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COSA DEVI SAPERE QUANDO COMPRI UNA CASA?

Il prezzo di acquisto

Cosa devi sapere quando compri una casaSicuramente quando si pensa all’acquisto di una casa ci si preoccupa della spesa che si deve affrontare. Le spese per l’acquisto di una casa sono molteplici e di diverso tipo. La prima che si deve prendere in considerazione è proprio il corrispettivo da versare all’acquirente, quindi il prezzo di acquisto.

Questo corrispettivo deve essere accettato dopo una valutazione relativa al suo raffronto con i prezzi di mercato, per  evitare di pagare di più rispetto a quanto effettivamente valga l’immobile o la casa che si acquista. Ciò, ovviamente, con l’aiuto di un esperto. Inoltre, conosciuto questo prezzo totale, si può valutare la possibilità di “bloccare” la casa attraverso un’opzione di acquisto oppure stipulando un contratto preliminare, nel quale versare la caparra o l’acconto.

Per le somme versate a titolo di caparra si paga l’imposta di registro nella misura dello 0,50 del prezzo versato;mentre per le somme versate a titolo di acconto non soggette ad IVA si paga l’imposta con l’aliquota del 3%. La differenza tra acconto e caparra si rinviene nella circostanza per cui la seconda garantisce l’acquirente in quanto, qualora il venditore cambi idea prima della stipula dell’atto, l’acquirente ottiene indietro il doppio della caparra.

Il Mutuo

Tra le varie modalità con cui si può pagare il prezzo di acquisto vi è quella del mutuo. La fase di ricerca di una Banca che possa dare una somma di denaro a mutuo è molto complicata, in quanto la maggioranza delle persone, soprattutto in giovane età, che fa questo grande passo di acquistare casa, sceglie di affidarsi a una Banca.

La Banca farà delle valutazioni sull’immobile, in quanto quasi sempre si richiede una garanzia reale quale è l’ipoteca sulla stessa casa acquistata. Pertanto verranno effettuati dei controlli che riguardano l’assenza di formalità pregiudizievoli o di problematiche di tipo urbanistico o catastale, come nel seguito vedremo.

Conformità urbanistica e catastale

Un altro aspetto fondamentale da valutare riguarda la conformità catastale e urbanistica dell’immobile. La casa deve rispettare tutti gli standard richiesti dalla legge in materia urbanistica ed edilizia. Deve esservi il riferimento al permesso di costruire o al titolo abilitativo edilizio di diverso tipo che sia stato rilasciato dal Comune in cui è costruito.

Queste valutazioni vengono fatte dal Notaio prima dell’atto, per cui quando si intende acquistare una casa è bene preoccuparsi prima degli aspetti urbanistici. Oltre al permesso di costruire, anche eventuali variazioni che l’immobile ha subito nel corso degli anni devono avere dei corrispondenti titoli abilitativi. In sostanza, la casa non deve essere stata oggetto di abusi edilizi altrimenti non è commerciabile. In secondo luogo, è importante che si valuti la conformità catastale.

È buona abitudine quando si visiona casa per l’acquisto, dare un’occhiata alla visura catastale e alla planimetria: quest’ultima, che fotografa lo stato della casa, deve essere corrispondente allo stato della casa nella realtà.

Informazioni sul venditore

Oltre alle informazioni sulla casa dal punto di vista oggettivo, chi compra casa deve fare anche delle valutazioni sul venditore. È importante affiancarsi ad un professionista quale il Notaio, che potrà svolgere una serie di ricerche che possano dare una risposta a questi dubbi e collaborare con l’acquirente per la riuscita del suo affare.

In primo luogo va valutato l’atto di provenienza, ovvero da chi e come ha acquistato la casa il venditore: se lo ha fatto per donazione, occorre fare alcune valutazioni per evitare che l’acquisto non sia sicuro a causa di eventuali pretese future dei potenziali eredi e parenti del venditore. Inoltre, il Notaio provvederà ad effettuare le visure ipotecarie sul soggetto, per verificare l’eventuale presenza di formalità pregiudizievoli iscritte a carico del venditore (ipoteche, pignoramenti) che possano mettere in discussione la sicurezza della casa.

Spese fiscali

Oltre al prezzo di acquisto e alle spese del mutuo, che rappresentano la principale preoccupazione per chi acquista casa, occorre sicuramente considerare le imposte e le tasse da pagare. Per poter avere conoscenza di questo, anche in questo caso rileva il valore dell’immobile, ovvero la rendita catastale attribuita alla casa in base a vari elementi che la caratterizzano.

È importante conoscere la rendita catastale in quanto è il valore che rappresenta l’aliquota per calcolare l’imposta di registro ( il 2% del valore catastale se è prima casa, il 9% se è seconda casa). Se si è già in possesso di una casa acquistata con le agevolazioni suddette, è possibile richiedere le agevolazioni prima casa se ci si impegna a rivendere entro un anno la casa precedentemente acquistata.

Appartamento in condominio

Se si acquista un appartamento in condominio, è importanti informarsi con anticipo sul contenuto del regolamento di condominio e sull’importo delle spese condominiali. Acquistato l’appartamento, si entra in automatico a far parte del condominio, con conseguente automatica accettazione di tutte le clausole del regolamento, nonché con obbligo di pagare le spese condominiali. Inoltre, in base alle esigenze, occorre informarsi sull’uso di eventuali posti auto collegati a quell’appartamento.

Casa ancora da costruire

Molto spesso si trovano occasioni interessanti negli acquisti su carta. Le imprese costruttrici propongono degli appartamenti o case in villette esponendo ai potenziali acquirenti il progetto prima ancora che inizino i lavori. L’acquirente può visionare su carta o anche in 3D la casa, bloccare l’acquisto attraverso un contratto preliminare di immobile da costruire. In questo caso, il ruolo del Notaio è fondamentale in quanto l’acquirente deve essere tutelato contro un eventuale fallimento dell’impresa prima della venuta ad esistenza del bene.

Per questo motivo, è obbligatorio il rilascio di una fideiussione rilasciata da una Banca a favore dell’acquirente, che garantisca l’acquirente ed eviti che questi perda le somme già versate al venditore in sede di stipula del contratto preliminare. Il vantaggio in questo caso è legato, sicuramente, alla costruzione recente nonché alla possibilità di intervenire su alcuni aspetti della casa in fase di costruzione.

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