Quali garanzie servono per ottenere il mutuo sulla casa
- Il mutuo per l’acquisto di una casa
- La garanzia ipotecaria
- Ipotecare anche un altro immobile
- Garantire il mutuo con una casa altrui? è possibile?
- Garanzie personali
- La fideiussione
- Garanzie per il mutuo: tre dubbi di chi compra
Il mutuo per l’acquisto di una casa
Quando si deve decidere di acquistare una casa con rogito notarile , occorre considerare in primo luogo le proprie possibilità economiche. Si tratta di un impegno che richiede una serie di spese, tra cui non solo l’onorario del Notaio e le spese fiscali, ma anche e soprattutto il corrispettivo da pagare.
Se non si dispone di sufficiente liquidità, molto spesso oggi si ricorre al contratto di mutuo. Si chiede a una Banca o altro istituto finanziario di rilasciare a titolo di mutuo una somma di denaro, finalizzata proprio all’acquisto di una casa, con corrispondente costituzione di una garanzia a favore della Banca. Gli istituti, infatti, non concedono a titolo di prestito somme di denaro senza prima essersi assicurati la possibilità di rivalersi per l’ipotesi in cui il mutuatario non paghi.
Per questo motivo, sempre più i requisiti per la concessione dei mutui sono diventati molto stringenti, legati non solo a caratteristiche reddituali e patrimoniali, ma anche e soprattutto posizioni lavorative. Vediamo, quindi, come si possono incrementare le possibilità di ottenere un mutuo, qualora la Banca non faciliti l’operazione, con l’aiuto del Notaio.
Le garanzie possibili, e chi rischia cosa
| Garanzia | Chi rischia, se le rate non vengono pagate | Quando la banca la chiede |
|---|---|---|
| Ipoteca sulla casa comprata | Chi compra: la casa può essere venduta all’asta | Sempre, in ogni mutuo per l’acquisto |
| Ipoteca su un altro immobile (proprio o di un familiare) | Il proprietario di quell’immobile, anche se non deve nulla alla banca | Quando il valore della casa non copre il mutuo richiesto |
| Fideiussione di un garante | Il garante, con tutto il suo patrimonio | Quando il reddito di chi compra non basta o è precario |
| Garanzia pubblica del Fondo Consap | Lo Stato copre la banca fino all’80%; il debito resta di chi compra | Under 36, giovani coppie, famiglie con figli, con i requisiti ISEE |
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La garanzia ipotecaria
Il primo modo per ottenere un mutuo è sicuramente quello di offrire la propria casa in garanzia. Ma cosa significa? La garanzia il più delle volte viene costituita proprio sulla casa che si acquista, congiuntamente alla concessione del mutuo. Ma allora che senso ha acquistare una casa che nasce già ipotecata? In realtà è una formalità, soprattutto se si crede di poter essere adempienti e pagare il mutuo, avendo una posizione lavorativa sicura. In questo caso si può stare tranquilli. Diverso è il caso in cui la casa arrivi con un’ipoteca del venditore, che di norma va estinta al rogito: se ne parla nella pagina su come comprare una casa ipotecata.
Allo stesso modo la Banca, costituendo ipoteca sulla casa acquistata dall’acquirente proprio con i soldi del mutuo, si riserva la possibilità di rivalersi su quell’immobile nell’eventualità che il mutuatario non paghi le rate del mutuo. Prima di deliberare, la banca chiede al notaio la relazione notarile preliminare, che verifica la provenienza della casa e l’assenza di altre ipoteche o pignoramenti. Il problema, però, è che non sempre questo basta per la Banca, a volte, soprattutto in considerazione di somme più alte, ciò non è sufficiente per garantire la Banca.
Ipotecare anche un altro immobile
Quando l’ipoteca sulla casa comprata non è sufficiente per la Banca, possono sorgere le prime problematiche. A volte, la somma richiesta dall’acquirente è molto alta rispetto al valore dell’immobile. Ad esempio, si richiede un mutuo di 200.000 euro per l’acquisto di una casa che ne vale molto meno per la Banca.
Ciò può accadere perché il venditore, seppur nei limiti del valore di mercato, è libero di definire il prezzo. In questo caso, la Banca rilascia una somma inferiore oppure richiede una garanzia maggiore. In queste valutazioni, un ruolo importante lo riveste anche la posizione lavorativa e reddituale del mutuatario il quale, già di per sé, potrebbe rappresentare una garanzia per la Banca, ma altre volte no. In questo caso, con l’aiuto del Notaio è possibile trovare soluzioni contrattuali idonee. Tra queste, ad esempio, un’ipoteca anche su un secondo immobile.
Cosa vuol dire ipoteca su un altro immobile
Il Notaio, per venire incontro alle parti contraenti, ovvero Banca e mutuatario, può proporre di costituire una garanzia anche su un altro immobile, ulteriore rispetto alla casa da acquistare. Attenzione a non confonderla con l’ipoteca “di secondo grado”: quella è un’ipoteca iscritta sullo stesso immobile dopo un’altra, e per la banca vale meno, perché in caso di vendita all’asta viene soddisfatta dopo il primo creditore. Come si costituisce e cosa comporta è spiegato nella pagina sulle ipoteche.
Di chi può essere questo immobile?
Può essere dello stesso acquirente, che magari dispone di un’altra casa e la offre come garanzia per l’acquisto della casa per cui chiede il mutuo in oggetto.
Garantire il mutuo con una casa altrui? È possibile?
Se l’acquirente è in difficoltà e la Banca vacilla nella concessione del mutuo, il Notaio può consigliare alle parti di ricorrere in primis a una ulteriore garanzia reale. Si tratta della possibilità di costituire una ipoteca non sulla casa da acquistare né su un altro immobile dell’acquirente stesso, bensì su quello di un terzo. Un terzo soggetto, che magari può essere un genitore o un coniuge del mutuatario acquirente, potrebbe mettere a disposizione la propria casa come garanzia. In questo sarebbe un cosiddetto terzo datore di ipoteca. Il genitore che lo fa deve sapere che, se le rate non vengono pagate, la banca può far vendere la sua casa, anche se lui non ha ricevuto un euro del mutuo. Le alternative, come intestare il mutuo a entrambi, sono nelle pagine sul mutuo cointestato e su come intestare il mutuo ai genitori.
Garanzie personali
Se la Banca non intende concedere il mutuo e l’acquirente non dispone di altre case da ipotecare, spesso si ricorre a forme di garanzia personali. Si tratta di far intervenire determinati soggetti terzi all’accordo, affinché possano personalmente, con il proprio patrimonio, garantire l’adempimento del mutuo, vale a dire garantire il pagamento delle rate.
A differenza delle garanzie ipotecarie di cui sopra, grazie alle quali la Banca può rivalersi direttamente sulla casa nel caso di inadempimento di colui che deve pagare, nel caso delle garanzie personali si assicura il pagamento da parte di un terzo soggetti. Per ottenerla, la Banca effettua controlli sulla situazione reddituale, patrimoniale e immobiliare del soggetto che garantisce ( ad esempio un genitore), per essere certa di poter essere al sicuro.
La garanzia dello Stato: il Fondo prima casa
Chi non ha un familiare disposto a garantire può chiedere la garanzia pubblica del Fondo di garanzia mutui prima casa, gestito da Consap: lo Stato copre la banca fino all’80% del mutuo per gli under 36, le giovani coppie e le famiglie con figli che rientrano nei limiti ISEE, ed è stato rifinanziato fino al 31 dicembre 2027. Serve soprattutto a chi ha un reddito adeguato ma poco anticipo. Le altre strade, dalla vendita con riserva di proprietà al rent to buy, sono nella pagina su come comprare casa se la banca non concede il mutuo.
La fideiussione
La principale garanzia personale è la fideiussione. Di norma la banca chiede che il fideiussore intervenga nel contratto di mutuo, quindi anche al rogito; egli si costituisce fideiussore e quindi garantisce l’adempimento di un impegno preso da un altro soggetto nei confronti della Banca. L’obbligo di pagare le rate, come il Notaio avrà modo di specificare nell’atto, ricade sempre e comunque sul mutuatario che acquista la casa.
Questa persona, quindi, riceve la somma a mutuo dalla Banca e con questa somma paga la casa che acquista, attraverso il rogito di compravendita. Sempre la stessa persona paga le rate del mutuo. Il fideiussore, dunque, è un soggetto terzo che interviene solo in caso di “emergenza”, ovvero si impegna a pagare queste rate solo nell’eventualità in cui il mutuatario risulti inadempiente. Non è però un impegno leggero: la banca può rivolgersi direttamente a lui, e la garanzia pesa sulla sua capacità di ottenere a sua volta un finanziamento. I dettagli sono nella pagina sulla fideiussione dal notaio.
Chi può costituirsi fideiussore?
Non ci sono limiti soggettivi di sorta, qualsiasi soggetto può costituirsi garante, o almeno ne può fare richiesta. Sarà la Banca, dopo i dovuti accertamenti, a consentirlo. Quale garanzia proporre alla banca dipende dalla situazione della famiglia: conviene parlarne con il notaio prima di chiedere il mutuo, e la strada più semplice è descrivere il caso nella richiesta di preventivo per compravendita e mutuo, a cui i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Garanzie per il mutuo: tre dubbi di chi compra
Mio padre fa da garante: rischia la sua casa?
Se firma una fideiussione, risponde con tutto il suo patrimonio, casa compresa: la banca può chiedere a lui le rate non pagate, e per arrivare alla casa deve avviare un’esecuzione. Se invece concede un’ipoteca sulla sua casa come terzo datore, la banca può farla vendere direttamente all’asta.
Per il mutuo serve per forza un garante?
No. Se reddito e valore della casa bastano, l’ipoteca sulla casa comprata è l’unica garanzia. Il garante o la garanzia pubblica del Fondo Consap servono quando uno dei due non è sufficiente.
Cosa fa il notaio per le garanzie del mutuo?
Di norma riceve l’atto di mutuo con la concessione dell’ipoteca, la iscrive nei registri immobiliari e, prima, prepara per la banca la relazione notarile preliminare. Può anche spiegare alle parti cosa comporta ciascuna garanzia.
