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IL CONTRATTO DI PERMUTA

Che cos’è la permuta?

scambiare beni e diritti con il contratto di permuta dal notaioLa permuta è definita come il contratto che ha ad oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro.

Si tratta di un contratto che deve necessariamente dar vita ad una duplice vicenda traslativa.

Non è, invece, permuta lo scambio di cosa contro una prestazione di fare (quindi compiere una attività come costruire), che integra piuttosto un contratto atipico denominato do ut facias.

Caratteri essenziali della permuta

La disciplina della permuta non è diversa da quella della compravendita. Tecnicamente, la permuta non è altro che una doppia vendita, che avviene nello stesso momento.

Naturalmente la permuta differisce dalla compravendita per il fatto che un bene viene pagato con un altro bene, mentre con la compravendita un bene viene pagato con denaro che, in questo caso, non è considerato come bene ma come mezzo di pagamento tipico.

Dal punto di vista teorico, la distinzione è netta. Nella compravendita si ha lo scambio di cosa contro prezzo, mentre nella permuta si ha un reciproco scambio della proprietà di cose o di altri diritti, senza che vi sia necessariamente un corrispettivo di prezzo.

Anche dal punto di vista funzionale la differenza è chiara: nella permuta, entrambe le parti acquistano immediatamente il bene o il diritto in grado di soddisfare il loro interesse, mentre nella vendita ciò accade solo per il compratore, mentre il venditore acquista un bene (il denaro) che si caratterizza per la sua funzione di misura del valore delle cose.

Consenso

Benché tra compravendita e permuta vi sia la differenza di cui sopra, entrambi gli istituti sono contratti che trasferiscono la proprietà con il solo consenso, cioè la sottoscrizione del contratto, senza la necessità della consegna del bene. Quindi, il contratto è perfetto fin da subito dopo la sottoscrizione e tutto quello che succede eventualmente dopo è coperto dalle garanzie di legge.

Inoltre, come nella compravendita, anche nella permuta vi sono casi in cui il contratto è subito perfetto (quindi non è necessario più fare nulla contrattualmente) ma gli effetti sono differiti ad un momento diverso: quindi anche la permuta può avere effetti reali differiti, come illustrato più avanti.

Causa contrattuale

La causa della permuta è rappresentata dal reciproco scambio della proprietà di cose o di altri diritti.

Si tratta di una causa evidentemente analoga a quella della compravendita, che è lo scambio di beni contro denaro, da cui, però, si distingue proprio per la mancanza di un corrispettivo in denaro.

Un'altra differenza è, inoltre, riscontrabile nel concreto interesse delle parti, che è soddisfatto direttamente solo nel caso di permuta, mentre nella vendita il venditore dovrà reimpiegare il prezzo ottenuto per vedere realizzato il suo interesse. Nella compravendita viene venduto un bene così da poterne acquistare un altro con il prezzo incassato. Il denaro si caratterizza, allora, per la sua funzione di misura del valore delle cose.

Con la permuta, invece, si acquista direttamente il bene che interessa senza dover utilizzare il denaro.

Come succedeva nel passato. Se avevo un chilo di sale e mi serviva lo zucchero potevo vendere il sale e, con i soldi della vendita, comprare lo zucchero oppure scegliere di scambiare il sale con qualcuno che aveva lo zucchero e a cui serviva il sale. Con un solo contratto, al posto di due, soddisfo le esigenze di tutti.

Forma del contratto

Anche per la permuta valgono i principi generali. Per la maggior parte dei contratti il Legislatore lascia libertà di forma. L’onere di rispettare una determinata forma, come quella scritta o per atto pubblico, è previsto solo in relazione all’oggetto.

A questo proposito occorre sottolineare che sarà necessaria la forma scritta nel caso in cui anche uno solo dei diritti scambiati abbia ad oggetto beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri.

Oggetto

Possono essere oggetto di permuta tutti i beni, quindi si potranno scambiare beni immobili, beni mobili, crediti. Ma le opzioni nella permuta non si limitano solo a questo. In particolare, il Codice Civile ammette la permuta non solo tra la proprietà di beni ma anche tra altri diritti, sia reali che di credito. È possibile scambiare diritti diversi ed è, pertanto, possibile scambiare la proprietà di un bene con l’usufrutto di un altro bene e viceversa.

Il conguaglio

Molto discussa è l’ipotesi della cosiddetta permuta con conguaglio, nella quale una delle parti del contratto - oltre a trasferire la proprietà del bene o il diverso diritto - paga anche una somma di denaro.

Si è posto il problema di stabilire se questa fattispecie si debba inquadrare nella compravendita o nella permuta.

Secondo un primo canone di interpretazione, usato nel vecchio Codice Civile del 1865, il criterio distintivo era un criterio oggettivo. Si qualificava il contratto come compravendita nel caso in cui l’ammontare del prezzo fosse stato superiore al valore del bene contestualmente scambiato. Si qualificava il contratto come permuta nel caso opposto.

Un secondo canone di valutazione riteneva più corretto utilizzare un criterio soggettivo, in base al quale la natura del contratto doveva essere accertata in base alla volontà delle parti, a seconda che esse avessero considerato prevalente il trasferimento del bene o il pagamento del prezzo.

Una terza via interpretativa, quella più attuale, non reputa necessario inquadrare la fattispecie necessariamente in una figura contrattuale piuttosto che nell’altra, ma ricorre alla nozione di contratto misto. Si ricorre quindi al criterio della prevalenza che deve guidare nell’individuazione della disciplina applicabile al contratto misto.

Permuta reale e permuta obbligatoria

Anche con riferimento al contratto di permuta è possibile distinguere tra permuta reale e permuta obbligatoria, a seconda che l’effetto reale si produca contestualmente alla conclusione del contratto oppure sia differito ad un momento successivo.

Va notato che - con riferimento alla permuta- è possibile che il contratto sia al contempo con effetti reali immediati e differiti: ciò si verifica se solo uno dei due trasferimenti è differito ad un momento successivo. Di seguito i casi più significativi.

Permuta di Cosa Futura

L’art. 1555 c.c. rinvia generalmente alla vendita nella misura il cui la disciplina della vendita sia compatibile.

Si ritiene applicabile alla permuta la disposizione di cui al 1472 c.c. in tema di compravendita di cosa futura (bene che non esiste ma esisterà come ad esempio una casa in corso di costruzione), con la particolarità che - trattandosi di permuta - la cosa presente si trasferirà subito, mentre quella futura solo con la sua venuta ad esistenza.

Nella vita di tutti i giorni ha avuto un diffuso utilizzo il meccanismo della permuta di cosa presente con cosa futura, soprattutto con riferimento ad ipotesi in cui il proprietario di un’area edificabile permuti il proprio diritto a favore di un costruttore edile, in cambio del diritto di proprietà sulle abitazioni di futura costruzione.

Si è così agevolata la conclusione di un affare tra piccoli proprietari di fondi edificabili e imprese edili, le quali, senza la necessità di chiedere finanziamenti immediati alle banche, hanno la possibilità di acquistare un terreno su cui costruire degli immobili.

Il meccanismo di permuta di cosa presente con cosa futura presenta, però, uno svantaggio per il proprietario dell’area edificabile, che ne perde la proprietà senza ottenere nulla in cambio.

Per evitare queste conseguenze sono state adottate delle soluzioni alternative.

La permuta con riserva della proprietà: il passaggio della proprietà dell’area non è immediato, ma differito all’adempimento da parte del costruttore.

La permuta con riserva del diritto di superficie: il proprietario dell’area si riserva il diritto di superficie sulle zone su cui sorgeranno gli edifici a lui destinati e contemporaneamente stipula un contratto di appalto avente come oggetto la realizzazione di detti edifici, compensando il corrispettivo dovuto per l’appalto con il credito del prezzo dell’area trasferita.

Permuta di cosa altrui

Come detto sopra, alla permuta si applicano le norme della compravendita in quanto compatibili. Allora è possibile anche la permuta di cosa altrui. Cioè uno dei permutanti, o entrambi, scambiano beni di cui non sono proprietari ma di cui hanno intenzione di divenire proprietari. Come nella vendita, quindi, l’effetto traslativo della proprietà tra i permutanti si compie automaticamente nel momento in cui il bene viene acquistato dal terzo proprietario da parte di uno dei due permutanti.

Permuta per Persona da Nominare

La permuta per persona da nominare, diversamente dalla compravendita, non deve ritenersi ammissibile, in quanto per i permutanti è necessario sapere fin da subito con chi scambiano il proprio bene. Infatti, un bene non vale l’altro e quindi non è possibile che uno dei permutanti sostituisca sé stesso con un altro soggetto senza che l’altro contraente rimanga indifferente.

Insomma, chi permuta e cosa viene permutato deve essere chiaro fin da subito.

Vantaggi fiscali della permuta

La permuta gode di molti vantaggi rispetto alla compravendita.

Del primo si è già parlato in precedenza: senza che ci sia il passaggio di denaro i permutanti soddisfano il proprio interesse verso il bene di cui hanno necessità.

Collegato al vantaggio di sopra è l’opportunità di concludere l’affare con un contratto unico piuttosto che con due contratti di compravendita distinti. Inoltre, se è necessaria la forma scritta per atto pubblico - quindi è necessario recarsi da un notaio - si deve stipulare un solo atto pubblico, con conseguente riduzione dei costi notarili. Al posto di stipulare due atti si stipula un atto solo e i costi si dividono tra i due permutanti.

Ciò comporta che anche i costi fiscali, delle tasse e delle imposte siano minori, almeno nei trasferimenti immobiliari. Infatti, le tasse vengono calcolate una sola volta sul bene che crea l’imposta maggiore. Così facendo, le imposte relative ad uno dei beni o dei diritti permutati - ovvero quello che crea l’imposta minore - non vengono pagate perché assorbite nell’imposta maggiore che viene ripartita tra i due permutanti in proporzione.

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