Atto di provenienza, cos'è e cosa controlla chi compra casa

• Perché è necessario l’atto di provenienza e cosa certifica il notaio?
• A cosa serve l’atto di provenienza? qual è il ruolo del notaio?
• Cos’è la provenienza ventennale dell’immobile?
• Com’è fatta la relazione notarile? quali potrebbero essere le tempistiche?
• Chi compra: che provenienza ha la casa
• Due dubbi sull’atto di provenienza

Perché è necessario l’atto di provenienza e cosa certifica il Notaio?

Quando viene chiesto un mutuo con ipoteca sulla casa o su un altro immobile, come può essere un terreno o un negozio, la Banca o l’istituto di credito richiesto avvia una serie di pratiche preliminari alla concessione del mutuo.

L’atto di provenienza è il titolo con cui il proprietario attuale ha acquistato la casa: di norma il rogito di compravendita, una donazione o, se l’ha ereditata, la successione con l’accettazione dell’eredità. Non lo redige il notaio di oggi: lo esamina, insieme ai registri immobiliari, per la relazione notarile preliminare.

L’atto di provenienza e l’iter per il mutuo ipotecario

In particolare, a seguito della richiesta viene attivata innanzitutto la procedura di merito creditizio attraverso cui viene verificato che il richiedente sia un buon pagatore e che il rischio legato al mutuo sia sicuro e redditivo. In tale fase la banca incarica di norma un perito che valuti il valore dell’immobile per stabilire la somma erogabile. Terminata tale fase istruttoria, la banca solitamente richiede al suo cliente di produrre un atto di provenienza riguardante l’immobile su cui dovrebbe essere istituita l’ipoteca; su questa base un Notaio di fiducia del cliente, che nel mutuo per l’acquisto di solito è lo stesso della compravendita, redige la relazione notarile preliminare. L’atto di provenienza ha quindi un ruolo centrale nella procedura per il mutuo. Data la sua importanza, vediamo qui di seguito a cosa serve l’atto di provenienza e qual è il ruolo che svolge il Notaio.

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A cosa serve l’atto di provenienza? Qual è il ruolo del Notaio?

Il Notaio incaricato esamina l’atto di provenienza ed effettua gli opportuni controlli, ricostruendo la provenienza a titolo originario o derivativo del bene. Infatti tali accertamenti sono utili per garantire alla banca che il bene da ipotecare sia effettivamente di proprietà della persona che richiede il mutuo oppure della persona che venderà il bene al soggetto richiedente. Il Notaio, all’interno di apposita relazione notarile, controlla e certifica altresì che il bene sia effettivamente ipotecabile ovvero che non sia gravato da altre ipoteche o formalità che possano pregiudicare la stipula del contratto di mutuo. Lo scopo dell’atto di provenienza quindi è quello di offrire tutte le opportune garanzie alla banca affinché possa procedere con l’erogazione del mutuo e procedere alla stipulazione del relativo contratto.  

Cos’è la provenienza ventennale dell’immobile?

Nella relazione il Notaio ricostruisce la provenienza ventennale dell’immobile, cioè tutti i trasferimenti di proprietà dei vent’anni precedenti: per questo spesso non basta l’ultimo atto di provenienza, ma contano anche quelli prima. Verrebbero quindi indicati tutti gli atti di compravendita, di donazione e anche gli eventuali trasferimenti a titolo di successione che hanno riguardato il bene in questo preciso arco temporale di venti anni.

Verifica inoltre che il titolo di provenienza non abbia vizi che ne compromettano la validità o l’efficacia e che sia rispettata la continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.).

A cosa serve la provenienza ventennale?

La ricostruzione della provenienza immobiliare riguarda un periodo di venti anni per un motivo ben preciso ossia perché tale periodo coincide con il termine che potrebbe essere potenzialmente utile per l'acquisto del bene per usucapione. Infatti qualora non si avesse una ricostruzione idonea della provenienza ventennale, nulla potrebbe garantire che il soggetto sia il reale proprietario del bene. Egli, tuttavia, potrebbe aver usucapito il bene immobile tramite l’usucapione ordinaria, che si potrebbe verificare solo laddove tale soggetto avesse posseduto pubblicamente, ininterrottamente e pacificamente per almeno venti anni il bene senza che nessuno ne reclamasse la proprietà. Per far risultare l’acquisto nei registri servono però una sentenza o un accordo di mediazione che accerta l’usucapione, trascrivibile (art. 2643, n. 12 bis c.c.).

Com’è fatta la relazione notarile? Quali potrebbero essere le tempistiche?

La relazione notarile preliminare riporta normalmente tutti i dati dell’immobile e, come abbiamo visto sopra, la storia dei vari passaggi di proprietà che costituisce la vera e propria provenienza immobiliare. Essa descrive l'immobile, indicando i dati catastali in modo che non possano insorgere incertezze sull' identificazione del bene posto a garanzia del mutuo, alla sua ubicazione e soprattutto per garantire che l’immobile coincida con quello che è stato oggetto di perizia da parte del tecnico incaricato dalla banca; è inoltre indicato chi sono i proprietari attuali dell’immobile ed i proprietari precedenti; infine, viene evidenziato se vi sono o no eventuali iscrizioni e trascrizioni gravanti sull’immobile.

Relazione notarile preliminare

Lo scopo principale della relazione notarile di provenienza immobiliare è quello di consentire l'iscrizione dell’ipoteca, che costituisce la garanzia sulla base della quale la banca eroga il mutuo accordato. Il Notaio attraverso tale relazione conferma l'esistenza di un bene ipotecabile in quanto non gravato da nessun’altra formalità pregiudizievole per gli interessi della banca. Successivamente la banca, ottenuti i documenti necessari delibera il mutuo consegnando la somma al richiedente e contestualmente si procede alla stipula dell’atto notarile.

I tempi variano da banca a banca e secondo le eventuali problematiche del caso specifico: li vediamo nella pagina su quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito.

Chi compra: che provenienza ha la casa

Per chi compra l’atto di provenienza è uno dei primi documenti da chiedere al venditore, anche prima del preliminare. Se il venditore non lo trova, una copia si può chiedere al notaio che l’ha ricevuto (art. 67 della legge notarile). Nella richiesta di preventivo per il rogito si può indicare da dove viene la casa: le risposte arrivano di norma in poche ore.

Due dubbi sull’atto di provenienza

Il venditore non trova più il suo atto di provenienza: si può comprare lo stesso?

Di norma sì: una copia si può chiedere al notaio che lo ha ricevuto o, se non è più in attività, all’archivio notarile.

Chi compra può leggere l’atto di provenienza prima del preliminare?

Di norma sì, chiedendolo al venditore: dice subito se la casa viene da una compravendita, da una donazione o da una successione.