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Quanto costa un atto di vendita?

I costi del rogito notarile

Quanto costa un atto di vendita, è vero che il venditore di un immobile non sostiene costi, scopriamolo insiemeTutti scrivono e ci dicono come calcolare i costi del rogito notarile della compravendita di una prima casa o di una seconda casa.

Un po’ per sentito dire e un po’ perché sembra la cosa più logica, il costo dell’atto di compravendita, il c.d. rogito notarile, deve essere sopportato da chi compra l’immobile. Questo è, anche, quello che il Codice Civile presuppone.

Ma è sempre così?

Nella maggior parte delle volte è così, ma è anche vero che, su accordo delle parti, quindi del venditore e del compratore, le spese del rogito notarile potrebbero essere ripartite in maniera diversa.

È bene sapere che la diversa ripartizione delle spese del rogito notarile potrebbe non essere gradito ai notai più scrupolosi che potrebbero chiedere, eventualmente, spiegazioni più puntuali sulla scelta che, un tempo, veniva utilizzata un po’ furbescamente per ottenere dalle banche somme a mutuo un po’ più alte.

I costi dell’atto di compravendita dal notaio

Se, idealmente, vendere una casa non ha costi, dato che questi sono per la maggior parte dei casi sostenuti dall’acquirente, l’affermazione non è totalmente vera.

È infatti frequente che la vendita della propria casa generi dei costi, che non sono sempre notarili, ma che nascono in occasione del rogito notarile. Queste spese possono avere varie cause, vediamone alcune

Accettazione tacita di eredità

Laccettazione tacita dell’eredità è una spesa che può dover sostenere chi ha ereditato l’immobile e non ha provveduto ad accettare l’eredità con un atto notarile di accettazione espressa dell’eredità.

L’accettazione tacita di eredità ha una prima funzione di garanzia, il c.d principio della continuità delle trascrizioni. Le trascrizioni sono collegate le une alle altre, proprietario dopo proprietario.

Inoltre, la formalità dell’accettazione tacita risolve il problema dell’erede apparente. L’erede apparente è quell’erede che si credeva tale ma che, per cause successive, si scopre non essere il vero erede. Attraverso la trascrizione dell’accettazione si assicura la stabilità degli effetti della vendita a favore dell’acquirente.

È bene precisare che la dichiarazione di successione e la trascrizione del relativo certificato non comportano accettazione civilistica dell’eredità, avendo solo valore meramente fiscale.

Nel caso in cui chi acquista l’immobile richieda un mutuo, la formalità non è rinunciabile.

Spese di ricerca del titolo di provenienza

Fra i documenti necessari al notaio per istruire la pratica e poter rogitare vi è da mettere al primo posto il titolo di provenienza che altro non è se non l’atto notarile con cui il venditore ha acquistato a sua volta l’immobile.

Ma se la copia conforme dell’atto non si trova più?

Qualora il notaio che ebbe a rogitare l’atto di acquisto dell’immobile sia ancora in esercizio è sempre possibile richiedere una copia conforme a volte senza spesa altre volte con una spesa ridotta.

Nel caso in cui, però, l’atto di provenienza sia risalente nel tempo e ricevuto da un notaio non più in esercizio, lo smarrimento può determinare una spesa più alta, dovendosi chiedere la copia all’Archivio Notarile distrettuale che, tra gli altri compiti, ha anche quello di conservare gli atti di tutti i notai che hanno cessato la propria attività o si sono trasferiti in una sede fuori dal Distretto.

Spese di visura

Le spese di visura sono quelle spese derivanti dalle ispezioni ipotecarie e catastali. Il notaio verifica attraverso i Registri immobiliari la cronistoria dell’immobile e la presenza di eventuali formalità pregiudizievoli come ipoteche o pignoramenti. Non sono adempimenti rinunciabili.

Nella maggior parte delle volte queste spese possono essere di piccola entità e vengono poste a carico della parte acquirente.

Ma ci sono casi in cui le ricerche, dovendosi andare molto a ritroso nel tempo, non possono essere effettuate dal notaio, il quale deve farsi aiutare per ricostruire la cronistoria da un visurista, cioè un soggetto specializzato nelle ricerche all’interno dei Registri Immobiliari. Nei casi più onerosi, queste spese extra potrebbero competere alla parte venditrice.

Spese catastali

Talvolta è possibile che, durante l’istruttoria eseguita al fine di predisporre l’atto di vendita, il notaio ravvisi difformità o vizi catastali. In questo caso, al fine di sistemare catastalmente l’immobile è necessario incaricare un professionista per svolgere le dovute attività di adeguamento.

Spese in materia di edilizia e urbanistica

Spesso, i problemi catastali riscontrati dal notaio possono essere generati da problemi in materia di urbanistica, cioè quella materia che regola i titoli emessi o rilasciati dal Comune per la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile.

Questo è un aspetto da non sottovalutare, poiché il non rispetto della legge in materia potrebbe comportare la nullità irreversibile dell’atto.

Anche in questo caso la spesa consiste nell’incarico ad un professionista di provvedere alla sistemazione della situazione urbanistica dell’immobile, che però può determinare altri costi, quali gli oneri amministrativi da versare al Comune.

Certificazione energetica

L’attestato di prestazione energetica, cioè un attestato redatto da un professionista abilitato che indica la classe di rendimento energetico dell’immobile deve essere allegato ad ogni atto notarile con cui si trasferisce, dietro il pagamento di un prezzo, il diritto di proprietà o altro diritto reale di un immobile urbano dotato di impianti. Ogni immobile, infatti, ha una classe di rendimento che può andare dalla classe A4 (la più efficiente) alla G (la meno efficiente).

Qualora l’immobile da vendere non ne sia provvisto è necessario incaricare un professionista abilitato che, prima di redigere l’attestato, dovrà eseguire un sopralluogo e redigerne il relativo verbale.

È una piccola spesa, ma rimane un costo da preventivare in occasione di una vendita.

Plusvalenza immobiliare

La vendita di un immobile, a determinate condizioni, può generare una plusvalenza, cioè una differenza positiva tra prezzo di acquisto e prezzo di rivendita.

La plusvalenza immobiliare è la differenza di realizzo che si genera rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto entro 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare in quanto la considera un reddito, anche se diverso da quello derivante dalla propria professione.

La plusvalenza immobiliare e, quindi, il guadagno generato dalla vendita di un immobile può essere tassata secondo le aliquote IRPEF di tassazione del proprio reddito, oppure mediante l’applicazione di una imposta sostitutiva da versare al notaio, da cui è possibile detrarre le eventuali spese che si provano essere state effettuate per migliorare l’immobile.

Sono escluse dall’ambito della plusvalenza le cessioni di fabbricati o terreni non edificabili acquisiti per successione. L'eccezione non si applica, invece, per i terreni edificabili.

È altresì esclusa la plusvalenza nel caso di vendita entro cinque anni dall’acquisto della propria abitazione per cui sia stata richiesta l’agevolazione prima casa, qualora si provi che detta casa sia stata il luogo della propria residenza per più della metà del tempo.

Spese dell’agenzia immobiliare

Da ultimo non è possibile non citare le spese derivanti dal mandato ad un’agenzia immobiliare per vendere più facilmente e velocemente un immobile di proprietà. Solitamente, il compenso dell’agente o dell’agenzia immobiliare consiste in una percentuale calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile.

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