Contratto di permuta: scambiare due case con un solo atto

• Che cos’è la permuta?
• Permuta di una casa: quando si può fare e quando no
• Caratteri essenziali della permuta
• Il conguaglio
• Permuta reale e permuta obbligatoria
• Vantaggi fiscali della permuta
• Quanto si risparmia davvero: un esempio con i numeri
• Scambiare casa: quattro dubbi pratici

Che cos’è la permuta?

La permuta è definita come il contratto che ha ad oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro.

Si tratta di un contratto che deve necessariamente dar vita ad una duplice vicenda traslativa.

Non è, invece, permuta lo scambio di cosa contro una prestazione di fare (quindi compiere una attività come costruire), che integra piuttosto un contratto atipico denominato do ut facias.

SERVE LA CONSULENZA DEL NOTAIO?

Contatta il Notaio Gratis

Fai un PREVENTIVO

Scopri tutti i costi per stipulare l'atto

Permuta di una casa: quando si può fare e quando no

Nella pratica la permuta immobiliare torna utile in situazioni molto concrete: due famiglie che si scambiano l'appartamento perché una ha bisogno di più spazio e l'altra di meno, due fratelli che si scambiano le quote di due case ereditate, chi cede un terreno a un costruttore in cambio di un appartamento nel palazzo che verrà costruito. Prima di ragionare su costi e imposte conviene capire se il proprio caso rientra davvero nella permuta.

• ✔Due privati che si scambiano due appartamenti, anche di valore diverso, con un conguaglio in denaro per pareggiare la differenza.
• ✔Una casa contro un terreno, o una casa contro un box e una cantina: i beni possono essere diversi, purché siano tutti immobili, e si possono scambiare anche diritti diversi, come la piena proprietà contro l'usufrutto.
• ✔Ciascuna parte chiede le agevolazioni prima casa sull'immobile che riceve, se ne ha i requisiti.
• ⚠Una delle due case ha un mutuo in corso: si può fare, ma prima serve un accordo con la banca (estinzione al rogito con cancellazione dell'ipoteca, oppure accollo del mutuo da parte di chi riceve la casa), da definire con il notaio.
• ⚠Una delle due parti è un'impresa, come nel terreno ceduto a un costruttore in cambio di appartamenti da costruire: i due trasferimenti seguono regimi fiscali diversi, uno con IVA e l'altro con imposta di registro, e il vantaggio fiscale della permuta si riduce.
• ⚠Una delle due case è arrivata per donazione o per eredità: la permuta si può fare, ma le verifiche sulla provenienza sono le stesse di una vendita.
• ✘Casa contro lavori: se in cambio dell'immobile l'altra parte si impegna a costruire o a ristrutturare, non è una permuta ma il contratto diverso descritto sopra, con regole e tutele proprie.
• ✘Permuta per persona da nominare: non è ammessa, chi scambia deve sapere fin dall'inizio con chi lo fa.

Caratteri essenziali della permuta

La disciplina della permuta non è diversa da quella della compravendita. Tecnicamente, la permuta non è altro che una doppia vendita, che avviene nello stesso momento.

Naturalmente la permuta differisce dalla compravendita per il fatto che un bene viene pagato con un altro bene, mentre con la compravendita un bene viene pagato con denaro che, in questo caso, non è considerato come bene ma come mezzo di pagamento tipico.

Dal punto di vista teorico, la distinzione è netta. Nella compravendita si ha lo scambio di cosa contro prezzo, mentre nella permuta si ha un reciproco scambio della proprietà di cose o di altri diritti, senza che vi sia necessariamente un corrispettivo di prezzo.

Anche dal punto di vista funzionale la differenza è chiara: nella permuta, entrambe le parti acquistano immediatamente il bene o il diritto in grado di soddisfare il loro interesse, mentre nella vendita ciò accade solo per il compratore, mentre il venditore acquista un bene (il denaro) che si caratterizza per la sua funzione di misura del valore delle cose.

Consenso

Benché tra compravendita e permuta vi sia la differenza di cui sopra, entrambi gli istituti sono contratti che trasferiscono la proprietà con il solo consenso, cioè la sottoscrizione del contratto, senza la necessità della consegna del bene. Quindi, il contratto è perfetto fin da subito dopo la sottoscrizione e tutto quello che succede eventualmente dopo è coperto dalle garanzie di legge.

Inoltre, come nella compravendita, anche nella permuta vi sono casi in cui il contratto è subito perfetto (quindi non è necessario più fare nulla contrattualmente) ma gli effetti sono differiti ad un momento diverso: quindi anche la permuta può avere effetti reali differiti, come illustrato più avanti.

Causa contrattuale

La causa della permuta è rappresentata dal reciproco scambio della proprietà di cose o di altri diritti.

Si tratta di una causa evidentemente analoga a quella della compravendita, che è lo scambio di beni contro denaro, da cui, però, si distingue proprio per la mancanza di un corrispettivo in denaro.

Un'altra differenza è, inoltre, riscontrabile nel concreto interesse delle parti, che è soddisfatto direttamente solo nel caso di permuta, mentre nella vendita il venditore dovrà reimpiegare il prezzo ottenuto per vedere realizzato il suo interesse. Nella compravendita viene venduto un bene così da poterne acquistare un altro con il prezzo incassato. Il denaro si caratterizza, allora, per la sua funzione di misura del valore delle cose.

Con la permuta, invece, si acquista direttamente il bene che interessa senza dover utilizzare il denaro.

Come succedeva nel passato. Se avevo un chilo di sale e mi serviva lo zucchero potevo vendere il sale e, con i soldi della vendita, comprare lo zucchero oppure scegliere di scambiare il sale con qualcuno che aveva lo zucchero e a cui serviva il sale. Con un solo contratto, al posto di due, soddisfo le esigenze di tutti.

Forma del contratto

Anche per la permuta valgono i principi generali. Per la maggior parte dei contratti il Legislatore lascia libertà di forma. L’onere di rispettare una determinata forma, come quella scritta o per atto pubblico, è previsto solo in relazione all’oggetto.

A questo proposito occorre sottolineare che sarà necessaria la forma scritta nel caso in cui anche uno solo dei diritti scambiati abbia ad oggetto beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri.

Oggetto

Possono essere oggetto di permuta tutti i beni, quindi si potranno scambiare beni immobili, beni mobili, crediti. Ma le opzioni nella permuta non si limitano solo a questo. In particolare, il Codice Civile ammette la permuta non solo tra la proprietà di beni ma anche tra altri diritti, sia reali che di credito. È possibile scambiare diritti diversi ed è, pertanto, possibile scambiare la proprietà di un bene con l’usufrutto di un altro bene e viceversa.

Il conguaglio

Molto discussa è l’ipotesi della cosiddetta permuta con conguaglio, nella quale una delle parti del contratto - oltre a trasferire la proprietà del bene o il diverso diritto - paga anche una somma di denaro.

Si è posto il problema di stabilire se questa fattispecie si debba inquadrare nella compravendita o nella permuta.

Secondo un primo canone di interpretazione, usato nel vecchio Codice Civile del 1865, il criterio distintivo era un criterio oggettivo. Si qualificava il contratto come compravendita nel caso in cui l’ammontare del prezzo fosse stato superiore al valore del bene contestualmente scambiato. Si qualificava il contratto come permuta nel caso opposto.

Un secondo canone di valutazione riteneva più corretto utilizzare un criterio soggettivo, in base al quale la natura del contratto doveva essere accertata in base alla volontà delle parti, a seconda che esse avessero considerato prevalente il trasferimento del bene o il pagamento del prezzo.

Una terza via interpretativa, quella più attuale, non reputa necessario inquadrare la fattispecie necessariamente in una figura contrattuale piuttosto che nell’altra, ma ricorre alla nozione di contratto misto. Si ricorre quindi al criterio della prevalenza che deve guidare nell’individuazione della disciplina applicabile al contratto misto.

Permuta reale e permuta obbligatoria

Anche con riferimento al contratto di permuta è possibile distinguere tra permuta reale e permuta obbligatoria, a seconda che l’effetto reale si produca contestualmente alla conclusione del contratto oppure sia differito ad un momento successivo.

Va notato che - con riferimento alla permuta- è possibile che il contratto sia al contempo con effetti reali immediati e differiti: ciò si verifica se solo uno dei due trasferimenti è differito ad un momento successivo. Di seguito i casi più significativi.

Permuta di Cosa Futura

L’art. 1555 c.c. rinvia generalmente alla vendita nella misura il cui la disciplina della vendita sia compatibile.

Si ritiene applicabile alla permuta la disposizione di cui al 1472 c.c. in tema di compravendita di cosa futura (bene che non esiste ma esisterà come ad esempio una casa in corso di costruzione), con la particolarità che - trattandosi di permuta - la cosa presente si trasferirà subito, mentre quella futura solo con la sua venuta ad esistenza.

Nella vita di tutti i giorni ha avuto un diffuso utilizzo il meccanismo della permuta di cosa presente con cosa futura, soprattutto con riferimento ad ipotesi in cui il proprietario di un’area edificabile permuti il proprio diritto a favore di un costruttore edile, in cambio del diritto di proprietà sulle abitazioni di futura costruzione.

Si è così agevolata la conclusione di un affare tra piccoli proprietari di fondi edificabili e imprese edili, le quali, senza la necessità di chiedere finanziamenti immediati alle banche, hanno la possibilità di acquistare un terreno su cui costruire degli immobili.

Il meccanismo di permuta di cosa presente con cosa futura presenta, però, uno svantaggio per il proprietario dell’area edificabile, che ne perde la proprietà senza ottenere nulla in cambio.

Per evitare queste conseguenze sono state adottate delle soluzioni alternative.

La permuta con riserva della proprietà: il passaggio della proprietà dell’area non è immediato, ma differito all’adempimento da parte del costruttore.

La permuta con riserva del diritto di superficie: il proprietario dell’area si riserva il diritto di superficie sulle zone su cui sorgeranno gli edifici a lui destinati e contemporaneamente stipula un contratto di appalto avente come oggetto la realizzazione di detti edifici, compensando il corrispettivo dovuto per l’appalto con il credito del prezzo dell’area trasferita.

Permuta di cosa altrui

Come detto sopra, alla permuta si applicano le norme della compravendita in quanto compatibili. Allora è possibile anche la permuta di cosa altrui. Cioè uno dei permutanti, o entrambi, scambiano beni di cui non sono proprietari ma di cui hanno intenzione di divenire proprietari. Come nella vendita, quindi, l’effetto traslativo della proprietà tra i permutanti si compie automaticamente nel momento in cui il bene viene acquistato dal terzo proprietario da parte di uno dei due permutanti.

Permuta per Persona da Nominare

La permuta per persona da nominare, diversamente dalla compravendita, non deve ritenersi ammissibile, in quanto per i permutanti è necessario sapere fin da subito con chi scambiano il proprio bene. Infatti, un bene non vale l’altro e quindi non è possibile che uno dei permutanti sostituisca sé stesso con un altro soggetto senza che l’altro contraente rimanga indifferente.

Insomma, chi permuta e cosa viene permutato deve essere chiaro fin da subito.

Vantaggi fiscali della permuta

La permuta gode di molti vantaggi rispetto alla compravendita.

Del primo si è già parlato in precedenza: senza che ci sia il passaggio di denaro i permutanti soddisfano il proprio interesse verso il bene di cui hanno necessità.

Collegato al vantaggio di sopra è l’opportunità di concludere l’affare con un contratto unico piuttosto che con due contratti di compravendita distinti. Inoltre, se è necessaria la forma scritta per atto pubblico - quindi è necessario recarsi da un notaio - si deve stipulare un solo atto pubblico, con conseguente riduzione dei costi notarili. Al posto di stipulare due atti si stipula un atto solo e i costi si dividono tra i due permutanti.

Ciò comporta che anche i costi fiscali, delle tasse e delle imposte siano minori, almeno nei trasferimenti immobiliari. Infatti, le tasse vengono calcolate una sola volta sul bene che crea l’imposta maggiore. Così facendo, le imposte relative ad uno dei beni o dei diritti permutati - ovvero quello che crea l’imposta minore - non vengono pagate perché assorbite nell’imposta maggiore che viene ripartita tra i due permutanti in proporzione.

Quanto si risparmia davvero: un esempio con i numeri

Il vantaggio fiscale descritto sopra si vede meglio con un caso concreto. Marco ha un bilocale con rendita catastale di 400 euro, Giulia un trilocale con rendita di 600 euro; si scambiano le case e Marco paga un conguaglio di 80.000 euro. Sono entrambi privati, andranno ad abitare nella casa che ricevono e hanno i requisiti per le agevolazioni prima casa, quindi l'imposta di registro è del 2% e la base imponibile è il valore catastale, grazie al sistema del prezzo-valore, che l'Agenzia delle Entrate ammette anche nelle permute tra privati.

Il conguaglio di 80.000 euro non cambia il conto: l'imposta si calcola sul valore dei beni, non sulla somma versata per pareggiare, che va comunque indicata in atto insieme al valore attribuito a ciascun immobile. Se le due case fossero seconde case, con il 9% e il coefficiente catastale più alto, il risparmio salirebbe a oltre 4.600 euro (6.904 euro con la permuta contro 11.540 con due rogiti). Restano fermi il minimo di 1.000 euro di registro e il fatto che ipotecaria e catastale, nella permuta tra privati, si pagano una sola volta, 50 euro ciascuna.

Il quadro cambia quando una delle parti è un'impresa. Nella permuta tra un privato e un costruttore, il passaggio soggetto a IVA paga l'IVA sul valore normale del bene con le imposte fisse di 200 euro, mentre sull'altro passaggio si applica l'imposta di registro proporzionale con ipotecaria e catastale di 50 euro: non c'è più un'imposta unica che assorbe l'altra, e il risparmio riguarda soprattutto l'onorario dell'atto unico. Due dettagli che spesso si dimenticano: chi cede una casa comprata da meno di cinque anni, e non usata come abitazione principale per la maggior parte del tempo, può dover pagare la plusvalenza anche nella permuta, perché resta una cessione a titolo oneroso; e chi cede una casa comprata con le agevolazioni prima casa e ne riceve un'altra con gli stessi requisiti può, di norma, recuperare l'imposta già pagata con il credito d'imposta per il riacquisto.

Ogni permuta ha una combinazione propria di valori, categorie catastali e requisiti, e i numeri qui sopra servono a orientarsi, non a chiudere il conto. Per averlo preciso conviene sottoporre il caso a un notaio: attraverso NotaioFacile si può richiedere un preventivo per la permuta e ricevere in poche ore le risposte degli studi della propria zona, con l'indicazione delle imposte e dell'onorario per l'atto unico.

Scambiare casa: quattro dubbi pratici

La permuta conviene sempre rispetto a due compravendite?

Tra privati quasi sempre sì, perché si paga un solo onorario e un'unica imposta di registro, quella più alta, che assorbe l'altra. Il vantaggio si riduce quando una parte è un'impresa, perché il passaggio con IVA resta tassato per conto suo, e sparisce se le esigenze delle due parti non coincidono nei tempi: la permuta funziona quando entrambi vogliono l'immobile dell'altro nello stesso momento. Vale la pena farsi fare dal notaio il confronto su entrambe le strade prima di decidere.

Nella permuta con conguaglio si pagano le imposte anche sul conguaglio?

No. L'imposta di registro si calcola sul valore del bene che dà luogo all'imposta maggiore, non sulla somma dei due valori né sul conguaglio, che però va dichiarato in atto insieme al valore di ciascun immobile. Il conguaglio incide semmai sul confronto tra le due imposte: se un immobile vale molto più dell'altro, o se solo una delle due parti ha le agevolazioni prima casa, è l'imposta calcolata su quel trasferimento a essere dovuta. Come il prezzo in una vendita, il conguaglio va pagato con mezzi tracciabili, che il notaio indica nell'atto.

Si possono chiedere le agevolazioni prima casa in una permuta?

Sì, ciascuna delle due parti può chiederle sull'immobile che riceve, se ha i requisiti previsti dalla legge: la casa deve essere di categoria da A/2 ad A/7 o A/11, deve trovarsi nel comune in cui si ha o si porterà la residenza nei termini di legge, e non si devono possedere altre abitazioni nello stesso comune né altre case comprate con le agevolazioni, salvo l'impegno a venderle nel termine previsto. La casa che si cede nella stessa permuta esce dal patrimonio con l'atto, quindi di norma non è un ostacolo, e se era stata comprata con le agevolazioni può dare diritto al credito d'imposta. È buona norma chiedere al notaio di verificare i requisiti di entrambe le parti prima della firma.

Cosa succede se una delle due case ha ancora il mutuo?

Il mutuo non blocca la permuta ma va gestito prima dell'atto insieme alla banca. Le strade più comuni sono due: chi cede la casa estingue il mutuo al rogito, con il conguaglio se lo riceve o con liquidità propria, e la banca rilascia l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca; oppure chi riceve la casa si accolla il mutuo residuo, se la banca lo accetta dopo aver valutato la sua solvibilità. In entrambi i casi la garanzia ipotecaria segue l'immobile, non la persona: senza un accordo formale la casa passerebbe di mano con l'ipoteca sopra. Il notaio, di norma, verifica le iscrizioni prima dell'atto e chiede alla banca i conteggi di estinzione.