Servitù: perché è importante il notaio

• Che cos’è una servitù
• A che serve la servitù?
• La servitù si paga?
• Servitù e importanza del notaio
• Come sapere se c’è una servitù

Che cos’è una servitù

Quando bisogna dover percorrere un tratto di strada di proprietà di un’altra persona, ad esempio per raggiungere la propria casa, è necessario avere un “permesso” da parte del proprietario della zona che si percorre, per evitare di ricevere contestazioni.

Il legislatore ha pensato di regolamentare questo tipo di “passaggio su fondo altrui” attraverso una specifica concessione, chiamata servitù. Ma cosa si intende per servitù? Per servitù si intende quindi un peso che viene imposto su un fondo, detto servente, in favore di un altro fondo, che viene definito dominante e, per la costituzione della stessa, è fondamentale il notaio. Vediamo perché.

Come si fa una servitù

Nel nostro ordinamento la servitù viene costituita per atto pubblico notarile e quindi, dinanzi al notaio, si presenteranno il proprietario del terreno su cui bisogna necessariamente passare per raggiungere la casa e il proprietario di quest’ultima, ma nel caso in cui il terreno da percorrere appartenga a più persone, non basta che uno solo dei comproprietari sia d’accordo, ma è necessario che tutti vi partecipino e prestino il consenso.

Questo tipo di contratto vale sicuramente tra le parti, ma siccome l’atto pubblico notarile viene trascritto nei Registri immobiliari, vale anche nei confronti dei terzi ed è opponibile agli stessi: non c’è da preoccuparsi in quanto della trascrizione dell’atto notarile che costituisce la servitù, se ne occuperà il notaio dopo la firma delle parti.

Servitù e usucapione

Può anche accadere che il proprietario del fondo dominante dichiari di aver acquisito una servitù di passaggio per usucapione. Che significa ciò?  Vuol dire che non c’è stato alcun accordo scritto né come scrittura privata, né dal notaio e che da sempre effettua il passaggio su un fondo altrui.

In questo caso è importante sapere che secondo i giudici della Cassazione è possibile solo se ci siano delle opere visibili, definite apparenti, come la creazione di una strada vera e propria che arriva fino al fondo dominante.

A che serve la servitù?

Come si evince dal codice civile la servitù che viene costituita deve essere utile: l’utilità può consistere nella maggiore comodità del fondo dominante, ma si tratta di un concetto molto ampio di cui non è possibile dare una definizione ben precisa.

Ad esempio in tema di servitù di passaggio il contenuto di tale diritto ricomprende tutte le modalità del suo utilizzo, inteso non soltanto come diritto di passaggio che ha il titolare del fondo dominante o i suoi familiari, ma anche come diritto di passaggio che possono avere le persone estranee per eventuali visite all’abitazione.

Può anche accadere che quando si compra una casa si abbia bisogno di un parcheggio, ma che non si voglia comprare né un box auto, né un’area scoperta per poter parcheggiare: in questo caso sarebbe possibile chiedere al proprio vicino che ha, ad esempio uno spiazzale molto grande, di concedere la servitù di parcheggio.

La servitù si paga?

Uno dei nodi fondamentali della questione è che il proprietario del fondo su cui si deve passare può richiedere dei soldi: la servitù infatti può essere concessa con un corrispettivo, ma può essere anche gratuita e ciò dipende dalla volontà delle parti.

Infatti il proprietario del terreno su cui bisognerà passare (nel caso di servitù di passaggio) potrà pretendere un corrispettivo, in quanto il suo diritto di proprietà è come se venisse compresso, proprio perché dovrà “sopportare” il passaggio di persone estranee sul proprio fondo; tuttavia ciò non esclude, soprattutto in ambito familiare, che le parti stabiliscano, in via del tutto gratuita, il passaggio sul fondo.

Servitù e importanza del notaio

Spesso dimostrare di avere una servitù di passaggio non è semplice, soprattutto se si esercita questo diritto da tanto tempo e improvvisamente cambi il proprietario del terreno su cui è necessario passare per raggiungere la propria abitazione.

La soluzione migliore, proprio per evitare di incorrere in litigi con il vicinato, è quella di costituire una servitù per atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata. In questo modo faranno fede i Registri Immobiliari che attesteranno la presenza di una servitù su un determinato fondo.

Prendere accordi verbali o, senza l’ausilio di un notaio con una scrittura privata, può creare dei problemi anche per il futuro in quanto sarà più difficile dimostrare di avere un determinato diritto.

Come sapere se c’è una servitù

Ci si chiede spesso come si faccia a sapere se c’è una servitù sul proprio fondo o su quello che si vuole comprare. La prima cosa è cercare di capire se c’è un contratto con cui è stata costituita una servitù sia per scrittura privata o per atto pubblico notarile.

Naturalmente la servitù per scrittura privata è più difficile da scoprire proprio perché si tratta di un accordo che ha effetto solo tra le parti, mentre nel caso in cui la servitù sia stata costituita per atto pubblico sarà molto più semplice come vedremo adesso.

Controlli del notaio per le servitù

Per capire se c’è una servitù uno dei primi controlli deve avvenire nei Registri Immobiliari: presso la conservatoria presente sul territorio sarà possibile scoprire, con una consultazione, se è stata concessa una servitù di passaggio.

Questo rientra in uno di quei controlli che il notaio effettua prima del rogito proprio per garantire qualsiasi operazione in estrema sicurezza, spesso procedere in via del tutto autonoma tentando di risparmiare può rivelarsi una scelta azzardata e non furba che potrebbe comportare dei problemi nel futuro.