Documenti al rogito per casa, terreno o box, cosa si allega

• Documenti per immobili utili per il rogito notarile
• Documenti per terreno: certificato di destinazione urbanistica
• Documenti per atto di una casa dal notaio
• Documenti immobili che non si allegano al rogito
• Documenti per garage e altre categorie catastali
• Preventivo notarile gratis online
• Prima del rogito, due domande sui documenti

Documenti per immobili utili per il rogito notarile

Una delle preoccupazioni principali quando si va dal notaio e si deve stipulare un atto avente ad oggetto beni immobili, è se si hanno le documentazioni giuste per poter procedere in modo spedito e sicuro.

Non tutti gli atti necessitano della medesima documentazione e soprattutto possono sussistere delle differenze tra i vari tipi di immobili. Ad esempio per un terreno alcune documentazioni sono differenti rispetto ad una casa.

Per tali ragioni occorre analizzare caso per caso quali sono i documenti necessari per il tipo di atto da stipulare dal notaio. Analizziamo insieme quali possono essere i più importanti e indispensabili per concludere un atto senza preoccupazioni.

Semplificando, i documenti dell’immobile sono di tre tipi: da allegare all’atto, da dichiarare nel rogito e da vedere prima di firmare. Quelli personali delle parti sono nel promemoria per la compravendita.

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Documenti per terreno: certificato di destinazione urbanistica

Quando si parla di terreno, in particolare di trasferimento dello stesso dal notaio per atto pubblico, che sia una donazione o un atto a titolo oneroso come la compravendita o la permuta, il documento essenziale, pena la nullità dell’atto, è il certificato di destinazione urbanistica che deve essere allegato all’atto notarile.

La stessa norma esclude alcuni atti, tra cui le donazioni tra coniugi o tra parenti in linea retta, come genitori e figli, e le divisioni ereditarie (art. 30 DPR 380/2001).

Esistono tuttavia dei casi in cui non è necessario, ossia quando la superficie del terreno è inferiore a 5.000 mq e pertinenziale ossia, da ornamento o funzionale a una casa. Esistono anche altri casi e grazie alla consulenza notarile sarà possibile comprendere se sia realmente obbligatorio, ai fini della stipula dell’atto.

Documenti per atto di una casa dal notaio

Quando si parla di un atto notarile che abbia ad oggetto una casa, un appartamento, una villa o qualsiasi unità abitativa, bisogna in primis distinguere gli atti a titolo a oneroso dagli atti a titolo gratuito, come la donazione. Per questi ultimi ad esempio non è necessario allegare l’attestato di prestazione energetica, obbligo invece sussistente per atti onerosi, come le vendite.

Esistono poi delle documentazioni, come vedremo adesso, che sono obbligatorie ed altre che invece possono essere richieste dalle parti per comprendere al meglio le caratteristiche specifiche dell’immobile per evitare di incorrere in un errore nell’investimento immobiliare e pentirsi in un secondo momento.

Documento per casa: attestato di prestazione energetica

In caso di trasferimento di un immobile ci si chiede quando sia indispensabile e obbligatorio l’attestato di prestazione energetica: si tratta di una documentazione importante che attesta la prestazione energetica del fabbricato che si intende acquisire.

Per evitare di spendere inutilmente del denaro e per risparmiare tempo sarebbe opportuno conoscere qualche dettaglio in materia. Per chi compra contano due regole: il venditore deve mostrare l’attestato già all’avvio delle trattative e, nella vendita, una copia va allegata al rogito (art. 6 d.lgs. 192/2005). Per il caso concreto è buona norma chiedere al notaio quando l’attestato serve e quando no.

Documento per casa: la planimetria

Un documento indispensabile per qualsiasi immobile e quindi anche per il trasferimento di una casa è la cosiddetta planimetria catastale, ossia la rappresentazione grafica di un fabbricato o di una porzione di esso.

Dalla planimetria si evince la distribuzione degli spazi, delle singole stanze che compongono l’immobile, così come l’ingresso, le scale di accesso e l’ubicazione delle finestre.

La planimetria è di importanza essenziale per il rogito notarile, proprio perché nell’atto di trasferimento vi deve essere la dichiarazione della parte venditrice che attesti che la planimetria è conforme allo stato di fatto in cui l’immobile si trova.

Per i fabbricati esistenti è un requisito previsto a pena di nullità, e la dichiarazione di chi vende può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato (art. 29 l. 52/1985). Quali differenze tra planimetria e casa contano davvero lo spieghiamo nella pagina sulla planimetria non conforme.

Documento per casa: i titoli edilizi

Accanto alla planimetria, nell’atto di una casa compaiono, per dichiarazione di chi vende, gli estremi dei titoli edilizi. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, se mancano l’atto è nullo (art. 46 DPR 380/2001); quali titoli cercare e cosa succede in caso di condono o sanatoria è descritto nella pagina sulla documentazione urbanistica per comprare casa.

Documenti immobili che non si allegano al rogito

Mentre esistono delle documentazioni come l’ape in determinate circostanze, il cdu per i terreni, che devono essere obbligatoriamente allegati esistono anche altre documentazioni che è opportuno controllare per evitare di avere spiacevoli sorprese. Tali documenti servono per comprendere al meglio le caratteristiche di un immobile in modo da compiere con consapevolezza l’investimento immobiliare.

Documento per casa: certificato antisismico

Il certificato antisismico è una documentazione che, oltre ad identificare l’immobile, con l’indicazione dei dati catastali, permette di individuare la cosiddetta localizzazione sismica che consente di capire una stima degli eventi sismici che si possono verificare nella zona di riferimento.

Emergono altresì dei parametri di calcolo, per capire quale sia il rischio sismico a cui è sottoposta la zona. Molte zone d’Italia sono soggette a questi eventi sismici ed è possibile suddividere il livello di rischio in diverse categorie, identificate con dei numeri che vanno da 1 a 4: la zona 1 è considerata molto pericolosa e soggetta ai fenomeni sopra descritti.

A differenza dell’APE, però, la legge non prevede un certificato antisismico da allegare al rogito: per le case più recenti si può chiedere al venditore il collaudo statico, mentre la classe di rischio sismico serve soprattutto per i bonus fiscali.

Documento per casa: certificato acustico

La certificazione acustica è un documento che attesta il livello di insonorizzazione di una casa e riporta le caratteristiche dell’immobile in materia di isolamento dei rumori esterni, di calpestio, di impianti di funzionamento continuo e discontinuo. Le misurazioni vengono effettuate in decibel che è proprio l’unità di misura utilizzata dai tecnici del suono.

Anche questo documento non si allega all’atto: quando serve e chi lo rilascia lo spieghiamo nella pagina sulla certificazione acustica della casa.

Documenti per garage e altre categorie catastali

Nel caso in cui oggetto dell’atto pubblico notarile sia un garage o un altro immobile diverso dalla casa, quindi differente dalla categoria catastale delle unità abitative, si avrà la planimetria, che di norma viene reperita dal notaio con i controlli catastali, mentre non sempre si avrà la necessità di allegare all’atto l’attestato di prestazione energetica proprio perché è proprio la legge che ne prevede l’esenzione per box, cantine e autorimesse senza impianti di climatizzazione (art. 3 d.lgs. 192/2005).

Ad esempio per i locali autorimessa non sussiste l’obbligatorietà ed anche in questo caso il notaio può essere d’aiuto nel comprendere come procedere in totale sicurezza e in modo più rapido per il rogito.

Preventivo notarile gratis online

Nel caso in cui si abbia la necessità di un preventivo notarile che abbia ad oggetto un bene immobile, sia per un trasferimento gratuito, che oneroso, è possibile richiedere senza dover pagare nulla, in via del tutto gratuita, un preventivo notarile al notaio online tramite la piattaforma di NotaioFacile, in modo di evitare di perdere tempo nella ricerca di un notaio nella zona più vicina.

È un servizio che consente di entrare in contatto diretto con un notaio, senza assumere alcun impegno: in pochi passaggi, rispondendo alle domande offerte dalla piattaforma, si potrà avere un quadro chiaro delle imposte e delle tasse da dover sostenere in modo da pianificare il budget a disposizione. Le risposte degli studi arrivano di norma in poche ore.

Prima del rogito, due domande sui documenti

Compro casa e box insieme: per il box servono documenti diversi?

Per il box valgono di norma le stesse regole della casa su planimetria, conformità catastale e titoli edilizi, perché anche il box è un’unità immobiliare urbana. L’APE invece non serve se il box non ha impianti di climatizzazione (art. 3, comma 3, d.lgs. 192/2005).

I documenti dell’immobile hanno una scadenza?

Alcuni sì. Il certificato di destinazione urbanistica vale un anno dal rilascio, se nel frattempo gli strumenti urbanistici non sono cambiati (art. 30, comma 3, DPR 380/2001); l’APE vale al massimo dieci anni, purché siano stati fatti i controlli previsti sugli impianti termici (art. 6, comma 5, d.lgs. 192/2005). La planimetria non ha una scadenza, ma deve corrispondere alla casa com’è il giorno del rogito.