Gli otto documenti da chiedere prima di comprare una casa
- Documenti preliminari all'acquisto della casa
- Catasto ed edilizia
- Certificato di agibilità
- Attestato di prestazione energetica (ape)
- Altri documenti per il notaio
- Prima della proposta, cinque dubbi sui documenti della casa
Prima di firmare una proposta di acquisto, e non dopo, ci sono otto documenti da chiedere al venditore o all’agenzia: l’atto di provenienza, la visura e la planimetria catastale, i titoli edilizi, l’agibilità, l’APE, il regolamento di condominio con la dichiarazione dell’amministratore, l’estratto di matrimonio del venditore e, se la casa viene da un’eredità, la dichiarazione di successione. Sono i documenti su cui di norma si basano i controlli prima del rogito, e averli prima permette di scoprire una difformità o un’ipoteca quando si è ancora liberi di trattare, invece che a due settimane dal rogito. Con questi in mano il preventivo è più preciso, perché contengono la rendita catastale e la provenienza da cui dipendono imposte e lavoro dello studio. Per la compravendita di una prima casa da un privato NotaioFacile indica un onorario orientativo da 1.500 a 2.500 euro più IVA; chi compra a Roma, come Paolo nell’esempio più sotto, può chiedere a più notai romani il preventivo allegando la visura tramite NotaioFacile: la richiesta è gratuita e le prime risposte arrivano di solito in poche ore.
Documenti preliminari all'acquisto della casa
Essendo la compravendita immobiliare un atto complesso che richiede una serie di controlli e accertamenti sia da parte del Notaio che di altri professionisti (tecnici, periti, geometri, commercialisti ecc.), è bene tenere conto di tali incombenze per garantire a chi compra che la casa sia immune da vizi, che sia accatastata correttamente, che i titoli edilizi e abitativi siano aggiornati e conformi.
La lista da portare al compromesso
| Documento | Chi lo dà | A cosa serve | Se manca o non torna |
|---|---|---|---|
| Atto di provenienza | venditore (copia dal notaio che lo ha ricevuto) | prova chi è proprietario e da quando; dice se c’è una donazione o una successione negli ultimi vent’anni | si recupera in Conservatoria; una donazione richiede verifiche in più, molto ridotte dopo la riforma del 2025 |
| Visura e planimetria catastale | venditore, o chiunque all’Agenzia delle Entrate | rendita per calcolare le imposte; confronto tra disegno e stato reale | senza la dichiarazione di conformità l’atto è nullo: se disegno e casa non coincidono serve prima l’aggiornamento di un tecnico |
| Titoli edilizi (licenza, concessione, permesso, DIA, SCIA, condoni) | venditore, o accesso agli atti in Comune | verificare che la casa sia stata costruita e modificata con autorizzazione | senza titolo l’atto è nullo; le difformità restano un rischio per chi compra: di norma il venditore le sana prima dell’atto |
| Agibilità | venditore | attesta sicurezza, igiene e salubrità | la vendita è valida ma il prezzo può risentirne e la banca può fare obiezioni: va dichiarato nell’atto |
| APE | venditore, tramite un tecnico | classe energetica, da allegare al rogito | atto valido, sanzione da 3.000 a 18.000 euro per il venditore: si rifà in pochi giorni |
| Regolamento di condominio e liberatoria dell’amministratore | venditore o amministratore | spese arretrate, lavori deliberati, liti in corso, limiti d’uso (animali, affitti brevi) | chi compra risponde delle spese dell’anno in corso e del precedente |
| Estratto di matrimonio del venditore | venditore, dal Comune | sapere se è in comunione dei beni e deve firmare anche il coniuge | senza la firma del coniuge in comunione l’atto è annullabile |
| Dichiarazione di successione e accettazione dell’eredità | venditore erede | verificare che l’erede sia proprietario e che la catena dei passaggi sia completa | l’accettazione tacita si trascrive di norma con il rogito; senza continuità delle trascrizioni la banca può non erogare |
In particolare, una verifica preliminare all’accordo da siglare (che si tratti di compromesso o contratto definitivo) riguarda le c.d. provenienze, cioè quei titoli in base ai quali il venditore ha comprato un bene immobile: può trattarsi di donazione, testamento, altra compravendita. Se l’immobile proviene da una donazione, serve un ulteriore accertamento, che dopo la riforma del 2025 riguarda soprattutto la data di morte del donante e le eventuali domande di riduzione trascritte, come spiega la pagina sui rischi della casa proveniente da donazione. Se invece proviene da un’eredità, si fa riferimento alla dichiarazione di successione e va verificato che l’erede abbia accettato l’eredità e sia proprietario dell’immobile (verifica che avviene presso i pubblici registri immobiliari).
Tra le verifiche preliminari rientra anche l’indagine sulla eventuale comunione sotto la quale potrebbe ricadere il bene immobile: in altre parole, occorre capire se il venditore è coniugato e se è in comunione legale dei beni, perché in questi casi entrambi i coniugi devono intervenire e sottoscrivere davanti al Notaio.
Altro caso di comunione si verifica quando del medesimo immobile siano proprietari più soggetti diversi (verificandosi quindi comproprietà): anche in questa ipotesi, devono partecipare all’atto di compravendita tutti i comproprietari.
Inoltre, sono necessari i documenti di identità del venditore e del compratore, il codice fiscale, l’eventuale estratto dell’atto di matrimonio oppure il certificato di stato libero o di unione civile e una copia di eventuali atti sul regime patrimoniale della coppia o contratti di convivenza. Se si tratta di un acquisto di prima casa, servirà anche una copia degli eventuali atti di acquisto di vendita e della eventuale fattura del venditore e/o del Notaio ai fini della detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA (il c.d. credito d’imposta).
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Catasto ed edilizia
Prima di acquistare, il compratore può chiedere che siano visionati i documenti che riguardano il catasto, un registro che descrive nel dettaglio la consistenza di un immobile: anche con la consulenza del Notaio, può conoscere la situazione dell’immobile, della sua attuale consistenza descritta in vani, mq, particelle, nonché della rendita catastale, dei confini ecc. Tutte queste informazioni sono contenute nella visura storica dell’immobile, che appunto riporta nel dettaglio la “storia” dello stesso e gli ultimi passaggi di proprietà.
Le tre fermate dei documenti di Paolo
Esempio: Paolo compra a Roma un bilocale da 260.000 euro con un mutuo. Il venditore, sposato in comunione dei beni, ha ereditato la casa dal padre.
PRIMA DELLA PROPOSTA
Atto di provenienza, visura e planimetria catastale
PRIMA DEL COMPROMESSO
Titoli edilizi, agibilità, dichiarazione dell’amministratore
PRIMA DEL ROGITO
APE, estratto di matrimonio, dichiarazione di successione
Il venditore è in comunione dei beni, ma la casa ereditata di norma resta un suo bene personale: l’estratto di matrimonio e la provenienza servono proprio a verificarlo. Se manca l’accettazione dell’eredità trascritta, di norma si trascrive con il rogito.
Schema semplificato: l’ordine dei documenti cambia da caso a caso, e alcuni è utile averli già prima della proposta.
Il catasto ha una funzione quasi esclusivamente fiscale, in quanto le informazioni in esso contenute servono a calcolare il reddito imponibile su cui si pagheranno imposte e tributi.
Non solo: ad oggi è necessario che, insieme alla planimetria (cioè il disegno in scala della casa), il venditore rilasci anche la dichiarazione di conformità catastale, nella quale si attesta che l’unità immobiliare è conforme alla planimetria ed allo stato dei luoghi. Prima della stipula, per legge, il notaio verifica che gli intestatari catastali corrispondano a quelli dei registri immobiliari (art. 29 della legge 52/1985); la corrispondenza tra planimetria e stato dei luoghi la dichiarano invece le parti, spesso con l’aiuto di un tecnico. Cosa fare quando planimetria e casa non coincidono è spiegato nella pagina sull’allineamento catastale.
Quanto all’aspetto edilizio, la documentazione che il venditore deve rilasciare riguarda le autorizzazioni amministrative che hanno consentito la costruzione di un immobile, e si può parlare di permesso di costruire, licenza edilizia, concessione edilizia, DIA (dichiarazione di inizio attività) o SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) a seconda del periodo in cui è stato costruito o della tipologia di intervento. È evidente che, rilasciando tale documentazione e rendendo noti gli estremi dei provvedimenti autorizzativi, si vuole tutelare il compratore da eventuali abusi o difformità che possano in qualche modo pregiudicare il buon esito dell’atto di compravendita.
La mancanza di alcuni di questi documenti rende nullo il contratto: è il caso della menzione dei titoli edilizi e della dichiarazione di conformità catastale. Secondo le Sezioni unite della Cassazione (sentenza n. 8230 del 2019), però, la nullità scatta quando manca la menzione di un titolo reale e riferibile alla casa, non per ogni difformità, che resta comunque un rischio per chi compra. L’elenco dei documenti da portare il giorno della firma è nella pagina sui documenti della compravendita.
Certificato di agibilità
Il certificato di agibilità è un documento che deve essere esibito dal venditore e attesta il rispetto di certi requisiti in materia di sicurezza, abitabilità, salubrità e igiene.
Si richiede l’agibilità in tre casi:
- per le nuove costruzioni, che in passato ottenevano il certificato di abitabilità;
- per ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- per gli interventi su edifici esistenti che incidono su sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o impianti.
Se le costruzioni o le ristrutturazioni sono avvenute dopo il 2016, si attesta l’agibilità dell’immobile mediante segnalazione certificata, documento che va depositato dal titolare allo sportello unico dell’edilizia. Cosa succede quando manca è nella pagina sull’agibilità della casa nell’atto di acquisto.
Attestato di prestazione energetica (APE)
L’APE è un documento, redatto da tecnici abilitati, che ha una validità di 10 anni e indica l’attuale consumo energetico dell’immobile, dando anche informazioni su come migliorare le prestazioni dello stesso. Esso assegna all’immobile un certo indicatore e una certa classe (da A a G, che è la meno efficiente), in base alla quale è possibile desumere le capacità di sfruttamento energetico dell’edificio. Al momento della stipula l’APE viene di norma allegato all’atto, dando atto che il venditore lo ha consegnato al compratore e che quest’ultimo ne ha preso visione.
Altri documenti per il notaio
Ulteriori documenti che possono essere richiesti, al verificarsi di certe condizioni, sono i seguenti:
- se la compravendita riguarda un appartamento condominiale, il venditore di norma consegna una copia del regolamento di condominio e la dichiarazione dell’amministratore attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali, nonché l’indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate e delle liti in corso. È inoltre buona norma allegare una copia dell’ultimo verbale di assemblea del condominio;
- se si ritiene necessaria, la documentazione relativa alla conformità degli impianti (luce, gas ed acqua) alla legge vigente;
- se vengono ceduti terreni o altre aree di pertinenza del fabbricato la cui estensione sia superiore a 5.000 mq, è obbligatorio allegare il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune, che indica la destinazione urbanistica del terreno;
- in alcune zone si usa anche la cosiddetta relazione tecnica integrata, redatta da un tecnico, che riassume la situazione urbanistica e catastale dell’immobile. Non è obbligatoria per legge, ma può dare a chi compra un quadro chiaro prima del rogito notarile.
Di norma, raccolti i documenti, si fissa la data del rogito.
Prima della proposta, cinque dubbi sui documenti della casa
Il venditore non ha l’atto di provenienza: posso comprare lo stesso?
Sì. L’originale è dal notaio che lo ha ricevuto, o nell’Archivio notarile, e la trascrizione è in Conservatoria: di norma se ne ottiene copia in pochi giorni. Quello che conta è cosa c’è scritto: una donazione o una successione cambiano i controlli da fare, anche se dopo la riforma del 2025 la donazione pesa molto meno sul mutuo.
Quali documenti mancanti rendono nullo l’atto?
La menzione dei titoli edilizi con cui la casa è stata costruita e la dichiarazione di conformità catastale: senza, l’atto è nullo. L’APE mancante comporta una sanzione, l’agibilità mancante va dichiarata e può incidere sul prezzo, la liberatoria condominiale mancante lascia a chi compra il rischio delle spese arretrate.
La planimetria non corrisponde alla casa: chi paga per sistemarla?
Di norma il venditore, salvo accordo diverso scritto nel compromesso. Se la differenza è solo catastale basta un aggiornamento fatto da un tecnico; se dipende da lavori senza permesso serve una sanatoria, che costa di più e non sempre è possibile.
Cosa devo chiedere all’amministratore di condominio?
Una dichiarazione scritta con le spese pagate e quelle arretrate del venditore, i lavori straordinari deliberati e non ancora pagati, le cause in corso, e il regolamento con eventuali limiti su animali, affitti brevi o destinazione. Chi compra risponde in solido delle spese dell’anno in corso e di quello prima, per questo è buona norma chiarire gli arretrati prima del rogito.
Quando far leggere i documenti al notaio?
Prima della proposta di acquisto, che una volta accettata è già vincolante. Leggere in anticipo l’atto di provenienza e la visura permette di scrivere nel compromesso le condizioni giuste, per esempio la sanatoria a carico del venditore o la condizione sospensiva per il mutuo. Cosa serve allo studio per rispondere è nella pagina su cosa serve per fare un preventivo dal notaio.
