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Quali documenti si devono chiedere prima di acquistare una casa?

Documenti preliminari all'acquisto della casa

Quali documenti si devono chiedere prima di acquistare o rogitare una casa, atto di provenienza, catastali, ediliziaEssendo la compravendita immobiliare un atto complesso che richiede una serie di controlli e accertamenti sia da parte del Notaio che di altri professionisti (tecnici, periti, geometri, commercialisti ecc.), è bene tenere conto di tali incombenze per garantire a chi compra che la casa sia immune da vizi, che sia accatastata correttamente, che i titoli edilizi e abitativi siano aggiornati e conformi.

In particolare, una verifica preliminare all’accordo che si dovrà siglare (che si tratti di compromesso o contratto definitivo) riguarda le c.d. provenienze, cioè quei titoli in base ai quali il venditore ha comprato un bene immobile: può trattarsi di donazione, testamento, altra compravendita. Se l’immobile proviene da una donazione, sarà doveroso un ulteriore accertamento sul tempo trascorso dall’atto di liberalità1. Se invece proviene da un’eredità, si fa riferimento alla dichiarazione di successione e va verificato che l’erede abbia accettato l’eredità e sia proprietario dell’immobile (verifica che avviene presso i pubblici registri immobiliari).

Tra le verifiche preliminari rientra anche l’indagine sulla eventuale comunione sotto la quale potrebbe ricadere il bene immobile: in altre parole, occorre capire se il venditore è coniugato e se è in comunione legale dei beni, perché in questi casi entrambi i coniugi dovranno intervenire e sottoscrivere davanti al Notaio.

Altro caso di comunione si verifica quando del medesimo immobile siano proprietari più soggetti diversi (verificandosi quindi comproprietà): anche in questa ipotesi, dovranno partecipare all’atto di compravendita tutti i comproprietari.

Inoltre, sono necessari i documenti di identità del venditore e del compratore, il codice fiscale, l’eventuale estratto dell’atto di matrimonio oppure il certificato di stato libero o di unione civile e una copia di eventuali convenzioni matrimoniali o contratti di convivenza. Se si tratta di un acquisto di prima casa, servirà anche una copia degli eventuali atti di acquisto di vendita e della eventuale fattura del venditore e/o del Notaio ai fini della detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA (il c.d. credito d’imposta).

Catasto ed edilizia

Prima di acquistare, il compratore può chiedere che siano visionati i documenti che riguardano il catasto, un registro che descrive nel dettaglio la consistenza di un immobile: tramite la consulenza del Notaio, egli deve essere messo al corrente della situazione dell’immobile, della sua attuale consistenza descritta in vani, mq, particelle, nonché della rendita catastale, dei confini ecc. Tutte queste informazioni sono contenute nella visura storica dell’immobile, che appunto riporta nel dettaglio la “storia” dello stesso e gli ultimi passaggi di proprietà.

Il catasto ha una funzione quasi esclusivamente fiscale, in quanto le informazioni in esso contenute servono a calcolare il reddito imponibile su cui si pagheranno imposte e tributi.

Non solo: ad oggi è necessario che, insieme alla planimetria (cioè il disegno in scala della casa), il venditore rilasci anche la dichiarazione di conformità catastale, nella quale si attesta che l’unità immobiliare è conforme alla planimetria ed allo stato dei luoghi. Il Notaio, dopo aver preso visione di tale documento, verrà ad accertare la dovuta conformità dell’immobile.

Quanto all’aspetto edilizio, la documentazione che il venditore deve rilasciare riguarda le autorizzazioni amministrative che hanno consentito la costruzione di un immobile, e si può parlare di  permesso di costruire, licenza edilizia, concessione edilizia, DIA (dichiarazione di inizio attività) o SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) a seconda del periodo in cui è stato costruito o della tipologia di intervento. È evidente che, rilasciando tale documentazione e rendendo noti gli estremi dei provvedimenti autorizzativi, si vuole tutelare il compratore da eventuali abusi o difformità che possano in qualche modo pregiudicare il buon esito dell’atto di compravendita.

In assenza di tutta la documentazione descritta, il contratto sarà nullo, come sarà nullo nel caso in cui l’immobile non sia in regola dal punto di vista edilizio.

Certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento che deve essere esibito dal venditore e attesta il rispetto di certi requisiti in materia di sicurezza, abitabilità, salubrità e igiene.

Si richiede l’agibilità in tre casi:

  • quando l’immobile è stato costruito dopo il 2003;
  • quando sull’immobile sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione o sopraelevazione;
  • quando sono stati eseguiti interventi tali da apportare variazioni significative alle condizioni di abitabilità/sicurezza.

Se le costruzioni o le ristrutturazioni sono avvenute dopo il 2016, si attesta l’agibilità dell’immobile mediante segnalazione certificata, documento che va depositato dal titolare allo sportello unico dell’edilizia.

 Attestato di prestazione energetica (APE)

L’APE è un documento, redatto da tecnici abilitati, che ha una validità di 10 anni e indica l’attuale consumo energetico dell’immobile, dando anche informazioni su come migliorare le prestazioni dello stesso. Esso assegna all’immobile un certo indicatore e una certa classe (da A a G, che è la meno efficiente), in base alla quale è possibile desumere le capacità di sfruttamento energetico dell’edificio. Il Notaio, al momento della stipula, allegherà questo documento prendendo atto che il venditore ha consegnato al compratore l’attestato e quest’ultimo ne ha preso visione.

Altri documenti per il notaio

Ulteriori documenti che possono essere richiesti, al verificarsi di certe condizioni, sono i seguenti:

  1. se la compravendita riguarda un appartamento condominiale, il venditore è tenuto a rilasciare una copia del regolamento di condominio e la dichiarazione dell’amministratore attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali, nonché l’indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate e delle liti in corso. È inoltre buona norma allegare una copia dell’ultimo verbale di assemblea del condominio;
  2. se si ritiene necessaria, la documentazione relativa alla conformità degli impianti (luce, gas ed acqua) alla legge vigente;
  3. se vengono ceduti terreni o altre aree di pertinenza del fabbricato la cui estensione sia superiore a 5.000 mq, è obbligatorio allegare il certificato di destinazione urbanistica, documento che attesta la presenza di certi terreni o fabbricati che confluiscono nel complesso immobiliare da vendere;
  4. dal 2017 è opportuno redigere, ai fini del rogito notarile, la cosiddetta relazione tecnica integrata, un documento in cui tutti i professionisti, coinvolti nella raccolta e nel controllo delle formalità immobiliari, attestano in modo ufficiale che l’immobile non presenta difformità o vizi, e che quindi è possibile procedere con la vendita. L’obiettivo di questa relazione è assicurare alle parti (soprattutto al compratore) la possibilità di procedere con il rogito notarile.

Una volta ricevuto il documento, il Notaio fisserà la data del rogito.

 

1Per un approfondimento sul rischio di comprare una casa proveniente da donazione, clicca qui.

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