Impianti non a norma: si può comprare casa dal notaio?
- Cosa si intende per conformità degli impianti
- Posso comprare casa anche se gli impianti non sono conformi?
- Il ruolo del notaio
- Domande frequenti sulla conformità degli impianti
Cosa si intende per conformità degli impianti
Gli impianti relativi ad una certa abitazione si considerano conformi - vale a dire a norma - se risultano in linea con le norme vigenti al momento della sua realizzazione o costruzione. Contrariamente a quanto previsto in materia di conformità urbanistica e catastale, la legge attuale relativa alla regolarità degli impianti prevede che non sia obbligatorio allegare all’atto di compravendita la documentazione che attesti tale conformità, ritenendosi l’atto già valido di per sé.
Eppure si richiedono una serie di accertamenti, a seguito dei quali vengono rilasciati, dalle ditte installatrici di impianti (elettrici, idrosanitari, termici, gas e di altri impianti elencati nel D.M. 37/2008), dichiarazioni di conformità degli impianti realizzati a regola d’arte. Questi documenti dicono che gli impianti sono stati eseguiti secondo le regole, e rendono più sereno il trasferimento della casa.
Impianto per impianto: cosa chiedere al venditore
Per orientarsi, un quadro semplificato dei documenti che di norma si chiedono prima del rogito. Non tutti sono obbligatori per firmare, ma tutti dicono qualcosa sullo stato della casa.
| Impianto | Documento di solito disponibile | Se manca |
|---|---|---|
| Elettrico | Dichiarazione di conformità dell’installatore | Per impianti realizzati prima del 27 marzo 2008 si può chiedere la dichiarazione di rispondenza a un professionista abilitato |
| Gas | Dichiarazione di conformità dell’installatore | Può servire per attivare una nuova fornitura: meglio verificarlo prima del trasloco |
| Riscaldamento e caldaia | Dichiarazione di conformità, libretto di impianto e ultimi controlli | Chiedere un controllo al manutentore prima di firmare |
| Idrico-sanitario | Dichiarazione di conformità, se l’impianto è stato rifatto | Valutare lo stato con un tecnico, soprattutto nelle case datate |
È comunque consigliabile, se non si è fatta menzione degli impianti, inserire nel contratto la dichiarazione del venditore di non aver fornito garanzie sulla conformità, nonché la necessaria accettazione del compratore di acquistare un’abitazione non dotata di impianti a norma. In alternativa, è possibile inserire, nel preliminare, l’impegno del venditore a regolarizzare gli impianti prima della firma del contratto definitivo di compravendita o entro la data di consegna dell’immobile.
Se gli interventi sono eseguiti a norma di legge con il rilascio delle relative dichiarazioni dei tecnici autorizzati, la documentazione deve essere fornita al compratore che l’abbia richiesta.
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Posso comprare casa anche se gli impianti non sono conformi?
Come si è già detto, la conformità degli impianti non costituisce un obbligo ai fini della validità dell’atto, né incide in alcun modo sulla commerciabilità del bene, ma piuttosto può ripercuotersi sul valore economico dello stesso. Le parti possono quindi concludere il contratto anche in assenza della certificazione in discorso. Tuttavia può essere che diminuisca di valore dell’immobile, e di conseguenza il prezzo sia minore.
Il compratore quindi, conscio della situazione, può accettare il fatto che non sia stata rilasciata la documentazione necessaria ad attestare la conformità, oppure chiedere al venditore di mettere l’immobile nelle condizioni di essere considerato “a norma”, altrimenti potrebbe esserci un inadempimento del venditore nei confronti del compratore, dato che la mancanza di impianti a norma potrebbe essere considerato come vizio della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1490 del Codice Civile . Diverso discorso si deve fare se il compratore non era a conoscenza della irregolarità (v. paragrafo successivo).
Un esempio: la casa degli anni Settanta
Marco e Sara trovano un trilocale costruito negli anni Settanta, con l’impianto elettrico originale e nessuna dichiarazione. Hanno davanti tre strade. Possono comprare così com’è, dichiarando nell’atto di conoscere la situazione, e trattare il prezzo tenendo conto dei lavori da fare. Possono chiedere nel preliminare che il venditore rifaccia l’impianto prima del rogito e consegni la dichiarazione di conformità. Oppure possono far verificare l’impianto da un professionista, che se l’impianto è in buono stato può rilasciare una dichiarazione di rispondenza. Nessuna delle tre è sbagliata in assoluto: conta che la scelta sia scritta chiaramente, già nel preliminare.
Obblighi d’informazione del venditore
Il venditore, sia nella delicata fase delle trattative preliminari che durante il contratto definitivo di compravendita, deve dare tutte le informazioni che riguardano l’immobile in vendita ed eventualmente esibire la documentazione necessaria.
Se si tratta di conformità degli impianti e il venditore non è in possesso dei documenti, a richiesta del compratore dovrà sollecitare le ditte specializzate a rilasciarli.
Se la conformità degli impianti non è possibile e il compratore non ne era a conoscenza, semplificando, le strade sono due:
- se si tratta di vizi non essenziali (non conosciuti dal compratore), tali da far pensare che il compratore avrebbe comunque acquistato la casa anche se avesse saputo della loro presenza, di norma si chiede una riduzione del prezzo;
- se i vizi sono gravi, fino a rendere la casa inadatta all’uso, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto, cioè la restituzione del prezzo contro la restituzione dell’immobile.
Attenzione ai tempi: i vizi vanno di norma denunciati al venditore entro otto giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive in un anno dalla consegna. La clausola che esclude la garanzia, frequente negli atti, non protegge il venditore che abbia taciuto in malafede vizi di cui era al corrente. Su casi concreti è bene farsi assistere da un professionista.
Cosa è meglio fare se si è incerti sul comprare o meno?
Se stai per comprare casa, stai concludendo un preliminare o semplicemente stai prendendo accordi in vista di un futuro contratto di compravendita, la cosa più consigliabile è rivolgersi ad un professionista, che saprà indirizzare sulla scelta più confacente alle aspettative, anche rispetto ai dubbi che possono sorgere.
Se infatti il compratore è incerto sul da farsi, magari perché non si aspettava di trovare un immobile “irregolare” per quanto riguarda gli impianti, è meglio prendersi del tempo per pensare ad una soluzione: se possibile, si chiede al proprio Notaio di fiducia come agire, se è meglio chiedere di mettere in regola l’appartamento prima di comprarlo, se è meglio fare un sopralluogo e controllare che le irregolarità non riguardino anche altri aspetti, e così via.
La soluzione più saggia sembra essere (come sempre) quella che mette d’accordo tutte le parti coinvolte nell’accordo, anche se il compratore si trova più spesso in una posizione di svantaggio, pertanto devono essere chiarite preliminarmente alcune questioni per evitare di incorrere in responsabilità per danni. Gli impianti sono solo una parte delle verifiche: l’elenco completo è nella guida sui documenti da chiedere prima di comprare casa.
Il ruolo del Notaio
Quando la documentazione sugli impianti esiste, di norma viene consegnata al compratore insieme alle chiavi, e l’atto di compravendita può farne menzione.
Il notaio, semplificando molto, può aiutare a mettere per iscritto in modo chiaro quello che le parti hanno concordato: se il venditore garantisce la conformità degli impianti, se si impegna ad adeguarli, oppure se il compratore accetta di comprare senza documentazione. Dal 2008 la legge non impone più di inserire nell’atto la garanzia sulla conformità né di allegare le dichiarazioni, e gli impianti realizzati prima si considerano a norma se conformi alle regole dell’epoca: proprio per questo è importante che l’accordo tra le parti sia scritto bene. Le parti possono anche prevedere di comune accordo che tali accertamenti non siano necessari.
Ciononostante, si deve dire che la conformità degli impianti può essere di fondamentale importanza per garantire la sicurezza del compratore e la salubrità di un immobile, soprattutto se di nuova costruzione (nel qual caso, la certificazione si richiede ai fini dell’agibilità). Non solo: previene anche da possibili contestazioni, in sede civile o penale, e dalla responsabilità in capo al precedente proprietario; senza dimenticare che l’immobile dotato di impianti sicuri è più facile da vendere, ed è più facile trovare una banca che conceda il mutuo se è tutto in regola.
Da non confondere con la dichiarazione di conformità degli impianti è l’attestato di prestazione energetica, che invece va di norma allegato all’atto di vendita. Per sapere cosa serve nel vostro caso e quanto costa il rogito potete chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Domande frequenti sulla conformità degli impianti
La dichiarazione di conformità degli impianti è obbligatoria per il rogito?
No. Dal 2008 non è più obbligatorio allegarla all’atto di vendita e l’atto è valido anche senza. Resta però importante per la sicurezza della casa, per il prezzo e per le garanzie tra le parti.
Si può comprare una casa con impianti non a norma?
Sì. L’importante è che il compratore lo sappia e che l’accordo sia scritto: si può comprare così com’è, magari a un prezzo più basso, oppure chiedere al venditore di adeguare gli impianti prima del rogito.
Cos’è la dichiarazione di rispondenza?
È il documento che un professionista abilitato può rilasciare per impianti realizzati prima del 27 marzo 2008 quando manca la dichiarazione di conformità, dopo averli verificati.
Se scopro dopo il rogito che gli impianti non sono a norma cosa posso fare?
Se il problema non era noto, si può far valere la garanzia per i vizi: di norma va denunciato al venditore entro otto giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive in un anno dalla consegna. Conviene muoversi subito e farsi assistere.
Il venditore deve consegnare le dichiarazioni di conformità?
Se le ha, di norma sì, insieme alla casa. Se non le ha, il compratore può chiederle prima del preliminare e concordare per iscritto cosa succede se non vengono fornite.
Senza certificato dell’impianto gas si può attivare la fornitura?
Per l’attivazione di una nuova fornitura il distributore può chiedere la documentazione dell’impianto. Conviene verificarlo con il venditore e con il fornitore prima del trasloco.
La conformità degli impianti è la stessa cosa dell’APE?
No. L’APE riguarda la prestazione energetica della casa e va di norma allegato all’atto; la dichiarazione di conformità riguarda la sicurezza degli impianti e non è obbligatorio allegarla.
