Attestato di prestazione energetica per il Notaio APE

• L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio per comprare casa: cosa rischia chi non lo allega
• Cosa succede se non viene rispettato l’obbligo dell’ape?
• In quali casi non serve l’ape?
• A chi spetta l’obbligo di fare l’attestato di prestazione energetica e chi deve redigere l’ape?
• Se stai per vendere: quattro cose da fare per l’ape

L’Attestato di prestazione energetica è obbligatorio per comprare casa: cosa rischia chi non lo allega

In breve

L’APE è il documento che classifica un immobile in base ai consumi energetici, dalla classe A4 alla G. Lo fa redigere e lo paga chi vende, da un tecnico abilitato, e vale dieci anni se nel frattempo non si fanno lavori che cambiano la classe. Va consegnato in copia all’acquirente e allegato al rogito: se manca, l’atto resta valido ma le parti rischiano una sanzione da 3.000 a 18.000 euro (da 1.000 a 4.000 per gli affitti). Il notaio lo chiede prima della stipula proprio per evitarlo.

Cos’è e quando serve l’APE?

A partire dal 2005 la normativa italiana prevede che per la vendita degli immobili sia rilasciato un’attestazione sulla prestazione energetica dell’edificio oggetto del contratto. Tale obbligo è stato esteso ed attualmente è previsto anche per la stipula di contratti di locazione.

L’attestato di prestazione energetica rappresenta quindi un requisito fondamentale da osservare nei contratti di compravendita e di locazione immobiliare: in tali atti quindi dovrebbe essere inserita un’apposita clausola con la quale il compratore dichiari di essere stato informato sulla classe energetica dell’edificio e di aver ricevuto una copia dell’attestato di prestazione energetica, che dev’essere anche allegata all’atto. Tale allegazione rappresenta un obbligo per le parti del contratto e per il Notaio che lo redige: la nullità dell’atto, prevista per pochi mesi nel 2013, è stata sostituita dal 2014 da sanzioni amministrative. Tale normativa deve essere applicata in particolare negli atti di trasferimento degli immobili a titolo oneroso, come ad esempio la compravendita di una casa.

Nei nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è invece obbligatoria solo la clausola con cui il conduttore dichiari di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica dell'edificio ed una copia dell'attestato di prestazione energetica; per la locazione di interi edifici l’APE va anche allegato al contratto.

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Cosa succede se non viene rispettato l’obbligo dell’APE?

La legge in materia di attestato di prestazione energetica prevede che vi siano delle sanzioni qualora non venissero rispettati gli obblighi di dichiarazione e di allegazione relativi alla prestazione energetica degli edifici. In particolare, è previsto che nel caso in cui venisse omessa la dichiarazione dell’acquirente o del conduttore nel caso di contratto di affitto e nel caso in cui non sia stata allegato l’Attestato al contratto, le parti sarebbero soggette al pagamento di una sanzione pecuniaria amministrativa che andrebbe da tremila a diciotto mila euro in caso di contratto di compravendita e da mille a quattro mila euro in caso di locazione. I relativi controlli sono affidati all’attività di accertamento dell'Agenzia delle Entrate.

Ciò comporta che il Notaio incaricato di redigere l’atto, potrebbe richiedere preventivamente al venditore di produrre l’Attestato di prestazione energetica e di consegnare una copia sia a lui sia al compratore, affinché vi siano tutti i presupposti per poter stipulare l’atto senza omissioni.

In quali casi non serve l’APE?

Precisando che sarà il Notaio di fiducia, incaricato di redigere l’atto di trasferimento dell’immobile, che potrebbe specificare se sarebbe obbligatorio o opportuno il rilascio dell’Attestato di prestazione energetica da parte del proprietario e la consegna all’acquirente, possiamo dire che la legge sull’attestazione energetica prevede alcuni casi in cui non servirebbe la produzione dell’APE. Esistono infatti alcuni casi in cui la normativa esclude dagli obblighi sull’APE gli atti notarili di trasferimento immobiliare. In particolare, tali obblighi non sarebbero obbligatori in caso di donazione di immobili ed altri atti a titolo gratuito. Sono inoltre esclusi dal regime obbligatorio dell’APE gli atti di compravendita che riguardino particolari tipi di immobili, tra cui:

• gli edifici che costituiscono beni culturali;
• gli edifici industriali e artigianali;
• in determinati casi, anche gli edifici rurali non residenziali e che non siano provvisti di impianti di climatizzazione;
• i fabbricati isolati che abbiano una superficie utile totale non superiore a 50 metri quadrati
• ed inoltre i box, le cantine, le autorimesse ed i parcheggi, nonché i depositi, le strutture stagionali, gli impianti sportivi e tutti gli altri edifici in cui gli standard non prevedano l’installazione di sistemi tecnici di climatizzazione;
• gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
• gli edifici in costruzione per i quali non si disponga ancora dei certificati di abitabilità e di agibilità al momento della compravendita.

Molti Notai richiedono invece l’APE per gli atti di divisione, quando all’interno della comunione da dividere vi siano uno o più immobili, sulla base di recenti sentenze della Corte di Cassazione che ne prevede la necessità.

A chi spetta l’obbligo di fare l’Attestato di prestazione energetica e chi deve redigere l’APE?

Nel momento in cui si dovesse stipulare un atto di compravendita immobiliare o, come abbiamo visto un atto di divisione, il Notaio incaricato chiederebbe la produzione di tutti i documenti necessari alle parti dell’atto. In particolare, il proprietario del bene oggetto della compravendita dovrà provvedere a sue spese a produrre l’Attestato di prestazione energetica ed a consegnarlo all’acquirente preferibilmente prima della stipula.

La redazione dell’attestato di prestazione energetica è solitamente affidata ad un architetto, un ingegnere o un altro tecnico specializzato. Egli dovrà verificare qual è l’efficienza energetica dell’immobile, controllando gli impianti di riscaldamento e di climatizzazione, la coibentazione dell’immobile nonché tutte le altre caratteristiche che possano consentire di individuare la classe energetica dell’immobile.

Potrebbero incidere sulla classe energetica impianti di nuova generazione come i pannelli solari o altri strumenti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, nonché finestre ed infissi a taglio termico.  Il tecnico attestatore provvederebbe quindi attraverso un attento sopralluogo dell’immobile, in modo da poter classificare correttamente. Tale attestazione energetica vale dieci anni e dovrebbe poi essere aggiornata ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che possa modificare la classe energetica dell’immobile, anche ad opera di un tecnico diverso rispetto a quello che ha redatto il primo attestato di prestazione energetica.

Se stai per vendere: quattro cose da fare per l’APE

1. Controllare se esiste già un APE valido: se l’immobile è stato comprato o affittato negli ultimi dieci anni, probabilmente c’è ed è ancora buono, salvo lavori nel frattempo.
2. Se manca, incaricare un tecnico abilitato: il sopralluogo è obbligatorio, quindi diffidare di chi propone l’attestato senza vedere la casa.
3. Consegnarne una copia all’acquirente prima della stipula e una al notaio, che la allega all’atto.
4. Ricordare che è una delle poche spese della vendita che restano a carico di chi vende: le altre sono nella pagina su quanto costa un atto di vendita. Se non sai se il tuo immobile rientra tra le esclusioni, chiedilo al notaio già quando richiedi il preventivo.