Servizi notarili per agevolazioni fiscali, come non perderle
- Quali sono i servizi notarili per le agevolazioni fiscali
- Le agevolazioni prima casa
- Servizi notarili per atti esenti da imposte
- Costo dei servizi notarili per le agevolazioni fiscali
- Agevolazioni chieste nel rogito, tre dubbi di chi compra casa
I servizi notarili si chiamano così perché riguardano tutte le ipotesi in cui il notaio mette a disposizione le sue competenze giuridiche, ed il suo importante ruolo di pubblico ufficiale. Oltre che trovare la soluzione adatta alle esigenze delle parti, di norma cerca anche di valutare quando è possibile usufruire di determinati vantaggi, nell’ambito delle imposte. Ecco quindi quali sono i servizi notarili per le agevolazioni fiscali.
Quali sono i servizi notarili per le agevolazioni fiscali
Il notaio è un esperto di diritto, in tutti i suoi ambiti, e la sua conoscenza e preparazione si estendono anche alla materia fiscale e tributaria, ovvero a tutto quello che riguarda le singole imposte da pagare, relativamente all’atto notarile chiamato a stipulare.
Nel momento, dunque, in cui ci si reca nello studio notarile per un incontro precedente alla stipula del contratto, il notaio di norma valuta se esistono determinati presupposti, al fine di poter consentire alle parti di godere di determinate agevolazioni fiscali. Molte di queste, però, si reggono su dichiarazioni che chi compra rende nell’atto, e alcune si possono chiedere solo in quel momento: per questo è buona norma segnalarle già quando si chiede il preventivo, insieme ai dati della casa e del mutuo.
Alcune agevolazioni si applicano a più categorie di atti notarili, mentre altre sono specifiche in relazione a singole ipotesi. Per chi compra casa, le principali sono queste.
Le agevolazioni che chi compra casa può chiedere nel rogito
| Agevolazione | Cosa cambia, di norma | Quando si applica |
|---|---|---|
| Prima casa comprata da un privato | Registro al 2% invece del 9%, con un minimo di 1.000 euro; ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna | Residenza nel Comune, o impegno a prenderla entro 18 mesi; nessuna altra casa nello stesso Comune; nessuna casa agevolata altrove, salvo venderla entro due anni |
| Prima casa comprata da un’impresa | IVA al 4% e le altre imposte in misura fissa | Gli stessi requisiti, dichiarati nell’atto o già nel preliminare |
| Box, cantina o tettoia | Le stesse imposte della prima casa | Una sola pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7, al servizio della casa agevolata |
| Credito d’imposta | Sconto pari all’imposta pagata sul primo acquisto agevolato | Si vende la prima casa e se ne ricompra un’altra con le agevolazioni entro un anno, oppure si ricompra prima e si vende entro due anni |
| Prezzo valore | Imposte calcolate sul valore catastale invece che sul prezzo | Persona fisica che compra un’abitazione da un privato e lo chiede nell’atto |
| Mutuo per la prima casa | Imposta sostitutiva dello 0,25% invece del 2% | Requisiti prima casa dichiarati nell’atto di mutuo |
Schema semplificato e indicativo. Requisiti ed eccezioni del proprio caso è buona norma verificarli con il notaio prima del compromesso.
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Le agevolazioni prima casa
Le agevolazioni fiscali più conosciute e utilizzate sono quelle che riguardano l’acquisto della prima casa di abitazione. È possibile usufruire di questo servizio notarile fiscale, nel caso in cui l’abitazione abbia determinati requisiti (non deve trattarsi di un’abitazione di lusso, cioè delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, altrimenti verrebbe meno la ragione dei benefici), e che anche per l’acquirente maturino determinati presupposti (per esempio relativi alla residenza, da avere o da prendere entro diciotto mesi nel Comune della casa). Si tratta di un’agevolazione che di norma non si può avere su due case nello stesso momento: chi ne possiede già una comprata con i benefici può usarli di nuovo solo se la vende entro due anni dal nuovo acquisto (nota II bis, comma 4 bis, all’art. 1 della tariffa del DPR 131 del 1986). Comprando da un privato, l’imposta di registro scende al 2%, con un minimo di 1.000 euro, e ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna (art. 10 d.lgs. 23 del 2011).
Chi vende la casa comprata con le agevolazioni prima che siano passati cinque anni, di norma, le perde e paga la differenza con una sovrattassa del 30%, a meno che entro un anno non compri un’altra casa da adibire ad abitazione principale; i casi sono nella pagina sulla perdita delle agevolazioni prima casa.
Oltre che essere le agevolazioni più adottate, hanno anche un ampio ambito di applicazione, sia oggettivo che contrattuale.
Pertinenze prima casa
Dal punto di vista oggettivo, il trattamento fiscale in esame si estende anche ad alcuni tipi di pertinenze, per esempio ai box auto, che siano acquistate insieme ad una casa, oppure anche con atto notarile in un momento successivo. Ciò che conta è che vengano destinate, in modo durevole, a servizio dell’abitazione, intesa quale bene principale. Requisito essenziale, poi, è che la pertinenza sia censita, in catasto, all’interno di una di queste categorie: C/2, C/6 e C/7, con il limite di una sola pertinenza per ciascuna categoria. Chi compra casa e box insieme, quindi, potrebbe averli entrambi agevolati, mentre un secondo box di norma no.
Contratti con agevolazioni prima casa
Relativamente all’ambito di applicazione contrattuale, le agevolazioni prima casa riguardano, in misura maggiore, gli acquisti di case, cioè le compravendite immobiliari. Esse si estendono però anche ad altri atti traslativi nei quali viene previsto un corrispettivo, quali ad esempio la permuta, e all’acquisto della sola nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione. Regole in parte simili valgono anche per chi riceve la casa per donazione o successione.
Il credito d’imposta
Sempre nell’ambito dell’acquisto prima casa, il legislatore ha previsto una disciplina chiamata credito d’imposta. Si tratta della possibilità di ottenere uno sconto, in virtù di imposte pagate in precedenza. Del credito d’imposta si può beneficiare qualora si sia acquistata una prima casa, poi venduta, ed entro un anno se ne sia comprata un’altra chiedendo l’agevolazione prima casa. Il termine di un anno vale per chi vende prima e ricompra dopo; chi invece compra la nuova casa prima di vendere quella vecchia può di norma avere il credito se la vende entro due anni dal nuovo acquisto.
Il credito è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto agevolato, non può superare quella dovuta sul nuovo e non dà diritto a rimborsi (art. 7 legge 448 del 1998). Si può usare per ridurre il registro del nuovo atto oppure negli altri modi previsti dalla legge, come la dichiarazione dei redditi; le domande più comuni sono nella pagina sul credito d’imposta prima casa.
Vantaggi fiscali per i terreni
Anche nell’ambito dei terreni sono previste delle agevolazioni fiscali nel pagamento delle imposte, nel caso in cui si abbiano particolari requisiti soggettivi, si tratti di acquisto di terreni agricoli, con lo scopo di continuare l’attività di coltivazione. Chi può chiederle e con quali impegni è spiegato nella pagina su come risparmiare comprando un terreno.
Servizi notarili per atti esenti da imposte
Nell’ambito dei servizi notarili per le agevolazioni fiscali, oltre all’informativa relativa ad eventuali trattamenti agevolati, rientra anche la possibilità di beneficiare di un’esclusione totale dall’imposte. Ciò, in relazione al fatto che alcune tipologie di atti notarili vanno a toccare interessi particolarmente rilevanti. Volendo fare un esempio, vi rientrano gli atti che prevedono dei trasferimenti immobiliari in esecuzione di separazione o divorzio, esenti da imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa (art. 19 legge 74 del 1987, esteso alla separazione dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 154 del 1999).
La Cassazione ha stabilito che l'esenzione si applica anche ai trasferimenti, sempre nel suddetto contesto, ma effettuati nei confronti dei figli, purché il trasferimento faccia parte degli accordi che regolano la crisi della coppia; se il proprio caso rientri nell’esenzione è buona norma verificarlo con il notaio. Fra i servizi notarili in questo ambito, rientrano anche gli atti che sono solo parzialmente esenti da imposte.
Patto di famiglia
Nel caso del patto di famiglia, non si paga l’imposta di successione e donazione sul trasferimento dell’azienda o delle quote a favore dei discendenti o del coniuge, a condizione, tra l’altro, che chi riceve un’azienda prosegua l’attività per almeno cinque anni (art. 3, comma 4 ter, d.lgs. 346 del 1990). Quali altre imposte restino dovute dipende da cosa comprende l’azienda, ed è buona norma chiederlo al notaio; le condizioni sono nella pagina sulle agevolazioni fiscali del patto di famiglia.
Il mutuo fondiario
Il trattamento fiscale agevolato si ritrova anche nell’ambito del mutuo. Infatti, è previsto che in caso di mutuo fondiario, quale mutuo a medio o lungo termine, cioè di durata superiore a diciotto mesi, concesso da parte di un’azienda o istituto di credito, non si pagano le seguenti imposte: imposta di bollo, di registro, ipotecaria e catastale. Questo non significa che sia esente completamente da tassazione, ma che tutte queste spese si riducono ad una sola imposta sostitutiva. Se il mutuo serve a comprare la prima casa, l’imposta sostitutiva avrà un’aliquota pari allo 0,25%; se serve a comprare una seconda casa, un’aliquota pari al 2%. Le aliquote si calcolano sull’importo concesso a mutuo: per un mutuo di 150.000 euro sulla prima casa, ad esempio, l’imposta sarebbe di 375 euro, sulla seconda casa di 3.000 euro.
Costo dei servizi notarili per le agevolazioni fiscali
I servizi notarili per le agevolazioni fiscali riguardano un aspetto molto specifico dell’atto notarile, ovvero la sua tassazione, nonché i modi per poter beneficiare di regimi agevolati nel pagamento delle tasse. Tutto questo ovviamente riguarda le imposte previste per il singolo atto, ma non incide su altri fattori, per esempio sul corrispettivo eventualmente previsto, e nemmeno sull’onorario del professionista.
Ecco che, quindi, per i servizi notarili per le agevolazioni fiscali il costo da conoscere è di norma quello dell’atto che il notaio è chiamato a stipulare, inteso nel suo complesso. Le agevolazioni cambiano le imposte, che sono le stesse da qualsiasi notaio, mentre l’onorario è libero: come lo studio indichi le diverse voci nel preventivo è buona norma chiederlo direttamente al notaio.
In ogni caso, qualora si voglia avere un preventivo più preciso, che tenga conto anche dei benefici fiscali a cui si potrebbe accedere, si può chiedere un preventivo indicando le agevolazioni che si pensa di avere, inserendo le informazioni a disposizione, come la prima casa, il box o il mutuo. Di norma le risposte dei notai arrivano in poche ore.
Agevolazioni chieste nel rogito, tre dubbi di chi compra casa
Le agevolazioni si chiedono al notaio o all’Agenzia delle Entrate?
Di norma si chiedono nell’atto: chi compra rende davanti al notaio le dichiarazioni richieste dalla legge, per esempio sulla residenza e sulle altre case possedute, e su quella base l’atto viene registrato con le imposte ridotte. I controlli vengono dopo e spettano all’Agenzia delle Entrate, che in caso di dichiarazione non veritiera recupera le imposte ordinarie con una maggiorazione del 30%.
Prima casa e prezzo valore si possono usare insieme?
Sì, se chi compra è una persona fisica e la casa è venduta da un privato. In quel caso l’imposta di registro al 2% si calcola sul valore catastale, cioè la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 110, invece che sul prezzo; per una seconda casa il moltiplicatore è 120. Come funziona nel dettaglio è spiegato nella pagina sul prezzo valore.
Con il mutuo, lo sconto prima casa vale anche per l’imposta sul finanziamento?
Può valere. Per i mutui oltre i diciotto mesi l’imposta sostitutiva è dello 0,25% se il finanziamento serve a comprare la prima casa, ma solo se chi chiede il mutuo dichiara nell’atto di finanziamento di avere i requisiti; altrimenti, per l’acquisto di una casa, si applica il 2% (art. 18 DPR 601 del 1973).
