Vincolare la casa con un atto di destinazione, firme e costi

• Atti di destinazione patrimoniale: cosa sono
• Perché vengono stipulati i vincoli di destinazione
• Come si costituisce un vincolo di destinazione
• Quanto dura il vincolo di destinazione
• Chi interviene nel rogito notarile del vincolo di destinazione?
• L’intervento dell’attuatore per il vincolo di destinazione
• Il guardiano nel vincolo di destinazione
• Quando cessa il vincolo di destinazione?
• Quanto costa vincolare la casa con un atto di destinazione
• Vincolo sulla casa: debiti già esistenti e controllo

Atti di destinazione patrimoniale: cosa sono

Gli atti di destinazione o vincoli di destinazione sono dei particolari atti che le parti possono stipulare dal Notaio per vincolare determinati beni di loro proprietà alla realizzazione di fini meritevoli di tutela. Si crea una vera e propria destinazione: i beni e i loro frutti possono essere impiegati solo per il fine indicato nell’atto e possono essere aggrediti dai creditori solo per i debiti contratti per quello scopo.

Possono sembrare atti molto tecnici ma in realtà sono molto diffusi nella pratica notarile e contrattuale, soprattutto in contesti particolari che ora vedremo, o quando si ha una ingente disponibilità immobiliare e si vuole evitare di disperderne le funzionalità.

La norma di riferimento è l’art. 2645 ter c.c., secondo cui questi atti riguardano beni immobili (case) o beni mobili registrati (es. auto) destinati a interessi meritevoli di tutela, per un periodo non superiore a novant’anni o per la vita del beneficiario, e possono essere trascritti nei Registri immobiliari. La norma non disciplina solo la trascrizione ma introduce nel nostro ordinamento questo tipo di atto, definendone appunto la forma pubblica per garantire un controllo notarile, come vedremo nel dettaglio.

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Perché vengono stipulati i vincoli di destinazione

Per questo tipo di atti il controllo del Notaio ha un peso particolare. La legge infatti richiede un interesse meritevole di tutela, ovvero non è possibile vincolare i propri beni per un fine che non abbia queste caratteristiche richieste dalla legge, che devono essere verificate prima del rogito. È quindi necessario non solo che lo scopo per il quale si crea il vincolo di destinazione sia lecito, ma sia anche meritevole di tutela per l’ordinamento giuridico.

Sono considerati tali, secondo la norma e la prassi, gli interessi legati a persone con disabilità, minori o altre persone bisognose di assistenza, oltre a quelli di pubbliche amministrazioni ed enti; interessi di tipo familiare, legati ad esempio alla tutela di un ambito familiare non rientrante nei ranghi comuni, quali la convivenza di fatto, le unioni civili e in generale la tutela della famiglia largamente intesa; ancora, si discute se sia possibile vincolare un bene per fini legati all’attività economica: secondo l’orientamento prevalente, però, uno scopo che serva solo a sottrarre i beni ai creditori non è meritevole, e un vincolo costituito quando l’impresa è già in crisi rischia di essere inefficace.

Si può fare un vincolo di destinazione per la tutela della famiglia di fatto?

Sì, è una delle ipotesi più diffuse negli ultimi anni. Il vincolo è alternativo al fondo patrimoniale che può costituirsi solo in costanza o prima del matrimonio o dell’unione civile; la sostanza è la medesima, infatti anche con il vincolo si crea un vincolo su determinati beni a tutela della famiglia. Con il vincolo di destinazione in oggetto, si può costituire un vincolo a tutela della famiglia di fatto, che non è fondata sul matrimonio né sulle unioni civili. Le differenze pratiche tra i due strumenti sono descritte nella pagina sul vincolo di destinazione e il fondo patrimoniale.

Ciò per una maggiore tutela di eventuali figli minori che siano presenti, soprattutto in ipotesi in cui non si può nuovamente contrarre matrimonio ( si pensi alle situazioni in cui uno dei conviventi sia in attesa e non ottenga il divorzio da un precedente matrimonio).

Cosa si ottiene con il vincolo di destinazione? Quali sono i vantaggi?

Il vincolo di destinazione, come sopra precisato, deve perseguire uno scopo che sia meritevole di tutela ma ciò che determina è un vincolo su determinati beni. Si realizza una sorta di protezione di un bene, che può essere ad esempio una casa, che non può essere distratta dal fine prescelto, non può essere venduta se ciò è specificato nell’atto, oppure può essere venduta ma il ricavato deve essere reimpiegato per quel fine. 

Come si costituisce un vincolo di destinazione

Il vincolo di destinazione deve essere costituito per atto pubblico notarile. Ciò è quanto affermato dal legislatore che non lascia spazio alla possibilità di costituirlo mediante una scrittura privata. Si tratta di una precisazione molto rilvevante in quanto rappresenta un requisito di primaria importanza per la sua validità. Per proteggere quindi dei beni con il vincolo di destinazione non è possibile ricorrere alla forma libera.

Si può costituire un vincolo di destinazione per testamento?

La costituzione di un vincolo di destinazione per testamento è stata sempre molto discussa in quanto la legge nulla dice. Molti ritengono che ciò non sia possibile in quanto per altri vincoli previsti dal legislatore, come la fondazione e il fondo patrimoniale, la legge lo prevede espressamente. Non esiste però un divieto esplicito su tale possibilità e l’opinione prevalente lo ammette. In questi casi è buona norma parlarne con il notaio prima di scrivere un testamento, in modo tale da comprendere quali siano le previsioni che possano essere contenute; gli strumenti per proteggere il patrimonio sono messi a confronto nella pagina sulla protezione del patrimonio.

Quanto dura il vincolo di destinazione

La legge è molto precisa nell’affermare che il vincolo di destinazione ha una durata. Non è possibile imprimere su determinati beni un vincolo che duri per sempre. Pertanto la durata va indicata nell’atto costitutivo. Tale vincolo può durare o novanta anni (limite massimo imposto proprio dalla legge) o quanto la vita del beneficiario.

Chi interviene nel rogito notarile del vincolo di destinazione?

Nell’atto costitutivo interviene il disponente, ovvero colui che è titolare del bene che viene vincolato, ovvero l’oggetto del vincolo di destinazione. Costui deve dichiarare la volontà di costituire il vincolo, i beni assoggettati, la durata, gli effetti, il beneficiario. Egli deve dichiarare espressamente nell’atto, la cui trascrizione nei Registri Immobiliari è di norma curata dal Notaio, il fine meritevole di tutela, anche se il beneficiario non deve necessariamente intervenire all’atto.

Ad esempio, se viene costituito un vincolo per tutelare la salute e le cure di un determinato soggetto disabile, costui è il beneficiario ma non deve accettare perché il vincolo sia valido. In sostanza, l’atto che stiamo esaminando può essere anche unilaterale (può intervenire anche solo il soggetto che lo dispone). Per la realizzazione dello scopo può poi agire, oltre a chi ha costituito il vincolo, qualsiasi interessato, anche mentre il disponente è in vita.

Il beneficiario se vuole può intervenire nel rogito di costituzione del vincolo?

Sì. L’intervento del beneficiario non è necessario per la validità del vincolo. Egli può comunque decidere di intervenire per dichiarare di prendere atto che si sta costituendo un vincolo in suo favore. Vi sono anche altri soggetti che possono intervenire per rendere funzionale la costituzione del vincolo.

L’intervento dell’attuatore per il vincolo di destinazione

L’attuatore è un soggetto al quale viene trasferita la proprietà del bene oggetto del vincolo, affinché si impegni per attuare il fine specificato nell’atto, ritenuto meritevole di tutela sia per l’ordinamento giuridico che per il Notaio che lo ha verificato. Questo attuatore non ottiene la proprietà come in una normale compravendita, ma vi è un trasferimento strumentale all’attuazione del vincolo.

Chiaramente l’attuatore non può vendere il bene come se fosse proprio. Alla scadenza del vincolo, secondo quanto previsto nell’atto, di norma lo trasferisce al beneficiario oppure lo restituisce al disponente titolare. L’attuatore deve accettare l’incarico e quindi intervenire al rogito notarile.

Il trasferimento all’attuatore come viene redatto dal Notaio nel rogito?

Pur essendo un trasferimento che abbiamo definito strumentale, da un punto di vista redazionale il rogito notarile deve contenere tutti gli elementi che normalmente contiene una compravendita. Per cui si avrà la regolarità catastale, urbanistica del bene e il Notaio svolge di norma i controlli, tra cui le visure ipocatastali e le visure sul soggetto disponente.

Esiste un vincolo di destinazione senza trasferimento di beni?

Il vincolo di destinazione, come affermato dagli studiosi del diritto, può essere unilaterale o bilaterale. Cosa vuol dire? Significa che anche solo una persona, proprietaria di un bene, può decidere di vincolare i beni per il perseguimento di un determinato scopo senza dover trasferire il bene a nessuno e senza dover nominare un attuatore. Al tempo stesso è possibile anche che il vincolo sia bilaterale. In questo caso vi sarà un trasferimento del bene in favore del soggetto attuatore che ha il compito proprio di realizzare lo scopo di colui che lo ha costituito.

Il guardiano nel vincolo di destinazione

Un’altra figura particolare che può intervenire è quella del guardiano. Si tratta del soggetto deputato al controllo e alla verifica della corretta attuazione del vincolo. Non sempre può essere per varie ragioni il disponente, per cui viene nominato un terzo soggetto il quale si occupa di controllare che effettivamente il bene sia gestito unicamente per realizzare il fine meritevole di tutela specificato nell’art.2645ter c.c.

Si differenzia dall’attuatore in quanto al guardiano non viene trasferita nemmeno strumentalmente la proprietà del bene, ma ha solo un potere specifico di controllo. Egli interviene nell’atto per accettare l’incarico. Può però anche accettare l’incarico in un secondo momento e non contestualmente alla stipula dell’atto costitutivo del vincolo di destinazione.

Quando cessa il vincolo di destinazione?

Il vincolo di destinazione può cessare per diverse ragioni che, però, la legge non riporta in modo espresso, oltre alla scadenza della durata indicata. Se viene raggiunto lo scopo del vincolo, questo non ha più ragione di esistere. Al tempo stesso se oggetto del vincolo di destinazione è un solo bene e questo perisce, il vincolo cesserà.

Per questo le possibili cause di cessazione si indicano di solito già nell’atto costitutivo, ed è buona norma valutarle con il notaio prima della firma.

Quanto costa vincolare la casa con un atto di destinazione

Sull’imposta di donazione la riforma in vigore dal 2025 ha fissato una regola precisa: per i trust e gli altri vincoli di destinazione l’imposta si applica quando i beni arrivano ai beneficiari, con aliquote e franchigie calcolate sul rapporto tra chi costituisce il vincolo e il beneficiario. Chi costituisce il vincolo può però scegliere di pagarla subito, insieme alle imposte ipotecaria e catastale (art. 4-bis del testo unico sulle successioni e donazioni). Tra genitori e figlio, secondo il calcolatore donazione di NotaioFacile, la franchigia è di 1.000.000 euro a testa e sale a 1.500.000 euro per un beneficiario con disabilità grave; per i vincoli a favore di persone con disabilità grave valgono anche le regole di favore della legge sul “dopo di noi” (L. 112/2016), con condizioni da verificare con il notaio.

Per l’onorario, come ordine di grandezza, lo stesso calcolatore stima per la donazione di un immobile tra 1.464 e 3.965 euro; un vincolo con attuatore e guardiano richiede un atto più articolato. Per una casa a Roma, come quella dell’esempio, si possono chiedere ai notai della provincia di Roma, o di quella in cui si trova l’immobile, un preventivo per l’atto di destinazione: la richiesta tramite NotaioFacile è gratuita e le risposte arrivano di solito in poche ore.

Vincolo sulla casa: debiti già esistenti e controllo

Il vincolo di destinazione protegge la casa dai debiti che ho già?

No. Il creditore con un credito sorto prima del vincolo costituito a titolo gratuito, se ha un titolo esecutivo, può pignorare il bene entro un anno dalla trascrizione dell’atto senza bisogno della revocatoria (art. 2929-bis c.c.). Per i debiti successivi, invece, i beni vincolati e i loro frutti possono essere aggrediti solo per i debiti contratti per lo scopo del vincolo (art. 2645-ter c.c.).

Chi può far rispettare il vincolo se la casa non viene usata per lo scopo?

Oltre a chi ha costituito il vincolo, qualsiasi interessato, anche mentre il disponente è in vita (art. 2645-ter c.c.). Nell’atto si può nominare anche un guardiano con il compito di controllare che il bene sia gestito per il fine indicato.