Acquisto casa con provenienza successoria: quali rischi?
- Acquisto casa con provenienza successoria: cenni generali
- Provenienza successoria: i rischi connessi
- Tutela dell’acquirente
- Il fratello escluso dal testamento: cosa è cambiato con la legge 182/2025
- La continuità delle trascrizioni e l’importanza del notaio
- Cosa può fare il notaio
- Dopo quanti anni l’acquirente può stare tranquillo?
- Quanto costa l’acquisto con provenienza successoria?
- Domande frequenti sulla casa ereditata dal venditore
Comprare una casa ereditata dal venditore è, di norma, un acquisto sicuro, a patto che alcune verifiche vengano fatte prima del rogito. I rischi possibili sono due: che il venditore si riveli un erede solo apparente, per esempio perché salta fuori un testamento diverso, oppure che un altro erede escluso dal testamento agisca per avere la sua quota di legittima. Per il primo la legge tutela chi compra in buona fede e trascrive; per il secondo, dal 18 dicembre 2025, il termine entro cui l’erede escluso può far valere la sua azione anche contro chi compra è sceso da dieci a tre anni dall’apertura della successione.
I tempi che contano per chi compra da un erede
| Termine | Da quando si conta | Cosa significa per chi compra |
|---|---|---|
| 3 anni | dalla morte di chi ha lasciato la casa | Se la casa arriva al venditore per testamento, un erede escluso che trascrive entro questo termine la domanda di riduzione può farla valere anche contro chi ha comprato. Dopo i tre anni, di norma, prevale chi ha trascritto per primo |
| 5 anni | dalla trascrizione dell’accettazione dell’eredità del venditore | Trascorsi, un erede “vero” che spunti dopo non può più mettere in discussione l’acquisto di chi ha comprato in buona fede dall’erede apparente |
| 10 anni | dalla morte | È il termine entro cui l’erede escluso può agire in riduzione contro gli altri eredi; dopo i primi tre anni, però, di norma non può più toccare chi ha comprato e trascritto prima di lui |
Acquisto casa con provenienza successoria: cenni generali
Quando si decide di acquistare casa, ci si reca dal Notaio per la stipula dell’atto di compravendita.
In questa sede il Notaio effettua dei particolari controlli, tra cui in primo luogo chiede al venditore l’atto di provenienza, ovvero l’atto con il quale ha acquistato la casa che sta vendendo. Ciò per verificare il suo titolo di proprietà, ma anche che non vi siano problemi di altro tipo che possano minare la sicurezza dell’acquisto.
Unitamente alla provenienza, vengono effettuate le visure ipotecarie e catastali, per verificare che non vi siano formalità pregiudizievoli, quali sequestri, ipoteche o trascrizioni a favore di altri soggetti. Qualora la provenienza sia successoria, ovvero il venditore non abbia acquistato la casa con un’altra compravendita ma l’abbia ricevuta in eredità, occorre valutare alcuni aspetti che per l’acquirente possono rappresentare dei rischi. Vediamo quindi quali sono e come si può tutelare l’acquirente.
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Provenienza successoria: i rischi connessi
L’acquisto dall’erede o dal legatario può comportare vari rischi a causa della potenziale instabilità del titolo successorio. Questo in quanto si può verificare che il testamento in base al quale il venditore ha ricevuto il bene venga poi dichiarato nullo, falso o venga revocato; venga scoperto successivamente alla successione per legge un nuovo testamento; venga riconosciuto successivamente un figlio naturale che vanti dei diritti su quella casa; subentri una sentenza che accerti l’indegnità dell’erede nei confronti di colui che ha fatto testamento.
L’erede che sta vendendo la casa potrebbe, dunque, rivelarsi successivamente solo un erede apparente, a fronte di altri soggetti che vantino diritti nei confronti dei beni contenuti in quella determinata eredità. Non è il semplice fatto che il venditore abbia accettato l’eredità a tranquillizzare l’acquirente, che invece è tutelato nel modo che vedremo. In sostanza, il venditore potrebbe rivelarsi un erede apparente e in questo senso la legge tutela come vedremo la buona fede dell’acquirente.
Tutela dell’acquirente
Se la legge non prevedesse nulla a favore dell’acquirente, questi sarebbe destinato a mettere in discussione il proprio acquisto anche dopo molti anni, per eventuale subentro di un erede vero a fronte di quello apparente. Questo perché l’erede vero può agire in giudizio per fare valere i propri diritti e prevale sempre verso l’erede apparente.
Tuttavia, la legge prevede un meccanismo di tutela dei terzi, gli acquirenti appunto, che in buona fede acquistano legittimamente con un atto notarile la casa e non possono veder messo in discussione il proprio acquisto, proprio in virtù della priorità da dare alla loro trascrizione.
In che modo dunque la legge tutela l’acquirente?
L’art.534 c.c. prevede che l’erede vero possa anche agire contro gli acquirenti dall’erede apparente, ma sono fatti salvi quegli acquisti fatti per effetto di convenzioni a titolo oneroso, ad esempio compravendite, da parte di terzi in buona fede.
Pertanto, se l’acquirente acquista da un venditore non essendo a conoscenza di eventuali diritti di altri eredi (perché magari come sopra specificato è stato scoperto successivamente un testamento), allora costui è in buona fede e non può vedere minato il proprio acquisto. Ovviamente deve trattarsi di un acquisto a titolo oneroso, per cui deve avere regolarmente pagato la casa acquistata e stipulato un contratto di compravendita dal Notaio, successivamente trascritto.
Il fratello escluso dal testamento: cosa è cambiato con la legge 182/2025
C’è un secondo rischio, diverso dall’erede apparente e molto più frequente nelle famiglie: il testamento è valido, ma lascia a uno dei figli meno della quota che la legge gli riserva. Il figlio escluso, il cosiddetto legittimario, può agire in riduzione per avere la sua parte. Se nel frattempo il fratello erede ha venduto la casa, la domanda può arrivare a toccare anche chi l’ha comprata.
Fino al 17 dicembre 2025 questo pericolo durava a lungo: se il legittimario trascriveva la domanda di riduzione entro dieci anni dalla morte, la sentenza poteva essere fatta valere anche contro chi aveva comprato prima di lui. La legge 2 dicembre 2025 n. 182 ha modificato l’articolo 2652 del Codice Civile : oggi quel termine è di tre anni dall’apertura della successione. Passati i tre anni, chi ha comprato dall’erede e ha trascritto il suo acquisto prima della domanda di riduzione non viene più pregiudicato.
In pratica, semplificando: se la casa è arrivata al venditore per testamento e dalla morte sono passati meno di tre anni, vale la pena capire se il testamento ha escluso qualcuno e se tutti i legittimari sono d’accordo; se ne sono passati di più, e nei registri non risulta alcuna domanda trascritta, di norma il rischio non c’è. Quando la successione è avvenuta per legge, senza testamento, le quote sono quelle fissate dal codice e questo problema di regola non si pone.
Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 la legge ha previsto un periodo transitorio di sei mesi: se entro il 18 giugno 2026 è stata trascritta una domanda di riduzione, per quella successione continuano a valere le vecchie regole. È uno dei controlli che di norma emergono dalle visure.
Casa ereditata che il defunto aveva ricevuto in donazione
Può capitare che il venditore abbia ereditato una casa che a sua volta il defunto aveva ricevuto in donazione. In questo caso, per la parte donativa, valgono le regole sulle donazioni: dal 18 dicembre 2025 chi compra a titolo oneroso non rischia più la restituzione, salvo alcuni casi transitori. Le verifiche da fare sono spiegate nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.
La continuità delle trascrizioni e l’importanza del Notaio
Nel caso dell’acquisto da un erede, è importante ancor più di altri acquisti il ruolo del Notaio. Ciò in quanto perché l’acquirente sia tutelato è necessario garantire la continuità e la priorità delle trascrizioni. Cosa vuol dire? Se ad esempio colui che vanta diritti verso l’eredità agisce in giudizio dinanzi a un tribunale, questa domanda giudiziale verrà trascritta, se i diritti di cui si tratta sono immobiliari. È importante che questa domanda non venga trascritta prima della trascrizione sia dell’accettazione dell’eredità da parte del venditore sia dell’acquisto da parte del terzo acquirente. È questa la principale forma di tutela. Come funziona la catena dei passaggi nei registri è spiegato nella pagina sulla continuità delle trascrizioni.
Cosa può fare il Notaio
Se dinanzi al Notaio si provvede alla trascrizione prima dell’accettazione e poi dopo la compravendita come di regola si trascrive l’acquisto, una eventuale successiva trascrizione della domanda in giudizio da parte di colui che vanta diritti non mette in discussione l’acquisto della casa. Vi è quindi un meccanismo anche complesso che viene verificato dal Notaio e che consente all’acquirente in buona fede di stare tranquillo anche qualora la provenienza sia successoria.
Il notaio fa molte verifiche; semplificando, per una casa ereditata le principali dovrebbero essere tre: che la dichiarazione di successione sia stata presentata, che l’accettazione dell’eredità del venditore risulti trascritta (o venga trascritta insieme al rogito), e che nei registri non compaiano domande giudiziali, in particolare domande di riduzione, trascritte prima dell’acquisto. Se la casa arriva da un testamento, può essere utile leggerlo insieme al notaio prima della proposta, per capire se qualcuno è stato escluso.
Dopo quanti anni l’acquirente può stare tranquillo?
Un altro modo per assicurarsi la certezza dell’acquisto è il trascorrere di cinque anni di tempo a partire dalla trascrizione dell’acquisto dell’erede. Se l’erede anche apparente acquista l’eredità ad esempio per successione testamentaria e provvede anche a trascrivere l’accettazione, sussistendo beni immobili quale appunto la casa che poi vende, e trascorrono cinque anni a partire da questa trascrizione, oramai l’eventuale trascrizione di una domanda giudiziale non andrebbe a minare l’acquisto di un eventuale terzo in buona fede.
Per l’azione del legittimario escluso, come visto, il termine da tenere a mente è invece di tre anni dalla morte: dopo, chi ha comprato e trascritto prima di una sua eventuale domanda di riduzione è, di norma, al riparo.
Quanto costa l’acquisto con provenienza successoria?
Quando si apre l’eredità, occorre provvedere a due adempimenti fondamentali: la dichiarazione di successione e l’accettazione dell’eredità. In base ai beni contenuti nella massa ereditaria, soprattutto se immobili quali case, occorre pagare le imposte di successione in primis e poi occorre trascrivere l’accettazione dell’eredità. La dichiarazione di successione con le relative imposte è a carico dell’erede, quindi del venditore.
L’accettazione dell’eredità di solito non viene fatta dagli eredi finché non si decide di vendere la casa, pertanto molto spesso si provvede alla trascrizione dell’accettazione tacita immediatamente prima della trascrizione dell’atto di compravendita con il quale si è venduto il bene. A questo adempimento deve provvedere il venditore, per cui nemmeno questo costo è a carico dell’acquirente. Ciò che resta a suo carico è l’onorario del Notaio, e le classiche imposte previste per la compravendita (imposta di registro, ipotecarie e catastali). Per conoscere la cifra sul proprio caso si può chiedere un preventivo ai notai della zona, segnalando fin da subito che la casa è ereditata: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti sulla casa ereditata dal venditore
Compro casa da un erede: il fratello escluso dal testamento può togliermela?
Dal 18 dicembre 2025 il rischio è limitato ai primi tre anni dalla morte: se in quel periodo il fratello escluso trascrive una domanda di riduzione, può farla valere anche contro chi ha comprato. Passati i tre anni, chi ha comprato e trascritto prima della sua domanda, di norma, non viene più toccato. Senza testamento, cioè con successione per legge, questo problema di regola non si pone.
Il venditore non ha mai trascritto l’accettazione dell’eredità: posso comprare lo stesso?
Sì. Succede spesso: l’accettazione, anche tacita, viene trascritta insieme al rogito, a spese del venditore. È però un passaggio che la banca dell’acquirente di solito richiede prima di concedere il mutuo, quindi conviene segnalarlo subito.
Se dopo il rogito salta fuori un altro testamento, perdo la casa?
Di norma no. Chi compra a titolo oneroso e in buona fede da un erede apparente è tutelato dall’articolo 534 del Codice Civile , purché l’accettazione del venditore e l’acquisto siano stati trascritti prima della domanda dell’erede vero. Passati cinque anni dalla trascrizione dell’accettazione, la tutela diventa ancora più solida.
La banca concede il mutuo su una casa ereditata?
Nella maggior parte dei casi sì, se la catena delle trascrizioni è completa. Quando la casa arriva da un testamento e dalla morte sono passati meno di tre anni, alcune banche potrebbero chiedere verifiche in più, perché in quel periodo una domanda di riduzione potrebbe ancora incidere sull’ipoteca.
La casa ereditata era stata donata al defunto: cambia qualcosa?
Per la parte donativa si applicano le regole delle donazioni: dal 18 dicembre 2025 chi compra a titolo oneroso non rischia più, di norma, la restituzione della casa. Restano da controllare eventuali opposizioni o domande di riduzione già trascritte.
