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COME SI PAGA UNA CASA DAL NOTAIO?

Perché le modalità di pagamento di una casa sono importanti

come pagare la casa al venditore dal notaioIl prezzo che l’acquirente paga al venditore durante l’atto notarile consiste nell’unica obbligazione che l’acquirente ha nei confronti del venditore. Si tratta di un’obbligazione, in quanto la legge prevede che il trasferimento del bene immobile (quindi, in questo caso, la casa) all’acquirente ha come controprestazione il pagamento immediato del prezzo convenuto, salvo che non sia stato fatto un accordo diverso.

Inoltre, la legge, ai fini della lotta contro l’evasione fiscale e il riciclaggio del denaro, richiede che le parti dichiarino sotto la propria responsabilità penale le modalità con cui è stato pagato il prezzo concordato per la vendita dell’immobile.

Quindi, il come viene pagato il prezzo della casa ha una notevole importanza sia dal punto di vista di chi vende la casa sia per lo Stato che cerca di tracciare le transazioni ritenute più importanti.

È fondamentale, poi, precisare che il prezzo di una compravendita, ai sensi del Codice Civile, deve essere corrisposto con la valuta avente corso legale nello Stato in cui il contratto viene eseguito.

Se si compra una casa in Italia, quindi, il prezzo deve essere pagato in Euro.

Qualora il pagamento di una casa venga effettuato in maniera diversa, ad esempio con lo scambio di altri beni o altri diritti, non si potrà  parlare di compravendita ma ci si troverà di fronte ad una diversa tipologia di contratto, che potrà essere una permuta o una vendita con corrispettivo diverso dal denaro

Diversi modi di pagare la casa

Il prezzo della vendita della casa può essere pagato in diversi modi. Solitamente viene pagato interamente e contestualmente davanti al notaio. Altre volte viene pagato in tranches: una prima parte a titolo di caparra confirmatoria (come garanzia di serio impegno ad acquistare) e quanto rimane contestualmente davanti al notaio. Altre volte ancora, è possibile che il prezzo venga suddiviso in rate mensili, trimestrali o annuali.

L’uso del contante

In ogni caso visto sopra, sia che il prezzo sia pagato in unica soluzione che a rate, non è possibile utilizzare denaro contante.

Come tutti sanno, il Legislatore negli ultimi anni ha ridotto sempre di più l’uso del denaro contante con lo scopo dichiarato di ridurre l’evasione fiscale e la circolazione di denaro riciclato.

Ad oggi e fino al 31 dicembre 2021 è possibile usare denaro contante per pagamenti fino ad 1999,99. Dal 1° gennaio 2022 il limite all’utilizzo del contante sarà invece di euro 999,99.

Ne deriva, quindi, che per pagare la casa non sia possibile utilizzare denaro contante, nemmeno nel caso in cui il prezzo venga suddiviso in tante rate, in quanto la legge si riferisce alle transazioni in maniera unitaria.

Modalità di pagamento diverse dal contante

Essendo vietato l’uso del contante per il pagamento di somme superiori ai limiti visti sopra, pena il pagamento di sanzioni pecuniarie pesantissime (fino a 50.000 euro) è necessario utilizzare strumenti di pagamento che trasferiscano denaro in maniera tracciabile, cioè che possano essere controllati dall’Amministrazione Pubblica.

Vediamo quali sono queste modalità di pagamento che sostituiscono il denaro contante.

Assegno bancario

L’assegno bancario è un documento prestampato che contiene un modulo standard che riporta la denominazione assegno bancario e il nome della banca, nonché un numero univoco.

Esso è lo strumento con cui il titolare di un conto corrente ordina alla propria banca di pagare a vista la somma scritta sull’assegno a colui che chiede di incassarlo e il cui nome è stato scritto sull’assegno stesso.

Solitamente, la banca fornisce un talloncino contenente 10 o 20 assegni. È necessario, poi, che contengano la clausola “non trasferibile” poiché contrariamente, con assegni trasferibili è possibile fare pagamenti solamente inferiori a euro 1.000,00.

L’assegno bancario è una modalità di pagamento efficace, poiché l’accredito della somma avviene in pochi giorni, ma non garantisce a chi lo riceve che la somma trascritta sul documento sia esistente sul conto corrente di chi rilascia l’assegno. Quindi, non sostituisce efficacemente il denaro contante.

Assegno circolare

Anche l’assegno circolare è un documento che contiene un modulo standard simile all’assegno bancaria. L’assegno circolare, inoltre, non può che essere non trasferibile.

L’assegno circolare viene emesso direttamente dalla banca, che verifica la copertura del conto corrente della somma per la quale l’assegno viene emesso. Per tale motivo è lo strumento di pagamento diverso dal denaro contante che più di tutti garantisce il buon fine del pagamento. con l’emissione, infatti, la banca garantisce che quella somma esiste sul conto corrente di colui che consegna l’assegno. Con l’emissione dell’assegno, poi, la somma stampigliata sul documento viene immediatamente addebitata al richiedente, cosicché non sia possibile disporre di quella somma in altra maniera. Quindi, anche se differente dal denaro contante, è la modalità di pagamento che più si avvicina a questo.

Bonifico

Il bonifico è uno strumento di pagamento telematico. Infatti, è uno strumento non cartolare, cioè non rappresentato da un documento.

Anche il bonifico può considerarsi un ordine indirizzato alla banca di pagare da conto corrente su altro conto corrente.

Con le nuove regole bancarie, che vietano il c.d. scoperto, anche il bonifico bancario garantisce la presenza della somma disposta sul conto corrente.

Dall’altra parte, però, il bonifico semplice non garantisce il buon fine del pagamento poiché può essere revocato.

Al fine di velocizzare e assicurare la buona riuscita delle transazioni, le banche hanno sviluppato tipologie di bonifici che garantiscano il buon esito del pagamento. Tra i bonifici che possono essere considerati sicuri e, quindi, modalità di pagamento simili al denaro contante, ci sono i bonifici c.d. immediati, che vengono accreditati sul conto corrente del beneficiario in poche ore, oppure i bonifici c.d. irrevocabili che, come dice la descrizione, non possono essere annullati da parte di chi li ha disposti.

Deposito del prezzo presso il notaio

A partire dal 2017 è diventata operativa la normativa in materia di deposito del prezzo presso il notaio.

Il deposito del prezzo non è propriamente una modalità di pagamento, ma è uno strumento di tutela. La normativa prevede che le parti possano richiedere negli atti di alienazione di diritti su immobili che il prezzo sia depositato in un conto corrente intestato al notaio (c.d. conto dedicato) del quale il notaio non può movimentare le somme se non con le modalità con cui è stato autorizzato.

In questo caso, la disponibilità della somma è come se fosse garantita direttamente dal notaio, in quanto essa è già depositata nel conto corrente del notaio a mezzo di un bonifico o di un assegno circolare. Una volta concluso l’atto di compravendita il notaio provvede a disporre un bonifico a favore della parte venditrice oppure le consegna uno o più assegni circolari.

Il ruolo del notaio

Il notaio svolge in materia di modalità di pagamento, un ruolo di controllo di legalità, ovvero controlla che i pagamenti eseguiti siano conformi alla legislazione vigente in quel momento.

Non è, invece, compito del notaio garantire che il pagamento vada a buon fine, poiché potrà soltanto consigliare le parti su quale sia la modalità di pagamento che garantisce la buona riuscita dell’operazione.

Solo nel caso del c.d. deposito prezzo il notaio garantisce l’esistenza della provvista, cioè della presenza del denaro, avendolo incassato qualche giorno prima dell’atto.

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