La conferma delle menzioni urbanistiche dal notaio
- La conferma delle menzioni urbanistiche
- Tre domande di chi ha appena scoperto la menzione mancante
- La conferma catastale
All’interno degli atti notarili, con cui si acquista un immobile, esistono alcuni riferimenti, chiamati menzioni, talmente importanti che la loro mancanza porta a nullità dell’atto: ciò vuol dire che esso non può produrre i suoi effetti.
Uno dei riferimenti più importanti è proprio quello che riguarda le cosiddette menzioni urbanistiche (il cui concetto è chiamato conformità urbanistica): si tratta del fatto che deve essere indicato espressamente il titolo, che ha dato luogo all’edificazione del fabbricato che si sta trasferendo.
Nel caso in esame quindi, qualora la menzione mancasse, significherebbe che il passaggio di proprietà dell’immobile non è stato realizzato in modo efficace. Questo perché, in mancanza dell’indicazione del titolo edilizio, si potrebbe presupporre che il fabbricato trasferito sia stato costruito in modo abusivo. Nella pratica il problema emerge quasi sempre al momento di rivendere: è il notaio dell’acquirente, leggendo il vecchio rogito, a trovare la menzione mancante.
Dalla scoperta dell’errore al rogito, in quattro passaggi
Di che si tratta?
La menzione sulla conformità urbanistica, in pratica, comporta che debbano essere riportati in atto, gli estremi della concessione, licenza o permesso di costruire (la tipologia di titolo varia in base alla data in cui lo stesso è stato rilasciato, prima di iniziare la costruzione). Potrebbe anche essere, però, che l’edificazione sia stata eseguita successivamente alla presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.), o ad altro titolo differente.
A prescindere dalla tipologia di titolo edilizio, in ogni caso, non è necessario che sia allegato all’atto notarile, essendo sufficiente il riferimento specifico agli estremi del documento (indicazione del numero, data di rilascio o presentazione, Comune di competenza).
Quando è necessaria la menzione
Le menzioni urbanistiche, servono in tutti i casi in cui si verifica un effettivo trasferimento del diritto di proprietà dell’immobile (anche qualora si tratti solo della costituzione di un diritto reale, quale per esempio l’usufrutto), e nello scioglimento della comunione, come la divisione tra eredi o tra ex coniugi.
Nella prassi notarile si indicano anche i titoli delle ristrutturazioni importanti eseguite dopo la costruzione, che hanno richiesto il rilascio di un titolo edilizio per la loro attuazione. La nullità prevista dalla legge, però, riguarda la menzione del titolo che ha permesso di costruire: la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 8230/2019) ha chiarito che, se il titolo indicato esiste e si riferisce all’immobile, l’atto è valido anche quando la casa presenta difformità, che restano un problema edilizio da sistemare con il tecnico, non un vizio del rogito.
Quando non serve
Al contrario, non serve riportare alcun titolo in atto, qualora il trasferimento del diritto non sia immediato (come per esempio nel caso del contratto preliminare di compravendita) e nemmeno nel caso in cui il trasferimento dell’immobile avvenga a causa di morte, quindi sia contenuta all’interno di un testamento. Sono esclusi anche gli atti che costituiscono ipoteca o servitù.
Per i fabbricati più vecchi la menzione cambia forma: se la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967, al posto degli estremi del titolo basta la dichiarazione del venditore che attesta quella data; per le costruzioni iniziate prima del 17 marzo 1985 valgono le regole della legge 47/1985, per quelle successive l’art. 46 del D.P.R. 380/2001.
La conferma delle menzioni urbanistiche
Si è detto che la conformità urbanistica deve essere riportata in atto, ma ciò non basta. Infatti il titolo edilizio indicato, deve effettivamente e concretamente riferirsi all’immobile oggetto della compravendita. Qualora detto riferimento manchi, o siano stati effettuati, successivamente alla costruzione, interventi di modifica senza aver riportato il titolo, nonostante si tratti, come sopra detto, di una menzione obbligatoria, non bisogna preoccuparsi troppo.
Infatti è comunque possibile rimediare dal notaio, mediante atto successivo, chiamato atto di conferma urbanistica. È uno degli atti che può sanare il notaio, insieme alla conferma catastale e a quella sui terreni di cui si parla più sotto.
Si tratta una conferma urbanistica successiva, espressamente prevista dalla legge, la quale afferma che, qualora la mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo non sia dipesa dalla sua mancanza, l’atto può essere confermato, anche da una sola delle parti coinvolte, mediante atto successivo, che contenga la menzione omessa.
Quando si può fare la conferma?
L’atto di conferma urbanistica è una conferma che può operare solo qualora un titolo effettivamente esista, e anzi esisteva già prima della stipula dell’atto nel quale non è stata riportata la menzione. Questo vuol dire che la conferma è possibile qualora il titolo fosse sussistente ma, semplicemente, non è stato indicato. Viceversa, non sarà possibile procedere con la conferma urbanistica successiva, qualora il titolo edilizio non sia stato menzionato perché concretamente non esisteva. Lo stesso vale se nel vecchio atto fu indicato un titolo inesistente: per la Cassazione una dichiarazione falsa equivale a una dichiarazione mancante, e non si conferma.
Come deve essere resa la dichiarazione di conferma urbanistica
La legge ritiene necessario che l’atto di conferma, ovvero questa dichiarazione, sia resa sempre di fronte al notaio (e per atto notarile), visto che lo stesso deve essere redatto nella stessa forma dell’atto, nel quale la menzione mancava.
Questa terminologia un po’ tecnica non deve spaventare, poiché sarà il pubblico ufficiale a fornire tutte le informazioni opportune in relazione al caso concreto, per consentire l’efficace trasferimento del bene. In ogni caso, è sufficiente anche una sola delle parti dell’atto per fare la conferma, che dichiari che la mancata menzione dei titoli edilizi non è dipesa dall’assenza degli stessi, ma semplicemente da una mancata menzione. Nella pratica è quasi sempre chi vende oggi a renderla, e la conferma viene trascritta nei registri immobiliari a margine del vecchio atto.
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Tre domande di chi ha appena scoperto la menzione mancante
Ho firmato il compromesso e il notaio dice che nel mio atto manca la licenza: devo rinviare il rogito?
Non per forza. Se la licenza esisteva, il tempo necessario è quello per recuperarla in Comune; poi la conferma si può stipulare lo stesso giorno del rogito, subito prima. Il rinvio diventa probabile solo se l’accesso agli atti in Comune è lento.
Il venditore di allora è morto o irreperibile: posso confermare da solo?
Sì. La legge ammette la conferma da parte di una sola delle parti, quindi può farla l’attuale proprietario, che dichiara gli estremi del titolo ritrovato. Non serve rintracciare chi vendette anni fa né i suoi eredi.
Quanto costa l’atto di conferma urbanistica?
Di norma le imposte sono fisse, perché non si trasferisce nulla di nuovo, più l’onorario del notaio per un atto breve e la trascrizione; a questo si aggiungono i diritti del Comune per l’accesso agli atti. La cifra esatta la dice il preventivo, e chi la paga, venditore o acquirente, lo decidono le parti.
La conferma delle menzioni sui terreni
Un discorso molto simile, rispetto a quanto appena descritto, è possibile farlo anche con riferimento ai terreni. Infatti qualora venga trasferito il diritto di proprietà di un terreno, è necessario riportare il certificato di destinazione urbanistica (a pena di nullità dell’acquisto). Nello specifico, questo documento andrà allegato, e dovrà essere riportata, in atto, la cosiddetta dichiarazione di vigenza.
Ecco che, qualora manchi uno di questi elementi, è possibile operare un atto di conferma o integrazione successivo, sulla falsariga di quanto ora previsto per la conferma urbanistica degli immobili.
La conferma catastale
Un’ulteriore menzione prevista in via obbligatoria, è quella relativa alla conformità catastale; ovvero il fatto che l’immobile che viene trasferito, deve corrispondere, materialmente, a quello riportato all’interno delle planimetrie e delle apposite visure.
Qualora la conformità manchi, intesa sempre come mancata menzione, e non come mancata corrispondenza rispetto allo stato di fatto (altrimenti non potrebbe essere usato questo rimedio), anche qui la legge consente di procedere con un atto di conferma.
In questo caso, dovrà essere dichiarato che il mancato riferimento alle planimetrie non è dipeso dall’assenza delle stesse, o dall’assenza di rispondenza oggettiva fra i cosiddetti stato di fatto e stato di diritto (ovvero ciò che concretamente appare e ciò che risulta dalla documentazione), ma solo dalla mancata menzione in atto. Questa situazione, però, non va confusa col fatto che la planimetria potrebbe essere non conforme, sulla base di interventi edilizi effettuati successivamente sull’immobile.
Chi sta per vendere o comprare e ha trovato una menzione mancante può chiedere ai notai della propria città, con il preventivo gratuito di NotaioFacile, quanto costano insieme la conferma e il rogito: le risposte arrivano in poche ore e nella richiesta è utile indicare quale menzione manca e l’anno del vecchio atto.
