Quanto costa un atto di vendita, cosa non paga chi compra
- I costi del rogito notarile
- I costi dell’atto di compravendita dal notaio
- Spese della vendita viste da chi compra
Chi compra casa mette in conto il rogito: onorario del notaio e imposte sono, di norma, a suo carico. Non tutto quello che nasce con la vendita, però, finisce nel suo conto: alcune voci dipendono dalla storia della casa e spettano a chi vende. Saperle distinguere prima del compromesso evita di trovarsele nel preventivo, o di discuterne il giorno del rogito.
I costi del rogito notarile
Tutti scrivono e ci dicono come calcolare i costi del rogito notarile della compravendita di una prima casa o di una seconda casa.
Un po’ per sentito dire e un po’ perché sembra la cosa più logica, il costo dell’atto di compravendita, il c.d. rogito notarile, deve essere sopportato da chi compra l’immobile. Questo è, anche, quello che il Codice Civile presuppone.
Ma è sempre così?
Nella maggior parte delle volte è così, ma è anche vero che, su accordo delle parti, quindi del venditore e del compratore, le spese del rogito notarile potrebbero essere ripartite in maniera diversa.
È bene sapere che la diversa ripartizione delle spese del rogito notarile va concordata per iscritto, di norma già nel compromesso, indicando quali voci paga ciascuno. Il notaio, prima dell’atto, potrebbe chiedere spiegazioni più puntuali sulla scelta, ed è buona norma averle chiare fin dall’inizio.
Cosa paga chi vende, di norma
Il rogito, con le sue imposte e l’onorario del notaio, lo paga chi compra (articolo 1475 del Codice Civile ), salvo accordo diverso. A carico di chi vende restano di solito queste voci:
- l’attestato di prestazione energetica, se l’immobile non ne ha uno valido;
- la sua parte di provvigione dell’agenzia immobiliare, se ci si è affidati a un’agenzia: di norma la paga anche chi compra;
- l’accettazione tacita di eredità, con le sue imposte fisse e il relativo onorario, se l’immobile è stato ereditato e non è mai stata trascritta;
- le regolarizzazioni catastali o urbanistiche che servono, di norma, prima dell’atto;
- la plusvalenza, se si vende entro cinque anni dall’acquisto un immobile che non è stato abitazione principale;
- la cancellazione dell’ipoteca invece non costa nulla se il mutuo era bancario ed è stato estinto: provvede la banca con una comunicazione alla Conservatoria, senza atto notarile.
IL CONTO DELLA VENDITA
chi paga cosa, di norma
Una divisione diversa si può fare, se le parti la scrivono nel compromesso.
Per avere un ordine di grandezza della parte che spetta a chi compra: secondo i valori indicativi pubblicati da NotaioFacile, a Bergamo l’onorario del notaio per la compravendita della prima casa va da 1.000 a 6.000 euro, e per la prima casa comprata da un privato con il mutuo da 2.000 a 12.500 euro, come si vede nella pagina sui notai di Bergamo.
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I costi dell’atto di compravendita dal notaio
Se, idealmente, vendere una casa non ha costi, dato che questi sono per la maggior parte dei casi sostenuti dall’acquirente, l’affermazione non è totalmente vera.
È infatti frequente che la vendita della propria casa generi dei costi, che non sono sempre notarili, ma che nascono in occasione del rogito notarile. Queste spese possono avere varie cause, vediamone alcune:
Accettazione tacita di eredità
L’accettazione tacita dell’eredità è una spesa che può dover sostenere chi ha ereditato l’immobile e non ha provveduto ad accettare l’eredità con un atto notarile di accettazione espressa dell’eredità.
L’accettazione tacita di eredità ha una prima funzione di garanzia, il c.d. principio della continuità delle trascrizioni. Le trascrizioni sono collegate le une alle altre, proprietario dopo proprietario.
Inoltre, la formalità dell’accettazione tacita risolve il problema dell’erede apparente. L’erede apparente è quell’erede che si credeva tale ma che, per cause successive, si scopre non essere il vero erede. Attraverso la trascrizione dell’accettazione si assicura la stabilità degli effetti della vendita a favore dell’acquirente.
È bene precisare che la dichiarazione di successione e la trascrizione del relativo certificato non comportano accettazione civilistica dell’eredità, avendo solo valore meramente fiscale.
Nel caso in cui chi acquista l’immobile richieda un mutuo, di norma la banca chiede che la formalità sia eseguita prima di concedere il finanziamento.
Spese di ricerca del titolo di provenienza
Fra i documenti necessari al notaio per istruire la pratica e poter rogitare vi è da mettere al primo posto il titolo di provenienza che altro non è se non l’atto notarile con cui il venditore ha acquistato a sua volta l’immobile.
Ma se la copia conforme dell’atto non si trova più?
Qualora il notaio che ebbe a rogitare l’atto di acquisto dell’immobile sia ancora in esercizio è sempre possibile richiedere una copia conforme a volte senza spesa altre volte con una spesa ridotta.
Nel caso in cui, però, l’atto di provenienza sia risalente nel tempo e ricevuto da un notaio non più in esercizio, lo smarrimento può determinare una spesa più alta, dovendosi chiedere la copia all’Archivio Notarile distrettuale che, tra gli altri compiti, ha anche quello di conservare gli atti di tutti i notai che hanno cessato la propria attività o si sono trasferiti in una sede fuori dal Distretto.
Spese di visura
Le spese di visura sono quelle spese derivanti dalle ispezioni ipotecarie e catastali. Il notaio verifica attraverso i Registri immobiliari la cronistoria dell’immobile e la presenza di eventuali formalità pregiudizievoli come ipoteche o pignoramenti. Di norma non sono adempimenti rinunciabili.
Nella maggior parte dei casi queste spese possono essere di piccola entità e vengono poste a carico della parte acquirente.
Ma ci sono casi in cui le ricerche, dovendosi andare molto a ritroso nel tempo, richiedono più tempo e il notaio, di norma, si fa aiutare a ricostruire la cronistoria da un visurista, cioè un soggetto specializzato nelle ricerche all’interno dei Registri Immobiliari. Nei casi più onerosi, queste spese extra potrebbero competere alla parte venditrice, se così si è concordato: è buona norma chiarirlo nel compromesso.
Spese catastali
Talvolta è possibile che, durante l’istruttoria eseguita al fine di predisporre l’atto di vendita, il notaio ravvisi difformità o vizi catastali. In questo caso, al fine di sistemare catastalmente l’immobile è necessario incaricare un professionista per svolgere le dovute attività di adeguamento.
Spese in materia di edilizia e urbanistica
Spesso, i problemi catastali riscontrati dal notaio possono essere generati da problemi in materia di urbanistica, cioè quella materia che regola i titoli emessi o rilasciati dal Comune per la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile.
Questo è un aspetto da non sottovalutare, poiché il non rispetto della legge in materia potrebbe comportare la nullità dell’atto, quando manca la dichiarazione degli estremi di un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 8230 del 2019). Una difformità rispetto al titolo, invece, di norma non rende nullo il rogito, ma resta sulla casa anche dopo l’acquisto: per chi compra è il motivo per far controllare l’immobile da un tecnico prima del compromesso.
Anche in questo caso la spesa consiste nell’incarico ad un professionista di provvedere alla sistemazione della situazione urbanistica dell’immobile, che però può determinare altri costi, quali gli oneri amministrativi da versare al Comune.
Certificazione energetica
L’attestato di prestazione energetica, cioè un attestato redatto da un professionista abilitato che indica la classe di rendimento energetico dell’immobile deve essere allegato ad ogni atto notarile con cui si trasferisce, dietro il pagamento di un prezzo, il diritto di proprietà o altro diritto reale di un immobile urbano dotato di impianti. Ogni immobile, infatti, ha una classe di rendimento che può andare dalla classe A4 (la più efficiente) alla G (la meno efficiente).
Qualora l’immobile da vendere non ne sia provvisto è necessario incaricare un professionista abilitato che, prima di redigere l’attestato, dovrà eseguire un sopralluogo e redigerne il relativo verbale.
È una piccola spesa, ma rimane un costo da preventivare in occasione di una vendita.
Plusvalenza immobiliare
La vendita di un immobile, a determinate condizioni, può generare una plusvalenza, cioè una differenza positiva tra prezzo di acquisto e prezzo di rivendita.
La plusvalenza immobiliare è la differenza di realizzo che si genera rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto entro 5 anni dall’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare in quanto la considera un reddito, anche se diverso da quello derivante dalla propria professione.
La plusvalenza immobiliare e, quindi, il guadagno generato dalla vendita di un immobile può essere tassata secondo le aliquote IRPEF di tassazione del proprio reddito, oppure mediante l’applicazione di una imposta sostitutiva del 26% da versare tramite il notaio, se la si chiede nell’atto, da cui è possibile detrarre le eventuali spese che si provano essere state effettuate per migliorare l’immobile.
Sono escluse dall’ambito della plusvalenza le cessioni di fabbricati o terreni non edificabili acquisiti per successione. L'eccezione non si applica, invece, per i terreni edificabili.
È altresì esclusa la plusvalenza nel caso di vendita entro cinque anni dall’acquisto dell’immobile che è stato adibito ad abitazione principale propria o dei propri familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, a prescindere dal fatto che sia stata chiesta l’agevolazione prima casa. Dal 2024, inoltre, la plusvalenza si applica anche alle vendite entro dieci anni dalla fine dei lavori per gli immobili ristrutturati con il Superbonus, salvo che si tratti di abitazione principale o di beni ereditati.
Spese dell’agenzia immobiliare
Da ultimo non è possibile non citare le spese derivanti dal mandato ad un’agenzia immobiliare per vendere più facilmente e velocemente un immobile di proprietà. Solitamente, il compenso dell’agente o dell’agenzia immobiliare consiste in una percentuale calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile.
Per l’articolo 1755 del Codice Civile il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare si conclude per effetto del suo intervento: di norma, quindi, paga anche chi compra, e nell’atto di vendita le parti dichiarano se si sono servite di un’agenzia e come l’hanno pagata. Le voci che riguardano chi compra con un’agenzia sono nella pagina sui costi di agenzia e notaio per comprare casa.
Prima del compromesso, chi compra può farsi indicare nel preventivo quali voci restano a carico di chi vende e quali entrano nel proprio conto. Con NotaioFacile si possono ricevere i preventivi dei notai della zona per l’atto di vendita: la richiesta non costa nulla e le risposte arrivano di solito in poche ore. Lo stesso può fare chi vende, prima di mettere in vendita.
Spese della vendita viste da chi compra
Se chi vende si accolla una parte delle spese del rogito, dove va scritto?
Di norma nel compromesso, indicando con precisione quali voci paga ciascuno, per esempio metà dell’onorario o le spese per la sua accettazione di eredità. L’articolo 1475 del Codice Civile lo consente, perché mette le spese della vendita a carico di chi compra solo se non è pattuito diversamente. È buona norma dirlo anche al notaio quando si chiede il preventivo.
La provvigione dell’agenzia la paga anche chi compra?
Di norma sì: il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare si conclude per effetto del suo intervento. La misura la stabiliscono gli accordi, di solito una percentuale del prezzo più IVA, ed è buona norma leggerla nella proposta d’acquisto prima di firmarla.
Compro una casa ereditata: chi paga la trascrizione dell’accettazione?
Di solito chi vende, perché riguarda il suo titolo di provenienza, ma è bene scriverlo nel compromesso. Per chi compra con il mutuo il passaggio conta comunque: di norma la banca chiede che la catena delle trascrizioni sia completa prima di concedere il finanziamento.
La casa ha una difformità edilizia: il rogito è nullo?
Di norma no. Per le Sezioni Unite della Cassazione l’atto è nullo solo se manca la dichiarazione degli estremi di un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile, non per una difformità rispetto al titolo. La difformità però resta sulla casa anche dopo l’acquisto, con i costi per sistemarla se è sanabile: per questo è buona norma far verificare l’immobile da un tecnico prima di firmare il compromesso.
