Conformità impianti per comprare casa dal notaio

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Cosa si intende per conformità degli impianti

Gli impianti relativi ad una certa abitazione si considerano conformi - vale a dire a norma - se risultano in linea con le norme vigenti al momento della sua realizzazione o costruzione. Contrariamente a quanto previsto in materia di conformità urbanistica e catastale, la legge attuale relativa alla regolarità degli impianti prevede che non sia obbligatorio allegare all’atto di compravendita la documentazione che attesti tale conformità, ritenendosi l’atto già valido di per sé.

Eppure si richiedono una serie di accertamenti, a seguito dei quali vengono rilasciati, dalle ditte installatrici di impianti (elettrici, idrosanitari, termici, gas e di altri impianti elencati nel D.M. 37/2008), dichiarazioni di conformità degli impianti realizzati a regola d’arte. Questi accertamenti attestano che l’immobile non ha problemi di sorta e può essere tranquillamente trasferito senza ulteriori indagini.

È comunque consigliabile, se non si è fatta menzione degli impianti, inserire nel contratto la dichiarazione del venditore di non aver fornito garanzie sulla conformità, nonché la necessaria accettazione del compratore di acquistare un’abitazione non dotata di impianti a norma. In alternativa, è possibile inserire, nel preliminare, l’impegno del venditore a regolarizzare gli impianti prima della firma del contratto definitivo di compravendita o entro la data di consegna dell’immobile.

Se gli interventi sono eseguiti a norma di legge con il rilascio delle relative dichiarazioni dei tecnici autorizzati, la documentazione deve essere fornita al compratore che l’abbia richiesta.

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Posso comprare casa anche se gli impianti non sono conformi?

Come si è già detto, la conformità degli impianti non costituisce un obbligo ai fini della validità dell’atto, né incide in alcun modo sulla commerciabilità del bene, ma piuttosto può ripercuotersi sul valore economico dello stesso. Le parti possono quindi concludere il contratto anche in assenza della certificazione in discorso. Tuttavia può essere che diminuisca di valore dell’immobile, e di conseguenza il prezzo sia minore.

Il compratore quindi, conscio della situazione, può accettare il fatto che non sia stata rilasciata la documentazione necessaria ad attestare la conformità, oppure chiedere al venditore di mettere l’immobile nelle condizioni di essere considerato “a norma”, altrimenti potrebbe esserci un inadempimento del venditore nei confronti del compratore, dato che la mancanza di impianti a norma potrebbe essere considerato come vizio della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1490 del codice civile. Diverso discorso si deve fare se il compratore non era a conoscenza della irregolarità (v. paragrafo successivo).

Obblighi d’informazione del venditore

Il venditore, sia nella delicata fase delle trattative preliminari che durante il contratto definitivo di compravendita, deve dare tutte le informazioni che riguardano l’immobile in vendita ed eventualmente esibire la documentazione necessaria.

Se si tratta di conformità degli impianti e il venditore non è in possesso dei documenti, a richiesta del compratore dovrà sollecitare le ditte specializzate a rilasciarli.

Se non è possibile stabilire la conformità degli impianti, due sono le ipotesi:

  • se si tratta di vizi non essenziali (non conosciuti dal compratore), tali da far pensare che il compratore avrebbe comunque acquistato la casa anche se avesse saputo della loro presenza, si richiede, al più, uno sconto sul prezzo finale;
  • se i vizi rendono l’immobile inutilizzabile, si procede alla risoluzione del contratto (vale a dire rimborso integrale del prezzo e restituzione del bene nello stato in cui si trovava prima della vendita).

Cosa è meglio fare se si è incerti sul comprare o meno?

Se stai per comprare casa, stai concludendo un preliminare o semplicemente stai prendendo accordi in vista di un futuro contratto di compravendita, la cosa più consigliabile è rivolgersi ad un professionista, che saprà indirizzare sulla scelta più confacente alle aspettative, anche rispetto ai dubbi che possono sorgere.

Se infatti il compratore è incerto sul da farsi, magari perché non si aspettava di trovare un immobile “irregolare” per quanto riguarda gli impianti, è meglio prendersi del tempo per pensare ad una soluzione: se possibile, si chiede al proprio Notaio di fiducia come agire, se è meglio chiedere di mettere in regola l’appartamento prima di comprarlo, se è meglio fare un sopralluogo e controllare che le irregolarità non riguardino anche altri aspetti, e così via.

La soluzione più saggia sembra essere (come sempre) quella che mette d’accordo tutte le parti coinvolte nell’accordo, anche se il compratore si trova più spesso in una posizione di svantaggio, pertanto devono essere chiarite preliminarmente alcune questioni per evitare di incorrere in responsabilità per danni.

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Il ruolo del Notaio

È bene ribadire che la certificazione relativa alla conformità degli impianti viene consegnata al compratore al momento della consegna dell’immobile, e di tale circostanza il Notaio fa menzione nell’atto di compravendita.

Il Notaio ha anche un altro ruolo molto importante nella fase di elaborazione del contratto: deve cioè sincerarsi della sussistenza o meno della documentazione e degli accordi (conclusi o da concludere) tra venditore e compratore, nonché della genuinità della stessa. È infatti previsto dalla legge che il venditore garantisca il compratore in ordine alla conformità degli impianti - se è possibile avere un riscontro positivo - e, in caso contrario, si renda disponibile per gli eventuali adeguamenti. Le parti possono anche prevedere di comune accordo che tali accertamenti non siano necessari.

Ciononostante, si deve dire che la conformità degli impianti può essere di fondamentale importanza per garantire la sicurezza del compratore e la salubrità di un immobile, soprattutto se di nuova costruzione (nel qual caso, la certificazione si richiede ai fini dell’agibilità). Non solo: previene anche da possibili contestazioni, in sede civile o penale, e dalla responsabilità in capo al precedente proprietario; senza dimenticare che l’immobile dotato di impianti sicuri è più facile da vendere, ed è più facile trovare una banca che conceda il mutuo se è tutto in regola.

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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©
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