Planimetria ed elaborato planimetrico, cosa serve al rogito

• Documenti per rogito notarile
• Che cos’è la planimetria catastale
• Differenza tra planimetria ed elaborato planimetrico
• Planimetria e acquisto casa
• La planimetria prima del compromesso
• Elaborato planimetrico e acquisto casa in corso di costruzione
• Servizi notarili catastali: preventivo

Documenti per rogito notarile

Nel settore notarile, in particolare quando si compra casa dal notaio è importante avere a disposizione tutte le documentazioni per il rogito notarile.

Tra i documenti che identificano l’immobile, inteso come fabbricato che viene trasferito con una vendita, una donazione, una permuta o una qualsiasi tipologia di trasferimento immobiliare, bisogna distinguere tra la planimetria e l’elaborato planimetrico. Aiuta avere chiara la differenza tra i due documenti anche in relazione alla loro funzione e al ruolo che svolgono all’interno del rogito notarile che decreta il passaggio di proprietà.

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Che cos’è la planimetria catastale

Quando si parla di planimetria catastale di un immobile, inteso come casa, villetta o locale commerciale, si intende la rappresentazione grafica di un fabbricato o di una porzione di esso.

Dalla planimetria si evince la distribuzione degli spazi, delle singole stanze che compongono l’immobile, così come l’ingresso, le scale di accesso e l’ubicazione delle finestre.

La planimetria è di importanza essenziale per il rogito notarile, proprio perché nell’atto di trasferimento vi deve essere la dichiarazione della parte venditrice che attesti che la planimetria è conforme allo stato di fatto in cui l’immobile si trova.

Dove trovare la planimetria di un immobile

La planimetria di un immobile è depositata in Catasto, oggi gestito dall’Agenzia delle Entrate, presso l’ufficio provinciale competente per il Comune in cui si trova l’immobile.

Questa viene presentata nel momento in cui i lavori di costruzione sono terminati e quindi l’immobile è completo dal punto di vista strutturale, potendosi definire come un fabbricato “finito”.

Tutte le volte in cui vengono effettuati dei lavori di ristrutturazione o delle modifiche che possano modificare la distribuzione degli spazi e in generale possano cambiare la rappresentazione grafica della casa, è necessario che la planimetria venga aggiornata, con l’ausilio di un tecnico del settore e che venga depositata nella sua nuova versione.

Differenza tra planimetria ed elaborato planimetrico

La planimetria catastale e l’elaborato planimetrico, per coloro che non sono esperti nel settore, possono presentarsi come documenti equivalenti, ma in realtà sono due documentazioni, entrambe rappresentazioni grafiche, che contengono delle informazioni differenti.

Mentre l’elaborato planimetrico illustra graficamente come è suddiviso l’intero fabbricato in base ai singoli subalterni offrendo una visione d’insieme dell’edificio, precisando il perimetro delle singole porzioni, la planimetria catastale identifica un singolo immobile, la composizione della singola unità immobiliare, ossia del singolo appartamento.

Al catasto infatti quando la casa o l’appartamento è terminato viene depositata come abbiamo visto, la planimetria dell’immobile in modo tale da poter identificarlo in modo più dettagliato.

A che serve l’elaborato planimetrico

L’elaborato planimetrico non è il progetto con cui l’immobile sarà costruito, come a volte si legge: è un documento catastale, presentato da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) con la procedura Docfa, che rappresenta lo schema del fabbricato con tutti i subalterni, sia le singole unità sia i beni comuni, ed è accompagnato dall’elenco dei subalterni. Non va confuso nemmeno con l’estratto di mappa, che inquadra la zona e non il singolo edificio.

Dal disegno in scala del fabbricato, sottoforma di elaborato planimetrico, vengono raffigurate le delimitazioni dell’edificio, delle unità immobiliari che lo compongono, ma anche delle parti comuni (cortili, ingressi etc.).

Secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, l’elaborato planimetrico va presentato in casi precisi: per esempio quando si costituiscono due o più unità con beni comuni non censibili, come un androne o un vano scala, quando si dichiarano unità in corso di costruzione (categoria F/3) e quando si dichiara l’ultimazione del fabbricato.

Planimetria e acquisto casa

Per l’acquisto di una casa dal notaio i cui lavori sono terminati, è necessario che al momento del rogito notarile vi sia la planimetria aggiornata depositata in Catasto. La planimetria deve essere aggiornata perché per legge la parte alienante, ossia la parte che trasferisce l’immobile, come intestataria deve dichiarare che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato. Senza la dichiarazione, o l’attestazione, e senza il riferimento alla planimetria l’atto di trasferimento è nullo. Il tema è approfondito nella pagina sulla conformità della planimetria.

La planimetria prima del compromesso

Chi compra può avere la planimetria prima del compromesso?

La planimetria catastale si rilascia a chi ha diritti sulla casa: di norma la fornisce il venditore, che può scaricarla gratis online se è disponibile in formato digitale, oppure la estrae il notaio o un tecnico incaricato. Confrontarla con la casa durante la visita permette di accorgersi subito delle differenze.

Ogni differenza tra planimetria e casa obbliga ad aggiornarla?

No. Secondo le indicazioni dell’Agenzia, contano le differenze che incidono sulla rendita, come una diversa distribuzione dei vani o un bagno in più; lo spostamento di una porta o di un tramezzo, che non cambia numero e funzione dei vani, di norma non conta. Nel dubbio è buona norma farlo valutare a un tecnico.

Chi aggiorna la planimetria catastale?

Un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, con una variazione catastale presentata all’Agenzia delle Entrate con la procedura Docfa.

L’elaborato planimetrico serve per comprare un appartamento?

Non è richiamato dalla norma sulla conformità catastale. Può essere utile per capire quali parti comuni, come il cortile o il locale caldaia, risultano collegate alla casa, ma da solo non stabilisce a chi appartengano.

Entro quando va accatastata una casa nuova?

La dichiarazione al catasto va presentata entro trenta giorni da quando l’edificio è abitabile o comunque utilizzabile. Senza accatastamento la casa finita non ha la planimetria che il rogito deve richiamare.

Elaborato planimetrico e acquisto casa in corso di costruzione

Nel caso in cui venga concluso un contratto preliminare, ossia un compromesso in cui le parti si obbligano al trasferimento, a titolo di vendita, di un immobile in corso di costruzione, bisognerà applicare la normativa T.a.i.c., al ricorrere di determinati presupposti, che prescrive alcune documentazioni da allegare.

In particolare, analizzando l’importanza che ha la rappresentazione grafica di un immobile in ambito immobiliare al contratto preliminare viene allegato il capitolato dei materiali da utilizzarsi, l’elenco di tutte le rifiniture e accessori previsti, ma anche gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente agli immobili oggetto del contratto, alle pertinenze esclusive e alle parti comuni.

Sono disegni di progetto, da non confondere con l’elaborato planimetrico catastale, che arriva solo con l’accatastamento. Dal 2019, inoltre, il preliminare di un immobile da costruire acquistato da una persona fisica deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, quindi con l’intervento del notaio; le tutele per chi compra casa su carta sono raccolte in una pagina dedicata.

Dal progetto al rogito: quale disegno serve, e quando

Percorso semplificato e indicativo: i passaggi del singolo cantiere possono essere diversi.

Servizi notarili catastali: preventivo

Tra i vari servizi notarili che può offrire uno studio notarile vi è quello catastale. Il notaio non deve essere considerato solo come colui che appone la firma in calce all’atto pubblico di trasferimento di un immobile o come colui che riceve le somme di denaro, in tema di tasse e imposte, che provvederà a versare alo Stato, ma è colui che si occupa anche della fase precedente al rogito notarile.

Il notaio infatti effettua dei controlli, offrendo quindi dei servizi notarili attinenti anche al rogito di acquisto: può accedere quindi ai sistemi preposti per ottenere i dati catastali, così come la planimetria raffigurante l’immobile oggetto dell’atto.

Tramite la piattaforma di NotaioFacile è possibile richiedere un preventivo notarile gratuito dell’atto che si intende concludere dal notaio: compilando il form offerto dalla piattaforma e fornendo le informazioni necessarie, si potrà avere un quadro chiaro delle spese da affrontare e seconda del tipo di atto, vi saranno quindi i servizi notarili da tenere in considerazione nel calcolo dei costi.