Servizi notarili catastali, verifiche prima del compromesso
- Catasto: servizi notarili online
- Controlli del notaio
- Come accedere ai dati del catasto
- Visure catastali dal notaio
- Notaio e controlli catastali
- Catasto e rogito, cinque domande di chi compra casa
Catasto: Servizi notarili online
Ogni studio notarile offre dei servizi necessari e utili per ogni atto che va stipulato dal notaio. Ad esempio nel caso in cui si sia intenzionati a comprare casa dal notaio sarà possibile avere a disposizione dei servizi catastali, che a breve analizzeremo, così come i servizi notarili sui registri immobiliari, che fanno emergere ipoteche, pignoramenti e domande giudiziali sulla casa.
Semplificando, prima del rogito il notaio di norma raccoglie dal catasto la visura, anche storica, la planimetria e l’estratto di mappa, controlla che dati e intestatari coincidano con i registri immobiliari e, dopo la firma, esegue la voltura. Chi compra ha interesse a conoscere questi dati già prima del compromesso, quando sistemare un’incongruenza costa meno tempo.
Contattare sin dai primi passi dell’investimento immobiliare il notaio può essere utile per evitare di perdere tempo, di commettere errori e di sottovalutare alcuni aspetti che invece possono rivelarsi determinanti per l’acquisto in sicurezza.
Tramite la piattaforma online di NotaioFacile è possibile trovare il notaio nella zona e nella città che si desidera per avere, non solo un preventivo gratuito direttamente dai notai, ma anche per usufruire dei servizi notarili disponibili, a partire da quelli catastali.
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Controlli del notaio
Prima del rogito notarile il notaio di norma effettua una serie di controlli che vengono definiti due diligence immobiliare, quando in relazione a trasferimenti di diritti su fabbricati o terreni. Si tratta di un aspetto molto importante, che il notaio svolge, se serve insieme ad altri tecnici, per rendere più sicuro l’acquisto di una casa.
Rivolgersi al notaio sin dall’inizio può essere utile, in quanto talvolta si intraprendono delle scelte affrettate che potrebbero causare delle spiacevoli sorprese in un momento successivo: la fase delle trattative infatti non deve essere sottovalutata e può essere affrontata con le competenze di un notaio, che potrà illustrare le strade percorribili per risolvere le problematiche che emergono.
Come accedere ai dati del Catasto
Uno dei servizi notarili che offre uno studio notarile è quello che attiene all’accesso al Catasto: questo tipo di servizio rientra nei controlli principali del notaio, in quanto prima del trasferimento di un qualsiasi diritto su un immobile, che sia una casa, un terreno, un locale deposito o un box auto bisognerà avere dei dati sull’immobile, necessari per il rogito notarile.
Il Catasto si suddivide in Catasto Fabbricati e Catasto Terreni ed è possibile accedere ad entrambi grazie al servizio notarile catastale per avere le informazioni circa gli immobili che si stanno trasferendo.
Visure catastali dal notaio
Il tipico controllo effettuato dal notaio è la visura catastale: grazie a questo servizio notarile è possibile conoscere i dati catastali, ossia gli elementi che descrivono l’immobile e lo identificano in maniera inequivocabile. Solitamente questo servizio è necessario tutte le volte in cui si stia trasferendo un diritto come usufrutto, uso, abitazione o naturalmente la proprietà su un immobile.
Visura catastale storica
La visura catastale storica consente di ricostruire la storia dell’immobile in relazione non solo ai vari passaggi avvenuti tra le persone (che si rinvengono però nei Registri Immobiliari), ma anche relativi ai cambiamenti strutturali del fabbricato.
Infatti tramite questo tipo di controllo sarà possibile avere notizie sugli eventuali accorpamenti, fusioni, modifiche di destinazione d’uso che sono avvenuti nel corso degli anni: è proprio per questo che si parla di visura storica in quanto consente di conoscere le evoluzioni del fabbricato.
Planimetrie catastali dal notaio
La planimetria catastale è il disegno grafico, ossia la piantina che raffigura l’immobile, che permette di comprendere come è strutturato, come sono suddivise le varie stanze e come si presenta quindi al primo sguardo.
È necessario che la planimetria depositata in catasto sia aggiornata e quindi rispecchi lo stato dell’immobile in cui si trova. Si tratta di un aspetto decisivo perché l’atto di trasferimento, che sia una vendita o una donazione, deve contenere a pena di nullità il riferimento alla planimetria e la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto (art. 29, comma 1 bis, legge 52 del 1985). Non ogni differenza obbliga però a rifare il disegno: contano quelle che incidono sulla rendita, e in quel caso sarà necessario grazie all’aiuto di un tecnico, come geometra, ingegnere o architetto, presentare una planimetria che sia aggiornata. Una planimetria vecchia, quindi, non è per forza una planimetria non conforme.
Planimetria e stato della casa, cosa succede al rogito
Schema semplificato e indicativo, basato sulla circolare 2/2010 dell’Agenzia del Territorio: la valutazione del singolo caso spetta al tecnico e al notaio.
Voltura catastale
Tra i vari servizi catastali notarili rientra la voltura catastale. Si tratta di un servizio offerto dal notaio che consente di aggiornare gli intestatari al catasto qualora vi siano die passaggi immobiliari.
Per esempio nel caso in cui vi sia un passaggio di proprietà da una persona a un’altra è importante che all’Agenzia delle Entrate risulti che il titolare di un determinato diritto di un immobile è cambiato: dopo un rogito la voltura è di norma eseguita dal notaio insieme alla registrazione e alla trascrizione, con il modello unico informatico, senza che chi compra debba presentarla. Questo tipo di servizio è presente anche nel caso della successione ereditaria, quando bisognerà informare che è venuta a mancare una persona intestataria di immobili.
L’aggiornamento, infatti, delle intestazioni catastali è rilevante anche per l’Amministrazione finanziaria che dovrà quindi adeguare anche le relative situazioni patrimoniali in capo alle persone coinvolte nella pratica.
Mappe catastali: estratto di mappa
Un altro servizio notarile relativo al Catasto consiste nel reperimento dell’estratto di mappa catastale che consiste nella rappresentazione grafica di un determinato terreno, ma anche di quelli limitrofi e dei fabbricati sovrastanti, che fanno riferimento a un determinato foglio catastale. Questo tipo di servizio può essere utile tutte le volte in cui sia necessario comprendere i confini e le pertinenze di un determinato bene, infatti la legge notarile chiede di indicare nell’atto anche i confini degli immobili, in modo da accertarne l’identità (art. 51). Va considerato, però, che i confini disegnati in mappa possono non coincidere con quelli reali, e la differenza tra confini catastali e reali è un punto da chiarire prima del compromesso.
Notaio e controlli catastali
I dati catastali, che possono riguardare qualsiasi immobile, sono di primaria importanza ai fini della stipula di un atto notarile in quanto identificano sia i fabbricati che i terreni in maniera unica, distinguendoli da qualsiasi altro bene immobile. Prima della stipula la legge prevede che il notaio individui gli intestatari catastali e verifichi che coincidano con le risultanze dei registri immobiliari (art. 29, comma 1 bis): è il cosiddetto allineamento catastale.
I controlli inerenti al Catasto vengono di norma effettuati dal Notaio all’inizio della pratica, anche per comprendere la risoluzione di eventuali problemi nel più breve tempo possibile, in collaborazione con altri tecnici.
Usufruire di tali servizi notarili può essere utile soprattutto quando all’inizio si cerca di comprendere se l’investimento immobiliare può risultare sostenibile analizzando ogni aspetto strutturale della casa e la storia della stessa, compresa la rendita catastale su cui si calcolano le imposte. Per sapere in anticipo quanto costano rogito e verifiche si può chiedere un preventivo indicando i dati catastali della casa, che di norma arriva in poche ore.
Catasto e rogito, cinque domande di chi compra casa
Se la planimetria non è aggiornata, chi deve sistemarla prima del rogito?
La dichiarazione di conformità la rendono nell’atto gli intestatari, cioè chi vende (art. 29, comma 1 bis, legge 52 del 1985): per questo di norma è il venditore a far aggiornare la planimetria da un tecnico prima del rogito, salvo accordi diversi. Chi compra può chiedere di verificarlo già prima del compromesso e, se serve, prevedere nel contratto chi si occupa della variazione catastale ed entro quando.
Dopo il rogito devo fare io la voltura al catasto?
Di norma no: la voltura la esegue il notaio insieme alla registrazione e alla trascrizione dell’atto, con il modello unico informatico. Una volta completata, il nuovo proprietario risulta anche nella visura catastale.
La rendita catastale cambia le imposte del rogito?
Sì, quando si compra casa da un privato e si chiede il prezzo valore: le imposte si calcolano sul valore catastale, cioè sulla rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa o per 120 negli altri casi.
Visura catastale e visura ipotecaria sono la stessa cosa?
No. La visura catastale mostra dati, rendita e intestatari al catasto; quella ipotecaria, nei registri immobiliari, mostra i passaggi di proprietà, le ipoteche e i pignoramenti. Sono le due visure dal notaio che di norma precedono il rogito.
La mappa catastale dice dove finisce il giardino?
Solo in modo indicativo: se il confine è incerto, il giudice si attiene a quello delle mappe catastali soltanto in mancanza di altri elementi (art. 950 c.c.). Se il confine reale del giardino non coincide con la mappa, è buona norma chiarirlo prima del compromesso.
