Tutto quello che serve sapere per Comprare un immobile: Lo Studio Notarile Online Risponde

Prima di firmare un rogito il notaio, semplificando, mette in fila una serie di controlli sulla casa e sulle persone: chi è davvero il proprietario, da dove viene l’immobile, se ci sono ipoteche o pignoramenti, se planimetria e titoli edilizi corrispondono allo stato reale, se chi vende può vendere da solo. Sono controlli che decidono se e quando si può rogitare, e conviene farli prima del compromesso, non dopo. In questa pagina l’elenco, cosa succede quando qualcosa manca e cosa portare al notaio per il preventivo.

Prima di acquistare un immobile, sia esso commerciale o residenziale, occorre valutare diversi aspetti. video

Una delle prime scelte riguarda l'alternativa tra acquisto tra privati e tramite agenzia immobiliare.

Il Notaio, che ricordiamo essere una figura "sopra le parti", potrà fornire una consulenza preliminare per l'acquisto di un immobile. Pur seguendo tendenzialmente uno schema base ricorrente, tutti gli atti di compravendita sono diversi e presentano specifiche uniche. Di seguito riporteremo, a titolo esemplificativo, alcuni aspetti correlati alla compravendita immobiliare.

Cosa controlla il notaio

Prima di stipulare un atto notarile il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, esperto del settore, effettua di norma dei controlli che hanno un’importanza fondamentale per rendere sicuro e valido l’acquisto. In virtù dei notevoli problemi che potrebbero sorgere in sede stipula, è opportuno richiedere una consulenza notarile anche prima di concludere un contratto preliminare, anche chiamato compromesso. La lista di cosa chiedere al venditore prima della proposta è nella pagina sui documenti da chiedere prima di comprare casa.

Notaio e atto di provenienza

Tra i numerosi controlli che effettua preliminarmente il notaio, vi è l’analisi del titolo di provenienza, ossia dell’atto con cui il venditore è diventato titolare dell’immobile.

L'atto di provenienza attesta la proprietà a pieno titolo di un immobile, legittimandone la cessione da parte del proprietario. Può trattarsi di: un atto notarile di compravendita, un atto di aggiudicazione del tribunale in seguito ad assegnazione con asta giudiziaria o atto di successione o donazione. Cosa contiene e come recuperarlo se è andato perso è spiegato nella pagina sull’atto di provenienza.

Notaio e registri immobiliari

Il notaio effettua anche le cosiddette visure ipotecarie. Con questo tipo di controllo vi è l’accesso ai Registri Immobiliari ed è possibile testimoniare nel corso degli anni chi sono stati i titolari degli immobili e come sono avvenuti i vari passaggi. Grazie alla trascrizione, che è un procedimento formale di pubblicità degli atti, è possibile avere tutte queste informazioni. La nota di trascrizione è il documento che prova l'avvenuta trascrizione nei registri immobiliari dell'atto di compravendita. Le Visure Ipotecarie fatte dal notaio servono a verificare con certezza le pendenze gravanti o meno sull'immobile; vi possono essere ipoteche volontarie come nel caso in cui il venditore non abbia estinto il mutuo o l'ipoteca ad esso collegata oppure ipoteche legali spesso nel caso in cui il venditore non abbia pagato multe o tasse ed infine le ipoteche giudiziali ovvero derivanti da una sentenza emessa da un giudice.

Notaio e catasto

Tutti i beni immobili (fabbricati e terreni) sono iscritti al Catasto. I fabbricati sono registrati al Catasto dei Fabbricati del comune di appartenenza, mentre i terreni al catasto dei terreni. La visura catastale è il documento nel quale sono riportati i dati tecnici e fiscali di un terreno o di una unità immobiliare intestati a una certa persona. Alcuni dati catastali sono di fondamentale importanza anche per il calcolo delle imposte che la parte acquirente dovrà sostenere: la rendita, moltiplicata per 115,5 se prima casa o per 126 se seconda casa, dà il valore su cui si calcola l’imposta di registro. Naturalmente questo tipo di calcolo avverrà a cura del notaio; se planimetria e stato reale non coincidono, la guida sull’allineamento catastale spiega cosa fare.

Notaio e certificazione energetica

Un altro adempimento importante in particolare nei trasferimenti a titolo oneroso, ossia quelli in cui è previsto un corrispettivo come il pagamento del prezzo, consiste nel richiedere ad un tecnico abilitato l’attestato di prestazione energetica, conosciuto anche come A.P.E.

La certificazione energetica è quel documento che attesta il consumo energetico dell'immobile in base alla valutazione di diversi parametri tra i quali, ad esempio, il tipo di caldaia, il tipo di isolamento e così via. Va allegato all’atto e dura dieci anni, salvo lavori che cambino la classe; i dettagli nella pagina sull’APE per il notaio.

Il Notaio per l’acquisto di un immobile

Quasi tutti sanno che per comprare casa è necessario rivolgersi a uno studio notarile, non sempre però si ha consapevolezza di che cosa fa il Notaio per l’acquisto di un immobile. Quali sono le ragioni che hanno spinto il legislatore a prendere la decisione di far passare tutte le compravendite immobiliari per l'intermediazione del Notaio? Che benefici ne traggono le parti? Vediamo più nello specifico perché non si tratta di un cavillo formale e quali sono le tutele per le parti garantite dall'intervento del Notaio per il rogito.

Il notaio nell’acquisto di un immobile come figura di garanzia

Come ci è capitato più volte di sottolineare, il Notaio è innanzitutto un pubblico ufficiale che ha il compito di accertarsi che tutto quanto avviene in sua presenza si svolga nel pieno rispetto delle leggi vigenti. È dunque un garante di legalità e questo è un beneficio sia per lo Stato, che può appunto contare su professionisti che vigilano sulla corretta applicazione della legge per transazioni e questioni di grande importanza sociale, sia per il cittadino, che ha la garanzia che quanto sta facendo sia appunto in tutto e per tutto regolamentare. Pensiamo appunto all’acquisto di un’abitazione: tutti noi non vorremmo mai scoprire in un secondo momento che vi erano delle irregolarità in un contratto che spesso impegna le famiglie per diversi anni, se non decenni ad esempio nel caso in cui si debba aprire un mutuo per ottenere i fondi necessari.

Come fa il Notaio a garantire la regolarità della compravendita immobiliare?

Innanzitutto facendo una serie di importanti controlli. L’immobile deve essere regolarmente accatastato: questo significa che la situazione di fatto della casa che stiamo per comprare e quanto depositato presso il Catasto devono corrispondere in tutto e per tutto. Soprattutto quando si tratta di vecchie abitazioni, infatti, può darsi il caso che vi siano divisioni di proprietà non correttamente registrate o che lavori fatti in anni successivi non siano stati comunicati in modo consono al Catasto. In questi casi il venditore, prima di poter alienare l’immobile, dovrà dunque provvedere a mettere in regola la sua situazione.

In altri casi potrebbe trattarsi di veri e propri abusi edilizi: sanare la situazione potrebbe essere allora molto più complesso e dispendioso, sempre se possibile, e richiedere anche tempi lunghi. Insomma, nessuno vorrebbe trovarsi a possedere un immobile abusivo: ebbene, non è in realtà possibile rogitare su un immobile del tutto o parzialmente abusivo e il Notaio vigila anche su questo aspetto. Ancora, tra i controlli che di norma fa il Notaio vi sono quelli relativi all’esistenza di eventuali ipoteche o diritti di terzi di cui potremmo non essere a conoscenza: anche in questo caso, è bene conoscere la situazione dell’immobile prima di impegnarsi in qualsiasi modo ad acquistare l’immobile, facendo svolgere al Notaio le verifiche del caso. Da quanto fin qui detto, risulta evidente come il ruolo del Notaio nell’acquisto di un immobile sia molto più di un mero atto formale ed è anzi una funzione essenziale e di grande importanza.

Il Notaio per il Rogito: le funzioni relative a quest'atto di acquisto

Una volta svolte le verifiche del caso, il Notaio provvederà a redigere l’atto che sancisce il passaggio di proprietà dell’abitazione stessa: in questo documento sono riportati con grande precisione tutti gli elementi identificativi dell’immobile, le generalità del venditore e quelle dell’acquirente, così come tutto ciò che serve a determinare le condizioni stabilite per la compravendita. Nel caso di future rivendicazioni da una delle due parti o da terzi, l’atto notarile sarà un documento fondamentale per dirimere le controversie. Trattandosi di un atto pubblico (redatto da un pubblico ufficiale, cioè il Notaio stesso) ha infatti un altissimo valore legale e la sua validità è assoluta fino a quando non venga dimostrata la sua falsità. Una volta registrato e trascritto nei Registri immobiliari questo atto sancirà a tutti gli effetti il passaggio di proprietà e rimarrà negli archivi pubblici a testimonianza della sua storia: in qualsiasi momento, anche tra molti anni, sarà dunque possibile rintracciare gli estremi del contratto e consultarne il contenuto, facendo fede di fronte alla legge.

Il Notaio nell’acquisto di un immobile si occupa della riscossione di tasse e imposte

Tra i diversi compiti che è necessario segnalare di un Notaio nell’acquisto di un immobile c’è anche quello della riscossione di tasse e imposte per conto dello Stato. Sia che si tratti di un acquisto con agevolazioni per la prima casa, sia che si tratti di un altro tipo di abitazione e immobile, ci sono inevitabilmente una serie di tasse da pagare. L'azione del Notaio come sostituto d’imposta significa che provvede a versare quanto dovuto per conto delle parti. Quindi nel preventivo del notaio saranno comprese le tasse, le imposte e tutte le spese notarili necessarie per l’atto oltre all’onorario. Le aliquote e un esempio in cifre sono nella pagina su tasse e imposte.

Riassumendo: il Ruolo del Notaio nell’acquisto di un immobile

Riassumendo quanto sopra detto, possiamo concludere che il Notaio ha un ruolo di garanzia di legalità sia nei confronti dello Stato sia nei confronti delle parti: svolge una serie di verifiche che vanno a comprovare la regolarità catastale dell’immobile e l'effettiva disponibilità del venditore. Inoltre provvede alla stesura del rogito, che viene letto in presenza delle parti coinvolte e da queste sottoscritto: l’atto contiene tutti gli elementi per un’identificazione certa dell’immobile, le generalità delle parti che stanno sottoscrivendo il contratto e gli accordi presi. Tale atto viene registrato a cura del Notaio sancendo l’effettivo passaggio di proprietà. Inoltre il Notaio funge da sostituto d’imposta, provvedendo a riscuotere una serie di tasse e imposte e a versarle a nome nostro allo Stato.

Il ruolo del Notaio nell’acquisto di un immobile è dunque una funzione di grande importanza e responsabilità, volta a tutelare l'acquirente in quello che è spesso l’investimento più importante della sua intera vita.

Domande frequenti sui controlli prima di comprare casa

Il venditore non trova l’atto di provenienza: si può comprare lo stesso?

Sì. L’atto non è perso: ne esiste l’originale dal notaio che lo ha ricevuto (o nell’Archivio notarile se ha cessato) e la trascrizione in Conservatoria. Il notaio ne chiede una copia, con un piccolo costo e qualche giorno di attesa.

Sulla casa c’è ancora il mutuo del venditore: cosa succede al rogito?

È il caso più comune. Il notaio chiede alla banca del venditore il conteggio di estinzione, al rogito una parte del prezzo va direttamente alla banca con un assegno circolare e la banca rilascia l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca, che poi si cancella d’ufficio senza spese per chi compra.

L’APE è scaduto o non c’è: chi lo paga?

Il venditore, che ha l’obbligo di consegnarlo. Costa in genere da 100 a 300 euro e un tecnico lo fa in pochi giorni; dura dieci anni. Senza APE l’atto resta valido ma il venditore rischia una sanzione da 3.000 a 18.000 euro, quindi nessun notaio rogita senza.

Il venditore è sposato ma la casa è intestata solo a lui: deve firmare anche la moglie?

Se sono in comunione dei beni e la casa è stata comprata dopo il matrimonio, sì: la casa è di entrambi anche se ne compare uno solo, e senza la firma del coniuge l’atto è annullabile. In separazione dei beni, o se la casa è arrivata per eredità o donazione, firma solo l’intestatario. Il notaio lo verifica dall’estratto di matrimonio.

La casa viene da una donazione: posso comprarla tranquillo?

Di norma sì. Con la legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, chi compra a titolo oneroso da chi ha ricevuto la casa in donazione non rischia più di doverla restituire agli altri eredi del donante, e le banche non hanno più il motivo principale per frenare sul mutuo. Prima della proposta conviene comunque controllare che nei registri non risultino opposizioni o domande di riduzione trascritte: sono i casi transitori spiegati nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.

La casa viene da un’eredità: cosa serve in più?

La dichiarazione di successione presentata e, se non è mai stata trascritta, l’accettazione dell’eredità da parte del venditore, che il notaio può fare contestualmente al rogito. Senza quella trascrizione la catena dei passaggi è interrotta e la banca dell’acquirente non concede il mutuo.