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Fai un PREVENTIVO
Cosa serve al Notaio per fare un preventivo?
Per avere un preventivo preciso e non solo orientativo dal Notaio occorre portare una serie di documenti che contengano informazioni relative sia al soggetto che deve essere parte di un determinato rogito sia relative all'oggetto (quindi ad esempio alla casa da acquistare).
Ponendo il caso di una casa da acquistare, vedremo nel seguito che molti documenti devono essere portati dall'acquirente, il quale li avrà ottenuti o dall'agenzia immobiliare che si occupa della vendita, oppure dal venditore stesso. Si presume, infatti, che prima della vendita ci sia stato un rapporto tra le parti anche a livello documentale. Ma vediamo nel dettaglio quali sono i documenti richiesti a seconda del tipo di atto da fare, partendo proprio dalla vendita finalizzata all'acquisto di una casa.
Cosa serve per un preventivo del Notaio?
In primo luogo, quando si parla di preventivo si fa riferimento a due categorie di spese: le spese fiscali, ovvero le imposte che le parti pagano al Notaio quale sostituto d'imposta ma in realtà versano allo Stato (es. imposte di registro) e le spese relative alla parcella del Notaio.
Per entrambe il Notaio ha bisogno di conoscere precisamente quale tipo di atto le parti devono stipulare. Se l'atto è semplice (una compravendita) non è necessario un approfondimento in quanto le spese della compravendita sono facilmente calcolabili grazie a una serie di elementi che ora vedremo; qualora occorra stipulare un atto più complesso, quale può essere una transazione, una divisione ereditaria con varie quote, un patto di famiglia, un trust, è opportuno che vi sia un precedente colloquio affinché il Notaio comprenda bene quali siano le volontà delle parti e proceda a fare un preventivo preciso.
Dati relativi al soggetto
In primo luogo, per formulare un preventivo, il Notaio necessita dei dati relativi alle parti, richiedendone i documenti di identità o le visure camerali se trattasi di società. È importante sapere se il venditore sia una società o un privato. Se, infatti, vende una società l'atto potrebbe essere soggetto a IVA e il preventivo cambierebbe.
Relativamente all'acquirente, il Notaio chiede innanzitutto se l'acquirente acquista da solo o vi sono più acquirenti: ciò potrebbe succedere, ad esempio, in caso di acquisto da parte di due coniugi. In quel caso, occorre informare il Notaio del regime patrimoniale con il quale sono coniugati (se in comunione e in separazione).
Inoltre, occorre informare il Notaio se si tratta di un acquisto prima casa o seconda casa, per usufruire di eventuali agevolazioni; in caso di coniugi acquirenti, occorre indicare se acquistano entrambi come prima casa o come seconda casa o, ancora, se uno dei due possiede già una prima casa. In questo ultimo caso, il preventivo cambia perché occorrerà considerare le agevolazioni prima casa (2% del valore catastale) solo per uno dei due acquirenti, lasciando invece il riferimento al 9% del valore catastale per l'altro coniuge.
Qualora l'acquirente abbia intenzione di rivendere la propria casa acquistata con agevolazioni, può dichiararlo al Notaio per avere una modifica del preventivo. Se, infatti, si decide di rivendere la casa entro un anno, si potrà usufruire delle agevolazioni ugualmente.
È importante anche l'età del soggetto, perché negli anni sono state introdotte agevolazioni riservate a specifiche fasce di acquirenti, come quelle per i giovani under 36 legate a limiti di reddito. Si tratta però di misure soggette a proroghe e modifiche a ogni legge di bilancio: conviene verificare con il notaio quali siano effettivamente in vigore al momento dell'acquisto.
Dati relativi all'oggetto dell'acquisto
In secondo luogo, per avere un preventivo occorre portare al Notaio i dati relativi alla casa da acquistare. Quindi si avrà bisogno della visura catastale, accompagnata da una planimetria, dove si individua la rendita catastale dell'immobile. Proprio su questo valore il Notaio può calcolare l'imposta di registro che le parti dovranno pagare, a seconda che il loro acquisto sia una prima o una seconda casa.
Dalla visura è possibile comprendere la categoria dell'immobile, se si tratta di un immobile ad uso abitativo (casa), se si tratta di un garage o un locale deposito, se si tratta di un magazzino industriale, un negozio o immobile uso ufficio; diverso ancora è il caso in cui da acquistare non sia una casa o un altro locale, bensì un terreno.
In questo caso, sarà necessario al fine di creare un preventivo capire se il terreno sia agricolo o edificabile. In questo senso, oltre alla rendita catastale che si trova su una semplice visura, è necessario a volte indicare l'atto di provenienza, mandandone una copia al Notaio, per controllare come il venditore a sua volta ha acquistato il bene. Ad esempio, se la provenienza è successoria, occorre che si paghi anche la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità.
Il prezzo di acquisto
Per effettuare un preventivo preciso occorre anche indicare il prezzo che l'acquirente pagherà al venditore, in quanto anche su questo si basa il preventivo del Notaio. Occorre, inoltre, anche informare il Notaio della avvenuta approvazione di un mutuo, grazie al quale pagare una parte di questo importo. In questo caso, il preventivo dovrà considerare la doppia parcella (per l'atto di compravendita e per quello di mutuo), nonché le spese di registrazione del mutuo.
Il Notaio chiederà alle parti anche se vi è stata in precedenza la stipula di un contratto preliminare di compravendita, anche per scrittura privata registrata. In questo caso, infatti, se già è stato versato un acconto, una parte dell'imposta di registro è stata già pagata, e in sede di definitivo l'acquirente può godere del credito d'imposta, con risparmio sul preventivo.
Come chiedere il preventivo: modello di email
La richiesta si può fare per telefono, ma metterla per iscritto ha due vantaggi: lo studio ha tutti i dati sotto gli occhi e tu ricevi una risposta scritta da confrontare con le altre. Questa traccia contiene tutto ciò che serve; sostituisci i campi tra parentesi quadre.
Oggetto: Richiesta di preventivo per atto di compravendita [e contestuale mutuo]
Gentile Notaio, vorrei richiedere un preventivo per la stipula di un atto di compravendita immobiliare [e del contestuale atto di mutuo]. Di seguito i dati dell'operazione:
Tipo di immobile: [abitazione / box / terreno / locale commerciale] Prezzo di acquisto: [importo] Rendita catastale: [importo, reperibile dalla visura] Agevolazioni: [richiedo / non richiedo le agevolazioni prima casa] Venditore: [privato / impresa costruttrice] Mutuo: [no / sì, importo di ...] Data indicativa della stipula: [mese e anno] Comune in cui si trova l'immobile: [comune]
Vi chiedo cortesemente un preventivo analitico, che indichi separatamente le imposte dovute allo Stato, le spese vive e l'onorario professionale con IVA.
Resto a disposizione per inviare la documentazione dell'immobile e in attesa di un vostro riscontro. Cordiali saluti, [Nome e cognome] [Recapito telefonico]
Un preventivo utile non è un numero solo: deve mostrare separate le imposte dovute allo Stato (identiche presso qualunque notaio), le spese vive per visure e bolli, e l'onorario professionale con IVA, che è l'unica voce su cui i notai si fanno concorrenza e quindi l'unica che ha senso confrontare. Se ricevi una cifra unica a forfait, chiedine la riformulazione.
A quanti studi conviene rivolgersi
Tre è il numero che funziona meglio per chi vuole a tutti i costi risparmiare. Con un solo preventivo non hai un termine di paragone, ma a volte è meglio così, soprattutto se non hai molto tempo e non ti interessa risparmiare qualche euro; oltre i quattro il beneficio si esaurisce, perché le imposte sono identiche ovunque e l'unica variabile è l'onorario, che dopo qualche confronto tende a ripetersi. Ricordiamo sempre che il confronto e il vero risparmio non sono legati al costo dell'atto, ma alla qualità del servizio offerto dal professionista, a partire dalla consulenza preliminare.
Perché il confronto abbia senso, a tutti gli studi vanno forniti gli stessi identici dati. Se a uno dichiari il mutuo e a un altro no, oppure a uno indichi la rendita catastale e a un altro solo il prezzo, i preventivi non sono confrontabili.
Uno studio organizzato risponde di norma entro qualche ora o pochi giorni lavorativi, e il tempo di risposta è già un'informazione utile: chi impiega due settimane per un preventivo difficilmente sarà rapido nella gestione di una pratica che ha scadenze legate alla data del rogito. Per orientarti sull'ordine di grandezza della spesa prima ancora di chiedere, puoi consultare le tariffe notarili aggiornate della tua provincia o usare gli strumenti di calcolo delle spese notarili.
Preventivo per altri atti
Ci sono atti relativi all'ambito familiare, quali ad esempio donazione, patto di famiglia, fondo patrimoniale, per i quali al Notaio occorrono ulteriori elementi per poter creare un preventivo. In particolare, l'estratto dell'atto di matrimonio da cui risulti la scelta del regime patrimoniale; eventuale atto di separazione dei beni successivo al matrimonio o certificato di famiglia.
Domande frequenti
Il preventivo del Notaio è gratuito?
Sì: richiedere il preventivo è gratuito e non vincolante. Il Notaio lo formula sulla base dei documenti e delle informazioni che gli fornisci, senza alcun impegno a procedere.
Posso avere un preventivo senza aver ancora raccolto tutti i documenti?
Sì, ma sarà orientativo: più informazioni fornisci dati delle parti, dati dell'immobile, prezzo più il preventivo sarà preciso. I promemoria qui sopra aiutano a capire cosa manca prima di chiedere il dato definitivo.
Perché il Notaio chiede anche l'età e la situazione familiare, non solo i dati dell'immobile?
Perché alcune agevolazioni fiscali dipendono da requisiti personali, non solo dal bene oggetto dell'atto: senza queste informazioni il preventivo rischia di non riflettere lo sconto a cui hai diritto.
Cambiano i documenti se pago in parte con un mutuo?
Sì: in questo caso il Notaio predispone due atti, rogito e mutuo, e servono sia i documenti della compravendita sia quelli specifici del finanziamento.
Come si chiede un preventivo a un notaio?
Si può chiedere via email, per telefono o tramite il modulo online dello studio. In ogni caso vanno forniti i cinque dati essenziali: prezzo, rendita catastale, prima o seconda casa, tipo di venditore ed eventuale mutuo. La richiesta scritta è preferibile, perché lascia allo studio i dati completi e a te una risposta da confrontare.
Come si calcola il preventivo del notaio?
Il totale è la somma di tre componenti: le imposte dovute allo Stato, calcolate sul valore catastale se si acquista da un privato con il sistema prezzo-valore; le spese vive per visure, bolli e adempimenti; e l'onorario professionale con IVA al 22%. Solo l'ultima voce varia da studio a studio. Per una stima puoi usare i calcolatori delle spese notarili.
