazione della dichiarazione di successione, che oramai si fa per via telematica, con relativo pagamento delle imposte.

È possibile altresì ottenere una consulenza per una pianificazione successoria, che preveda anche la stipula di atti diversi dal testamento che abbiano come scopo quello di attribuire i propri beni in vita, si pensi alla donazione oppure al patto di famiglia. Anche soggetti diversi dal disponente, come eredi o potenziali tali possono recarsi dal Notaio per ottenere un servizio di consulenza nel proprio interesse: si pensi a coloro che sono lesi da un testamento e si rivolgono al Notaio per capire come procedere, a partire dal calcolo delle quote ereditarie, e se vi sono delle strade stragiudiziali da intraprendere.

Il servizio notarile in ambito societario

La terza grande macroarea di servizi notarili concerne il settore societario. Molto di ciò che riguarda la vita della società, dalla costituzione all’estinzione, richiede un intervento notarile. Si va dal Notaio per l’atto costitutivo della società, salvo che questa non sia una società semplice: per la srl l’atto pubblico è richiesto dal codice (art. 2463 c.c.), e anche per la snc, per l’iscrizione nel registro delle imprese, serve un atto pubblico o una scrittura privata con firme autenticate (art. 2296 c.c.).

Il servizio notarile in questo campo comprende non solo la stipula del rogito di atto costitutivo, ma anche la consulenza ampia in tema di norme che regolano il funzionamento della società, racchiuse secondo legge dal pubblico ufficiale in uno statuto, che può far parte dell’atto costitutivo oppure può costituirne un allegato. Si va dal Notaio anche nella fase di vita della società, quindi ci si può rivolgere allo studio notarile anche per un aumento di capitale oppure per una riduzione del capitale, operazioni societarie cosiddette straordinarie che richiedono un verbale di assemblea redatto dal notaio (art. 2375 e art. 2480 c.c.). Tutti gli adempimenti successivi svolti presso il Registro delle imprese rientrano nei suoi servizi.

La costituzione di enti o associazioni

Nell’elencazione di tutti i vasti servizi notarili offerti da questo professionista, occorre infine includere anche la costituzione di enti o associazioni diversi dalle società. La costituzione di un’associazione non sempre necessita di un Notaio ma molto spesso può essere necessario qualora si intenda attribuire pubblica fede all’atto costitutivo; per le associazioni riconosciute il codice richiede l’atto pubblico. La costituzione di una fondazione, invece, richiede l’atto pubblico, salvo che sia disposta per testamento (art. 14 c.c.), anche per realizzare i successivi adempimenti che sono richiesti dalla legge.