Successione del bene usucapito: vendita dagli eredi e rischi
- L’acquisto per usucapione
- Come si acquista per usucapione
- Usucapione e successione ereditaria: quali rapporti?
- Circolazione del bene acquistato per usucapione dopo la successione
- Contratto di accertamento dell’usucapione
- Atto di trasferimento dal notaio
- L’usucapione del coerede
- Casa usucapita ed eredi, i dubbi di chi compra
L’acquisto per usucapione
Prima di analizzare cosa succede nel caso in cui cada in successione un bene che sia oggetto di usucapione, occorre brevemente premettere cenni su questo istituto. L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario, ovvero un modo per acquistare un bene senza un espresso atto di trasferimento.
La compravendita, ad esempio, è un modo di acquisto a titolo derivativo, quindi occorre che il proprietario di un bene, immobile o mobile che esso sia, manifesti la volontà di cederlo ad un acquirente. Questo avviene con un contratto dal Notaio. Nel caso dell’usucapione, non c’è un trasferimento espresso, in quanto l’acquisto avviene per via del possesso continuato, pacifico, pubblico per un determinato periodo di tempo previsto dalla legge.
L’acquisto è automatico e non occorre di base un atto notarile, ma vediamo nel dettaglio quali sono le problematiche inerenti al rapporto tra usucapione e successione e qual è il ruolo del Notaio in questo contesto.
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Come si acquista per usucapione
La proprietà si acquista per usucapione in modo automatico, quindi dopo che sia trascorso un determinato periodo di tempo previsto dalla legge (venti anni, salvo eccezioni dieci anni) il bene passa a chi lo ha legittimamente usucapito.
Non occorre rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che accerti l’avvenuta usucapione. Eventualmente ci si può anche recare dal giudice per ottenere una sentenza che però dichiara un fatto già avvenuto, quindi è un elemento in più ma non è ciò che conferisce la proprietà. Essa si acquista appunto per il decorso del tempo e con il possesso continuato, anche in mala fede: la buona fede, insieme a un titolo trascritto, serve solo per l’usucapione abbreviata di dieci anni. Per quanto riguarda il Notaio, allo stesso modo non è necessario per stabilire la proprietà, ma quali sono quindi i problemi che potrebbero verificarsi nel caso della successione? Vediamo nel dettaglio.
Per chi un giorno comprerà quel bene dagli eredi, la differenza c’è: la sentenza, o un accordo trascritto, portano l’acquisto nei registri immobiliari, mentre senza accertamento l’usucapione resta un fatto da dimostrare.
Usucapione e successione ereditaria: quali rapporti?
Se una persona usucapisce un bene, tale bene cade poi nella sua successione? Ad esempio, si possiede per molti anni un terreno agricolo, lo si coltiva, mentre i proprietari non rivendicano nulla e se ne disinteressano completamente.
In questo caso, il possessore dopo venti anni ne acquista la proprietà. Dopo la sua morte, all’apertura della successione, i suoi eredi ritrovano automaticamente tale bene nella massa ereditaria? La proprietà viene legittimamente acquistata, quindi la prima risposta da dare è positiva in quanto questo bene va incluso nella dichiarazione di successione, indicando che è stato acquistato per usucapione, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (risoluzione 52/E del 2009). Questo perché l’acquisto è a titolo originario e non occorre un titolo espresso. Tuttavia, gli eredi potrebbero incontrare problemi qualora volessero venderlo, vediamo perché.
Se invece il defunto muore prima che siano passati i vent’anni, il tempo non va perso: il possesso continua negli eredi dall’apertura della successione e i periodi si sommano (art. 1146 del Codice Civile ). Per esempio, se il padre ha posseduto un box per quindici anni, ai figli ne bastano altri cinque, purché il possesso prosegua con gli stessi requisiti. Per chi compra, conta che i vent’anni siano compiuti al momento del rogito e che si possano dimostrare.
Circolazione del bene acquistato per usucapione dopo la successione
Che succede se gli eredi intendono vendere quel bene? Il problema principale dell’usucapione è che esiste una interruzione nella continuità delle trascrizioni. Non essendoci un atto notarile che trasferisca la proprietà del terreno dal proprietario all’acquirente, non vi è una trascrizione nei registri immobiliari. Quando gli eredi intendono vendere e si recano dal Notaio, il Notaio facendo le visure troverebbe di norma solo il titolo di acquisto dell’originario proprietario. Ciò non impedisce la vendita, la quale si può fare dopo la dichiarazione di successione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, ma nell’atto di vendita dovranno essere tutti d’accordo sulla provenienza del bene. La trascrizione della dichiarazione di successione, da sola, ha effetti solo fiscali e non assicura la continuità delle trascrizioni, come spiega la pagina sulla continuità delle trascrizioni nell’acquisto ereditario.
Ad esempio, gli eredi venditori dovranno dichiarare di essere titolari perché eredi dell’acquirente a titolo di usucapione, mentre gli acquirenti dovranno dichiarare espressamente di accettare questa non conformità nei titoli di provenienza. In questo modo, con questa vendita davanti al Notaio costituiscono un titolo per la successiva trascrizione.
Chi compra, però, si affida alle dichiarazioni degli eredi: se il vecchio proprietario o i suoi eredi contestano l’usucapione, può perdere il bene, e le garanzie scritte nell’atto diventano decisive. Per i terreni, i casi più frequenti sono nella pagina sul terreno usucapito.
Per chi compra dagli eredi di chi aveva usucapito, in modo semplificato:
Contratto di accertamento dell’usucapione
Ci sono dei rimedi per evitare che dopo l’apertura della successione, gli eredi abbiano problemi nel vendere il bene (nel nostro esempio il terreno) che il defunto aveva acquistato per usucapione.
L’acquirente per usucapione potrebbe risolvere il problema recandosi dal Notaio insieme ai proprietari ufficiali del bene, ovvero coloro a cui è ancora intestato il bene e che se ne sono disinteressati. Con il consenso di questi, il Notaio potrebbe rogitare un atto di accertamento con il quale dare atto dell’avvenuto acquisto a titolo originario a favore del soggetto che possiede il bene. In questo modo, si costituisce un titolo valido per ritenere avvenuto l’acquisto e quindi anche per la successiva circolazione del bene che eventualmente cade in successione.
Sulla trascrizione di questo atto, però, le opinioni non sono uniformi: la legge la prevede espressamente solo per l’accordo raggiunto in mediazione (art. 2643, n. 12-bis, del Codice Civile ), con le firme autenticate da un pubblico ufficiale autorizzato, di norma un notaio. In mediazione l’imposta di registro non è dovuta fino a 100.000 euro di valore. Le strade possibili sono messe a confronto nella pagina sull’accertamento dell’usucapione.
Atto di trasferimento dal Notaio
Un'altra modalità per accertare la situazione può essere quella di recarsi dal Notaio non per un atto di accertamento, bensì per un atto di trasferimento vero e proprio.
Lo si può configurare come vendita o come donazione, ma in ogni caso sarebbe un atto con il quale si va oltre la questione dell’usucapione, ma si ritiene più opportuno intestare la proprietà del terreno con un vero e proprio atto di trasferimento dal titolare all’acquirente. In questo modo, questo titolo viene trascritto nei registri immobiliari e salva la continuità delle trascrizioni, non dando alcun problema al momento dell’apertura della successione.
Come viene tassato questo atto?
Se vi è un corrispettivo, viene appunto tassato come una compravendita, con l’imposta di registro da pagare a seconda del tipo di bene acquistato, quindi se come prima casa, seconda casa o altro tipo di immobile. Se invece è una donazione, si applicano le imposte della donazione, che dipendono dal rapporto di parentela tra le parti.
Quanto costerebbe l’atto nel singolo caso, che sia un accertamento, l’autentica di un accordo in mediazione o la vendita con gli eredi, lo indica il preventivo del notaio: con il modulo di richiesta è gratuito e di norma arriva in poche ore.
L’usucapione del coerede
All’apertura della successione, oltre a configurarsi la possibilità di un bene caduto nella successione perché acquistato dal defunto per usucapione, si può verificare anche un’altra ipotesi che inerisce i rapporti tra i due istituti e il ruolo del Notaio.
Se vi sono più eredi, uno di questi può usucapire la quota degli altri, se ne ha il possesso. In particolare, deve trovarsi in quella situazione definita di possesso dei beni ereditari. A questo scopo , non è sufficiente che gli altri eredi si siano astenuti dall’utilizzare il bene comune caduto in successione; è, invece, necessario che il singolo coerede abbia goduto del bene in modo autonomo e inconciliabile con il godimento degli altri eredi, manifestando in modo inequivocabile la volontà di escluderli. I requisiti chiesti dalla Cassazione, le prove e i costi sono spiegati nella pagina sull’usucapione dei beni ereditati.
Casa usucapita ed eredi, i dubbi di chi compra
Compro casa dagli eredi e risulta che il padre l’aveva usucapita: cosa va controllato?
Se c’è una sentenza o un accordo di mediazione trascritto che accerta l’usucapione, se gli eredi hanno trascritto l’accettazione dell’eredità e chi risulta ancora intestatario nei registri immobiliari e in catasto. Senza accertamento il titolo si basa sulle dichiarazioni degli eredi: è buona norma chiarire con il notaio le garanzie da scrivere nell’atto prima di firmare il compromesso.
Gli eredi possono far accertare l’usucapione prima di vendermi la casa?
Sì, subentrano nella posizione del defunto: possono chiedere la sentenza al giudice oppure raggiungere un accordo in mediazione con chi risulta proprietario o con i suoi eredi, e vendere poi con un titolo trascritto. Senza il consenso del vecchio proprietario resta la strada della causa, con tempi più lunghi.
La dichiarazione di successione dimostra che la casa era del defunto?
No. Per l’Agenzia delle Entrate il bene usucapito va indicato nella dichiarazione, ma la dichiarazione ha solo valore fiscale: non è un titolo di proprietà e non sostituisce la sentenza o l’accordo che accertano l’usucapione.
Il coerede che ha abitato la casa per vent’anni può vendermela da solo?
Solo se ha davvero usucapito le quote degli altri, con un possesso esclusivo e incompatibile con il loro, e senza un accertamento è difficile dimostrarlo. Di norma, per vendere la casa intera servono tutti i coeredi, oppure una sentenza o un accordo che accerti l’usucapione a suo favore.
