Preventivo compravendita casa con mutuo dal Notaio
- Atto di compravendita, il rogito con cui si acquista casa con mutuo
- Le voci del preventivo per compravendita e mutuo
- Perché serve il notaio quando si vuole comprare casa col mutuo?
- Cosa indicare nella richiesta di preventivo
- La scelta del notaio per comprare casa con mutuo
- Il costo del notaio quando si compra casa con mutuo
- Domande frequenti sul preventivo per compravendita e mutuo
Chi compra casa con un mutuo firma dal notaio due atti nella stessa seduta, la compravendita e il mutuo, e il preventivo deve indicare le voci di entrambi. Per una prima casa comprata da privato a 200.000 euro con rendita catastale di 600 euro e un mutuo di 150.000, le imposte sono 1.486 euro sulla compravendita e 410 sul mutuo; a queste si aggiungono le spese di visure, trascrizione e iscrizione dell’ipoteca e l’onorario dello studio per i due atti, che nelle grandi città si colloca indicativamente tra 2.100 e 4.300 euro. Il preventivo, scritto e gratuito, si chiede a uno studio della propria provincia dal preventivatore, indicando prezzo, rendita, prima o seconda casa, importo del mutuo e banca: con questi dati la risposta arriva di norma entro poche ore ed è precisa.
Quando si vuole comprare casa ma non si hanno a disposizione tutte le somme per poter fare tale investimento, occorre richiedere un mutuo ad un istituto bancario e ciò comporta inevitabilmente la stipula di due atti dal Notaio e precisamente l’atto di compravendita della casa, con cui il compratore acquista dal venditore l’immobile pagando il prezzo, e l’atto di mutuo con cui la Banca concede al compratore il denaro per poter corrispondere tutto il prezzo di acquisto al venditore.
Atto di compravendita, il rogito con cui si acquista casa con mutuo
Di norma viene prima redatto il rogito dal Notaio, e cioè il documento che sancisce il passaggio di proprietà della casa al compratore, ma solo dopo che il professionista abbia compiuto tutti i preliminari accertamenti del caso ed acquisito tutta la documentazione necessaria, al fine di tutelare le parti dell’atto.
L’atto di compravendita deve contenere tutte le informazioni richieste dalla legge che sono il risultato di quanto concordato dalle parti, nonché i dati identificativi dell’immobile, l’atto di provenienza, l’attestazione di prestazione energetica e la conformità urbanistica e catastale del bene medesimo.
Le parti dell’atto di mutuo non sono venditore e compratore, ma solo quest’ultimo e l’istituto di credito a cui ha richiesto il finanziamento per recuperare il denaro necessario per comprare la casa, prevedendo un apposito piano di ammortamento per la restituzione, con la formula del pagamento a rate, di quanto concesso in mutuo, comprensivo non solo della somma erogata ma anche degli interessi. I due atti si firmano nello stesso giorno, prima la compravendita e poi il mutuo, così la banca iscrive l’ipoteca su una casa che è già del mutuatario e il prezzo viene pagato al venditore con la somma erogata.
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Le voci del preventivo per compravendita e mutuo
Un preventivo per i due atti riporta le imposte di ciascuno, che sono di legge, le spese anticipate dallo studio e l’onorario per i due atti. Questo è il conto sull’esempio: prima casa da privato a 200.000 euro, rendita 600, mutuo di 150.000.
| Voce | Compravendita | Mutuo |
|---|---|---|
| Imposta di registro (2% del valore catastale, rendita x 115,5) | 1.386 euro | |
| Imposta ipotecaria e catastale | 50 + 50 euro | |
| Imposta sostitutiva (0,25% prima casa, 2% seconda casa) | 375 euro, trattenuti dalla banca | |
| Tassa ipotecaria per l’iscrizione dell’ipoteca | 35 euro | |
| Visure ipotecarie e catastali, relazione notarile per la banca | comprese nelle spese | spesso a parte, 200-500 euro |
| Bollo, tassa di archivio, trascrizione, volture, copie | 400-600 euro | 200-400 euro |
| Onorario dello studio con IVA e cassa | fasce rilevate 1.200-2.500 euro | fasce rilevate 900-1.800 euro |
| Totale indicativo | 3.100-4.600 euro | 1.700-3.100 euro |
Sulla seconda casa cambiano solo le imposte: registro al 9% sul valore catastale (rendita x 126), quindi 6.904 euro invece di 1.486, e imposta sostitutiva al 2%, 3.000 euro invece di 375. L’onorario per i due atti resta lo stesso. L’onorario del mutuo, l’imposta sostitutiva e le spese di ipoteca si detraggono al 19% nella dichiarazione dei redditi, insieme agli interessi, fino a 4.000 euro l’anno; l’onorario della compravendita no. Le fasce per città sono nella pagina prodotto sull’acquisto residenziale con mutuo.
Perché serve il Notaio quando si vuole comprare casa col mutuo?
Il ruolo del Notaio è importante per compiere l’operazione di acquisto casa con mutuo, non solo perché è necessaria la redazione dell’atto pubblico da parte del pubblico ufficiale, ma anche perché il Notaio, dopo aver redatto l’atto e aver inserito all’interno tutte le opportune clausole, deve leggere il testo alle parti coinvolte nel rogito notarile affinché le stesse comprendano il contenuto e siano certe che quanto ivi riportato corrisponda alla loro volontà, e la certezza di tale comprensione è data dalla sottoscrizione del contratto.
Quindi il Notaio garantisce una funzione di tutela del compratore in un momento così delicato come è quello di comprare casa, ma si fa, altresì, garante di legalità e sostituto di imposta, perché si accerta che il passaggio di proprietà della casa avvenga nel pieno rispetto delle norme di legge e riscuote per lo Stato le imposte e le tasse che il compratore è tenuto a corrispondere.
Il ruolo del Notaio quando si compra casa con mutuo
Il ruolo del Notaio è centrale anche perché, oltre alle indagini preliminari necessarie per rendere sicuro l’acquisto della casa, effettua la relazione notarile preliminare finalizzata a valutare la provenienza nel ventennio e tutelare il compratore da eventuali formalità iscritte sull’immobile, ma ad essere tutelata è anche la Banca che iscriverà ipoteca su un immobile che non ha già formalità pregiudizievoli.
Il contratto di mutuo, come quello di compravendita, deve essere redatto dal professionista, dallo stesso letto alla presenza delle parti coinvolte e cioè compratore e rappresentante della Banca, nonché sottoscritto da queste e dal Notaio.
Cosa indicare nella richiesta di preventivo
Per avere un preventivo preciso per i due atti servono pochi dati, gli stessi che decidono le imposte: il prezzo, la rendita catastale (è sulla visura), se è prima o seconda casa, se il venditore è un privato o un’impresa, l’importo del mutuo e la banca, la provincia in cui si vuole fare l’atto. Aiuta dire anche se la casa viene da una donazione o da una successione, se c’è un mutuo del venditore da estinguere e se il compromesso è già firmato con una data di rogito. Senza questi dati lo studio può dare solo una stima; con questi dati il preventivo è vincolante sui dati forniti. L’elenco per ogni atto è nella pagina su cosa serve per fare un preventivo dal notaio.
Dalla richiesta al rogito
Dopo il preventivo lo studio chiede i documenti dell’immobile, prepara la relazione notarile per la banca, di norma in una o due settimane, e la banca delibera in due o quattro settimane; poi si fissa la data. Tra la richiesta del mutuo e la firma passano di solito da uno a due mesi. Chi ha un compromesso con una data vincolante deve chiedere mutuo e preventivo subito dopo la firma, e inserire nel compromesso la condizione sospensiva del mutuo: i tempi nel dettaglio sono nella pagina su quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito.
La scelta del Notaio per comprare casa con mutuo
Non esiste alcuna regola per scegliere il Notaio a cui affidare il rogito di acquisto casa con mutuo, proprio perché la scelta del Notaio è libera, anche quando agenzia o banca ne propongono uno, ma una prima indicazione da poter seguire è la valutazione della qualità del servizio percepibile già dalla risposta che il professionista dà quando si richiede un preventivo o una consulenza, potendo comprendere come egli si interfaccia con l’utente e quali servizi e attenzioni offre allo stesso.
Uno strumento utile per scegliere il Notaio giusto può essere la rete, attraverso il servizio NotaioFacile è possibile mettersi in contatto con il professionista in modo semplice ed immediato, perché è bene tenere a mente che un contatto diretto tra utente e Notaio esclude ogni intermediazione e le conseguenze che possono derivarne, avendo la possibilità di contattare direttamente il pubblico ufficiale instaurando un canale di comunicazione diretta attraverso la piattaforma NF. Come funziona il servizio e cosa contiene un preventivo, atto per atto, è nella pagina sui preventivi notarili.
Il Notaio può contribuire in maniera importante nel prendere le giuste decisioni quando si fa un passo così grande come quello di comprare casa con mutuo, aiutando l’utente chiarendogli le idee e spiegando le conseguenze di ogni decisione in merito.
A cosa stare attenti quando si sceglie il Notaio?
La scelta del Notaio è un passaggio molto importante, da non sottovalutare, ed è bene fare attenzione non al costo come tutti potrebbero subito pensare, perché sì è comunque un elemento importante a cui prestare attenzione, ma non è quello decisivo perché non sempre il notaio economico ed il minor costo notarile equivale al miglior risparmio.
Il parametro a cui dare maggiore importanza è la percezione della qualità del servizio offerto, che discende da un semplice contatto con il professionista e permette all’utente di avere una prima impressione tale da poter rendere la scelta consapevole. Due preventivi si confrontano voce per voce e sugli stessi dati: se le imposte sono diverse, i dati erano diversi; se coincidono, la differenza sta nell’onorario e nelle spese, e va letta insieme a cosa comprende ciascuno (lettura del compromesso, relazione per la banca, raccolta dei documenti, tempi).
Il costo del notaio quando si compra casa con mutuo
Come si può ben immaginare trattandosi di due atti il costo dell’acquisto casa con mutuo è più elevato rispetto al singolo atto di compravendita senza mutuo, inoltre il compratore sottoscrivendo il contratto di mutuo si impegna, di norma, per venti o trent’anni, trattandosi senza dubbio di un grande investimento che deve essere ponderato per esser certi di poter affrontare le spese necessarie per un lungo periodo di tempo, per tale ragione è importante affidarsi a chi è del mestiere tenendo a mente che risparmiare sul costo del Notaio non è sempre la scelta più vantaggiosa.
Quando si compra casa con mutuo il professionista provvede a riscuotere l’Imposta Ipotecaria, l’Imposta catastale e l’Imposta di Registro, tenendo conto che quest’ultima varia in percentuale sul valore catastale a seconda che si tratti di prima o di seconda casa, e a tali tasse va aggiunto l’onorario notarile.
Non esiste un listino prezzi del Notaio, in quanto la parcella del professionista può variare a seconda della complessità o meno dell’atto, pertanto è opportuno richiedere un preventivo gratuito al Notaio per l’atto di compravendita e mutuo, attraverso il servizio NF, e lo studio della provincia scelta risponderà in modo celere ed in tempi brevi.
Domande frequenti sul preventivo per compravendita e mutuo
Il preventivo per i due atti è unico o sono due?
Di norma è un documento unico con due sezioni, una per la compravendita e una per il mutuo, ciascuna con imposte, spese e onorario. Se arriva un solo totale senza distinzione, conviene chiedere la ripartizione: serve anche per la detrazione fiscale, che riguarda solo la parte del mutuo.
La banca mi propone il suo notaio: devo accettare?
No. Il notaio lo sceglie chi compra e paga; la banca può proporre uno studio con cui lavora, ma non può imporlo. Lo stesso vale per l’agenzia. Un preventivo chiesto a uno studio della propria provincia permette di confrontare.
Le imposte sul mutuo cambiano se la casa è seconda?
Sì: l’imposta sostitutiva è lo 0,25% della somma erogata per la prima casa e il 2% negli altri casi. Su 150.000 euro, 375 contro 3.000. È la voce che sorprende di più chi compra una seconda casa con mutuo.
Cosa comprende la relazione notarile e chi la paga?
È il documento che il notaio prepara per la banca con la provenienza ventennale e le visure sull’immobile; la paga il mutuatario ed è indicata nel preventivo del mutuo, a volte compresa nell’onorario, a volte a parte. È detraibile al 19% come onere accessorio.
Se la banca non delibera il mutuo, il preventivo si paga?
No: il preventivo è gratuito e senza impegno. Se lo studio ha già fatto la relazione notarile su incarico del cliente, quella può essere fatturata, perché è un lavoro svolto; conviene chiarirlo prima di darne l’incarico. Per proteggere la caparra serve la condizione sospensiva nel compromesso.
Quanto tempo prima del rogito devo chiedere il preventivo?
Subito dopo la proposta accettata, o comunque prima del compromesso: così il notaio può leggere i documenti quando si è ancora liberi di trattare e la relazione per la banca parte in tempo. Tra richiesta del mutuo e rogito passano di norma da uno a due mesi.
