Tipi di terreno da comprare, cosa cambia per chi acquista
- Quanti tipi di terreno esistono
- Cosa succede se c’è un coltivatore sul terreno
- Cosa succede se c’è un coltivatore confinante
- Che vuol dire terreno con uso civico
- Comprare terreno con vincolo paesaggistico
- Cosa serve per comprare un terreno
- Perché andare prima dal notaio per comprare un terreno
- Tipi di terreno: tre domande di chi compra
Comprare un terreno dal notaio
Scegliere di comprare un terreno dal notaio è sicuramente una scelta che deriva da una riflessione di carattere imprenditoriale o da una scelta personale del tutto svincolata da prospettive di guadagno.
Prima di effettuare questa scelta però è utile rivolgersi a un notaio per un preventivo notarile, gratuito e di solito in poche ore, allo scopo di avere più informazioni possibili e soprattutto per conoscere in anticipo costi e possibili ostacoli dell’acquisto.
Ad esempio un terreno edificabile costerà di più di un terreno agricolo, così come un terreno coltivato da un coltivatore diretto potrà richiedere più tempo per l’acquisto in virtù del diritto di essere preferito che può esservi in favore dello stesso.
È proprio per questo che rivolgersi a uno specializzato del settore come il notaio può aiutare ad avere un quadro chiaro per conoscere tutte le caratteristiche e conseguenze che possono derivare dal comprare un determinato terreno piuttosto che un altro.
Quanti tipi di terreno esistono
Esistono diverse tipologie di terreno da comprare a seconda dell’utilizzo a cui dovrà essere destinato.
Il terreno agricolo viene comprato da coloro che hanno intenzione di coltivarlo sia per trarne un guadagno (si pensi al caso in cui vi sia un imprenditore agricolo che voglia avviare un’attività imprenditoriale), sia per esigenze personali.
Tuttavia si può decidere di comprare anche un terreno edificabile. Naturalmente in questo caso il terreno è senza dubbio più appetibile perché darebbe la possibilità in un futuro anche di costruirvi sopra una casa, un fabbricato, una cantina o solo un deposito.
Comprare questo tipo di terreno potrebbe infatti avere un costo più elevato. È necessario precisare che, qualora si decida di comprare un terreno agricolo, non si esclude che questo a seguito di una richiesta al Comune e di un procedimento amministrativo possa diventare edificabile.
C’è poi il terreno che fa da giardino o da corte di una casa: se ne è una pertinenza, di norma si compra insieme alla casa con la corte, e sotto i 5.000 mq non serve il certificato di destinazione urbanistica. Se con il terreno si compra anche una casa di campagna, le regole per usarla come abitazione sono nella pagina sul fabbricato rurale a fini abitativi.
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Cosa succede se c’è un coltivatore sul terreno
Nel caso in cui il terreno che si intende comprare abbia un coltivatore diretto sul terreno bisognerà sapere che quest’ultimo ha la precedenza nell’acquisto.
Che cosa vuol dire? Si sente spesso parlare di diritto di prelazione in favore del coltivatore diretto, ciò vuol dire che il venditore dovrà prima interpellare il coltivatore diretto, offrendo alle medesime condizioni l’acquisto del terreno. Nel caso in cui il coltivatore diretto decida di non voler cogliere questo tipo di opportunità e non esercitare il diritto di prelazione, ossia il diritto di essere preferito nell’acquisto, sarà possibile procedere spediti nell’atto di compravendita dal notaio.
Quanto tempo ha il coltivatore diretto per decidere
Il coltivatore diretto ha la possibilità di decidere se comprare o meno il terreno nel termine di trenta giorni dal momento della notifica che viene effettuata dal proprietario del terreno al coltivatore diretto a mezzo di raccomandata. Nel caso in cui decida di comprare il terreno dovrà pagare il prezzo entro sei mesi dal trentesimo giorno dalla notifica, salvo accordi diversi.
È necessario precisare che non tutti i coltivatori diretti godono di questo diritto, ma è necessario che ricorrano determinati presupposti. Per avere la prelazione l’affittuario coltivatore diretto deve coltivare il fondo da almeno due anni, non aver venduto altri fondi rustici nei due anni precedenti e non superare, con il terreno da comprare, il triplo della superficie che la sua famiglia può lavorare. Il notaio potrà fornire le informazioni necessarie per comprendere se abbia la prelazione o meno.
Cosa succede se c’è un coltivatore confinante
Anche il coltivatore confinante può essere preferito nell’acquisto di un terreno e avere il diritto di prelazione. Questo però, a differenza di quanto esposto sopra, può accadere solo se è proprietario del terreno e coltivi il fondo da almeno due anni. Bisognerà quindi rispettare altri requisiti per far sì che possa godere dei privilegi. Dal 2016 la stessa prelazione spetta anche al confinante imprenditore agricolo professionale.
Nel caso in cui vi sia un coltivatore diretto sul fondo oggetto di compravendita e anche un confinante coltivatore diretto, il diritto di prelazione lo avrà solo il coltivatore diretto che coltiva il terreno che verrà trasferito.
Che vuol dire terreno con uso civico
Quando si compra un terreno è bene anche sapere se questo sia gravato da un uso civico, ossia da un godimento collettivo che si può concretare in varie forme come caccia, pascolo, semina o legnatico, che spetta ai membri di una comunità su terreni appunto di proprietà privata.
Anche grazie ai controlli del notaio si potrà, di norma, scoprire in anticipo se sul terreno vi è un uso civico.
L'accertamento dell'esistenza e consistenza dei terreni assoggettati al regime giuridico degli usi civici viene effettuato, attraverso ricerche storiche, giuridiche e catastali.
Conta di chi è il terreno. Se è privato e l’uso civico non è stato ancora liquidato, si può comprare, ma l’uso civico segue il terreno anche dopo la vendita (Corte costituzionale, sentenza 119/2023). Se invece appartiene al demanio civico, cioè alla collettività, di norma non si può vendere.
Comprare terreno con vincolo paesaggistico
Un terreno potrebbe avere dei vincoli paesaggistici in relazione a delle sue caratteristiche, come la zona geografica in cui si trovi. Lo scopo è quello di proteggere queste aree da eventuali lavori, costruzioni e ammodernamenti che potrebbero danneggiarne il patrimonio, il valore estetico.
Potrebbe accadere che chi compra debba conformarsi e rispettare determinate condizioni per l’utilizzo del terreno. Tra queste condizioni possono rientrare anche la completa inedificabilità dell’area, la limitazione della parte da edificare o la tutela del bene ad opera del privato. Spesso il vincolo emerge già dal certificato di destinazione urbanistica; gli altri limiti al costruire sono nella pagina sul terreno con vincolo di edificabilità.
Messi uno accanto all’altro, per chi compra:
Cosa serve per comprare un terreno
Al di là del tipo di terreno che si intende comprare e indipendentemente dal fatto che vi possa essere un coltivatore diretto o un confinante che abbiano il diritto di prelazione, per comprare il terreno è necessario che il venditore fornisca al notaio il CDU, ossia il certificato di destinazione urbanistica. Questo documento è obbligatorio per l’acquisto di un terreno, proprio perché va allegato all’atto notarile, a pena di nullità. Ci sono alcuni casi in cui è possibile farne a meno, in particolare quando il terreno è inferiore a 5000 mq e costituisce pertinenza di un fabbricato. Se il venditore ha usucapito il terreno senza una sentenza, nei registri immobiliari risulta ancora il vecchio proprietario: rischi e cautele sono nella pagina sul terreno usucapito. Gli altri documenti necessari sono nella pagina sui documenti per comprare un terreno.
Perché andare prima dal notaio per comprare un terreno
A causa delle numerose problematiche che potrebbero sorgere prima di concludere il contratto di compravendita dal notaio avente ad oggetto il terreno, può essere utile una consulenza notarile.
I controlli del notaio possono aiutare a scoprire se ci sono ostacoli all’acquisto: conoscere sin dal momento delle trattative cosa comporta comprare un determinato terreno, può salvare da investimenti sbagliati. Oltre alla compravendita, ci sono anche altri modi per diventare proprietari di un terreno, descritti nella pagina su come comprare un terreno dal notaio.
Tipi di terreno: tre domande di chi compra
Si può comprare un terreno agricolo senza essere agricoltori?
Sì, chiunque può comprarlo, anche per farne un orto o un giardino. Da privato si pagano di norma il 15% di imposta di registro e 100 euro tra ipotecaria e catastale, mentre le agevolazioni per la piccola proprietà contadina spettano ad agricoltori e under 40 che si impegnano a diventarlo.
Come si capisce se un terreno è agricolo o edificabile?
Lo dice il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, non il catasto né l’annuncio di vendita: conta la destinazione prevista dal piano urbanistico al momento dell’acquisto.
Un terreno con uso civico si può comprare?
Se è un terreno privato gravato da un uso civico non ancora liquidato, sì, ma chi compra deve rispettare l’uso civico, che resta sul terreno. Se il terreno fa parte del demanio civico, di norma non è vendibile: è un punto da chiarire prima del compromesso.
