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Successione del bene usucapito dal Notaio

L’acquisto per usucapione

La successione del bene usucapitoPrima di analizzare cosa succede nel caso in cui cada in successione un bene che sia oggetto di usucapione, occorre brevemente premettere cenni su questo istituto. L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario, ovvero un modo per acquistare un bene senza un espresso atto di trasferimento.

La compravendita, ad esempio, è un modo di acquisto a titolo derivativo, quindi occorre che il proprietario di un bene, immobile o mobile che esso sia, manifesti la volontà di cederlo ad un acquirente. Questo avviene con un contratto dal Notaio. Nel caso dell’usucapione, non c’è un trasferimento espresso, in quanto l’acquisto avviene per via del possesso continuato, pacifico, pubblico per un determinato periodo di tempo previsto dalla legge.

L’acquisto è automatico e non occorre di base un atto notarile, ma vediamo nel dettaglio quali sono le problematiche inerenti al rapporto tra usucapione e successione e qual è il ruolo del Notaio in questo contesto.

Come si acquista per usucapione

La proprietà si acquista per usucapione in modo automatico, quindi dopo che sia trascorso un determinato periodo di tempo previsto dalla legge (venti anni, salvo eccezioni dieci anni) il bene passa a chi lo ha legittimamente usucapito.

Non occorre rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che accerti l’avvenuta usucapione. Eventualmente ci si può anche recare dal giudice per ottenere una sentenza che però dichiara un fatto già avvenuto, quindi è un elemento in più ma non è ciò che conferisce la proprietà. Essa si acquista appunto per il decorso del tempo in buona fede e con il possesso legittimo. Per quanto riguarda il Notaio, allo stesso modo non è necessario per stabilire la proprietà, ma quali sono quindi i problemi che potrebbero verificarsi nel caso della successione? Vediamo nel dettaglio.

Usucapione e successione ereditaria: quali rapporti?

Se una persona usucapisce un bene, tale bene cade poi nella sua successione? Ad esempio, si possiede per molti anni un terreno agricolo, lo si coltiva, mentre i proprietari non rivendicano nulla e se ne disinteressano completamente.

In questo caso, il possessore dopo venti anni ne acquista la proprietà. Dopo la sua morte, all’apertura della successione, i suoi eredi ritrovano automaticamente tale bene nella massa ereditaria? La proprietà viene legittimamente acquistata, quindi la prima risposta da dare è positiva in quanto questo bene può essere incluso tranquillamente nella dichiarazione di successione. Questo perché l’acquisto è a titolo originario e non occorre un titolo espresso. Tuttavia, gli eredi potrebbero incontrare problemi qualora volessero venderlo, vediamo perché.

Circolazione del bene acquistato per usucapione dopo la successione

Che succede se gli eredi intendono vendere quel bene? Il problema principale dell’usucapione è che esiste una interruzione nella continuità delle trascrizioni. Non essendoci un atto notarile che trasferisca la proprietà del terreno dal proprietario all’acquirente, non vi è una trascrizione nei registri immobiliari. Quando gli eredi intendono vendere e si recano dal Notaio, il Notaio facendo le visure troverà solo il titolo di acquisto dell’originario proprietario. Ciò non impedisce la vendita, la quale si può fare anche trascrivendo la dichiarazione di successione, ma nell’atto di vendita dovranno essere tutti d’accordo sulla provenienza del bene.

Ad esempio, gli eredi venditori dovranno dichiarare di essere titolari perché eredi dell’acquirente a titolo di usucapione, mentre gli acquirenti dovranno dichiarare espressamente di accettare questa non conformità nei titoli di provenienza. In questo modo, con questa vendita davanti al Notaio costituiscono un titolo per la successiva trascrizione.

Contratto di accertamento dell’usucapione

Ci sono dei rimedi per evitare che dopo l’apertura della successione, gli eredi abbiano problemi nel vendere il bene (nel nostro esempio il terreno) che il defunto aveva acquistato per usucapione.

L’acquirente per usucapione potrebbe risolvere il problema recandosi dal Notaio insieme ai proprietari ufficiali del bene, ovvero coloro a cui è ancora intestato il bene e che se ne sono disinteressati. Con il consenso di questi, il Notaio potrebbe rogitare un atto di accertamento con il quale dare atto dell’avvenuto acquisto a titolo originario a favore del soggetto che possiede il bene. In questo modo, si costituisce un titolo valido per ritenere avvenuto l’acquisto e quindi anche per la successiva circolazione del bene che eventualmente cade in successione.

Atto di trasferimento dal Notaio

Un'altra modalità per accertare la situazione può essere quella di recarsi dal Notaio non per un atto di accertamento, bensì per un atto di trasferimento vero e proprio.

Lo si può configurare come vendita o come donazione, ma in ogni caso sarebbe un atto con il quale si va oltre la questione dell’usucapione, ma si ritiene più opportuno intestare la proprietà del terreno con un vero e proprio atto di trasferimento dal titolare all’acquirente. In questo modo, questo titolo viene iscritto nei registri immobiliari e salva la continuità delle trascrizioni, non dando alcun problema al momento dell’apertura della successione.

Come viene tassato questo atto?

Se vi è un corrispettivo, viene appunto tassato come una compravendita, con l’imposta di registro da pagare a seconda del tipo di bene acquistato, quindi se come prima casa, seconda casa o altro tipo di immobile.

L’usucapione del coerede

All’apertura della successione, oltre a configurarsi la possibilità di un bene caduto nella successione perché acquistato dal defunto per usucapione, si può verificare anche un’altra ipotesi che inerisce i rapporti tra i due istituti e il ruolo del Notaio.

Se vi sono più eredi, uno di questi può usucapire la quota degli altri, se ne ha il possesso. In particolare, deve trovarsi in quella situazione definita di possesso dei beni ereditari. A questo scopo , non è sufficiente che gli altri eredi si siano astenuti dall’utilizzare il bene comune caduto in successione; è, invece, necessario che il singolo coerede abbia goduto del bene in modo autonomo e inconciliabile con il godimento degli altri eredi, manifestando in modo inequivocabile la volontà di escluderli

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