Atto di provenienza cos’è e a cosa serve?

• Perché è necessario l’atto di provenienza e cosa certifica il notaio?
• A cosa serve l’atto di provenienza? qual è il ruolo del notaio?
• Cos’è la provenienza ventennale dell’immobile?
• Com’è fatto l’atto di provenienza? quali potrebbero essere le tempistiche?

Perché è necessario l’atto di provenienza e cosa certifica il Notaio?

Quando viene chiesto un mutuo con ipoteca sulla casa o su un altro immobile, come può essere un terreno o un negozio, la Banca o l’istituto di credito richiesto avvia una serie di pratiche preliminari alla concessione del mutuo.

L’atto di provenienza e l’iter per il mutuo ipotecario

In particolare, a seguito della richiesta viene attivata innanzitutto la procedura di merito creditizio attraverso cui viene verificato che il richiedente sia un buon pagatore e che il rischio legato al mutuo sia sicuro e redditivo. In tale fase potrebbe anche essere nominato un perito indipendente dalla banca che valuti il valore dell’immobile per stabilire la somma di denaro erogabile a titolo di mutuo. Terminata tale fase istruttoria, la banca solitamente richiede al suo cliente di produrre un atto di provenienza riguardante l’immobile su cui dovrebbe essere istituita l’ipoteca; tale atto dovrebbe essere redatto da un Notaio di fiducia del cliente che, laddove si tratti di mutuo per l’acquisto, solitamente coincide con il Notaio incaricato della stipulazione dell’atto di compravendita del bene che sarà ipotecato. Ne deriva quindi che tale atto di provenienza svolge un ruolo fondamentale all’interno della procedura per la stipulazione del contratto di mutuo. Data la sua importanza, vediamo qui di seguito a cosa serve l’atto di provenienza e qual è il ruolo che svolge il Notaio.

A cosa serve l’atto di provenienza? Qual è il ruolo del Notaio?

Il Notaio che viene incaricato di redigere un atto di provenienza immobiliare ha il ruolo di provvedere alla redazione solo dopo aver effettuato gli opportuni controlli e dopo aver ricostruito correttamente la provenienza a titolo originario o derivativo del bene. Infatti tali accertamenti sono utili per garantire alla banca che il bene da ipotecare sia effettivamente di proprietà della persona che richiede il mutuo oppure della persona che venderà il bene al soggetto richiedente. Il Notaio, all’interno di apposita relazione notarile, controlla e certifica altresì che il bene sia effettivamente ipotecabile ovvero che non sia gravato da altre ipoteche o formalità che possano pregiudicare la stipula del contratto di mutuo. Lo scopo dell’atto di provenienza quindi è quello di offrire tutte le opportune garanzie alla banca affinché possa procedere con l’erogazione del mutuo e procedere alla stipulazione del relativo contratto.  

Cos’è la provenienza ventennale dell’immobile?

All’interno dell’atto di provenienza il Notaio ricostruisce la provenienza ventennale dell’immobile che è oggetto dell’atto. Questo significa che l’atto di provenienza dovrebbe indicare in modo analitico qual è stata la storia ventennale dell’immobile, ossia dovrebbe contenere la descrizione precisa e dettagliata di tutti i trasferimenti di proprietà dei quali è stato oggetto l’immobile nei 20 anni antecedenti la redazione dell’atto notarile. Verrebbero quindi indicati tutti gli atti di compravendita, di donazione e anche gli eventuali trasferimenti a titolo di successione che hanno riguardato il bene in questo preciso arco temporale di venti anni.

Nell’atto di provenienza il Notaio, in base agli accertamenti effettuati, solitamente dichiara che il bene oggetto dell’atto risulta di proprietà del soggetto mutuatario o del soggetto venditore in caso di mutuo per l’acquisto, verificando sia che il titolo di provenienza non abbia alcun vizio che possa inficiarne la validità o l'efficacia sia che risulta osservata la continuità delle trascrizioni ai sensi della 2650 codice civile, senza nessuna soluzione di continuità.

A cosa serve la provenienza ventennale?

La ricostruzione della provenienza immobiliare riguarda un periodo di venti anni per un motivo ben preciso ossia perché tale periodo coincide con il termine che potrebbe essere potenzialmente utile per l'acquisto del bene per usucapione. Infatti qualora non si avesse una ricostruzione idonea della provenienza ventennale, nulla potrebbe garantire che il soggetto sia il reale proprietario del bene. Egli, tuttavia, potrebbe aver usucapito il bene immobile tramite l’usucapione ordinaria, che si potrebbe verificare solo laddove tale soggetto avesse posseduto pubblicamente, ininterrottamente e pacificamente per almeno venti anni il bene senza che nessuno ne reclamasse la proprietà. In tal caso però sarebbe opportuno valutare, con l’ausilio di un Notaio esperto, la formulazione di un atto di ricognizione dell'usucapione non giudizialmente accertata oppure provvedere ad un giudizio civile per farsi riconoscere come proprietario del bene.

Com’è fatto l’atto di provenienza? Quali potrebbero essere le tempistiche?

L’atto di provenienza consiste in una relazione preliminare notarile nella quale normalmente sono riportati tutti i dati dell’immobile in oggetto ed in cui, come abbiamo visto sopra, è ricostruita la storia dei vari passaggi di proprietà che costituisce la vera e propria provenienza immobiliare. Essa descrive l'immobile, indicando i dati catastali in modo che non possano insorgere incertezze sull' identificazione del bene posto a garanzia del mutuo, alla sua ubicazione e soprattutto per garantire che l’immobile coincida con quello che è stato oggetto di perizia da parte del tecnico incaricato dalla banca; è inoltre indicato chi sono i proprietari attuali dell’immobile ed i proprietari precedenti; infine, viene evidenziato se vi sono o no eventuali iscrizioni e trascrizioni gravanti sull’immobile.

Tale atto di provenienza è necessario per poter stipulare un contratto di mutuo ipotecario, cioè garantito da ipoteca, è infatti usualmente richiesto dalle banche e per esso solitamente viene previsto l'intervento del Notaio per la redazione, poiché risulta essere un professionista altamente competente e specializzato, che si può contattare gratuitamente anche attraverso il servizio offerto da questo sito.

Relazione notarile preliminare

Lo scopo principale della relazione notarile di provenienza immobiliare è quello di consentire l'iscrizione dell’ipoteca, che costituisce la garanzia sulla base della quale la banca eroga il mutuo accordato. Il Notaio attraverso tale relazione conferma l'esistenza di un bene ipotecabile in quanto non gravato da nessun’altra formalità pregiudizievole per gli interessi della banca. Successivamente la banca, ottenuti i documenti necessari delibera il mutuo consegnando la somma al richiedente e contestualmente si procede alla stipula dell’atto notarile.

Le tempistiche che di solito sono richieste per la definizione di tali pratiche, a partire dall’istruttoria della banca fino all’erogazione del mutuo possono variare in base alle disponibilità e ad eventuali problematiche del caso specifico, ma solitamente si tratta di un periodo che indicativamente potrebbe andare dalle due-tre settimane ad un mese.