Quale tipo di compravendita scegliere quando si compra casa
- Comprare casa dal notaio
- Si può vendere una casa di altre persone?
- Comprare alternativamente una casa
- Venditore si riserva la proprietà: che vuol dire?
- Che vuol dire riserva di nomina?
- Le altre forme di vendita
- Forme di vendita: tre dubbi ricorrenti
Comprare casa dal notaio
Quando si compra una casa dal notaio, può accadere che si aspetti molto tempo, prima di compiere questo passo così importante e delicato. Infatti spesso non si è molto sicuri dell'acquisto che si accinge a fare e si preferisce rimandare o prendere del tempo necessario per una più approfondita e attenta riflessione.
Si pensi al caso in cui si sia indecisi tra più abitazioni, oppure al caso in cui il venditore non sia disposto subito a lasciare la casa, o ancora al caso in cui la casa che si intenda comprare non sia ancora pronta. Una consulenza notarile in questi casi si presenterebbe preziosa in quanto aiuterebbe a trovare una soluzione, senza abbandonare il sogno di comprare una casa.
Tipi di compravendite
La legge tutela e aiuta coloro che inizialmente possono sembrare più incerti e restii nel compiere un investimento del genere offrendo un ventaglio di opzioni, ciascuna con delle caratteristiche ben definite, ma al tempo stesso tutte con un uno scopo ben preciso: prendersi del tempo per decidere, senza lasciarsi allo stesso tempo scappare l'opportunità di comprare una casa o un qualsiasi altro immobile. Tutti i tipi di vendita che di seguito affronteremo possono, infatti, essere applicate a qualsiasi tipo di bene immobile, non essendovi dei privilegi previsti solo per le abitazioni.
Semplificando molto, il problema di chi compra è quasi sempre uno di questi tre, e per ciascuno c’è una forma di vendita adatta:
Non ho tutti i soldi subito
Vendita con riserva di proprietà, prezzo a rate con garanzie, rent to buy.
Non ho ancora deciso cosa o per chi
Vendita alternativa tra due case, acquisto per persona da nominare, opzione di acquisto.
Il venditore non è pronto
Non è ancora proprietario (vendita di cosa altrui) o vuole restare in casa per un po’ (possesso differito).
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Si può vendere una casa di altre persone?
Pensare di dover comprare una casa da una persona che non è ancora proprietaria sembra una cosa un po' bizzarra, in quanto si è abituati ad assistere a delle vendite da parte di persone che sono proprietarie della casa di cui si dispone. Ciò nonostante il legislatore regola nel codice questo particolare fenomeno. Con la vendita di cosa altrui chi vende, pur non essendo ancora proprietario, si obbliga nei confronti di chi compra a procurargli l’acquisto della casa: di norma comprandola lui stesso dal proprietario, entro un termine, per poi trasferirla. Il caso tipico è quello dell’erede che vende prima che la successione sia sistemata: chi compra deve sapere che diventerà proprietario solo quando il venditore lo sarà a sua volta.
Comprare alternativamente una casa
Può accadere che colui che intenda comprare casa sia ancora indeciso sulla scelta da effettuare. Si pensi al caso, ad esempio, in cui il venditore sia proprietario di due case, entrambe in vendita. In questo caso potrebbe lasciare la possibilità di scegliere al compratore quale casa acquistare. È un'opportunità che può essere offerta a coloro che intendono comprare casa quando si sia proprietari di più beni. Il compratore dal canto suo però al momento del rogito notarile non diventerà proprietario di una casa immediatamente, ma bisognerà attendere la sua dichiarazione di scelta.
Vantaggi della vendita alternativa
Per il compratore la vendita alternativa presenta dei vantaggi in quanto ha la possibilità di scegliere con calma e serenità la casa in cui si intende andare ad abitare. Può accadere che il compratore voglia prendersi più tempo per decidere a fronte di due case che possano avere delle caratteristiche simili, oppure può succedere che il compratore sia intenzionato a comprare una casa molto più grande e costosa, ma non sia ancora sicuro di avere il denaro necessario per comprarla, ma al tempo stesso non voglia perdere la possibilità di acquistare una casa più economica. Diverse possono essere quindi le ragioni dovute al fatto che non si decida immediatamente quale casa comprare.
Venditore si riserva la proprietà: che vuol dire?
Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. Che cosa vuol dire? Significa che non diventa immediatamente proprietario solo per aver stipulato il contratto di compravendita, ma è necessario che paghi integralmente il prezzo per definirsi tale.
Il venditore quindi resta proprietario del bene fino all’ultimazione del pagamento del prezzo e si libera dai rischi di deterioramento e perimento della cosa dal momento della consegna al compratore.
Vantaggi della riserva della proprietà
Comprare una casa con riserva della proprietà dal notaio presenta numerosi vantaggi sia per il venditore che per il compratore. Infatti il compratore potrebbe non avere immediatamente a disposizione la somma di denaro necessaria per pagare il prezzo. In questo modo vengono previste delle rate e quindi il pagamento è suddiviso nel corso del tempo, non avvenendo per intero al momento del rogito notarile di compravendita. È una delle strade per chi non ottiene il mutuo, messe a confronto nella pagina su come comprare casa se la banca non concede il mutuo.
Al tempo stesso per il venditore esiste una tutela, in quanto potrà essere considerato proprietario fino a quando il prezzo non viene integralmente versato con il pagamento dell’ultima rata. Ciò consente al venditore di affrontare la vendita con serenità in quanto si è tutelati da eventuali inadempimenti e illeciti che possono essere compiuti da colui che deve pagare il prezzo.
Che vuol dire riserva di nomina?
Le parti del contratto, ossia il venditore e il compratore, possono anche decidere al momento del rogito notarile di vendita che il compratore si riservi la possibilità di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi, nascenti dal contratto stesso. Che vuol dire? Significa che in un secondo momento il compratore potrà decidere con la cosiddetta dichiarazione di nomina, ad esempio, che sia il figlio a comprare casa e a diventarne proprietario.
È importante fissare un termine all’interno del contratto di compravendita entro il quale deve essere effettuata la dichiarazione di nomina. In questo tipo di contratto per evitare che vi sia l’incertezza totale di chi compri, si inserisce la clausola “per sé o per persona da nominare” in modo tale che nel caso in cui non venga nominata una persona diversa, gli effetti del contratto si producono tra le parti iniziali. Se il contratto non dice nulla, la legge dà tre giorni per la nomina; e sul piano fiscale conviene rispettare i termini previsti, perché una nomina tardiva può essere tassata come un secondo trasferimento. Nella pratica, quando l’acquisto è per un figlio, si usa spesso la strada più semplice descritta nella pagina su a chi si può intestare la casa.
Le altre forme di vendita
Oltre a queste, il sottomenu di questa pagina raccoglie le altre forme che il notaio può proporre a seconda del caso: lo scambio di case con la permuta, la vendita della nuda proprietà con l’anziano che resta in casa, la vendita con patto di riscatto, quella sotto condizione, l’acquisto all’asta. Quale conviene lo decide la situazione concreta di venditore e compratore: descriverla nella richiesta di preventivo, dicendo per esempio che il prezzo sarà pagato a rate o che la casa è per un figlio, permette ai notai di rispondere, spesso in poche ore, indicando già la forma di atto adatta.
Forme di vendita: tre dubbi ricorrenti
Con la vendita di cosa altrui rischio di pagare e non avere la casa?
Il rischio esiste se il venditore non riesce a diventare proprietario. Per questo il prezzo, di norma, non si paga per intero prima che il passaggio sia completo, e conviene farsi consigliare le garanzie dal notaio.
Con la riserva di proprietà posso vendere la casa prima di finire di pagare?
No: finché non è pagata l’ultima rata la casa resta del venditore, e senza il suo consenso non si può venderla né ipotecarla.
Comprare per persona da nominare costa di più?
Non se la nomina avviene nei termini: le imposte sono quelle di un acquisto normale. Se la nomina arriva in ritardo, il fisco può considerarla un secondo passaggio e tassarla di nuovo.
