Quali documenti chiedere prima di acquistare una casa?

• Documenti preliminari all'acquisto della casa
• Catasto ed edilizia
• Certificato di agibilità
•  attestato di prestazione energetica (ape)
• Altri documenti per il notaio
• Domande frequenti sui documenti da chiedere prima di comprare casa

Prima di firmare una proposta di acquisto, e non dopo, ci sono otto documenti da chiedere al venditore o all’agenzia: l’atto di provenienza, la visura e la planimetria catastale, i titoli edilizi, l’agibilità, l’APE, il regolamento di condominio con la dichiarazione dell’amministratore, l’estratto di matrimonio del venditore e, se la casa viene da un’eredità, la dichiarazione di successione. Sono i documenti su cui il notaio farà i suoi controlli, e averli prima permette di scoprire una difformità o un’ipoteca quando si è ancora liberi di trattare, invece che a due settimane dal rogito. Con questi in mano si chiede anche un preventivo preciso, perché contengono la rendita catastale e la provenienza da cui dipendono imposte e lavoro dello studio.

Documenti preliminari all'acquisto della casa

Essendo la compravendita immobiliare un atto complesso che richiede una serie di controlli e accertamenti sia da parte del Notaio che di altri professionisti (tecnici, periti, geometri, commercialisti ecc.), è bene tenere conto di tali incombenze per garantire a chi compra che la casa sia immune da vizi, che sia accatastata correttamente, che i titoli edilizi e abitativi siano aggiornati e conformi.

La lista da portare al compromesso

In particolare, una verifica preliminare all’accordo che si dovrà siglare (che si tratti di compromesso o contratto definitivo) riguarda le c.d. provenienze, cioè quei titoli in base ai quali il venditore ha comprato un bene immobile: può trattarsi di donazione, testamento, altra compravendita. Se l’immobile proviene da una donazione, sarà doveroso un ulteriore accertamento sul tempo trascorso dall’atto di liberalità1. Se invece proviene da un’eredità, si fa riferimento alla dichiarazione di successione e va verificato che l’erede abbia accettato l’eredità e sia proprietario dell’immobile (verifica che avviene presso i pubblici registri immobiliari).

Tra le verifiche preliminari rientra anche l’indagine sulla eventuale comunione sotto la quale potrebbe ricadere il bene immobile: in altre parole, occorre capire se il venditore è coniugato e se è in comunione legale dei beni, perché in questi casi entrambi i coniugi dovranno intervenire e sottoscrivere davanti al Notaio.

Altro caso di comunione si verifica quando del medesimo immobile siano proprietari più soggetti diversi (verificandosi quindi comproprietà): anche in questa ipotesi, dovranno partecipare all’atto di compravendita tutti i comproprietari.

Inoltre, sono necessari i documenti di identità del venditore e del compratore, il codice fiscale, l’eventuale estratto dell’atto di matrimonio oppure il certificato di stato libero o di unione civile e una copia di eventuali convenzioni matrimoniali o contratti di convivenza. Se si tratta di un acquisto di prima casa, servirà anche una copia degli eventuali atti di acquisto di vendita e della eventuale fattura del venditore e/o del Notaio ai fini della detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA (il c.d. credito d’imposta).

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Catasto ed edilizia

Prima di acquistare, il compratore può chiedere che siano visionati i documenti che riguardano il catasto, un registro che descrive nel dettaglio la consistenza di un immobile: tramite la consulenza del Notaio, egli deve essere messo al corrente della situazione dell’immobile, della sua attuale consistenza descritta in vani, mq, particelle, nonché della rendita catastale, dei confini ecc. Tutte queste informazioni sono contenute nella visura storica dell’immobile, che appunto riporta nel dettaglio la “storia” dello stesso e gli ultimi passaggi di proprietà.

Il catasto ha una funzione quasi esclusivamente fiscale, in quanto le informazioni in esso contenute servono a calcolare il reddito imponibile su cui si pagheranno imposte e tributi.

Non solo: ad oggi è necessario che, insieme alla planimetria (cioè il disegno in scala della casa), il venditore rilasci anche la dichiarazione di conformità catastale, nella quale si attesta che l’unità immobiliare è conforme alla planimetria ed allo stato dei luoghi. Il Notaio, dopo aver preso visione di tale documento, verrà ad accertare la dovuta conformità dell’immobile. Cosa fare quando planimetria e casa non coincidono è spiegato nella pagina sull’allineamento catastale.

Quanto all’aspetto edilizio, la documentazione che il venditore deve rilasciare riguarda le autorizzazioni amministrative che hanno consentito la costruzione di un immobile, e si può parlare di  permesso di costruire, licenza edilizia, concessione edilizia, DIA (dichiarazione di inizio attività) o SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) a seconda del periodo in cui è stato costruito o della tipologia di intervento. È evidente che, rilasciando tale documentazione e rendendo noti gli estremi dei provvedimenti autorizzativi, si vuole tutelare il compratore da eventuali abusi o difformità che possano in qualche modo pregiudicare il buon esito dell’atto di compravendita.

In assenza di tutta la documentazione descritta, il contratto sarà nullo, come sarà nullo nel caso in cui l’immobile non sia in regola dal punto di vista edilizio.

Certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento che deve essere esibito dal venditore e attesta il rispetto di certi requisiti in materia di sicurezza, abitabilità, salubrità e igiene.

Si richiede l’agibilità in tre casi:

• quando l’immobile è stato costruito dopo il 2003;
• quando sull’immobile sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione o sopraelevazione;
• quando sono stati eseguiti interventi tali da apportare variazioni significative alle condizioni di abitabilità/sicurezza.

Se le costruzioni o le ristrutturazioni sono avvenute dopo il 2016, si attesta l’agibilità dell’immobile mediante segnalazione certificata, documento che va depositato dal titolare allo sportello unico dell’edilizia. Cosa succede quando manca è nella pagina sull’agibilità della casa nell’atto di acquisto.

 Attestato di prestazione energetica (APE)

L’APE è un documento, redatto da tecnici abilitati, che ha una validità di 10 anni e indica l’attuale consumo energetico dell’immobile, dando anche informazioni su come migliorare le prestazioni dello stesso. Esso assegna all’immobile un certo indicatore e una certa classe (da A a G, che è la meno efficiente), in base alla quale è possibile desumere le capacità di sfruttamento energetico dell’edificio. Il Notaio, al momento della stipula, allegherà questo documento prendendo atto che il venditore ha consegnato al compratore l’attestato e quest’ultimo ne ha preso visione.

Altri documenti per il notaio

Ulteriori documenti che possono essere richiesti, al verificarsi di certe condizioni, sono i seguenti:

1. se la compravendita riguarda un appartamento condominiale, il venditore è tenuto a rilasciare una copia del regolamento di condominio e la dichiarazione dell’amministratore attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali, nonché l’indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate e delle liti in corso. È inoltre buona norma allegare una copia dell’ultimo verbale di assemblea del condominio;
2. se si ritiene necessaria, la documentazione relativa alla conformità degli impianti (luce, gas ed acqua) alla legge vigente;
3. se vengono ceduti terreni o altre aree di pertinenza del fabbricato la cui estensione sia superiore a 5.000 mq, è obbligatorio allegare il certificato di destinazione urbanistica, documento che attesta la presenza di certi terreni o fabbricati che confluiscono nel complesso immobiliare da vendere;
4. dal 2017 è opportuno redigere, ai fini del rogito notarile, la cosiddetta relazione tecnica integrata, un documento in cui tutti i professionisti, coinvolti nella raccolta e nel controllo delle formalità immobiliari, attestano in modo ufficiale che l’immobile non presenta difformità o vizi, e che quindi è possibile procedere con la vendita. L’obiettivo di questa relazione è assicurare alle parti (soprattutto al compratore) la possibilità di procedere con il rogito notarile.

Una volta ricevuto il documento, il Notaio fisserà la data del rogito.

Domande frequenti sui documenti da chiedere prima di comprare casa

Il venditore non ha l’atto di provenienza: posso comprare lo stesso?

Sì. L’originale è dal notaio che lo ha ricevuto, o nell’Archivio notarile, e la trascrizione è in Conservatoria: il notaio ne chiede una copia in pochi giorni. Quello che conta è cosa c’è scritto: una donazione o una successione recente cambiano i controlli e, con il mutuo, possono fermare la banca.

Quali documenti mancanti rendono nullo l’atto?

Le menzioni urbanistiche (i titoli edilizi con cui la casa è stata costruita) e la dichiarazione di conformità catastale: senza, l’atto è nullo e nessun notaio lo riceve. L’APE mancante comporta una sanzione per il venditore, l’agibilità mancante va dichiarata e può incidere sul prezzo, la liberatoria condominiale mancante lascia a chi compra il rischio delle spese arretrate.

La planimetria non corrisponde alla casa: chi paga per sistemarla?

Il venditore, salvo accordo diverso scritto nel compromesso. Se la differenza è solo catastale (una parete spostata con titolo edilizio) basta un aggiornamento fatto da un tecnico, poche centinaia di euro e un paio di settimane; se dipende da lavori senza permesso serve una sanatoria, che costa di più e non sempre è possibile.

Cosa devo chiedere all’amministratore di condominio?

Una dichiarazione scritta con le spese pagate e quelle arretrate del venditore, i lavori straordinari deliberati e non ancora pagati, le cause in corso, e il regolamento con eventuali limiti su animali, affitti brevi o destinazione. Chi compra risponde in solido delle spese dell’anno in corso e di quello prima, quindi conviene farsi scalare gli arretrati dal prezzo.

Quando conviene far leggere i documenti al notaio?

Prima della proposta di acquisto, che una volta accettata è già vincolante. Una lettura dell’atto di provenienza e della visura costa poco o nulla e permette di scrivere nel compromesso le condizioni giuste, per esempio la sanatoria a carico del venditore o la condizione sospensiva per il mutuo. Cosa serve allo studio per rispondere è nella pagina su cosa serve per fare un preventivo dal notaio.