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COSA SERVE PER FARE UN PREVENTIVO DAL NOTAIO?

Cosa serve al Notaio per fare un preventivo?

cosa serve fornire al notaio per aver il preventivoPer avere un preventivo preciso e non solo orientativo dal Notaio occorre portare una serie di documenti che contengano informazioni relative sia al soggetto che deve essere parte di un determinato rogito sia relative all’oggetto (quindi ad esempio alla casa da acquistare).

Ponendo il caso di una casa da acquistare, vedremo nel seguito che molti documenti devono essere portati dall’acquirente, il quale li avrà ottenuti o dall’agenzia immobiliare che si occupa della vendita, oppure dal venditore stesso. Si presume, infatti, che prima della vendita ci sia stato un rapporto tra le parti anche a livello documentale. Ma vediamo nel dettaglio quali sono i documenti richiesti a seconda del tipo di atto da fare, partendo proprio dalla vendita finalizzata all’acquisto di una casa.

Cosa serve per un preventivo del Notaio?

In primo luogo, quando si parla di preventivo si fa riferimento a due categorie di spese: le spese fiscali, ovvero le imposte che le parti pagano al Notaio quale sostituto d’imposta ma in realtà versano allo Stato (es. imposte di registro) e le spese relative alla parcella del Notaio.

Per entrambe il Notaio ha bisogno di conoscere precisamente quale tipo di atto le parti devono stipulare. Se l’atto è semplice (una compravendita) non è necessario un approfondimento in quanto le spese della compravendita sono facilmente calcolabili grazie a una serie di elementi che ora vedremo; qualora occorra stipulare un atto più complesso, quale può essere una transazione, una divisione ereditaria con varie quote, un patto di famiglia, un trust, è opportuno che vi sia un precedente colloquio affinché il Notaio comprenda bene quali siano le volontà delle parti e proceda a fare un preventivo preciso.

Dati relativi al soggetto

In primo luogo, per formulare un preventivo, il Notaio necessita dei dati relativi alle parti, richiedendone i documenti di identità o le visure camerali se trattasi di società. È importante sapere se il venditore sia una società o un privato. Se, infatti, vende una società l’atto potrebbe essere soggetto a IVA e il preventivo cambierebbe.

Relativamente all’acquirente, il Notaio chiede innanzitutto se l’acquirente acquista da solo o vi sono più acquirenti: ciò potrebbe succedere, ad esempio, in caso di acquisto da parte di due coniugi. In quel caso, occorre informare il Notaio del regime patrimoniale con il quale sono coniugati (se in comunione e in separazione).

Inoltre, occorre informare il Notaio se si tratta di un acquisto prima casa o seconda casa, per usufruire di eventuali agevolazioni; in caso di coniugi acquirenti, occorre indicare se acquistano entrambi come prima casa o come seconda casa o, ancora, se uno dei due possiede già una prima casa. In questo ultimo caso, il preventivo cambia perché occorrerà considerare le agevolazioni prima casa  ( 2% del valore catastale) solo per uno dei due acquirenti, lasciando invece il riferimento al 9% del valore catastale per l’altro coniuge.

Qualora l’acquirente abbia intenzione di rivendere la propria casa acquistata con agevolazioni, può dichiararlo al Notaio per avere una modifica del preventivo. Se, infatti, si decide di rivendere la casa entro un anno, si potrà usufruire delle agevolazioni ugualmente.

È importante anche l’età del soggetto, per verificare se vi siano le condizioni per poter applicare le agevolazioni relative all’età ( si pensi al Decreto Sostegni che esclude il pagamento dell’imposta di registro per under 36 con reddito inferiore a euro 40.000).

Dati relativi all’oggetto dell’acquisto

In secondo luogo, per avere un preventivo occorre portare al Notaio i dati relativi alla casa da acquistare. Quindi si avrà bisogno della visura catastale, accompagnata da una planimetria, dove si individua la rendita catastale dell’immobile. Proprio su questo valore il Notaio può calcolare l’imposta di registro che le parti dovranno pagare, a seconda che il loro acquisto sia una prima o una seconda casa.

Dalla visura è possibile comprendere la categoria dell’immobile, se si tratta di un immobile ad uso abitativo ( casa), se si tratta di un garage o un locale deposito, se si tratta di un magazzino industriale, un negozio o immobile uso ufficio; diverso ancora è il caso in cui da acquistare non sia una casa o un altro locale, bensì un terreno.

In questo caso, sarà necessario al fine di creare un preventivo capire se il terreno sia agricolo o edificabile. In questo senso, oltre alla rendita catastale che si trova su una semplice visura, è necessario a volte indicare l’atto di provenienza, mandandone una copia al Notaio, per controllare come il venditore a sua volta ha acquistato il bene. Ad esempio, se la provenienza è successoria, occorre che si paghi anche la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità.

Il prezzo di acquisto

Per effettuare un preventivo preciso occorre anche indicare il prezzo che l’acquirente pagherà al venditore, in quanto anche su questo si basa il preventivo del Notaio. Occorre, inoltre, anche informare il Notaio della avvenuta approvazione di un mutuo, grazie al quale pagare una parte di questo importo. In questo caso, il preventivo dovrà considerare la doppia parcella ( per l’atto di compravendita e per quello di mutuo), nonché le spese di registrazione del mutuo.

Il Notaio chiederà alle parti anche se vi è stata in precedenza la stipula di un contratto preliminare di compravendita, anche per scrittura privata registrata. In questo caso, infatti, se già è stato versato un acconto, una parte dell’imposta di registro è stata già pagata, e in sede di definitivo l’acquirente può godere del credito d’imposta, con risparmio sul preventivo.

Preventivo per altri atti

Ci sono atti relativi all’ambito familiare, quali ad esempio donazione, patto di famiglia, fondo patrimoniale, per i quali al Notaio occorrono ulteriori elementi per poter creare un preventivo. In particolare, l’estratto dell’atto di matrimonio da cui risulti la scelta del regime patrimoniale; eventuale atto di separazione dei beni successivo al matrimonio o certificato di famiglia. 

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