Comprare casa: cosa controllare prima di firmare la proposta

• Il prezzo di acquisto
• Chi stabilisce il prezzo della casa
• Come viene pagato il prezzo
• Il mutuo
• Conformità urbanistica e catastale
• Chi controlla i documenti e l’immobile
• Informazioni sul venditore
• Spese fiscali dal notaio
• Comprare appartamento in condominio
• Comprare casa ancora da costruire
• Comprare casa: quattro dubbi prima della proposta

Il prezzo di acquisto

Sicuramente quando si pensa all’acquisto di una casa ci si preoccupa della spesa che si deve affrontare. Le spese per l’acquisto di una casa sono molteplici e di diverso tipo. La prima che si deve prendere in considerazione è proprio il corrispettivo da versare al venditore, quindi il prezzo di acquisto.

Questo corrispettivo deve essere accettato dopo una valutazione relativa al suo raffronto con i prezzi di mercato, per  evitare di pagare di più rispetto a quanto effettivamente valga l’immobile o la casa che si acquista. Ciò, ovviamente, con l’aiuto di un esperto. Inoltre, conosciuto questo prezzo totale, si può valutare la possibilità di “bloccare” la casa attraverso un’opzione di acquisto oppure stipulando un contratto preliminare, nel quale versare la caparra o l’acconto.

Alla registrazione del preliminare si paga l’imposta di registro fissa di 200 euro; in più, per le somme versate a titolo di caparra si paga l’imposta di registro nella misura dello 0,50 del prezzo versato;mentre per le somme versate a titolo di acconto non soggette ad IVA si paga l’imposta con l’aliquota del 3%. Queste imposte proporzionali, di norma, vengono poi scalate da quella dovuta al rogito. La differenza tra acconto e caparra si rinviene nella circostanza per cui la caparra confermatoria tutela entrambe le parti: se il venditore si tira indietro senza motivo, l’acquirente può chiedere il doppio della caparra; se è l’acquirente a non presentarsi, il venditore può trattenerla.

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Chi stabilisce il prezzo della casa

Il prezzo viene deciso dalle parti di comune accordo. Naturalmente non è sempre semplice ed immediata la decisione del prezzo in quanto ci sono in gioco degli interessi contrapposti. Da un lato il venditore che ovviamente ha l’esigenza di guadagnarci più possibile dalla vendita della propria casa o di altro tipo di immobile, dall’altro la parte acquirente che come scopo quello di risparmiare in quanto non sempre si dispongono le somme necessarie e bisogna ricorrere ad un prestito in banca. Spesso la determinazione del prezzo avviene anche dopo lunghe trattative.

Come viene pagato il prezzo

Il prezzo può essere pagato con assegno circolare, con assegno bancario o con bonifico bancario; i contanti sono ammessi solo sotto la soglia antiriciclaggio, oggi inferiore a 5.000 euro, come spiegato nella pagina sull’uso dei contanti nel rogito. Nell’atto le parti devono indicare come è stato pagato il prezzo. Le parti potranno anche stabilire che il prezzo sia pagato a rate, o che sia pagato con la somma ricevuta in prestito a titolo di mutuo.

Il Mutuo

Tra le varie modalità con cui si può pagare il prezzo di acquisto vi è quella del mutuo. La fase di ricerca di una Banca che possa dare una somma di denaro a mutuo è molto complicata, in quanto la maggioranza delle persone, soprattutto in giovane età, che fa questo grande passo di acquistare casa, sceglie di affidarsi a una Banca.

La Banca farà delle valutazioni sull’immobile, in quanto quasi sempre si richiede una garanzia reale quale è l’ipoteca sulla stessa casa acquistata. Pertanto verranno effettuati dei controlli che riguardano l’assenza di formalità pregiudizievoli o di problematiche di tipo urbanistico o catastale, come nel seguito vedremo.

Quando si chiede un mutuo?

Il mutuo si richiede tutte le volte in cui la parte che compra ha bisogno di denaro per pagare il prezzo della vendita e pertanto si rivolge ad un istituto di credito o una banca a cui richiede in prestito le liquidità necessarie per compiere l’operazione.

Come si fa un mutuo?

Il mutuo viene stipulato per atto pubblico notarile dal notaio. Le parti che firmano l’atto sono la banca e colui che richiede la somma di denaro in prestito. Contestualmente alla stipula del mutuo la parte che compra concede l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile che compra a garanzia della restituzione della somma che viene data in prestito.

Conformità urbanistica e catastale

Un altro aspetto da valutare con attenzione riguarda la conformità catastale e urbanistica dell’immobile. Cosa significa? Vuol dire che la casa deve rispettare gli standard richiesti dalla legge in materia urbanistica ed edilizia: è necessario verificare come è stato costruito l’immobile e che non vi siano stati abusi edilizi. L’atto di vendita deve riportare gli estremi del titolo edilizio; le difformità non sempre bloccano la vendita, ma possono costare care a chi compra, e vanno valutate prima.

Deve esservi quindi il riferimento al permesso di costruire o al titolo abilitativo edilizio di diverso tipo che sia stato rilasciato dal Comune in cui è costruito, per cui quando si intende acquistare una casa è bene preoccuparsi prima degli aspetti urbanistici. Oltre al permesso di costruire, anche eventuali variazioni che l’immobile ha subito nel corso degli anni devono avere dei corrispondenti titoli abilitativi. In secondo luogo, è importante che si valuti la conformità catastale: è buona abitudine quando si visiona casa per l’acquisto, dare un’occhiata alla visura catastale e alla planimetria: quest’ultima, che fotografa lo stato della casa, deve essere corrispondente allo stato della casa nella realtà. L’elenco completo è nella pagina sui documenti da chiedere prima di comprare casa.

Chi controlla i documenti e l’immobile

Prima del rogito notarile il notaio svolge, di norma, una serie di verifiche: tra le principali le visure nei registri immobiliari e catastali e il controllo della provenienza. La verifica urbanistica vera e propria, cioè se quello che c’è corrisponde a quanto autorizzato dal Comune, è invece un lavoro da tecnico, e conviene affidarla a un geometra o a un architetto prima di firmare la proposta. È proprio per questo che è sempre opportuna una consulenza notarile prima di decidere di comprare casa, anche per sapere quando contattare il notaio.

Informazioni sul venditore

Oltre alle informazioni sulla casa dal punto di vista oggettivo, chi compra casa deve fare anche delle valutazioni sul venditore. È importante affiancarsi ad un professionista quale il Notaio, che potrà svolgere una serie di ricerche che possano dare una risposta a questi dubbi e collaborare con l’acquirente per la riuscita del suo affare.

In primo luogo va valutato l’atto di provenienza, ovvero da chi e come ha acquistato la casa il venditore: se lo ha fatto per donazione, un tempo il rischio principale erano le pretese future degli eredi del donante. Con la legge 182/2025 questo rischio per chi compra si è molto ridotto, ma restano alcuni casi da valutare, come spiegato nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata. Inoltre, il Notaio provvederà ad effettuare le visure ipotecarie sul soggetto, per verificare l’eventuale presenza di formalità pregiudizievoli iscritte a carico del venditore (ipoteche, pignoramenti) che possano mettere in discussione la sicurezza della casa.

Spese fiscali dal notaio

Oltre al prezzo di acquisto e alle spese del mutuo, che rappresentano la principale preoccupazione per chi acquista casa, occorre sicuramente considerare le imposte e le tasse da pagare. Per poter avere conoscenza di questo, anche in questo caso rileva il valore dell’immobile, ovvero la rendita catastale attribuita alla casa in base a vari elementi che la caratterizzano.

È importante conoscere la rendita catastale in quanto è la base per calcolare l’imposta di registro quando si compra da un privato (il 2% del valore catastale se è prima casa, il 9% se è seconda casa). Se si è già in possesso di una casa acquistata con le agevolazioni suddette, è possibile richiedere le agevolazioni prima casa se ci si impegna a rivendere entro due anni la casa precedentemente acquistata. Richiedere un preventivo al notaio è la soluzione più prudente in quanto solo a seguito dell’analisi del caso concreto si può realmente stabilire quali siano i costi che dovranno affrontarsi per comprare casa: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.

Comprare appartamento in condominio

Se si acquista un appartamento in condominio, è importanti informarsi con anticipo sul contenuto del regolamento di condominio e sull’importo delle spese condominiali. Acquistato l’appartamento, si entra in automatico a far parte del condominio, con obbligo di rispettare il regolamento e di pagare le spese condominiali. Attenzione anche agli arretrati: chi compra può essere chiamato a rispondere, insieme al venditore, delle spese dell’anno in corso e di quello precedente, quindi conviene farsi dare prima una dichiarazione dell’amministratore. Inoltre, in base alle esigenze, occorre informarsi sull’uso di eventuali posti auto collegati a quell’appartamento. Altri controlli utili sono nella pagina sull’acquisto di un appartamento in condominio.

Comprare casa ancora da costruire

Molto spesso si trovano occasioni interessanti negli acquisti su carta. Le imprese costruttrici propongono degli appartamenti o case in villette esponendo ai potenziali acquirenti il progetto prima ancora che inizino i lavori. L’acquirente può visionare su carta o anche in 3D la casa, bloccare l’acquisto attraverso un contratto preliminare di immobile da costruire. In questo caso, il ruolo del Notaio è di grande aiuto in quanto l’acquirente deve essere tutelato contro un eventuale fallimento dell’impresa prima della venuta ad esistenza del bene.

Per questo motivo, è obbligatorio il rilascio di una fideiussione rilasciata da una Banca o da un’assicurazione a favore dell’acquirente, che garantisca l’acquirente ed eviti che questi perda le somme già versate al venditore in sede di stipula del contratto preliminare; al rogito, poi, il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa decennale sui danni all’immobile. Il vantaggio in questo caso è legato, sicuramente, alla costruzione recente nonché alla possibilità di intervenire su alcuni aspetti della casa in fase di costruzione.

Come funziona l’acquisto di una casa da costruire

Il legislatore è stato molto attento e preciso nel fornire una normativa specifica da rispettare nel caso in cui si voglia comprare un immobile da costruire. Solo grazie all’ausilio di notaio sarà possibile comprendere tutte le peculiarità da rispettare. Ad esempio non sarà possibile stipulare un contratto preliminare di immobile da costruire senza il notaio: dal 2019 va fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, altrimenti il contratto è nullo. I dettagli sono nella pagina sul preliminare di immobile da costruire. Per tali ragioni si consiglia sempre una consulenza notarile onde evitare spiacevoli sorprese.

Comprare casa: quattro dubbi prima della proposta

Meglio versare una caparra o un acconto?

La caparra confermatoria tutela entrambe le parti: se il venditore si tira indietro, chi compra può chiedere il doppio; se è chi compra a rinunciare, il venditore la trattiene. L’acconto è solo un anticipo sul prezzo. Al preliminare si paga lo 0,50% sulla caparra e il 3% sull’acconto, poi scalati dall’imposta del rogito.

Il notaio controlla anche che la casa sia in regola con il Comune?

Il notaio, di norma, verifica i registri immobiliari, il catasto e la provenienza. La conformità edilizia rispetto ai titoli comunali è invece un controllo da far fare a un tecnico, meglio prima di firmare la proposta.

Chi paga le spese condominiali non pagate dal venditore?

Chi compra può essere chiamato a rispondere, insieme al venditore, delle spese dell’anno in corso e di quello precedente. Conviene chiedere prima una dichiarazione all’amministratore e regolare gli arretrati nell’atto.

Posso pagare una parte del prezzo in contanti?

Solo sotto la soglia antiriciclaggio, oggi inferiore a 5.000 euro. Nell’atto vanno comunque indicati tutti i mezzi di pagamento.